Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 21/13683

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 21/13683 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVPRO N° MINUTE : 5 Assignation du : 29 Octobre 2021 Jugement en fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 21 Mars 2024 DEMANDERESSES S.A.R.L. ANTONIN [Adresse 3] [Adresse 3] S.C. CONSTANTIN [Adresse 3] [Adresse 3] représentées par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0119 DEFENDERESSE S.A.R.L. REINE [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Maître Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0164 COMPOSITION DU TRIBUNAL Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 12 Décembre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 21 juin 1988, la société FRANCO SUISSE GESTION en sa qualité de mandataire de Madame “veuve [B]” a donné à bail commercial à Monsieur et Madame [Y], en renouvellement d’un précédent bail du 25 mars 1975, des locaux sis [Adresse 1] pour y exercer l’activité de boulanger-pâtissier. Aux termes de cet acte, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er octobre 1984 moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 96.000 francs, hors charges et hors taxes. Un avenant d’extension de surface a été régularisé le 27 juillet 1994, du fait de la mise à disposition d’une surface supplémentaire en sous-sol au bénéfice du preneur. Par acte sous seing privé du 12 mai 2003, la société FONCIA FRANCO SUISSE en sa qualité de mandataire de la SCI CONSTANTIN, venue aux droits de Madame “veuve [B]” pour avoir acquis l’immeuble le 21 mai 1996, a renouvelé le bail au profit de Monsieur [P] [Y] à compter du 1er octobre 2002. Le 4 mai 2005, un avenant était régularisé entre la société FONCIA FRANCO SUISSE en sa qualité de mandataire de la SCI CONSTANTIN, et la société BOULANGERIE DE [Localité 14], venue aux droits de Monsieur [Y] par suite d’une cession de fonds de commerce. Aux termes de cet avenant, la cave n°15 était donnée à bail au preneur, qui s’engageait en retour à restituer le débarras du 6ème étage. Le 18 novembre 2008, une déclaration préalable de travaux de modification de la devanture et d’aménagement de la boutique a été déposée. Le 9 mai 2012, la société FONCIA FRANCO SUISSE en sa qualité de mandataire de la SCI CONSTANTIN a renouvelé le bail au profit de la société BOULANGERIE DE [Localité 14], pour une durée de neuf années à effet au 1er octobre 2011, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 62.052,12 euros. La destination contractuelle des locaux est la suivante : “boulanger-pâtissier, sandwicherie, saladerie, salon de thé, boissons à emporter ou à consommer sur place, glacier, confiserie, viennoiserie”. Les locaux sont désignés ainsi : “Au rez-de-chaussée à droite de la porte cochère de l’immeuble un magasin composé de : Une boutique, une cuisine, un bureau et deux chambres au fond, des WC, un couloir de distribution et une salle de bains. Grand sous-sol et deux caves réunies portant le lot 13 et 14, et les locaux anciennement EDF et compteurs d’eau. Une cave n°15 située au sous-sol de l’immeuble”. Au 1er trimestre 2021, le loyer s’élevait à la somme de 64.961,64 euros. Par acte extrajudiciaire en date du 11 mars 2021, la société ANTONIN (usufruitière) et la SCI CONSTANTIN (nu-propriétaire) ont délivré un congé à la société REINE venue aux droits de la société BOULANGERIE DE [Localité 14] pour le 30 septembre 2021, avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 98.000 euros hors charges et hors taxes. Le 22 mars 2021, le conseil de la société REINE a signifié par lettre recommandée avec accusé de réception que sa cliente acceptait le renouvellement du bail dans son principe, mais demandait à ce que le loyer soit fixé au plafond. Par mémoire préalable en date du 21 juin 2021, régulièrement notifié par les sociétés ANTONIN et CONSTANTIN, celles-ci ont sollicité la fixation du loyer du bail en renouvellement à la somme annuelle de 149.500 euros en principal, hors charges et hors taxes. Par mémoire en réponse régulièrement notifié le 14 décembre 2021, la société REINE a sollicité la fixation du loyer en renouvellement à compter du 1er octobre 2021 à la somme de 71.000 euros en principal, hors charges et hors taxes. Aucun accord n’étant intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé, par acte en date du 28 octobre 2021, les sociétés ANTONIN et CONSTANTIN ont fait assigner la société REINE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux visas des articles L.145-33, L.145-34 et R. 145-1 du code de commerce, aux fins de : A titre principal : -Dire que le loyer de