Cour d'appel, 02 juin 2022. 21/02120

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 02 JUIN 2022 N° 2022/ 412 Rôle N° RG 21/02120 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG56N [V] [K] C/ S.A. CDC HABITAT ADOMA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Frédéric PASCAL Me Paul GUILLET Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de Marseille en date du 07 janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n°12-19-002900 . APPELANT Monsieur [V] [K] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003501 du 13/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), Né le 9 décembre 1970 à [Localité 3] (ALGERIE) demeurant [Adresse 2] représenté par Me Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE S.A. ADOMA Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Me Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Alice FADY, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Catherine OUVREL, Présidente Mme Sylvie PEREZ, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 juin 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 juin 2022 Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Selon bail sous seing privé du 17 septembre 2018, la SA Adoma a donné en location à monsieur [V] [K], un logement situé [Adresse 2]. La SA Adoma a fait délivrer un commandement de payer daté du 22 mai 2019 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [V] [K] de lui régler la somme de 1 749,77 €. Par ordonnance contradictoire en date du 7 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a : 'constaté la résiliation du bail établi le 17 septembre 2018 entre la SA Adoma et monsieur [V] [K] à compter du 23 juillet 2019, ordonné l'expulsion de monsieur [V] [K] ainsi que de celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 2], avec si besoin est, le concours de la force publique, dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, rappelé que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, rappelé en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille, condamné monsieur [V] [K] à payer à la SA Adoma une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux par la remise des clés d'un montant fixé provisoirement à la somme de 426,69 €, condamné monsieur [V] [K] à payer à la SA Adoma une indemnité provisionnelle de 6 474,57 €, correspondant à l'arriéré locatif et aux indemnités mensuelles d'occupation dus au 28 octobre 2020 outre intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, condamné monsieur [V] [K] aux dépens, rejeté le surplus des demandes. Selon déclaration reçue au greffe le 11 février 2021, monsieur [V] [K] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur l'ensemble de ses dispositions dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 20 avril 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [V] [K] sollicite de la cour qu'elle : réforme l'ordonnance de référé entreprise, A titre principal : constate que la SA Adoma n'avait pas qualité pour agir au jour de l'audience du 29 octobre 2020, constate que la dette locative de monsieur [V] [K] a été annulée, déboute la SA Adoma de sa demande de résiliation du bail et d'expulsion, et de toutes ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire : suspende les effets de la clause résolutoire expresse contenue dans le bail, dise et juge qu'il est autorisé à s'acquitter de sa dette en 36 mensualités égales et successives, En tout état de cause : dise et juge n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, statue sur les dépens comme en matière d'aide juridictionnelle. Par dernières conclusions transmises le 9 juin 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Adoma sollicite de la cour qu'elle : confirme en toutes ses disposition l'ordonnance de référé rendue le 7 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Marseille, condamne monsieur [V] [K] à lui payer la somme de 6 474,57 € correspondant à l'arriéré locatif et aux indemnités mensuelles d'occupation dues au 30 juin 2020, condamne monsieur [V] [K] à lui payer la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamne monsieur [V] [K] aux entiers dépens. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 4 avril 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la qualité à agir de la SA Adoma Par application de l'article 31 du Code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. La SA Adoma, propriétaire du bien situé [Adresse 2], a fait délivrer à son locataire, monsieur [V] [K], le 22 mai 2019, un commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle l'a assigné devant le juge des contentieux de la protection de Marseille le 27 août 2019. Ce dernier a statué le 7 janvier 2021, ensuite d'une audience tenue le 29 octobre 2020. Certes, par acte de vente en date du 30 juin 2020, la SA Adoma a cédé à la société CDC Habitat Social l'ensemble immobilier dénommé "les Tilleuls" composé de trois bâtiments situés [Adresse 2]) et comprenant donc le logement loué par monsieur [V] [K]. L'article 19.3.5 de l'acte de vente stipule que 'le vendeur fait son affaire personnelle des procédures de recouvrement des loyers et charges correspondant à toute période antérieure à la date d'entrée en jouissance de l'acquéreur'. Il est précisé à cet égard, que 'les parties conviennent que le vendeur pourra effectuer toutes action précontentieuse ou judiciaires à l'effet de recouvrer les impayés'. Le contrat prévoit encore que 'le vendeur pourra poursuivre l'exécution de la décision de justice ordonnant le paiement de la dette locative antérieure à la date d'entrée en jouissance, les créances impayées liées à une période antérieure à l'entrée en jouissance étant conservées par le vendeur et non cédées à l'acquéreur'. Le contrat indique néanmoins que 'l'acquéreur pourra se prévaloir des décisions de justice passées en force de chose jugée prononçant ou constatant la résiliation de baux ou conventions locatives et ordonnance l'expulsion des preneurs et occupants concernés'. Monsieur [V] [K] soulève