Cour d'appel, 08 décembre 2022. 22/03075

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30Z 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 08 DECEMBRE 2022 N° RG 22/03075 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VFRN AFFAIRE : S.A.S.U. NATURALIA FRANCE C/ Société UNIBAIL-RODAMCO WESTFIELD SE Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 07 Avril 2022 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 08.12.2022 à : Me Claude LEGOND, avocat au barreau de VERSAILLES Me Chantal DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.S.U. NATURALIA FRANCE Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 6] Représentant : Me Claude LEGOND de la SCP LEGOND & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 007 Me MITTON-SMADJA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS APPELANTE **************** Société UNIBAIL-RODAMCO WESTFIELD SE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Me Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 12122 Me JACQUIN André, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 31 Octobre 2022, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Elisa PRAT, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 10 juin 2009 la société Unibail Rodamco SE (ci-après Unibail) a consenti à la société Naturalia France un bail commercial portant sur le local n°A2 situé au sein du centre commercial du CNIT sis [Adresse 4] à [Localité 7] (92). Ce bail a été consenti pour une durée de 10 ans expirant le 2 juillet 2019. Suivant exploit d'huissier en date du 26 octobre 2018, la société Unibail Rodamco SE a notifié à la société Naturalia France un congé avec offre de renouvellement. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception expédiée le 23 juin 2021, la société Unibail Rodamco SE a indiqué au preneur son intention de recourir à la médiation, en application d'une clause prévue au contrat de bail, pour déterminer le loyer de base du bail renouvelé. Par acte d'huissier de justice délivré le 2 juillet 2021, la société Unibail Rodamco SE a fait assigner en référé la société Naturalia France aux fins d'obtenir principalement la désignation d'un médiateur aux frais partagés entre les parties, avec mission de tenter une médiation portant sur la détermination amiable du loyer de base en renouvellement du bail commercial à compter du 3 juillet 2019. Par ordonnance contradictoire rendue le 7 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige, - ordonné une médiation et désigné en qualité de médiateur : Mme [X] [G], avec pour mission de tenter une médiation portant sur la détermination amiable du loyer de base en renouvellement du bail commercial à compter du 3 juillet 2019, - dit que les frais de médiation seront avancés par Unibail Rodamco et que le partage final fera l'objet d'une discussion pendant la médiation; - rejeté les demandes formulées par les parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - laissé à chaque partie la charge des dépens qu'elle a exposés. Par déclaration reçue au greffe le 3 mai 2022, la société Naturalia France a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 28 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Naturalia France demande à la cour, au visa des articles 122, 124, 641 alinéa 1 et 642 alinéa 2 du code de procédure civile, de : - déclarer son appel recevable et bien fondé, en conséquence, - infirmer l'ordonnance rendue le 7 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions ; et statuant à nouveau : - juger irrecevable en sa demande la société Unibail Rodamco SE ; - débouter la société Unibail Rodamco SE de son appel incident et de ses demandes à toutes fins qu'elles comportent ; - condamner la société Unibail Rodamco SE à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Legond pour ceux qu'il aura exposés. Dans ses dernières conclusions déposées le 30 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Unibail Rodamco SE demande à la cour de : - déclarer l'appel de la société Naturalia France recevable, mais mal fondé ; - débouter la société Naturalia France de l'ensemble de ses demandes ; - confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a ordonné une médiation et désigné en qualité de médiateur Madame [X] [G], [Adresse 3] [Localité 5], avec pour mission de tenter une médiation portant sur la détermination amiable du loyer de base en renouvellement du bail commercial à compter du 3 juillet 2019 ; à titre incident, - infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit que les frais de médiation seront avancés par Unibail Rodamco et que le partage final fera l'objet d'une discussion pendant la médiation. et statuant à nouveau sur ce seul point ; - dire que les frais relatifs à la médiation ordonnée seront partagés par moitié entre les parties ; - condamner la société Naturalia France à lui payer une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION La société Naturalia indique en premier lieu qu'en application des dispositions de l'article 26.4 du titre III du bail, la médiation devait être demandée dans les 18 mois précédant le 2 juillet 2019, date d'échéance du bail et qu'il s'agit d'un délai de forclusion conventionnel. Elle en déduit que la demande formée par la société Unibail devant le juge des référés par assignation délivrée le 2 juillet 2021 aux fins de voir désigner un médiateur en l'absence d'accord des parties à la suite de sa demande formée par courrier expédié le 23 juin 2021, est irrecevable, le défaut de mise en 'uvre de la médiation conventionnelle selon les prescriptions du bail constituant une fin de non-recevoir. Subsidiairement, la société Naturalia fait valoir que les prescriptions de la clause de médiation n'ont pas été respectées par le bailleur puisque le contrat prévoyait qu'une partie ne pouvait saisir le juge des référés aux fins de désignation d'un médiateur qu'au terme d'un délai de 8 jours ouvrables suivant l'envoi de la lettre recommandée proposant le nom de 3 médiateurs. Elle soutient que les dispositions des articles 641 et 642 du code de procédure civile sont applicables, s'agissant d'un acte précontentieux, et qu'en l'espèce le délai de 8 jours a commencé à courir le 24 juin 2021 et s'est terminé le 2 juillet à minuit. Elle en conclut que l'assignation délivrée le 2 juillet 2021 était donc prématurée et que la société Unibail était irrecevable à agir à cette date en vertu de la clause 26.3.2 du contrat de bail. L'appelante expose que toute action en justice intentée en méconnaissance d'une clause de conciliation est irrecevable, l'irrecevabilité s'imposant comme la sanction de l'inexécution d'une clause de conciliation préalable, instrument de la volonté des parties. Sur la charge des frais de médiation, la société Naturalia soutient que la clause 26.3.2 du bail, qui prévoit la répartition par moitié des frais et honoraires du médiateur, ne traite pas de l'avance des frais de médiation mais de leur charge finale, le premier juge ayant légitimement en l'espèce mis à la charge du bailleur l'avance des honoraires du médiateur. Faisant valoir qu'en vertu des clauses contractuelles, la mesure de médiation devait être demandée au plus tôt dans les 18 mois précédant la date d'échéance du bail, sans prévoir d'autre délai, la société Unibail en déduit qu'aucune irrecevabilité n'est encourue à ce titre puisqu'aucun terme n'était prévu, ce qui lui permettait de solliciter la désignation d'un médiateur après le renouvellement du bail. Elle indique ensuite que les articles 641 et 642 du code de procédure civile n'ont pas vocation à s'appliquer en l'espèce, s'agissant de stipulations contractuelles et d'une demande qui n'est pas contentieuse. L'intimée expose qu'en tout état de cause, la clause relative à la médiation ne prévoit aucune sanction particulière en cas de non-respect du délai entre l'envoi de la demande de médiation et la saisine du juge des référés. Elle affirme enfin qu'un délai de plus de 8 jours ouvrables s'est écoulé entre le 23 juin, date d'envoi du courrier et le 2 juillet, date de l'assignation. La société Unibail sollicite l'infirmation de l'ordonnance attaquée en ce qu'elle a mis à sa charge l'avance des frais de médiation et demande que les frais de médiation soient partagés par moitié entre les parties conformément à la clause du bail. Sur ce, Sur l'irrecevabilité tirée de l'expiration du délai pour mettre en place la médiation conventionnelle Aux termes de l'article L. 145-9 du code de commerce, 'Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat. S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné'. Selon l'article L. 145-11 du même code, 'Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat'. En vertu de l'article L 145-60 du même code, 'toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans'. En l'espèce, le contrat de bail prévoyait un loyer annuel de base de 160 000 euros hors taxes ainsi qu'un loyer variable additionnel. La société Unibail a délivré le 26 octobre 2018 un congé avec offre de renouvellement à la société Naturalia indiquant que le bail venait à expiration le 2 juillet 2019, moyennant un loyer de base de 334 400 euros hors taxes outre le loyer variable additionnel inchangé. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception expédiée le 23 juin 2021, la bailleresse a indiqué au preneur son intention de recourir à la médiation, en application d'une clause prévue au contrat de bail, pour déterminer le loyer de base du bail renouvelé. Le contrat de bail contient en son article 26.3 intitulé 'médiation' les stipulations suivantes : ' 26.3.1. ' Principe Hors les différends portant sur la mise en jeu de la clause résolutoire et notamment le recouvrement des loyers, charges et accessoires du bail, lesquels resteront soumis dès le constat de l'infraction aux dispositions susvisées aux articles 26.1 et 26.2, les parties entendent recourir, préalablement à toute instance judiciaire, à la médiation pour toutes les contestations qui viendraient à se produire à propos de la validité, l'interprétation, l'exécution ou l'inexécution, l'interruption ou la résiliation du présent contrat de bail et ce, dans les conditions décrites ci-après. De convention expresse entre les parties, le recours à la médiation ne constitue pas une remise en cause des dispositions du présent bail lesquelles ont été consenties ou acceptées par les parties en pleine connaissance de cause. Par ailleurs, si le délai imparti à la médiation devait venir en concours avec un des délais stipulés au présent bail, il sera interruptif, sauf délai impératif de rigueur (forclusion, prescription, ') de ces délais qui reprendront, ainsi, leur cours normal à défaut d'accord des parties à la date d'établissement du procès-verbal du médiateur augmenté du délai engendré par ladite médiation. 