Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 24/02345

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [N] [H] [D] [Y] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Frédéric CATTONI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02345 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FLN N° MINUTE : 10 JUGEMENT rendu le 03 juin 2024 DEMANDERESSE S.A. SEQENS, [Adresse 1] représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [N] [H] [D] [Y], [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 avril 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juin 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 03 juin 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02345 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FLN EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 14 décembre 2021, la société SEQENS a donné à bail à Madame [N] [D] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]. Des loyers étant demeurés impayés, la société SEQENS a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 1677, 92 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 24 octobre 2023. Par acte d'huissier en date du 14 février 2024, la société SEQENS a fait assigner Madame [N] [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chefcondamner Madame [N] [D] [Y] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 1633, 69 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur les sommes visées et de l’assignation pour le surplus qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 25%. condamner la défenderesse à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, la société SEQENS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 24 octobre 2023, et ce pendant plus de six semaines. A l'audience du 3 avril 2024, la société SEQENS, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 2323, 43 euros, selon décompte en date du 6 mars 2024, février 2024 compris. Elle indique que la défenderesse a repris le paiement des loyers courants et ne s’oppose ainsi pas à la demande de délai et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [N] [D] [Y] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle explique travailler pour la ville de [Localité 3] dans le secteur de la petite enfance. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] le 16 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la CAF le 25 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 14 décembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 octobre 2023, pour la somme en principal de 1677, 92 euros. Ce commandement est régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 décembre 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Madame [N] [D] [Y] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La société SEQENS produit un décompte démontrant que Madame [N] [D] [Y] reste lui devoir la somme de 2323, 43 euros à la date du 6 mars 2024, y compris des frais de poursuite pour un montant de 258, 39 euros. Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. Pour la somme au principal, Madame [N] [D] [Y] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2065, 04 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1677, 92 et à compter du 14 février 2024 pour le surplus. Sur les délais de paiement En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la société SEQENS démontre que Madame [N] [D] [Y] a repris le paiement des loyers. La société bailleresse accepte les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [N] [D] [Y] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [N] [D] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et peut en tout état de cause être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil, la clause résolutoire reprenant son plein effet.. Sur les demandes accessoires Madame [N] [D] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2021 entre la société SEQENS et Madame [N] [D] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 5 décembre 2023 ; CONDAMNE Madame [N] [D] [Y] à verser à la société SEQENS la somme de 2065, 04 (décompte arrêté au 6 mars 2024, incluant la mensualité de février 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1677, 92 et à compter du 14 février 2024 pour le surplus ; AUTORISE Madame [N] [D] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36éme mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [N] [D] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SEQENS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Madame [N] [D] [Y] soit condamnée à verser à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sans majoration, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [N] [D] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection