Cour d'appel, 21 septembre 2022. 21/06665

5ème Chambre ARRÊT N°-264 N° RG 21/06665 - N° Portalis DBVL-V-B7F-SEP3 S.C.I. SALAMANDRE C/ S.A.S. BURTON Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 21 SEPTEMBRE 2022 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 01 Juin 2022 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 21 Septembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : S.C.I. SALAMANDRE [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Benjamin ENGLISH de la SCP MARION-LEROUX-SIBILLOTTE-ENGLISH-COURCOUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE INTIMÉE : S.A.S. BURTON prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Antoine HINFRAY de la SCP FORESTIER & HINFRAY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS Par acte du 23 mai 2013, la SCI Salamandre a donné à bail à la SAS Burton un local à usage commercial situé [Adresse 2], celle-ci exploitant un commerce d'équipement de la personne et accessoires s'y rapportant, moyennant un loyer annuel de 96 000 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement d'avance. Par courriers des 26 mars 2020 et 18 avril 2020, la SAS Burton a sollicité auprès de son bailleur une annulation des loyers au moins pour la période de fermeture liée au confinement, du 15 mars 2020 au 10 mai 2020. Soulevant l'exception d'inexécution, la SAS Burton s'est alors abstenue de régler le loyer du mois d'avri1 et a réglé 4 jours du loyer du mois de mai, déduisant les loyers déjà versés pour la période du 15 mars au 31 mars 2020, soit 1 304,11 euros TTC. La somme non réglée par la SAS Burton correspondant au 57 jours de confinement s'élevait alors à l8 909,57 euros. Par ordonnance du 15 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a condamné par provision la SAS Burton à payer à la SCI Salamandre la somme de l8 909,57 euros au titre du solde de loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation pour les mois d'avril et mai 2020, avec intérêt au taux légal à compter du 5 juin 2020. La SAS Burton a également été condamnée au versement de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. L'ordonnance a été exécutée mais suite aux nouvelles périodes de confinement, de nouveaux loyers n'ont pas été réglés, la SCI Salamandre se plaignant d'un impayé à hauteur de 42 815,22 euros. Par acte d'huissier du 9 juin 2021, la SCI Salamandre a fait assigner la SAS Burton devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire. Par ordonnance en date du 5 octobre 2021, le juge a : - dit n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes formulées par la SCI Salamandre, - débouté la SCI Salamandre de toutes ses demandes, - condamné la SCI Salamandre à payer à la SAS Burton la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI Salamandre aux dépens, - rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Le 22 octobre 2021, la SCI Salamandre a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 9 mai 2022, elle demande à la cour de : - réformer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire le 5 octobre 2021, Statuant à nouveau - condamner la SAS Burton à lui payer une provision de 36 616,82 euros, Subsidiairement, condamner la SAS Burton à lui payer une provision de 20 520,28 euros, correspondant aux loyers impayés des mois de janvier et février 2022, En tout état de cause - condamner la SAS Burton à lui payer les intérêts au taux légal sur la somme de 22 262,15 euros, à compter du 11 mars 2021, sur la somme de 42 815,22 euros à compter de la délivrance de l'assignation, puis sur la somme de 16 096,54 euros à compter du 25 juin 2021, - débouter la SAS Burton de toutes ses demandes, fins et prétentions, - condamner la SAS Burton à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner la SAS Burton au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions notifiées le 12 mai 2022, la SAS Burton demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire le 5 octobre 2021, en toutes ses dispositions, En conséquence, - débouter la SCI Salamandre de l'intégralité de ces demandes, A défaut, - lui accorder un délai de 24 mois pour régler sa dette, En tout état de cause, - condamner la SCI Salamandre au paiement la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil ainsi qu'aux dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Au soutien de son appel, la SCI Salamandre indique que l'existence de la créance qu'elle invoque n'est pas sérieusement contestable puisque la SAS Burton est redevable d'un loyer fixé par le bail du 25 mai 2013. Elle précise que l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 n'autorise pas les locataires commerciaux à s'abstenir du paiement de leur loyer. Elle conteste la motivation de la décision entreprise sur la destruction de la chose louée, ou la charge des conséquences économiques de l'état d'urgence. Elle rappelle que la société Burton a pu poursuivre une activité de vente en ligne avec retrait ou livraison des marchandises. Elle souligne que la société Burton est taisante sur les aides qu'elle a pu percevoir de l'Etat notamment. Elle évalue à 36 616,82 euros le montant de la dette locative de la société Burton, terme du mois de février 2022 inclus. Elle s'oppose aux délais de paiement réclamés. En réponse, la SAS Burton explique qu'en raison des mesures de fermetures administratives dues à la pandémie de la Covid 19, elle s'est trouvée dans l'impossibilité d'exploiter les locaux loués pendant 57 jours. Elle entend se prévaloir de l'exception d'inexécution et déclare ne pas avoir réglé le loyer du mois d'avril, avoir réglé 4 jours du mois de mai sur 31, afin de compenser les loyers de la période du 15 mars au 31 mars 2020 qui avaient été payés d'avance le 3 mars 2020. La SAS Burton avance que son commerce est resté totalement fermé au cours des périodes de confinement complémentaire. Elle soutient que la jurisprudence dispense le preneur de toute contrepartie liée à l'occupation des locaux dès lors que ce dernier n'a pas été en mesure de les exploiter conformément à leur destination contractuelle. Elle affirme qu'en raison des décisions des fermetures administratives, elle n'a