Cour d'appel, 24 novembre 2022. 21/03256

AFFAIRE : N° RG 21/03256 - N° Portalis DBVC-V-B7F-G4F5   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DECISION du Juge commissaire d'ALENCON en date du 22 Novembre 2021 RG n° 2021/986 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2022 APPELANT : Monsieur [V] [G] né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 8] (BELGIQUE) Les Aitres [Localité 4] représenté et assisté de Me Nathalie CATTEAU LEFRANCOIS, avocat au barreau d'ALENCON (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022021009472 du 06/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN) INTIMEE : S.E.L.A.R.L. XAVIER LEMEE mandataire judiciaire de la liquidation judiciaire de M. [V] [G] [Adresse 2] [Localité 3] représentée et assistée de Me Noël LEJARD, avocat au barreau de CAEN DEBATS : A l'audience publique du 12 septembre 2022, sans opposition du ou des avocats, Mme COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré MINISTERE PUBLIC : Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée GREFFIER : Mme COLLET, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRÊT prononcé publiquement le 24 novembre 2022 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme COLLET, greffier * * * Par jugement du 13 janvier 2020, le tribunal de commerce d'Alençon a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l'égard de M. [V] [G]. Sur la requête de la SELARL XAVIER LEMEE ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [G], le juge-commissaire a, par ordonnance du 22 novembre 2021 : - autorisé la SELARL XAVIER LEMEE prise en la personne de Me Xavier LEMEE en sa qualité de liquidateur judiciaire à céder de gré à gré au profit de M. [E] [L] demeurant à ST LEGER SUR SARTHE ou toute personne morale que le cessionnaire contrôlerait, une parcelle située à ST JULIEN SUR SARTHE cadastrée section [Cadastre 5] pour une contenance de 06ha 18a 86ca moyennant le prix de 30 000.00 € net vendeur ; - dit que l'acte sera reçu dans un délai de 2 mois en l'étude du notaire qui sera désigné par le liquidateur judiciaire qui devra conformément aux articles R 643-4 et R 643-6 du code de commerce verser le prix exclusivement entre les mains du liquidateur qui en sera séquestre ; - dit que les dépens seront prélevés en frais privilégiés de la liquidation judiciaire. Par déclaration du 3 décembre 2021, M. [G] a interjeté appel de cette décision. Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 28 février 2022, M. [G] demande de : A titre principal - Déclarer recevable et fondé son appel - Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle autorise la cession de gré à gré du bien immobilier cadastré [Cadastre 6] A titre subsidiaire - Réformer l'ordonnance en ce qu'elle fixe le prix de cession du bien immobilier cadastré [Cadastre 6] à 30.000 € pour le porter à 48.933,24 €, le montant de la valeur vénale des terres A titre infiniment subsidiaire - Réformer l'ordonnance en ce qu'elle fixe le prix de cession du bien immobilier cadastré [Cadastre 6] à 30.000 € pour le porter à 37.567,45 €, après ajout des bonis d'augmentation de valeur des terres En tout état de cause - Condamner chaque partie à conserver à sa charge les frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 8 mars 2022, la SELARL XAVIER LEMEE ès qualités demande de : - déclarer recevable mais non fondé l'appel de M. [G] ; - confirmer en conséquence l'ordonnance entreprise - débouter M. [G] de l'ensemble de ses demandes - statuer ce que de droit quant aux dépens qui seront pris en frais privilégiés de la procédure collective. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 29 juin 2022. Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. MOTIFS Selon l'article L 642-18 al 3 du code de commerce, les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. (...). Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En l'espèce, le tribunal a autorisé la vente de gré à gré de la parcelle litigieuse, d'une contenance de 06ha 18a 86ca, à M. [L] conformément à l'offre d'achat présentée par ce dernier, moyennant le prix de 30 000.00 € net vendeur, soit un prix à l'hectare de 4848€. Il s'agit d'une parcelle de terre agricole située à la limite de deux secteurs, le Perche ornais et les Plaines d'[Localité 3] et d'[Localité 7]. M. [G] s'oppose à cette cession amiable au motif que le prix de vente est bien en deçà du prix du marché. Il s'appuie sur le barème indicatif sur la valeur vénale des terres agricole en 2019 (pièce n° 3) et l'évolution des prix des terres entre 2019 et 2020 établie par la SAFER (pièce n°4) pour affirmer que le prix à l'hectare, dans le secteur géographique considéré, s'élève à ce jour à 7920€ de sorte que la valeur de l'immeuble serait de 49 000€. Cependant, outre qu'il s'agit de données purement indicatives, M. [G] se réfère uniquement aux prix dominants sans mentionner les valeurs minimum qui sont de 2930€/ha pour le Perche ornais et 3980€/ha pour les Plaines d'[Localité 3] et d'[Localité 7]. La SELARL LEMEE produit une estimation de la SCP GAULARD, étude notariale à L'Aigle, indiquant que pour les terres de culture, le prix à l'hectare d'herbage se situe entre 5000€ et 7000€. Il ressort de ces éléments que le prix de 30 000€, soit près de 5000€ l'hectare, correspond au prix du marché actuel même s'il se situe dans sa fourchette la plus basse. À cet égard, le mandataire liquidateur fait justement remarquer qu'il n'a reçu aucune offre d'achat à un prix plus élevé. En outre, le prix n'est pas déraisonnable puisque M. [G], qui a acquis le bien en 2008 pour le prix de 14 000€, réaliserait ainsi un boni de 16 000€. Il résulte de ce qui précède que la cession de gré à gré requise permet d'assurer la vente de l'immeuble dans de meilleures conditions que la saisie immobilière. L'ordonnance mérite donc confirmation sur ce point et M. [G] est débouté de ses demandes. Les dépens d'appel seront pris en frais privilégiés de la procédure collective. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine, CONFIRME l'ordonnance entreprise des chefs de disposition dont il a été interjeté appel ; Y ajoutant, DEBOUTE M. [G] de ses demandes ; DIT que les dépens d'appel seront pris en frais privilégiés de la procédure collective. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. COLLET F. EMILY