Cour d'appel, 25 mai 2022. 18/21139

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 25 MAI 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/21139 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6NAM Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Février 2018 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 16/08188 APPELANTE SCI JULES NEMO immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 811 029 289 [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Sandy MOCKEL de la SELEURL ACAFFI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0298 INTIMEES Société PROGESTION devenue Société AGIA [Adresse 4] [Localité 5] Ou encore : [Adresse 2] (Société AGIA) Représentée par Me François BLANGY substitué par Me Eléonore ADDUARD - SCP CORDELIER & Associés - avocat au barreau de PARIS, toque : P0399 SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, le Cabinet CITYA L'AXE IMMOBILIER, SARL C/O Société L'AXE IMMOBILIER [Adresse 7] [Localité 8] Représenté par Me Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS, toque : D688 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Par acte du 16 septembre 2016, la société Jules Nemo a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) représenté par son syndic la société Progestion (le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de grande instance de Créteil. Par jugement du 27 février 2018, ce tribunal a :- dit irrecevable la demande d'annulation de la résolution n° 18-1 de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 2016, - débouté la société Jules Nemo de ses demandes à l'encontre de la société Progestion, - autorisé la société Jules Nemo à faire effectuer à ses frais, les travaux d'ouverture et de pose d'une porte palière dans le hall du bâtiment B permettant l'accès au lot n° 113 (nouveau n° 141) par le lot n° 114, à l'emplacement de l'ancienne porte murée, en harmonie avec les autres portes du hall, sous la condition que la société Jules Nemo ne permette pas à la clientèle du local commercial lui appartenant, d'emprunter ce passage, - ordonné l' exécution provisoire du jugement, - condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Jules Nemo la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile - rejeté toutes les autres demandes, plus amples ou contraires, des parties. La société Jules Nemo a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 20 septembre 2018. La procédure devant la cour a été clôturée le 23 février 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 11 février 2022 par lesquelles la société Jules Nemo, appelante, invite la cour, au visa des articles 1137 et 1240 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à : - réformer le jugement critiqué en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes à l'encontre de la société Progestion devenue AGIA et en ce qu'il a conditionné la réouverture de la porte palière sollicitée, en conséquence, - juger que la société Progestion devenue AGIA a commis des fautes qui lui ont été préjudiciables, - condamner la société Progestion devenue AGIA à lui verser la somme de 1.000 € en réparation du préjudice subi du fait du défaut de prise en compte de l'ordre du jour sollicité, - condamner la société Progestion devenue AGIA à lui verser la somme de 58.000 € en réparation de son préjudice pour avoir tronqué le procès-verbal de l'AG de 2016, - condamner la société Progestion devenue AGIA à lui verser la somme de 1.285,08 €, en réparation de son préjudice pour avoir appliqué des charges indues, - condamner la société Progestion devenue AGIA et le syndicat de la copropriété à lui verser la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Progestion devenue AGIA et le syndicat de la copropriété aux entiers dépens de l'instance dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile ; Vu les conclusions en date du 4 mars 2019 par lesquelles la société Progestion, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1240 du code civil et de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a écarté toutes condamnations à son encontre, en toute hypothèse, - dire irrecevables les demandes formées par la Société Jules Nemo, - juger qu'elle n'a pas commis de faute délictuelle et qu'en toute hypothèse, la Société Jules Nemo ne rapporte pas la preuve d'un préjudice et d'un lien de causalité, par conséquent, - débouter la société Jules Nemo de l'intégralité de ses demandes, - condamner la Société Jules Nemo ou tout succombant à lui payer la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; Vu les conclusions en date du 22 février 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la cour, au visa des articles 30, 39 et 42 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de : - prendre acte de ce que la société Jules Nemo ne sollicite plus l'annulation de la résolution 18-1 de l'assemblée générale du 21 mai 2021, - prendre