renouvellement du bail doit être fixé à la valeur locative en raison des améliorations apportées aux locaux loués au cours du bail précédent le bail expiré, - Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 à la somme annuelle en principal de 149.500 euros, hors charges et hors taxes, - Dire et juger que les compléments de loyers dus par le locataire porteront intérêt de plein droit au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, - Condamner la société REINE au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. A titre subsidiaire : - Désigner tel expert qu’il plaira au Président du tribunal, avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux, - Fixer le loyer provisionnel que la société REINE devra régler à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme annuelle de 149.500 euros en principal, hors charges et hors taxes, - Réserver les dépens. En tout état de cause : - Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. Par jugement en date du 15 février 2022, le juge des loyers commerciaux a : - Constaté, par l’effet du congé avec offre de renouvellement des sociétés ANTONIN et CONSTANTIN et son acceptation par la société REINE, le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2021, - Avant dire droit sur le fond, désigné en qualité d’expert Monsieur [X] [U] afin de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2021 au regard des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, - Fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges, - Réservé les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 13 décembre 2022. Aux termes de leur dernier mémoire régulièrement notifié par courrier recommandé avec accusé de réception le 4 décembre 2023 et par voie électronique le 11 décembre 2023, les sociétés ANTONIN et CONSTANTIN demandent au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-1 et suivants du code de commerce, de : - Juger que le loyer de renouvellement du bail dont s’agit à effet du 1er octobre 2021 doit être fixé à la valeur locative en raison des améliorations apportées aux locaux loués au cours du bail précédent le bail expiré ; - Fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 à un montant annuel de 123.000 euros en principal, hors taxes et hors charges ; - Juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; - Condamner la société REINE au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par courrier recommandé avec accusé de réception le 7 septembre 2023 et par voie électronique le 14 septembre 2023, la société REINE demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles L. 145-33 et suivants, R. 145-3 et R. 145-8 du code de commerce, de : - Recevoir la société REINE en son présent mémoire ; - Dire et juger que le prix du bail en renouvellement, à compter du 1er octobre 2021 doit être fixé : - A titre principal en tenant compte de la seule variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC), conformément aux dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce, soit à la somme de 69.889,32 euros par an hors taxes et hors charges au 1er octobre 2021 ; - A titre subsidiaire, et si par extraordinaire la juridiction de céans était amenée à écarter les règles du plafonnement, à la somme de 72.488 euros par an hors taxes et hors charges au 1er octobre 2021 correspondant à la valeur locative de renouvellement ; - Débouter les bailleresses de leurs demandes, fins et conclusions ; - Condamner solidairement les sociétés ANTONIN et CONSTANTIN à verser à la société REINE une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens. * * * L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 décembre 2023 et mise en délibéré au 27 février 2024 prorogé à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte du jugement avant dire droit et il n’est pas contesté que le bail liant les parties s’est trouvé renouvelé à compter du 1er octobre 2021. Selon les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix résultant de l’application des indices, ou au loyer plafond si cette valeur locative est supérieure à celui-ci, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1°à 4 de l’article L. 145-33 du même code, soit les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, ce qui permet la fixation à la valeur locative supérieure au loyer plafond. Les bailleurs invoquent un motif de déplafonnement, tandis que le preneur sollicite à titre principal la fixation du loyer du bail renouvelé au loyer plafond. Sur le motif de déplafonnement invoqué par les bailleresses Les sociétés ANTONIN et CONSTANTIN affirment que le plafonnement du loyer du bail renouvelé doit être écarté en raison de travaux d’amélioration importants réalisés par le preneur entre le 1er octobre 2002 et le 1er octobre 2011, précisant en l’espèce que le bail expiré prévoit une clause d’accession en fin de bail permettant l’application de l’article R. 145-8 du code de commerce. Elles précisent que les travaux d’amélioration réalisés sont les suivants : - remplacement de l’escalier hélicoïdal d’abord par un monte-charge puis par un escalier droit, lequel facilite l’accès au laboratoire se trouvant au sous-sol et le transport des produits et des marchandises du sol au rez-de-chaussée, - modification de l’agencement de la boutique : déplacement du comptoir de vente initialement situé à droite sur la gauche, réduction de la vitrine de gauche et ajout d’un passage ainsi que d’une seconde vitrine pour les viennoiseries, ajout de tables pour le service sur place des clients (en arrière boutique), suppression des sanitaires et de la plonge, - modifications de la façade et de la devanture, - au sous-sol, déplacement du compteur d’eau dans les parties communes, utilisation de la cave annexée pour la chambre à farine et usage d’une partie du couloir des caves pour y accéder. La société REINE conteste le motif de déplafonnement allégué. Elle fait valoir qu’elle n’était pas dans les lieux aux dates des travaux évoqués par les bailleresse puisqu’elle a acquis le fond postérieurement. Elle conteste leur caractère notable faisant valoir que : - le remplacement d’un escalier hélicoïdal par un escalier droit ne constitue pas une amélioration au sens de R. 145-8 du code de commerce en ce que cela n’a pas abouti à la création d’un nouvel accès ; que la trémie existante a manifestement été réutilisée ; que le seul changement de forme d’un escalier ne constitue pas une amélioration, et a fortiori une amélioration notable susceptible d’entraîner le déplafonnement du loyer. Elle soutient que le laboratoire est situé en sous-sol conformément aux stipulations du bail alors que l’espace de vente est situé au rez-de-chaussée, ce qui nécessite un transfert permanent de marchandises, souvent lourdes et volumineuses ; que le changement de forme de l’escalier répond à des impératifs de sécurité pour les employés de la boulangerie précisant que l’employeur est soumis à une obligation générale de sécurité à l’égard de ses salariés en application des dispositions des articles L. 4121-1 et L. 4121-2 du code du travail. La société REINE en conclut que le remplacement de l’escalier constitue une mise en conformité qui s’inscrit dans le cadre de l’obligation de délivrance du bailleur ; - la mise en place de chaises supplémentaires en arrière-boutique, grâce au déplacement du comptoir, n’est pas davantage une amélioration notable puisqu’il s’agit d’une simple réorganisation de l’espace de la boutique sans travaux substantiels ; - la modification de l’affectation des annexes, de la façade et le déplacement des compteurs d’eau ne constituent pas des travaux d’amélioration notables. Il résulte des articles L. 145-33, R. 143-3 et R. 145-8 du code de commerce combinés que la réalisation par le preneur à ses seuls frais au cours du bail expiré de travaux d’amélioration dans le local justifie le déplafonnement du prix du bail lors du second renouvellement si le bailleur n’y a pas participé ; que des travaux qui constituent à la fois une modification notable des caractéristiques du local et une amélioration notable de ces locaux entraînent l’application du régime des améliorations ; que la réalisation de travaux de mise en conformité, nécessaires pour pouvoir exercer l’activité autorisée par le bail, ne peut constituer un motif de déplafonnement. En application de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui soutient que la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé doit être écartée, de prouver qu’il y a eu au cours du bail expiré des améliorations apportées aux lieux loués et la date de celles-ci. S’agissant de la modification de la forme de l’escalier, il résulte des pièces versées au débat que les plans des locaux datés du 28 avril 1994 établis par la société RENOUARD AGENCEMENT font apparaître un escalier hélicoïdal et un monte-charge. Selon un courrier du 4 avril 2005, la locataire prévoyait de réutiliser l’ancienne trémie d’escalier située dans la continuité du monte-charge pour une circulation verticale permettant de relier le sous-sol et l’implantation d’un monte-charge dans la trémie de l’escalier en colimaçon existant. Suivant la déclaration préalable de travaux en date du 18 novembre 2008, les travaux ont consisté en l’agrandissement de la trémie pour substituer à la circulation