Cour d'appel, 30 avril 2024. 23/02457

30/04/2024 ARRÊT N°233/2024 N° RG 23/02457 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PR7Y CF/IA Décision déférée du 02 Juin 2023 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 23/00168) V.REYMOND [Z] [B] C/ Société PROMOLOGIS CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANT Monsieur [Z] [B] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Lamine DOBASSY, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-3964 du 20/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉE Société PROMOLOGIS [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. FERREIRA, première présidente, déléguée par ordonnance du 22 février 2024, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. FERREIRA, président P. BALISTA, conseiller E.VET, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. FERREIRA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé signé le 11 avril 2022, la société d'HLM Promologis a donné en location à monsieur [Z] [B] un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2]), moyennant un loyer actualisé au 18 octobre 2022 de 485,68 € provision sur charges comprise. Un commandement de payer et de justifier d'une assurance a été délivré le 18 octobre 2022, sans être suivi d'effet. Par acte en date du 9 janvier 2023, la SA Promologis a fait assigner M. [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé afin d'obtenir : - la constatation de la résiliation du bail, - la constatation que le locataire est sans droit ni titre à compter de l'application de la clause résolutoire, - le paiement à titre provisionnel de la somme de 1909.85 euros représentant l'arriéré de loyers arrêté au 20 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - l'expulsion des occupants, - la condamnation de monsieur [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer mensuel et des charges, - l'allocation de 400 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux entiers dépens. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 2 juin 2023, le juge a : - constaté la résiliation du bail à compter du 19 décembre 2022, - ordonné l'expulsion de M. [Z] [B] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués appartenant à la SA Promologis situés [Adresse 2], comprenenant un emplacement de stationnement, objets de la location et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants,. R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux, - condamné M. [Z] [B] à payer à la SA Promologis, une provision de 2768.83 euros, au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 4 avril 2023, mensualité de mars 2023 incluse, - condamné M. [Z] [B] à payer mensuellement à la SA Promologis une indemnité provisionnelle-d'occupation à compter du 19 décembre 2022 dont l'arriéré est déjà liquidé, soit la somme de 485.68 euros à compter du mois d'avril 2023, et jusqu'au départ effectif des lieux, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur le cas échéant, - condamné M. [Z] [B] à payer à la SA Promologis la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné M. [Z] [B] aux entiers dépens, - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Par déclaration en date du 6 juillet 2023, M. [Z] [B] a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES M. [Z] [B] dans ses dernières conclusions en date du 21 septembre 2023, au visa de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, demande à la cour de : - déclarer son appel recevable, - réformer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE le 02 juin 2023 en toutes ses dispositions Et statuant à nouveau, - dire qu'il est de bonne foi puisque c'est la perte de son emploi qui explique l'arrêt du paiement des loyers, le montant de l'arriéré locatif n'étant pas contesté - lui accorder des délais de paiement pour solder l'arriéré locatif à raison de 220 € par mois, en sus de son loyer mensuel et charges, ce qu'il fait depuis qu'il a retrouvé un emploi En tout état de cause, - débouter la SA Promologis de l'ensemble de ses demandes, - condamner la SA Promologis aux entiers dépens de l'instance et à lui verser la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SA Promologis dans ses dernières conclusions en date du 19 octobre 2023 demande à la cour, au visa des articles 7, 7-1, 17, 22-1, 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, des articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil, de : - débouter M. [Z] [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, celui-ci n'ayant pas réglé l'intégralité du loyer dès son entrée dans les lieux et ne justifiant nullement avoir perdu son emploi ; qu'il ne verse aux débats aucun élément de natur à démontrer des difficultés familiales et personnelles ; que l'appartement est en réalité sous-loué ce qui est interdit par le bail - confirmer l'ordonnance rendue le 2 juin 2023 sauf en ce qu'elle a condamné M. [Z] [B] à lui verser la somme de 2.768,83 € au titre des loyers et charges dûs, Statuant à nouveau, - condamner M. [Z] [B] à lui verser à titre provisionnel la somme de 4 651,43 € arrêté au 18 octobre 2023 outre la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur le sort du bail Suivant l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement. En l'espèce, le bail en date du 11 avril 2022 signé entre la SA Promologis, bailleresse et monsieur [H] [B], le locataire, comprend une clause résolutoire en page 6 (article 4-7) conforme à l'article 24 sus-visé. La société Promologis a fait délivrer le 18 octobre 2022 à monsieur [Z] [B] un commandement de payer la somme principale de 1 295,81 €. La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail. Le décompte produit mentionne un arriéré de 2 114,53 € au 31 décembre 2022. A défaut pour M. [B] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit expirant le 18 décembre 2022, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. Le juge des référés juge de l'évidence ne peut que constater la résiliation du bail acquise à la date du'19 décembre 2022 dès lors que la dette n'est pas régularisée dans le délai du commandement de payer, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. En cet état, M. [Z] [B] est occupant sans droit du bien appartenant à la SA Promologis depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés. L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point. En vertu de l'article 835 al2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 18 décembre 2022, la bailleresse est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise, par confirmation de la décision. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l'expiration du délai de deux mois du commandement, voire après l'assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée. Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative'; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Il ressort de l'historique du compte de M. [B] produit par la SA Promologis que depuis son entrée dans les lieux en avril 2022, le locataire n'a jamais payé l'intégralité de son loyer ; qu'il n'a d'ailleurs fait qu'un seul versement partiel le 2 mai 2022, toutes les autres sommes portées au crédit du compte provenant de la caisse d'allocations familiales. Monsieur [B] n'est donc pas crédible lorsqu'il impute à une perte d'emploi le non paiement du loyer comme il ne l'est pas en produisant un contrat de mission du 29 août 2023 au 2 décembre 2023 puisque cette mission n'a pas entraîné la reprise des paiements. En outre, monsieur [B] ne justifie pas des difficultés familiales et personnelles qu'il rencontrerait. Dans ces conditions, au vu de l'absence quasi-totale de paiement volontaire quelle que soit la situation de monsieur [B] au regard de l'emploi, il apparaît que celui-ci est de mauvaise foi et ne s'acquittera jamais des échéances sollicitées pour couvrir l'arriéré en plus du loyer courant. En conséquence, la proposition d'échelonnement de la dette par versement mensuel de 220 € n'est pas crédible et la demande en octroi de délais de paiement de monsieur [B] doit être rejetée. Sur la demande de réformation de la société Promologis Monsieur [B] n'ayant effectué aucun versement depuis le commandement de payer, sa dette n'a fait qu'augmenter pour atteindre selon décompte du 18 octobre 2023 la somme de 4 651,43 €, après imputation de l'allocation logement. La décision qui a fixé à 2 768,83 € le montant de l'indemnité provisionnelle doit être réformée et monsieur [B] doit être condamné à payer à la société Promologis la somme provisionnelle de 4 651,43 €. Le débiteur étant de mauvaise foi, il doit être fait application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, l'indemnité allouée sur ce fondement en première instance, étant confirmée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, - Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse statuant en matière de référé en date du 2 juin 2023 sauf à actualiser le montant de la provision à valoir sur la créance locative. Statuant à nouveau sur ce point infirmé et y ajoutant, - Fixe le montant de la dette de monsieur [Z] [B] envers la SA Promologis à la somme de 4 651,43 € selon décompte arrêté au 18 octobre 2023 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation et le condamne à payer cette somme. - Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne monsieur [Z] [B] à payer à la société Promologis la somme de 500 €. - Condamne monsieur [Z] [B] aux entiers dépens d'appel avec recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT I. ANGER C. MONARD FERREIRA