Cour d'appel, 15 septembre 2022. 22/00152

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 1 ARRÊT DU 15/09/2022 N° de MINUTE : 22/776 N° RG 22/00152 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UBOT Jugement (N° 20/03573) rendu le 07 décembre 2021 par le tj hors jaf, jex, jld, j. expro, jcp de Boulogne sur Mer APPELANTS Monsieur [V] [C] né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 8] - de nationalité française [Adresse 7] [Localité 6] Madame [M] [H] née le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 9] - de nationalité française [Adresse 7] [Localité 6] Sci du Chevalement représentée par son gérant Monsieur [V] [C] [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me David Lacroix, avocat au barreau de Douai INTIMÉE Sa Bati Lease [Adresse 10] [Localité 5] Représentée par Me Dominique Sprimont, avocat au barreau de Douai DÉBATS à l'audience publique du 01 juin 2022 tenue par Catherine Ménegaire magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Gaëlle Przedlacki COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Yves Benhamou, président de chambre Catherine Ménegaire, conseiller Catherine Convain, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Yves Benhamou, président et Gaëlle Przedlacki, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 19 mai 2022 Expose des faits et de la procédure Suivant acte notarié en date du 25 juillet 2014, la société Bati Lease a conclu avec la SCI du Chevalement, dont M. [V] [C] et Mme [M] [H] sont associés, un contrat de crédit-bail immobilier portant sur un programme de construction d'un immeuble d'une contenance de 747 m² incluant entrepôts, bureaux, aires de stockage et garages sur un terrain d'une superficie de 3671 m² situé à [Localité 11]. À compter du 1er juillet 2016, la SCI du Chevalement a cessé de régler les loyers et charges liées à l'opération de crédit-bail du fait de l'arrêt de l'activité de sa sous-locataire, la société ESC Habitat dont le dirigeant était M. [C], que la société Bati Lease avait agréé lors de la signature du contrat de crédit-bail. Par courrier avec accusé de réception du 20 janvier 2017, la société Bati Lease a mis en demeure la SCI du Chevalement de payer la somme de 58'169,29 euros au titre des factures de loyers impayées des 1er juillet 2016, 1er octobre 2016 et 1er janvier 2017, se prévalant de la clause résolutoire mentionnée au contrat de crédit-bail. Par courrier avec accusé de réception du 26 juillet 2017, elle a de nouveau mis en demeure la SCI du Chevalement de payer la somme de 102'046,45 euros au titre des loyers impayés, outre les intérêts de retard, se prévalant de la clause résolutoire. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 octobre 2017, la société Bati Lease a notifié à la SCI du Chevalement la résiliation du contrat de crédit-bail. Par ordonnance du 13 février 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille a constaté la résiliation de plein droit du contrat de crédit bail au 15 juillet 2017, condamné la SCI du Chevalement à payer à la société Bati Lease, à titre de provision, la somme de 102'537,60 euros au titre des loyers échus et impayés, outre la somme de 16 399,71 euros à titre de provision à valoir sur le paiement de l'indemnité d'occupation due à compter du 16 juillet 2017 jusqu'à libération effective des lieux, outre la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par arrêt en date du 15 novembre 2018, la cour de céans a confirmé cette ordonnance sauf à fixer la date de résiliation du contrat de crédit-bail au 14 août 2017. La société Bati Lease a vainement tenté d'exécuter cette décision à l'encontre de la SCI du Chevalement. Par acte d'huissier du 25 juillet 2019, elle a fait assigner M. [C] et Mme [H] en leur qualité d'associés de la société civile immobilière aux fins d'obtenir la condamnation de M. [C] à lui payer la somme de 442 785 euros, et de Mme [H], la somme de 2 970 euros avec intérêts à compter l'assignation. Le tribunal judiciaire d'Arras s'est déclaré incompétent territorialement au profit du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer. Par jugement en date du 7 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a : - donné acte à la SCI du Chevalement de son intervention volontaire à l'instance, - dit que les montants dus par la SCI du Chevalement à la société Bati Lease sont de 87'253,92 euros au titre des loyers et de 273'328,60 