verticale existante un escalier droit. Aucune disposition réglementaire n’imposait la modification de la forme de cet escalier, d’autant qu’un monte-charge préexistait et a depuis été supprimé. Par ailleurs, les plans précités du 28 avril 1994 font apparaître une cloison dans la zone arrière de la boutique avec l’emplacement d’une plonge, toujours apparents sur les plans de 2005 et supprimés sur les plans de 2008. Ces travaux peuvent être considérés comme des travaux d’amélioration : en effet, ils ont permis une meilleure accessibilité des surfaces en sous-sol par un escalier droit de bonne largeur (1 mètre environ) ainsi qu’au rez-de-chaussée, la création de places assises pour la clientèle. Ils ont eu lieu en 2008, de sorte que les bailleresses sont fondées à s’en prévaloir au cours du deuxième renouvellement suivant leur réalisation, soit au 1er octobre 2021. Il sera donc retenu qu’il y a lieu à déplafonnement du loyer sur ce motif. Sur la valeur locative Sur l’emplacement et les caractéristiques des locaux Aux termes du rapport d’expertise dont les constatations ne sont pas contestées sur ce point, les locaux se situent dans le [Adresse 1], large artère à double sens de circulation qui relie le [Adresse 10] à la place du 18 juin 1940, secteur inclus dans une zone touristique internationale qui permet l’ouverture des commerces le dimanche et en soirée. L’expert expose que la [Adresse 16] bénéficie d’une commercialité active mais inégale sur sa longueur avec une prédominance d’enseignes dans l’équipement de la personne. Il distingue ainsi la section haute proche de la place du 18 juin 1940 qui concentre de nombreuses enseignes notoires nationales et internationales d’équipement de la personne de gamme “mass market”, la partie médiane où sont localisés les locaux loués comprise entre le [Adresse 9] et la [Adresse 15] et l’extrémité proche du [Adresse 10] qui s’inscrit dans un circuit de chalandise actif qui compte le carrefour avec le [Adresse 10], les rues [Adresse 12] et [Adresse 11] et où se trouvent des enseignes de bonne gamme et un magasin MONOPRIX. L’environnement commercial dans la section médiane de la [Adresse 16] est constitué d’enseignes dans l’équipement de la maison, services, équipement de la personne, de quelques commerces de bouche/restauration rapide, l’expert notant que les commerces indépendants sont plus représentés dans cette partie de la [Adresse 16] que dans les autres sections, que cette partie de la [Adresse 16] n’est pas la plus recherchée et que des locaux sont vacants (vacance initiée avant le contexte de la crise sanitaire). Les locaux sont bien desservis par les transports en commun, les stations “[13]” et “[19]” (ligne 12 du métro) étant à 110 et 300 mètres, la station “[17]” (ligne 4) étant à 260 mètres. Par ailleurs, de nombreux arrêts de bus sont situés à proximité desservant les lignes 83, 95, 96, 68, 89 et 94 à moins de 100 mètres, la ligne 58 à 250 mètres, la ligne 84 à 280 mètres, et les lignes 39,63, 70, 87 et 82 à 310 et 330 mètres. La boutique se situe au rez-de-chaussée d’un immeuble ancien comportant 6 étages en bon état extérieur apparent et comporte un linéaire de façade de 6,50 mètres environ. La façade est bordée d’une terrasse ouverte concédée sur le domaine public de 6,50 m² (capacité de 8 places assises environ). L’accès au local s’effectue de plain-pied, donnant sur la zone de vente avec comptoirs et partie à usage de salle (6 places assises) d’une surface de 32,10 m². Dans le prolongement, dans la partie arrière en rétrécissement d’une surface de 24,1 m² se trouvent 6 places assises supplémentaires ainsi que l’escalier droit de bonne largeur (1 mètre environ) permettant l’accès au sous-sol. A la suite, un dégagement donne accès aux parties communes, à un bloc sanitaire (WC et lavabo), un vestiaire éclairé sur cour d’une surface de 9,8 m², un local poubelles, un bureau éclairé sur cour de 11,5 m², une salle d’eau aveugle (douche et lavabo). Au sous-sol, un dégagement/palier distribue : - deux chambres froides, - le laboratoire de préparation avec four et partie sous voûte formant retour, - un dégagement avec issue sur les parties communes, - des sanitaires (WC et lavabo), le tout d’une surface de 103,40 m², - accessible depuis les parties communes, un local technique qui abrite le groupe froid et la production d’eau chaude d’une surface de 4,30 m². Les aménagements dans les locaux sont décrits ainsi par l’expert judiciaire : “- Aire de vente : sol de revêtement imitation parquet, contre-cloisons peintes, faux-plafond avec éclairage par spots encastrés et suspensions - Annexes : sol et murs carrelés (peintures pour les bureaux, vestiaires), plafond peint (voûte carrelée pour une partie de la zone de préparation) / maçonnerie brute pour le local technique - Locaux qui présentent un bon état d’entretien apparent - Aire de vente présumée accessible aux personnes à mobilité réduite (rampe à l’entrée de la boutique” (page 20 du rapport). L’expert précise que les locaux présentent une bonne configuration, adaptée au type d’activité exercée. L’expert évalue la surface utile totale du rez-de-chaussée des locaux loués à 93,40 m² et celle du sous-sol à 107,70 m². Il applique pour le rez-de-chaussée un coefficient de pondération de 1 à la première zone sur 5 mètres de profondeur environ (32,10 m² utiles), de 0,80 pour le surplus de l’aire de vente, de 0,30 pour les diverses annexes (dégagement, sanitaires, local poubelles et salle d’eau) et de 0,40 pour le vestiaire et le bureau éclairés sur cour. Pour le sous-sol, l’expert retient un coefficient de pondération de 0,25 pour les annexes reliées par escalier et de 0,15 pour le local technique accessible par les parties communes. Monsieur [U] retient ainsi une surface pondérée de 91,17 m² qu’il arrondit par commodité à 91 m² P. Les bailleresses ne discutent pas la surface pondérée à 91 m² P par l’expert judiciaire. La locataire critique la pondération sur deux points : - la pondération des annexes, vestiaire et bureau au rez-de-chaussée, faisant valoir que le vestiaire et le bureau sont particulièrement en retrait de la façade (de l’ordre de 15 m pour le vestiaire et de l’ordre de 20 mètres pour le bureau), ne sont accessibles que par un couloir étroit, de sorte que si on considérait ce bureau comme un espace pouvant être affecté à la vente, il s’agirait alors d’un 4ème espace de vente au sens de la Chartre de l’expertise (situé à plus de 20 mètres) et cela conduirait à retenir un coefficient situé entre 0,25 et 0,35 selon les préconisations. Elle demande de retenir pour l’ensemble des annexes au rez-de-chaussée un coefficient de pondération de 0,25 se prévalant d’un rapport d’expertise unilatérale de Monsieur [E] [T] et conclut à une surface pondérée de celles-ci de 9,3 m² P (la surface utile totale de 37,20 m² n’étant pas critiquée) ; - la pondération du sous-sol qu’elle juge excessive au regard de la configuration des locaux. Elle fait valoir que le coefficient de pondération retenu par l’expert ne tient pas compte des contraintes d’exploitation : la zone de préparation présente une voûte carrelée ayant une faible hauteur sous plafond réduisant considérablement les possibilités d’exploitation du preneur et la surface exploitable ; la présence de couloirs ou dégagements étroits. Elle sollicite dès lors l’application d’un coefficient de pondération de 0,20 se prévalant d’un rapport d’expertise unilatérale de Monsieur [E] [T] et conclut à une surface pondérée des annexes du sous-sol de 20,68 m² P, la pondération du local technique n’étant pas critiquée. La société REINE demande de retenir une surface pondérée totale de 82,01 m² P, arrondie à 82 m² P. S’agissant de la pondération des annexes, vestiaire et bureau du rez-de-chaussée, l’expert a répondu au dire de la société REINE en rappelant que la pondération des annexes diverses au rez-de-chaussée (réserves, locaux sociaux) est usuellement comprise entre 0,10 et 0,40. Il expose qu’“Il est exact que les vestiaires se trouvent en 3ème zone et le bureau en 4ème zone (si l’on devait faire abstraction de leur nature pour ne retenir que le zonage applicable à l’aire de vente). Bien qu’assez éloignés de la vitrine, le fait qu’il s’agit d’espaces fonctionnels et surtout éclairés sur cour les rend plus valorisants que de simples annexes aveugles, ce qui justifie de majorer de 0,10 le coefficient de 0,3 habituellement retenu pour les annexes” (page 49 du rapport). Effectivement ainsi que le relève l’expert judiciaire, rien ne justifie de s’éloigner de la charte de l’expertise et de considérer que la partie des locaux en cause devrait être assimilée à des espaces de vente alors qu’il s’agit sans contestation sérieuse d’annexes permettant l’exploitation du commerce et non de surfaces de vente. L’expert a de plus, distingué ces annexes, ce que n’a pas fait Monsieur [T]. Or, il convient de rappeler que le juge ne peut se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise unilatérale qui n’est pas corroboré par d’autres éléments de preuve. Enfin, l’expert judiciaire a appliqué une pondération conforme à la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière (5ème édition - mars 2017) qui préconise pour les annexes au rez-de-chaussée d’appliquer un coefficient compris entre 0,10 