Tribunal judiciaire, 19 décembre 2025. 25/00770

COUR D’APPEL D’[Localité 4] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE MINUTE (Décision Civile) Service de proximité MINUTE N° DU 19 Décembre 2025 N° RG 25/00770 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QIEV Grosse délivrée à Me BRAHIM-DIETZ Expédition délivrée à Me MOSTEFAOUI le DEMANDEUR: Monsieur [N] [T] [U] né le 17 Mars 1988 à [Localité 5] (LIBAN) [Adresse 7] [Localité 6] (EMIRATS ARABES UNIS) Elisant domicile au cabinet de Me BRAHIM-DIETZ représenté par Me Sandra BRAHIM-DIETZ, avocat au barreau de NICE DEFENDERESSE: Madame [O] [Z] née le 01 Novembre 1971 à [Localité 8] (UKRAINE) [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Lilia MOSTEFAOUI substituée par Me Soline TUBIERE, avocat au barreau de NICE (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C06088-2025-003682 du 20/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9]) COMPOSITION DE LA JURIDICTION: Lors des débats et qui a délibéré : Juge des contentieux de la protection: Monsieur William FEZAS, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec le président DEBATS : A l’audience publique du 07 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2025 FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 26 janvier 2024, M. [N] [T] [U] a donné à bail à Mme [O] [Z] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3]. Des loyers étant demeurés impayés, M. [N] [T] [U] a, par acte extra-judiciaire du 19 novembre 2024, fait signifier à Mme [O] [Z] un commandement de payer la somme de 19.000,00 €, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte extra-judiciaire du 04 février 2025, M. [N] [T] [U] a fait assigner Mme [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE. AUDIENCE Après renvoi, l’affaire a été retenue à l'audience du 07 octobre 2025. A cette audience : . M. [N] [T] [U] a été représenté par son conseil ; . Mme [O] [Z] a été représentée par son conseil. * Vu les dernières écritures pour M. [N] [T] [U] et vu les dernières écritures pour Mme [O] [Z] auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles. * Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier. * Il sera statué par décision contradictoire. La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025. MOTIFS DE LA DECISION Vu l’article 9 du Code de procédure civile qui rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la Loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 05 février 2025, soit au moins deux mois avant l’audience. En conséquence, l’action introduite par M. [N] [T] [U] est recevable. Sur l’acquisition de la clause résolutoire L’article 7 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, prévoit notamment que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...) ; b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (...) ; g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.” L'article 24 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit notamment que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie”. En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties en date du 26 janvier 2024 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989. Dans son avis du 13 juin 2024, la troisième chambre civile de la cour de cassation a notamment estimé que l’article 10 de la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette et au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la Loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. Il en résulte que les dispositions nouvelles n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la Loi du 27 juillet 2023. En l’espèce, le bail objet de la présente instance obéit aux dispositions de la Loi nouvelle de sorte que le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette et au terme duquel la clause résolutoire est acquise est de six semaine. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [O] [Z] le 19 novembre 2024 pour la somme en principal de 19.000,00 €. Au vu du décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 31 décembre 2024. Si la locataire justifie souffrir d’une pathologie lourde et rencontrer une situation sociale et financière difficile ne bénéficiant que des minima sociaux, il n’en demeure pas moins vrai que la dette accumulée est aujourd’hui particulièrement élevée et que, rapportée aux ressources de Mme [O] [Z], elle ne pourrait en aucune manière être apurée dans la période de trente six mois qu’autorise la Loi. Aussi, Mme [O] [Z] ne démontrant pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée au vu de sa situation financière lourdement obérée, aucun paiement des loyers n’étant intervenu depuis plusieurs mois ayant pour effet de voir la dette locative s'aggraver chaque mois d’avantage, il convient de débouter Mme [O] [Z] de sa demande de délais. Il sera constaté que Mme [O] [Z] est sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2025. Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du Code de la construction et de l'habitation et L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du Code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. En l'espèce, il est manifeste que la locataire rencontre depuis plusieurs mois de très importants problèmes de santé ainsi que des difficultés financières lourdes. Il est par ailleurs manifeste que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales dans la mesure où le parc locatif privé n’apparaît pas accessible au vu de ses ressources. La bonne foi de la défenderesse ne pouvant pas être mise en doute au vu des éléments produits et contradictoirement débattus, il convient en conséquence d’accorder à Mme [O] [Z] un délai de DOUZE (12) mois mois pour quitter les lieux, à compter de la signification de la présente décision. Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte, la solennité de la présente décision présentant une garantie suffisante d’exécution. Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du Code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de la jouissance. L'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce M. [N] [T] [U] produit un décompte actualisé faisant apparaître que Mme [O] [Z] reste devoir la somme de 39.000,00€ à la date du 06 octobre 2025. Mme [O] [Z] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Au vu de l’ensemble de ces éléments, la créance étant certaine, liquide et exigible, Mme [O] [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 39.000,00 € arrêtée au 06 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de présente décision afin de ne pas aggraver inutilement sa situation financière déjà très précaire. Mme [O] [Z] sera également condamnée au paiement, à compter du 07 octobre 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation, qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles, et ce jusqu'à la libération effective des lieux. Au regard de ses capacités financières réduites, Mme [O] [Z] sera déboutée de sa demande de délais de paiement de droit commun. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, Mme [O] [Z], qui succombe à l’instance, supportera les dépens. Sur l’article 700 du Code de procédure civil Au vu de la situation personnelle et financière de la défenderesse, l'équité commande de dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile. * Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par Jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 31 décembre 2024, DEBOUTE Mme [O] [Z] de sa demande de délais suspensif des effets de la clause résultoire, FAIT DROIT à la demande de Mme [O] [Z] tendant à l’octroi de délais de droit commun pour quitter les lieux, ORDONNE en conséquence à Mme [O] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai maximum de DOUZE (12) mois, à compter de la signification de la présente Ordonnance, et l’y CONDAMNE en tant que de besoin, DIT qu’à défaut pour Mme [O] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [N] [T] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, DEBOUTE M. [N] [T] [U] de sa demande d'astreinte, CONDAMNE Mme [O] [Z] à payer à M. [N] [T] [U], au titre des loyers et charges impayés au 06 octobre 2025, la somme de 39.000,00 €, assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision, RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du Code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, DEBOUTE Mme [O] [Z] de sa demande de délais de paiement de droit commun, CONDAMNE Mme [O] [Z] à verser à M. [N] [T] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 07 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, DIT que, si l’occupation devait se prolonger plus d’une année à compter du 07 octobre 2025, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la présente décision, CONDAMNE Mme [O] [Z] aux dépens, DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. LE GREFFIER LE JUGE