euros au titre des indemnités d'occupation, - débouté la SCI du Chevalement de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande de compensation, - condamné M. [C] à payer à la société Bati Lease la somme de 358 178,62 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - condamné Mme [H] à payer à la société Bati Lease la somme de 2 403,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - condamné in solidum M. [C] et Mme [H] aux dépens, en ce compris les frais d'inscription d'hypothèque judiciaire, - condamné in solidum M. [C] et Mme [H] à payer à la société Bati Lease la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration reçue par le greffe de la cour le 11 janvier 2022, M. [C], Mme [H] et la SCI du Chevalement ont relevé appel de l'ensemble des chefs de ce jugement sauf en sa disposition ayant donné acte à la SCI du Chevalement de son intervention volontaire à l'instance. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2022, ils demandent à la cour de : - dire l'appel recevable et bien fondé, - réformer la décision entreprise, - arrêter les sommes dues par la société du Chevalement à 87'598,38 euros au titre des loyers, et 91'587,16 euros au titre des indemnités d'occupation, - condamner la société Bati Lease à payer à la SCI du Chevalement une somme de 600'000 euros à titre de dommages-intérêts pour violation de l'obligation d'exécuter de bonne foi les conventions, - ordonner la compensation entre les condamnations, - s'agissant des demandes présentées à l'encontre de M. [C] et Mme [H], - de chef principal, débouter la société Bati Lease au regard de la compensation sus demandée, - de chef subsidiaire, limiter la condamnation aux sommes de 87'598,38 euros au titre des loyers et 91'587,16 euros au titre des indemnités d'occupation, avec répartition en fonction du pourcentage de détention du capital, - débouter la société Bati Lease de toutes demandes contraires, - la condamner à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 euros à M. [C] et Mme [H], et la somme de 2 000 euros à la SCI du Chevalement, - la condamner aux dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 avril 2022, la société Bati Lease demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à savoir en ce qu'il a : - dit que les montants dus par la SCI du Chevalement sont de 87'253,92 euros au titre des loyers et de 273'328,60 euros au titre des indemnités d'occupation, - débouté la SCI du Chevalement de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande compensation, - condamné M. [C] à lui payer la somme de 358'178,62 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, condamné Mme [H] à lui payer la somme de 2 403,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - condamné in solidum M. [C] et Mme [H] aux dépens en ce compris les frais d'inscription d'hypothèque judiciaire, - condamné in solidum M. [C] et Mme [H] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - y ajoutant, - condamner in solidum M. [C] et Mme [H] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2022 et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 1er juin 2022. MOTIFS Sur le montant de la créance de la société Bati Lease à l'encontre de la SCI du Chevalement - Sur les loyers impayés Selon l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable à la date de conclusion du contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L'article 21.1 du contrat de crédit bail prévoit que 'A défaut pour le crédit preneur d'exécuter une seule des charges et conditions résultant des présentes, lesquelles sont toutes de rigueur, le crédit-bail sera résilié de plein droit dans les condition ci-après. 1°) Le crédit-bail sera résilié de plein droit, sans aucune formalité judiciaire, si bon semble au crédit bailleur, quinze jours après une simple mise en demeure ou commandement d'exécuter ou de payer, contenant déclaration du crédit bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, et demeurée dans effet pendant ce délai, et ce, en cas d'exécution de toutes les autres charges et conditions résultant des présentes, et notamment dans les cas suivants : - défaut de paiement, à son échéance, d'un terme de pré loyer ou de loyer, ainsi que des charges et accessoires (...)' Au regard de la lettre de mise en demeure en date du 26 juillet 2017 dont les causes n'ont pas été réglées par le crédit preneur, le premier juge a retenu que la résiliation