et 0,40, retenant la fourchette haute pour le vestiaire et le bureau qui bénéficient d’une fenêtre et d’un éclairage naturel. Par conséquent, la position de la locataire qui sollicite qu’il soit retenu pour l’ensemble des annexes sans distinction un coefficient de 0,25 n’est pas justifiée. Sur la pondération du sous-sol, l’expert répond que : “la locataire invoque le fait que certains espaces (s)ont voûtés et de hauteur inférieure à 1,80 m, ce qui justifierait de réduire selon elle à 0,15 le coefficient de 0,25 retenu. Il s’agit pour partie d’annexes directement reliées par un escalier dont la locataire elle-même souligne la bonne largeur permettant la manutention des produits finis et des matières premières volumineuses. Ces dernières sont aménagées et fonctionnelles et la hauteur sous voûte de 2,50 mètres selon les plans du Géomètre-Expert ne laisse qu’une part seulement de surfaces de hauteur inférieure à 1,80 mètre limitée d’une pièce (cernée au plan ci-dessous). Les éléments soulignés par la locataire ne semblent pas justifier d’ajuster la pondération” (page 50 du rapport). Les photographies annexées au rapport permettent de constater que la surface voûtée d’une hauteur de 2,50 mètres dans sa partie la plus haute est utilisée comme fournil, les couloirs desservent les chambres froides et permettent une exploitation adaptée. Par ailleurs, l’expert a appliqué une pondération conforme à la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière (5ème édition - mars 2017) qui préconise pour les annexes au sous-sol d’appliquer un coefficient compris entre 0,15 et 0,25, retenant la fourchette haute en raison de leur accès par un escalier droit et relativement large depuis la surface de vente. Par conséquent, la position de la locataire qui sollicite qu’il soit retenu un coefficient de 0,20 n’est pas justifiée. Dès lors, il sera retenu une surface pondérée totale des locaux de 91,17 m² arrondie à 91 m² P. Sur le prix unitaire et la valeur locative avant correctifs Au titre des éléments de comparaison, l’expert cite les références de : - 25 locations nouvelles, aux dates comprises entre le 4 janvier 2014 et le mois de juillet 2021, aux surfaces comprises entre 30 m²P et 150 m²P, aux prix unitaires compris entre 735 euros/m²P (pour un commerce de restauration végétarienne d’une surface de 49 m² situé [Adresse 7], bail conclu en février 2017 - le loyer décapitalisé s’élevant à 1.172 euros / m² P) et 3.333 euros/m² P (pour une boutique d’horlogerie d’une surface de 150 m² située [Adresse 6], bail conclu en mars 2021) ; - 13 renouvellements amiables, aux dates comprises entre juillet 2013 et janvier 2022 - cette dernière référence devant être écartée étant postérieure à la date de renouvellement du bail en l’espèce -, aux prix compris entre 815 euros/m²P (pour une banque située [Adresse 5] d’une surface de 178 m², bail renouvelé en novembre 2013 et 3.129 euros/m² P (pour un commerce de téléphonie d’une surface de 147 m² situé [Adresse 2], bail renouvelé en janvier 2021 ; - 1 fixation judiciaire pour un commerce de chaussures situé [Adresse 4], d’une surface de 39,31 m² P, à effet au 1er avril 2015 et au prix unitaire de 1.150 euros/m² P. L’expert judiciaire retient un prix unitaire de 950 euros/m² P que les parties contestent de part et d’autre. Les bailleresses soutiennent que le prix unitaire retenu par l’expert est trop faible et concluent à un prix unitaire de 1.300 euros/m² P se prévalant d’autres références que celles visées par Monsieur [U] ainsi que d’un rapport d’expertise judiciaire établi par Madame [L] pour un commerce de prêt à porter situé [Adresse 8] aux termes duquel le prix unitaire a été évalué à 1.700 euros/m² P. Elles font valoir que la locataire ne peut invoquer la crise sanitaire alors qu’elle a pu exploiter son commerce pendant cette période, s’agissant d’un commerce essentiel. La société REINE relève que les références citées ne portent pour l’essentiel pas sur des commerces de bouche ; que la crise sanitaire a provoqué une baisse importante du marché locatif de la [Adresse 16] qui se manifeste par un taux de vacance élevé, une baisse de 34 à 40 % de la fréquentation du métro, une diminution du revenu médian de la population du quartier de 18 % ainsi qu’une baisse de la densité de la population de 10 %. Pour ces raisons, la locataire demande de retenir un prix unitaire de 850 euros/m²P. La valeur locative des locaux doit être appréciée au jour de la date d’effet du nouveau bail, soit en l’espèce le 1er octobre 2021, qui se situe postérieurement aux périodes de confinement ou de restrictions de la circulation de la population. Le juge des