Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/05126

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Yohanna WEIZMANN Monsieur [T] [Y] Madame [B] [Y] Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/05126 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QYU N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 08 février 2024 DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], Représenté par son syndic le Cabinet BAP sis [Adresse 3] représentée par Me Yohanna WEIZMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0242 DÉFENDEURS Monsieur [T] [Y] demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté Madame [B] [Y] demeurant [Adresse 1] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Président assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Romain BRIEC, Président, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 08 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05126 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QYU EXPOSE DU LITIGE Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Y] sont propriétaires du lot n°9 dans l'immeuble sis [Adresse 2], cadastré AN[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété représentant 12/1084ème tantièmes. Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet BAP en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Y], par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - 2916,56 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure puis à compter de l'assignation pour le surplus, - 3500 euros de dommages et intérêts, - 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 14 décembre 2023. A l'audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Si elle n'a pas produit de pièces d'actualisation du fait de l'absence d'un défendeur, elle a précisé qu'en pratique la créance avait baissé au jour de l'audience. Madame [B] [Y] a reconnu à l'audience le montant de la somme qui lui est réclamée. Elle s'est engagée à procéder à un versement de 800 euros le jour de l'audience et à solder la dette le 15 février 2024. Elle n'a donc pas sollicité de délais de paiement. Elle a expliqué les impayés en raison de la maladie de son époux ayant générer une baisse de revenus. Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Monsieur [T] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter, ni n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Madame [B] [Y] n'a pas comparu à l'audience avec un mandat de représentation de Monsieur [T] [Y]. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : - les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, - les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : - la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l'origine de propriété et établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Y], - les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2017 au 10 octobre 2022, - l'historique du compte du 1er avril 2017 au 1er juillet 2023 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 2916,56 euros (en ce inclus 468 euros de frais), remarque faite qu'il ne sera pas tenu compte des dé comptes postérieurs à la date de l'assignation, - les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2017, 12 décembre 2017, 19 juin 2018, 19 juin 2019, 17 novembre 2020 et 24 novembre 2021 comportant : - approbation des comptes des exercices 2016 à 2020, - vote des budgets prévisionnels 2018 à 2022, - le fonds travaux 2017 à 2021, - vote des travaux ou opérations suivantes : réfection du sol des caves (assemblée générale du 28 juin 2017, résolution 9) ; réfection de la toiture, ravalement de l'immeuble, rénovation des volets, peinture de la cage d'escalier (assemblée générale du 19 juin 2018, résolution 8) ; ravalement, réfection de la couverture, souscription d'une assurance dommages-ouvrage (assemblée générale du 19 juin 2019, résolution 8, 9, 10, 11), - les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés, - la mise en demeure avec AR de payer la somme de 6674 euros adressée le 6 mai 2022 à Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Y] (signée le 10 mai suivant), la mise en demeure avec AR du 22 juillet 2022, - le contrat de syndic. En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2916,56 euros portant sur la période allant du 1er avril 2017 au 1er juillet 2023, incluant l'appel provisionnel du 3ème trimestre 2023. Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l'article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 468 euros. L'ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d'être exigible. La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 2448,56 euros (2916,56-468). Conformément à l'article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. Il s'évince de la combinaison de cet article et de l'article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire. En l'espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 10 mai 2022. Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle. En l'espèce, Madame [B] [Y] a verbalisé à l'audience utile être mariée à Monsieur [T] [Y], dont elle porte le nom à titre de nom d'usage. En raison de la solidarité des dettes ménagères prévue à l'article 220 du code civil, Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Y], copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; " " b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). " Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais. En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 468 euros se décomposant comme suit au jour de l'assignation : - 192 euros (48x2+96) pour l'envoi de 3 mises en demeure, - 96 euros pour des frais de pré contentieux, - 180 euros pour des frais dont l'objet n'est pas compréhensible à la lecture du décompte (" aff. Bourrellis med Weizmann "), Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété bien qu'il comporte une clause d'imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il sera relevé toutefois que l'envoi d'autant de mises en demeures avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat. Seule la somme de 96 euros sera accordée au titre des frais nécessaires correspondant à la mise en demeure la plus onéreuse. Enfin, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n'est pas justifiée. En conséquence la somme globale de 96 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant au coût de la première mise en demeure du 6 mai 2022. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en application de l'article 1231-6 du code civil, soit le jour de la signature du pli le 10 mai 2022. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s'applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il est établi que Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Y] présentent, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Y]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Sur les demandes accessoires Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet BAP : - la somme de 2448,56 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2017 au 1er juillet 2023 et incluant l'appel provisionnel du 3ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2022, - la somme de 96 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2022, - la somme de 200 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet BAP, la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes, CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Y] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire, Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés. Le greffier, Le président.