pas été en mesure de bénéficier d'une jouissance des locaux conformes à leur destination contractuelle. Pour elle, l'impossibilité de jouir paisiblement des locaux entraîne la disparition de la dette de loyers. Elle estime que la discussion sur un manquement des bailleurs à ses obligations de délivrances et de jouissance paisible relève du juge du fond. La SAS Burton fait état des dispositions de l'article 1722 du code civil sur la destruction de la chose louée et considère que la jurisprudence sur la destruction partielle de la chose s'étend à une impossibilité temporaire d'utiliser les locaux conformément à leur destination contractuelle. Elle affirme qu'elle est libérée de l'obligation de payer les loyers au cours des trois périodes de confinement et qu'en tous les cas, cette discussion relève du juge du fond. Elle indique avoir réglé tous les loyers hors Covid. Elle demande un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette à titre subsidiaire. - Sur les loyers. Au visa de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire dû à la pandémie de la Covid 19, plusieurs décisions administratives ont été rendues au cours des années 2020-2021 par les autorités administratives. Un premier confinement a été instauré du 15 mars au 11 mai 2020, avec la fermeture des commerces jusqu'au 2 juin 2020. Le 29 octobre 2020, un deuxième confinement est décrété avec une fermeture jusqu'au 15 décembre 2020. Un troisième confinement est mis en place du 19 mars 2021 au 19 mai 2021. L'une des obligations du preneur est de payer le prix du bail aux termes convenus en application de l'article 1728 du code civil. Les mesures édictées par les pouvoirs publics, telles que l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 notamment, ont écarté temporairement l'application de certaines sanctions de l'inexécution des obligations mais n'a pas prévu de mesure de dispense de paiement des loyers et charges. Ces mesures ont prévu l'absence de sanction pour le non-paiement des loyers pour certaines entreprises entre le 12 mars 2020 et le 24 juillet 2020. Aucune des autres mesures gouvernementales ne prévoit une dispense générale de paiement des loyers. *En application des dispositions de l'article 1719 1° et 3° du code civil, le bailleur est tenu, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant (...) 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il n'est pas contesté que le preneur est entré en possession des lieux loués et en a joui paisiblement depuis la signature du bail. Certes les décisions administratives liées à l'état d'urgence sanitaire ont empêché une exploitation normale des locaux mais ces décisions n'ont pas fait cesser leur mise à disposition par le bailleur, ni la possibilité pour le locataire d'en jouir puisqu'il pouvait y accéder physiquement et réaliser des ventes à emporter. Les mesures gouvernementales concernent l'activité du preneur qui a été considérée comme non essentielle par l'autorité publique. Si défaut de jouissance il y a eu, il ne peut être imputé au bailleur qui n'a pas entravé la jouissance des lieux. Ces mesures de police administrative ont été décidées aux seules fines de garantir la santé publique et ne sont pas constitutives d'une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. * Aux termes de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un ou l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. Le bien loué n'a pas été détruit matériellement ne serait-ce que partiellement ; il ne souffre d'aucune non-conformité. L'impossibilité d'exploiter s'explique par l'état d'urgence sanitaire qui ne vise que l'activité économique exercée et non pas les locaux. La société BURTON a eu la possibilité d'exercer son activité notamment par le 'click and collect'. Le moyen tiré de la destruction partielle n'est pas retenu. * Ainsi l'obligation de payer le loyer n'est pas sérieusement contestable. Des pièces versées au dossier, il résulte que la société Burton reste redevable auprès de la SCI Salamandre la somme de 36 616,82 euros au titre des loyers pour la période d'avril 2020 à février 2022, en ce inclus le loyer du mois de février 2022. En conséquence, il convient de condamner la société Burton à payer à la SCI Salamandre la somme de 36 616,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2021 sur la somme de 22 262,15 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 42 815,22 euros et à compter du 25 juin 2021 sur la somme de 16 096,54 euros. L'ordonnance entreprise est infirmée en toutes ses dispositions, en ce compris ses dispositions sur les frais irrépétibles et les dépens. - Sur les délais. Au visa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La société Burton communique un document intitulé 'extrait de compte de la société Burton 2020" et un rapport de gestion du président sur l'exercice clos le 31 décembre 2020. Ces documents sont insuffisants pour déterminer la situation financière de la société Burton. Cette dernière ne fait aucune observation sur les aides de l'Etat dont elle a pu bénéficier au cours de la période d'état d'urgence sanitaire. Elle ne justifie d'aucune incapacité à régler la somme due. Elle est déboutée de sa demande en délais. - Sur les autres demandes. En application de l'article 700 du code de procédure civile, la société Burton est condamnée à payer à la SCI Salamandre la somme de 2 500 euros. Succombant en appel, la société Burton est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition : Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Condamne la SAS Burton à payer à la SCI Salamandre la somme de 36 616,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2021 sur la somme de 22 262,15 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 42 815,22 euros et à compter du 25 juin 2021 sur la somme de 16 096,54 euros ; Déboute la société Burton de sa demande en délais de paiement ; Condamne la société Burton à payer à la SCI Salamandre la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la société Burton de sa demande en frais irrépétibles ; Condamne la société Burton aux dépens de première instance et d'appel. La greffière La présidente