loyers commerciaux constate que : - l’expert judiciaire a retenu la présence d’une vacance de locaux autour des lieux loués et un marché locatif “fortement dégradé” précisant que le taux de vacance est élevé sur la [Adresse 16] (de 5 à 10 %), qu’“aucun renouvellement significatif ni implantation d’enseigne attractive entre 2012/2013 et 2021” n’est observé ; - la fréquentation des métros “[13]”, “[18]”, “[19]” a diminué en moyenne de 10,20 % entre 2011 et 2019 ; de même la densité de la population a baissé ainsi que les revenus médians des ménages de la zone de chalandise primaire du commerce considérée ainsi que le soulève le preneur ; - les références citées par les parties et par l’expert judiciaire illustrent “l’écart de commercialité entre les différents tronçons de la [Adresse 16]” ainsi que le relève Monsieur [U] dans son rapport page 51 et il doit être tenu compte de ce que les locaux loués se situent dans la partie médiane de la [Adresse 16] moins recherchée. Ces éléments impactent nécessairement la valeur locative à la date de renouvellement du présent bail le 1er octobre 2021, ce que l’expert a, à juste titre, pris en considération (page 25 du rapport). Ainsi, le rapport d’expertise judiciaire de Madame [L] concernant d’autres locaux situés [Adresse 16] à usage de prêt-à-porter (destination plus valorisée que celle de boulangerie-pâtisserie) n’est pas pertinent, son évaluation concernant une indemnité d’occupation due à compter du mois de décembre 2013, soit il y a plus de 10 ans, et ne se fondant pas sur l’évolution défavorable de la commercialité de la [Adresse 16] telle que relevée plus haut. Ce rapport concerne en outre une adresse plus proche du [Adresse 10]. Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, notamment des caractéristiques des locaux qui présentent une belle visibilité et une configuration adaptée à leur destination, de leur emplacement dans un quartier présentant une bonne commercialité mais en baisse, et des références précitées, le prix unitaire de 950 euros/m²P retenu par l’expert judiciaire et au demeurant corroboré par le rapport d’expertise unilatérale établi par Monsieur [T] (qui retient une fourchette comprise entre 850 et 950 euros / m² P) apparaît pertinent. La valeur locative avant correctifs s’établit donc au 1er octobre 2021 à la somme en principale de 86.450 euros (950 euros/m²P x 91 m²P). Sur les correctifs L’expert judiciaire retient la majoration de la valeur locative de 4 % au titre du droit de terrasse qui n’est pas contestée par les parties et qui sera donc retenue, soit 86.450 x 0.04= 3.458 euros. Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 Compte tenu du motif de déplafonnement retenu, le loyer du bail renouvelé sera fixé au 1er octobre 2021 à la valeur locative supérieure au loyer plafonné, soit 89.908 euros (86.450 + 3.458). Il convient de rappeler qu’en application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, les intérêts au taux légal ne sont dus sur le différentiel entre le loyer effectivement versé et le loyer de renouvellement que depuis la date de la demande en justice, puis au fur et à mesure des échéances échues. En l’espèce, les bailleresses ont formulé cette demande pour la première fois aux termes de leur mémoire notifié le 9 mai 2023. Par conséquent, les intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, ont couru à compter du 9 mai 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date. En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés. Sur les autres demandes La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise. Compte tenu du partage des dépens ordonné, l’équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef. Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, Fixe à la somme annuelle de 89.908 euros (quatre-vingt-neuf mille neuf cent huit euros), en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021 entre les sociétés ANTONIN et CONSTANTIN d’une part, et la société REINE d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 1], Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, à compter du 9 mai 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, Déboute les sociétés ANTONIN et CONSTANTIN de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Déboute la société REINE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne les sociétés ANTONIN et CONSTANTIN d’une part, et la société REINE d’autre part, à prendre en charge chacune par moitié, les dépens qui incluront les frais de l’expertise judiciaire, Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à Paris le 21 Mars 2024. La GreffièreLa Présidente M. PLURIELM. ESCRIVE