26.3.2. ' Conditions : 1. La Partie qui entendra faire application de la présente clause en avertira l'autre par lettre recommandée avec accusé de réception en visant, expressément, le présent article et en proposant une liste de trois personnes maximum susceptibles d'être retenues comme médiateurs. Les Parties choisiront, alors, un médiateur d'un commun accord soit dans la liste proposée soit en dehors de celle-ci, étant expressément convenu que ce médiateur devra être un professionnel reconnu du sujet à traiter. Si, au terme d'un délai de huit (8) jours ouvrables suivant l'envoi de la lettre susvisée, les parties n'arrivaient pas à se mettre d'accord sur le choix du médiateur, la partie la plus diligente saisira Monsieur ou Madame le Président du Tribunal de Grande Instance, statuant en Référé et du lieu de situation de l'immeuble, qui nommera le médiateur en référence au critère de professionnalisme défini ci-dessus. Dès la consignation de ses honoraires, le médiateur réunira les Parties en vue de rechercher un accord. La mission du médiateur ne pourra excéder un délai de deux (2) mois suivant la consignation de ses honoraires. La proposition du médiateur ne sera ni obligatoire, ni exécutoire. Les frais et honoraires de ce médiateur et de toute procédure préalable à sa désignation seront répartis pour moitié entre les Parties. 2. En cas d'échec de la médiation, chacune des Parties reprendra ses droits quant à l'exécution de l'une quelconque des clauses du présent bail et la Partie la plus diligente saisira la juridiction compétente qui statuera sur le litige qui lui est soumis suivant les règles applicables en la matière. 3. La médiation conservera un caractère confidentiel entre les Parties qu'un accord ou non soit intervenu entre elles et ne pourra plus être mise en 'uvre si un simple exploit d'huissier a, déjà, été notifié à propos du différend en question.' L'article 26.4 du contrat intitulé 'arbitrage' indique quant à lui : ' 26.4.1 ' Principe Par exception au recours aux instance judiciaire, tout différend éventuel portant sur le renouvellement ou le refus de renouvellement du présent bail sera, de convention expresse entre les parties, réglé par voie d'arbitrage dans les conditions décrites ci-après. 26.4.2 - Préalable à l'arbitrage Comme préalable à l'arbitrage, les Parties devront s'être rapprochées et, à défaut d'accord, devront s'être soumises à la mesure de médiation prévue à l'article 26.3 susvisé et ce, dans les mêmes conditions. En conséquence, cette mesure de médiation sera demandée par la partie la plus diligente au plus tôt dans les dix-huit mois qui précèdent la date d'échéance du bail, ou, à tout moment, au cours de la tacite reconduction.' Il ressort de ces dispositions que, s'agissant d'un différend survenu dans le cadre du renouvellement du bail, il appartenait aux parties de mettre en place une mesure préalable de médiation. Il ressort des clauses contractuelles précitées que cette médiation pouvait être demandée 'au plus tôt dans les dix-huit mois qui précèdent la date d'échéance du bail, ou, à tout moment, au cours de la tacite reconduction'. Sauf à leur enlever toute logique, ces dispositions doivent être manifestement interprétées comme signifiant que, si aucun congé n'est délivré et que le bail se renouvelle tacitement, la médiation peut être mise en place à tout moment mais, à l'inverse, si le bail se renouvelle expressément - comme en l'espèce à la suite d'un congé avec offre de renouvellement - la médiation doit être demandée dans la période comprise entre 18 mois avant l'échéance du bail et la date de renouvellement du contrat. En conséquence, faute d'avoir sollicité la mise en place d'une médiation avant le 3 juillet 2019, date d'échéance du bail, la demande de la société Unibail de désigner un médiateur doit être déclarée irrecevable, cette clause, qui fixe un terme au droit d'agir du bailleur, instituant un délai de forclusion contractuel. L'ordonnance déférée sera intégralement infirmée. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera également infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, la société Unibail Rodamco Westfield SE ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens de première instance et d'appel avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Naturalia France la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'intimée sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme l'ordonnance entreprise ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Déclare irrecevable la demande de désignation d'un médiateur formée par la société Unibail Rodamco Westfield SE ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne la société Unibail Rodamco Westfield SE à verser à la société Naturalia France la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Unibail Rodamco Westfield SE aux dépens de première instance et d'appel, avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,