est intervenue 15 jours après la réception de cette lettre, soit le 14 août 2017, en sorte que la SCI du Chevalement est redevable des loyers jusqu'au 14 août 2017, et des indemnités d'occupation à compter du 15 août 2017. La cour constate que la date de résiliation ainsi fixée n'est pas remise en cause par les parties. Les appelants soulignent seulement l'existence d'une erreur matérielle commise par le premier juge quant au quantum des loyers dus de 87 598,38 euros et non de 87 253,92 euros, cependant que la Société Bati Lease demande la confirmation du jugement, à hauteur de 87 253,92 euros intérêts inclus. L'intimée ne remet donc pas en cause le jugement en ce qu'il n'a pas tenu compte des factures d'intérêts à hauteur de 16,26 %, en l'absence de justificatif du taux d'intérêt appliqué. Au regard des pièces versées au débats, la cour constate que les sommes dues par la SCI du Chevalement au titre des loyers impayés s'élèvent à 87 253,92 euros au 14 août 2017, se décomposant comme suit : - 77 556,45 euros au titre des loyers échus du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, - 9 697,47 euros au titre des loyers échus du 1er juillet 2017 au 14 août 2017 - total : 87 253,92 euros. Il convient donc de confirmer le jugement sur ce point. Sur les indemnités d'occupation Le premier juge a considéré que les lieux avaient été restitués 12 avril 2019 et que les indemnités d'occupation sont en conséquence dues pendant 20 mois, du 15 août 2017 au 12 avril 2019. Cette date est acceptée par la société Bati Lease, cependant que les appelants font valoir que la libération effective des lieux doit être fixée au 15 janvier 2019, date à laquelle la SCI du Chevalement a officiellement restitué les clefs du local au bailleur. En vertu de l'article 22 du contrat de crédit bail 'Libération des lieux et état des lieux', 'En cas de non exercice de l'option d'achat à l'expiration du présent contrat et sauf conclusion d'un contrat de location, ou de résiliation du crédit bail, le crédit preneur devra restituer les lieux en les ayant au préalable débarrassés de tout leur contenu ... Un état des lieux sera établi par le crédit bailleur au frais du crédit preneur, duquel il devra résulter que l'immeuble est en parfait état d'entretien et de réparations et débarrassé de tout son contenu et qu'il peut faire l'objet d'une occupation conforme à sa destination, sans aucun frais pour le crédit bailleur ...En cas de retard dans l'évacuation des lieux, l'occupant devra verser une indemnité mensuelle d'occupation'. Il ressort des élément produits aux débats que : - le 15 janvier 2019, les clefs du local ont été remises entre les mains du conseil de la société Bati Lease par le conseil de la SCI du Chevalement, - qu'elles ont été retournées au conseil de la SCI du Chevalement le 29 janvier, un rendez-vous pour un état des lieux étant sollicité afin de constater contradictoirement que les lieux étaient en bon état d'usage et vides de tout bien matériel, suivis de deux relances les 1er mars et 12 mars 2019, - le 12 mars, un rendez-vous était proposé par la SCI, celle-ci estimant toutefois avoir effectivement restitué les locaux, - le 19 mars 2019, un courrier officiel du conseil de la société Bati Lease expliquait n'avoir pas pu accepter les clefs dans la mesure où pendant le rendez-vous, il avait été constaté à l'extérieur la présence de tas de détritus en tout genre, de palettes, de câbles, de tôles, de briques et parpaings, un mont de schiste, et à l'intérieur, la présence d'un chariot élévateur, des palettes, du mobilier, et qu'il lui avait été répondu que l'immeuble serait entièrement débarrassé pour la fin du mois, - le 12 avril 2019, le conseil de la SCI transmettait à son confrère les photographies des lieux en indiquant qu'ils était entièrement vides et que les clefs étaient à la disposition de la société Bati Lease. Le premier juge a à juste titre estimé que conformément aux dispositions du bail, il ne suffisait pas au crédit preneur de remettre les clefs et quitter les lieux pour les libérer juridiquement, mais qu'il lui appartenait de les restituer vides de tout matériel. La SCI soutient que la société Bati Lease ne démontre pas que les locaux n'étaient pas vides au 15 janvier 2019. Si la société Bati Lease ne verse pas aux débats de constat d'huissier constatant la présence de matériels dans les locaux au 15 janvier 2019, force est cependant de constater que le courrier officiel du 19 mars 2019 qui souligne que les lieux n'ont pas été débarrassés n'a fait l'objet d'aucune contestation de la part du conseil de la SCI, et qu'après le rendez-vous sur place du 15 mars 2019, les clefs n'ont pas été immédiatement restituées par la SCI, son conseil confirmant seulement dans un mail du 12 avril 2019, photographies à l'appui, que les locaux étaient libres de tout matériel, ce qui tend à corroborer le fait qu'ils ne l'étaient pas avant. Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que la date de libération effective des locaux est le 12 avril 2019. Par ailleurs, les appelants soutiennent que l'indemnité d'occupation contractuellement prévue, d'un montant de 13 532,11 euros par mois, a le caractère d'une clause pénale et qu'elle doit être réduite en raison de son caractère manifestement excessif, et fixée à un montant de 5 387,48 euros par mois égal, au montant du loyer HT. Selon l'article 1152 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable à la date de conclusion du contrat : 'Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme d'argent à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.' En l'espèce, l'article 21-5 du contrat de crédit bail dispose que 'En cas de résiliation pour quelque cause que ce soit conventionnelle, judiciaire ou légale, ou en cas de non exercice de l'option d'achat à l'expiration du contrat ou à défaut de nouveau contrat de location aux termes du contrat de crédit-bail, le crédit preneur sera redevable au titre de l'occupation sans titre d'une indemnité annuelle égale à 20 % hors-taxes du montant du programme d'investissement (hors subventions perçues) tel que mentionné dans les conditions particulières, payable mensuellement et d'avance à compter de la date d'expiration du crédit-bail par défaut de levée d'option ou de la date d'effet de la résiliation. L'indemnité d'occupation sera majorée du montant des primes d'assurance et de la taxe foncière acquittée au crédit bailleur'. Les indemnités d'occupation qui ont pour fonction l'indemnisation forfaitaire du crédit bailleur en cas de non-respect de son obligation de quitter les lieux par le crédit preneur, et de contraindre ce dernier à s'exécuter constitue incontestablement une clause pénale ; que l'indemnité d'occupation mensuelle de 13 532,11 euros égale à plus de deux fois le montant du loyer mensuel de 6 464,98 euros TTC (soit loyer trimestriel de 19 394,95 euros TTC : 3), apparaît comme une pénalité manifestement excessive eu égard au préjudice réellement subi par le crédit bailleur, préjudice qui n'est d'ailleurs pas caractérisé par ce dernier. Il convient en conséquence de modérer les indemnités d'occupation dues, et de dire qu'elle seront égales au montant du loyer mensuel TTC. Dès lors, réformant le jugement sur ce point, le montant dû par la SCI du Chevalement au titre des indemnités d'occupation s'élève à 6 464,98 euros X 20 mois, soit 129 299,60 euros. Sur la demande de dommages et intérêts Les appelants soutiennent que la société Bati Lease a manqué à la bonne foi contractuelle en refusant d'autoriser les sous-locations et en confirmant la résiliation sans invoquer le moindre motif, faute qui a entraîné pour elle une perte de chance de poursuivre le contrat de crédit-bail. Toutefois, il ressort des éléments versés aux débats qu'en raison de la liquidation judiciaire de la société ESB Habitat les loyers ont cessé d'être payés en juillet 2016 ; que dans son courrier du 14 février 2017, la SCI ne faisait état que de deux sociétés nouvellement constituées qui pourraient sous-louer les locaux et indiquait être à la recherche d'un troisième sous-locataire ; qu'elle n'a pas cherché à cette époque à obtenir l'agrément du crédit bailleur pour les deux sociétés en question (société Clometal du Chevalement et Environord T dont M. [C] était le dirigeant) ; qu'en effet, dans son courrier du 26 juillet 2017, la société Bati Lease, dont la créance augmentait considérablement pour atteindre 102 046,45 euros, a dénoncé le fait que la moitié des lieux était pourtant occupée par ces deux sociétés, et qu'elle n'avait pas été tenu au courant de ces locations dans la mesure où les baux ne lui avaient pas été communiqués (malgré sa demande), et indiquait au surplus 'qu'il n'était pas admissible que les lieux soient loués à différentes sociétés sans qu'aucun versement ne soit effectué pour désintéresser une partie de votre dette' ; qu'enfin, comme l'a à juste titre relevé le premier juge, lorsque des projets de sous-location ont été adressés à Bati Lease en octobre 2017, la résiliation du contrat de crédit bail pour non-paiement des loyers était d'ores et déjà acquise, de sorte que la SCI du Chevalement ne peut prétendre à une faute du crédit bailleur, libre de se prévaloir de cette résiliation et alors que les impayés étaient très importants ; qu'en outre, non seulement les projets de sous-locations ont été présentés tardivement, mais ils concernaient, pour deux d'entre elles, des sociétés étrangères sans aucune référence d'identification juridique ni communication d'élément financier susceptibles de permettre à la société Bati Lease d'examiner les projets et de donner son agrément dans des conditions de sécurité financière pour elle. Au regard de ces éléments, aucune faute dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire ne saurait être reprochée à la société Bati Lease, et confirmant le jugement entrepris, il convient de débouter la SCI du Chevalement de ses demandes de dommages et intérêts et de compensation. Sur les demandes à l'encontre des associés Il est rappelé que, selon l'article 1857 du code civil, à l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements, l'article 1858 de ce même code précisant que les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. M. [C] et Mme [H] ne discutent pas que la société Bati Lease a poursuivi vainement la SCI du Chevalement (saisie attribution infructueuse du 24 mai 2019, commandement aux fins de saisie vente du 7 août 2019 délivré selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile ) et qu'ils doivent en conséquence répondre des dettes de la SCI en leur qualité d'associé. La créance de l'intimé à l'encontre de la SCI du Chevalement est la suivante : - loyers impayés jusqu'au 14 août 2017 : 87 253,92 euros, - indemnités d'occupation du 15 août 2017 au 12 avril 2019 : 129 299,60 euros, Total : 216 553,52 euros Sur les créances détenues en conséquence par la société Bati Lease sur les associés de la SCI du Chevalement, M. [C] détenant 149 parts des 150 parts et Mme [H] détenant une part, constituant le capital de la société et, étant, en leur qualité d'associés, obligés subsidiairement au paiement du passif social à proportion des parts détenues par eux et personnellement débiteurs des intérêts moratoires nés de leur propre retard à exécuter cette obligation consécutivement à la défaillance de la société, et ayant couru à compter de leur assignation valant mise en demeure, la banque est par conséquent fondée à réclamer : - à l'encontre de M. [C] : la somme de 215 109,83 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2019, date de l'assignation introductive d'instance, - à l'encontre de Mme [H] : la somme de 1 443,69 euros avec intérêts au légal à compter du 25 juillet 2019, date de l'assignation introductive d'instance, sommes auxquelles il convient de condamner M. [C] et Mme [H], étant observé que la société Bati Lease ne demande plus en cause d'appel la condamnation solidaire des associés. Sur les demandes accessoires Les motifs du premiers juges méritant d'être adoptés, le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. M. [C] et Mme [H], qui succombent, seront condamnés aux dépens d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer in solidum à la société Bati Lease la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de leur demande à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire ; Confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives aux indemnités d'occupation ; Réduit les indemnités d'occupation dues 15 août 2017 au 12 avril 2019 par la SCI du Chevalement à la somme de 129 299,60 euros ; Condamne M. [V] [C] à payer à la société Bati Lease la somme de 215 109,83 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2019, date de l'assignation introductive d'instance ; Condamne Mme [M] [H] à payer à la société Bati Lease la somme de 1 443,69 euros avec intérêts au légal à compter du 25 juillet 2019 ; Condamne in solidum M. [V] [C] et Mme [M] [H] à payer à la société Bati Lease la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette la demande M. [V] [C] et Mme [M] [H] à ce titre ; Condamne in solidum M. [V] [C] et Mme [M] [H] aux dépens d'appel. Le greffier,Le président, G. PrzedlackiY. Benhamou