pour la première fois en cause d'appel la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l'intimée, en raison de la vente survenue avant l'audience devant le premier juge, de sorte qu'il ne peut reprocher à l'intimé le non respect de l'obligation de concentration des moyens, au titre d'une défense induite par ses propres prétentions. En raison de la vente survenue, il convient d'observer qu'à compter du 1er juillet 2020, la SA Adoma n'était plus propriétaire du logement loué par monsieur [V] [K], dont le contrat de location a été transféré au nouveau propriétaire, et n'en avait plus la jouissance, ce antérieurement à l'audience devant le premier juge. De même, au moment de la vente, aucune décision constatant la résiliation du bail ou la prononçant n'était passée en force de chose jugée. Aussi, c'est à juste titre que monsieur [V] [K] invoque le défaut de qualité à agir de la SA Adoma au titre de sa demande d'expulsion, ainsi qu'au titre de toute demande en paiement pour des sommes dues postérieurement au 30 juin 2020. En ce sens, l'ordonnance entreprise sera infirmée. En revanche, la SA Adoma a parfaitement qualité à agir au titre du recouvrement, même provisionnel, de la dette locative pour les loyers échus antérieurement à la vente, ainsi que pour faire constater l'acquisition, antérieure à la vente, de la clause résolutoire, et pour faire fixer une indemnité d'occupation arrêtée au 30 juin 2020. Sur l'acquisition de la clause résolutoire En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...) III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 17 septembre 2018 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer. Par acte délivré le 22 mai 2019, la SA Adoma a fait commandement à monsieur [V] [K] de payer la somme de 1 749,77€ et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. En l'espèce, le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n'a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé. En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 23 juillet 2019, soit alors que la SA Adoma était toujours propriétaire bailleresse. De même, monsieur [V] [K] se trouve débiteur d'une indemnité d'occupation envers la SA Adoma, à titre provisionnel, jusqu'au 30 juin 2020. En ce sens, l'ordonnance entreprise doit être confirmée. Sur la provision pour dette locative Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'occurrence, au vu du décompte arrêté au 30 juin 2020, opposable dans les rapports entre monsieur [V] [K] et la SA Adoma, il appert que le locataire est redevable envers l'intimée de la somme de 6 474,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation. L'annulation de la dette dont se prévaut l'appelant, à laquelle aurait procédé le nouveau propriétaire des lieux, la société CDC Habitat Social, n'est opposable qu'entre ces parties, mais ne peut aucunement valoir annulation de la dette de la SA Adoma. Au demeurant, cette annulation est conforme aux dispositions contractuelles ci-dessus reprises, qui font état d'une absence de reprise par le nouveau propriétaire de la dette du locataire contractée envers le précédent propriétaire. L'ordonnance entreprise doit donc être confirmée en ce qu'elle a condamné monsieur [V] [K] à payer à la SA Adoma à titre provisionnel la somme de 6 474,57 euros selon décompte arrêté au 30 juin 2020. Sur les délais de paiement En vertu des dispositions de l'article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. En l'occurrence, monsieur [V] [K] justifie avoir perçu 1 012,46 euros au titre de l'allocation de retour à l'emploi en janvier 2021. Il percevait également une pension d'invalidité à hauteur de 353,80 euros par mois en mars 2020. La pérennité d'une telle prestation n'est pas avérée. Il a 5 enfants dont il ne justifie en rien avoir la charge. Il et est marié. Sa situation financière n'a pas été ultérieurement actualisée. Force est de relever que ses impayés locatifs datent de novembre 2018, qu'un plan d'apurement a été mis en place en février 2019 sans jamais avoir été respecté, et qu'il ne démontre pas avoir procédé à un quelconque règlement ni du loyer courant, ni de l'arriéré dû, envers la SA Adoma, à la date du 30 juin 2020. Si effectivement, les loyers d'août 2020, octobre, décembre 2020 et janvier 2021 ont été acquittés auprès du nouveau propriétaire, il n'est justifié d'aucun paiement ultérieur. Dans ces circonstances, au vu de l'ancienneté de la dette, de la situation financière de monsieur [V] [K] et de l'absence de reprise réelle d'apurement de sa dette malgré les délais déjà amiablement accordés, c'est à juste titre que le premier juge n'a pas fait droit à sa demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire. La decision entreprise sera confirmée à ce titre. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens Monsieur [V] [K], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, une indemnité de 700 € sera mise à sa charge au bénéfice de la SA Adoma, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de monsieur [V] [K] et en ce qu'elle a condamné monsieur [V] [K] à payer à la SA Adoma une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux provisoirement fixée à 426,69 euros, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions non contraires, Statuant à nouveau et y ajoutant : Déclare irrecevable la demande d'expulsion de monsieur [V] [K] présentée par la SA Adoma au titre du logement situé [Adresse 2], Déclare irrecevable la demande de la SA Adoma au titre de la condamnation de monsieur [V] [K] au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation à son égard au delà du 30 juin 2020, Dit recevable et bien fondée la demande de la SA Adoma en paiement par monsieur [V] [K] d'une indemnité d'occupation à compter du 23 juillet 2019 et jusqu'au 30 juin 2020, Condamne monsieur [V] [K] à payer à la SA Adoma la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne monsieur [V] [K] au paiement des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. La Greffière La Présidente