acte de ce que la société Jules Nemo ne formule plus de demande s'agissant de l'accès au lot n°113, se rapportant à la résolution n°20 prise lors de l'assemblée générale du 21 mai 2021, - prendre acte qu'aucune demande n'est formulée à son encontre à l'exception d'une demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Jules Nemo au paiement de la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur les demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires Devant la cour, la S.C.I. Jules Nemo expose qu'elle a obtenu lors de l'assemblée générale du 21 mai 2021, l'absence de conditionnement à son accès à son lot n° 113, de sorte qu'elle ne maintient plus sa demande en ce sens, ni celle en annulation de la résolution n° 18-1 de l'assemblée générale du 11 mai 2016 ; Les demandes de prendre acte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ne sont pas des prétentions et ne donneront pas lieu à mention au dispositif de cet arrêt ; Sur la responsabilité du syndic La S.C.I. Jules Nemo maintient ses demandes dirigées contre la société Progestion devenue Agia, fondées sur les dispositions de l'article 1240 du code civil, arguant de quatre manquements fautifs : - le refus d'inscrire une question à l'ordre du jour : elle fait valoir qu'elle a acquis les lots le 3 septembre 2015, et que, pour lui permettre d'obtenir dès son entrée dans les lieux la pleine jouissance de ses lots, le cédant a sollicité le 10 avril 2015 que soit inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée du 24 juin 2015 la demande de réouverture de la porte litigieuse ; En l'espèce, par courrier daté du 10 avril 2015, la S.C.I. CHP a sollicité l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, notamment le point suivant : ' - autoriser la création et l'ouverture d'une porte palière dans les lots n° 114/129 (selon plan joint ou à définir)' ; Il n'est pas contesté que cette demande n'a pas été portée à l'ordre du jour de l'assemblée du 24 juin 2015 ; Par courrier du 7 juillet 2015, la société Progestion indiquait à la S.C.I. CHP qu'il appartenait au futur acquéreur de faire sa demande dans le cadre d'une assemblée générale extraordinaire dont il demandera la convocation à ses frais ou à la prochaine assemblée générale ; Il résulte donc des pièces produites aux débats, que la société Progestion n'a pas inscrit la demande à l'ordre du jour de la prochaine assemblée ; La S.C.I. Jules Nemo a bien un intérêt à se prévaloir de cette omission dès lors que cette demande concernait les lots qu'elle a acquis et que la demande avait été faite en vue de cette acquisition ; Néanmoins, la S.C.I. Jules Nemo ne justifie d'aucun préjudice puisqu'il n'est pas établi que la demande de création et d'ouverture de la porte palière aurait été acceptée par les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 24 juin 2015, étant précisé que cette même demande a été rejetée lors de l'assemblée générale du 11 mai 2016 et qu'en outre, elle n'a engagé aucun frais de convocation d'une assemblée générale extraordinaire ; Par ces motifs, substitués à ceux des premiers juges, la demande de dommages-intérêts du chef du refus d'inscription d'une demande à l'ordre du jour de l'assemblée générale, sera rejetée ; - les omissions préjudiciables dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 mai 2016 : La S.C.I. Jules Nemo fait valoir que le syndic n'a pas retranscrit fidèlement les débats intervenus lors de l'assemblée générale, qu'il résulte de l'enregistrement de la réunion retranscrit lors de son dépôt de plainte, que lors de l'échange sur le point 18-1, l'ouverture de la porte a bien été votée, ce vote ayant été mis en avant pour qu'elle accepte de vendre sa part dans le lot n° 114 dans les conditions imposées par le syndic ; que pourtant lorsque ce point a été officiellement examiné en résolution 21, le vote sera négatif ; Elle reproche également au syndic un manquement au devoir de conseil, en ce qu'il aurait dû conseiller à la copropriété de voter pour une réouverture légitime de l'accès litigieux, alors qu'au contraire, c'est lui qui a incité au renversement du vote ; Elle ajoute que le syndic a précisé qu'elle sollicitait la suppression de l'indissociabilité des lots 141 et 105 avec les lots 108 et 142 ce qui est inexact et qu'il n'a pas fait apparaître qu'elle a refusé que le lot 142 soit grevé d'une servitude de passage ; Elle soutient qu'en conséquence, elle s'est vu contrainte d'engager une procédure pour obtenir l'ouverture d'un accès à l'un de ses lots qui pourtant avait été votée et s'est vue privée de cet accès pendant toute la procédure ; Enfin, elle expose que le syndic a recueilli la signature du président et du scrutateur, sans leur faire lire le procès-verbal qui n'est pas paraphé et dont la page 16 est manquante ; En l'espèce, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 11 mai 2016 que lors de l'examen de la résolution 18.1 (approbation du modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division relatif à l'optimisation des lots et des parties communes), il a été noté : '(...) La S.C.I. Jules Nemo demande la suppression de l'indissociabilité des lots 141 et 105 avec les lots 108 et 142 et des lots 108 et 142 entre eux, en vue de l'ouverture d'une porte sur le hall d'entrée du bâtiment B qui desservirait le lot 141 et les lots 105 (desservis par le lot 141) 108 (desservis par le lot 141 et/ou 142). Sous réserve de la décision à prendre concernant l'autorisation de créer un accès sur les parties communes du bâtiment B ( résolution 21.5), l'assemblée générale décide que cet éventuel accès sera limité au propriétaire du lot 141 et 105 et à l'exclusion de ses préposés, de sa clientèle et de ses locataires. (...)' ; Pour établir l'absence de retranscription fidèle de la réunion, la S.C.I. Jules Nemo produit aux débats un procès-verbal de dépôt de plainte pour faux et usage de faux en écriture dans lequel son gérant relate les manquements de la société Progestion ; Ce procès-verbal qui ne repose que sur les propres déclarations de M. [Z], ne peut tenir lieu de preuve des faux allégués et contestés par la société Progestion ; L'absence de paraphe ne remet pas davantage en cause le procès-verbal qui est signé par le président et les scrutateurs même si ces signatures sont portées sur la page 17 au lieu de la page 16 ; Par ailleurs, aucune pièce ne vient établir que le syndic a manqué à son devoir de conseil ; Les fautes de la société Progestion ne sont pas établies ; Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de la S.C.I. Jules Nemo formée au titre du procès-verbal de l'assemblée générale du 11 mai 2016 ; La demande de dommages-intérêts actualisée en appel à hauteur de 58.000 € sera rejetée ; - la carence de la régularisation des charges d'eau : En première instance, la S.C.I. Jules Nemo a fait valoir que sa consommation d'eau devait être facturée au réel et non au millième, dès lors qu'un compteur d'eau avait été installé en octobre 2015 ; Devant la cour, elle expose que la régularisation a été effectuée par le nouveau syndic que son préjudice est éteint ; - l'application abusive du modificatif : La Société Jules Nemo fait valoir que la société Progestion a mis en oeuvre dès l'appel de fonds du 6 janvier 2017, le modificatif voté lors de l'assemblée générale alors que les ventes des lots 114 et 129 n'étaient pas intervenues ; qu'il en résulte qu'il a lui été indûment imputé en 2017, la somme de 167,02 € par trimestre, et en 2008 celle de 154,25 € par trimestre ; En l'espèce, il résulte de la lecture du procès-verbal du 11 mai 2016, résolution n° 18.1, que le modificatif nécessite la vente du lot 114 puis des lots 222, 224, 227 puis du lot 236, mais que l'assemblée générale a décidé de l'achat de ces lots pour 1 € symbolique ; Il est mentionné par ailleurs que la modification concernant le lot 129 sera réalisée sous réserve du rachat de cette partie privative appartenant à [X] [M] ; Il n'apparaît donc pas démontré par la S.C.I. Jules Nemo que s'agissant de ses lots le modificatif n'est pas applicable ; En tout état de cause, s'il est exact que les charges appelées sur les appels de fonds produits aux débats (6 janvier 2017, 2ème et 3ème trimestres 2018) sont basés sur les tantièmes suivants : charges communes 1.698/11.008 bâtiment B : 3.767/14.681 bâtiment C : 2.994/11637, alors que l'acte de vente porte mention des tantièmes de parties communes suivants : 1.660/12.107, les tantièmes initiaux relatifs aux charges du bâtiment B et du bâtiment C ne sont pas justifiés ; Egalement, il sera constaté que le calcul de la S.C.I. Jules Nemo porte sur 1.558/12.107 et non 1.660/12.107 ; Le préjudice n'apparaît pas démontré, et ce, d'autant qu'il n'est pas justifié de l'ensemble des appels de fonds contestés ; En outre, il doit être constaté que seul l'appel de fonds du 6 janvier 2017 émane de la société Progestion, les appels de fonds 2018 portant mention du cabinet MNG ; Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la S.C.I. Jules Nemo au titre de l'application du modificatif ; La demande actualisée en appel à hauteur de 1.285,08 € sera également rejetée ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; La S.C.I. Jules Nemo, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € et à la société Progestion la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la S.C.I. Jules Nemo ;  PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Dans la limite de sa saisine : Confirme le jugement ; Y ajoutant, Déboute la S.C.I. Jules Nemo de ses demandes de dommages-intérêts actualisées en appel ; Condamne la S.C.I. Jules Nemo aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la somme de 1.500 € et à la société Progestion la somme de 3.000 €, par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT