Tribunal judiciaire, 20 juin 2024. 24/00090

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/00090 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YUVA Minute : 24/603 Société CDC HABITAT Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33 C/ Madame [P] [B] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Juin 2024 par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ; Après débats à l'audience publique du 25 Avril 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Société CDC HABITAT, demeurant [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [P] [B], demeurant [Adresse 5] Porte 1222 [Localité 6] comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date 8 décembre 2022, la société CDC HABITAT, a donné à bail à Madame [P] [B] un local à usage d'habitation sis [Adresse 5], 2ème étage porte 1222, avec deux emplacements de stationnement n°35 et n°36 à [Localité 6] ([Localité 6]), moyennant un loyer mensuel d'un montant initial principal de 1 320 euros, outre les charges d'un montant mensuel de 273,42 euros. Madame [P] [B] ne règle pas régulièrement ses loyers. La société CDC HABITAT a fait signifier le 23 juin 2023 à Madame [P] [B] un commandement de payer, visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 7 999,41 euros, au titre des loyers et charges impayés au 15 mai 2023. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l'existence de ces impayés, en date du 26 septembre 2023. Par exploit d'huissier, en date du 15 décembre 2023, la société CDC HABITAT a fait assigner Madame [P] [B], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du RAINCY, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : -Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise tant pour le logement que pour les deux emplacements de stationnement, -Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut du paiement des loyers et charges aux échéances convenues, -Ordonner, l'expulsion de Madame [P] [B] des lieux qu'elle occupe ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, au besoin, -Dire que le sort des meubles garnissant les lieux sera réglé conformément aux article L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, -Condamner Madame [P] [B], à payer à la bailleresse la somme de 15 966,51 euros au titre des loyers et charges impayées au jour de l'assignation, suivant compte arrêté au 28 septembre 2023, ainsi que les loyers et charges dus à compter du 29 septembre 2023 jusqu'à la résiliation du bail. -Condamner Madame [P] [B] à payer à la société CDC HABITAT à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer et charges normalement exigibles, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, -Condamner Madame [P] [B] à payer à la société requérante la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, -Condamner la locataire à la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, -Dire que dans l'hypothèse où le Juge des contentieux de la protection viendrait à accorder des délais de règlement et suspendre l'acquisition de la clause résolutoire, le débiteur sera tenu de régler chaque mensualité avant le 5 de chaque mois en sus du loyer courant, -Dire enfin qu'à défaut de versement d'une seule mensualité, la totalité de la dette deviendra alors exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, -Condamner Madame [P] [B] aux entiers dépens de l'instance. L'assignation a été notifiée à la préfecture de BOBIGNY par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 19 décembre 2023. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 avril 2024. A l'audience, la société CDC HABITAT, représentée, maintient ses demandes pour un montant actualisé de l'arriéré de loyers et charges à hauteur de 25 846,49 euros, arrêté au 23 avril 2024, frais de contentieux déduits, mois de Mars 2024 inclus. Au soutien de ses demandes, la requérante expose que Madame [P] [B] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 23 juin 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire au paiement de l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse s'oppose à l'attribution de tous délais de paiement à la défenderesse, souligne que le dernier loyer précédant l'audience n'a pas été réglé et qu'aucun loyer n'a été honoré depuis l'entrée dans les lieux de la locataire, hormis le dépôt de garantie et le premier loyer. Madame [P] [B], comparaît, elle ne conteste pas la réalité de la dette ni son montant. Elle expose que sa procédure de divorce l'a conduit à une dépression mais que désormais son état de santé s'est amélioré. Elle dit percevoir en sa qualité d'infirmière entre 6 000 et 7 000 euros par mois. Elle sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et propose d'éteindre sa dette locative à hauteur de 5 000 euros par mois en sus du loyer courant. L'affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-Saint-Denis, le 19 décembre 2023, soit six semaines avant l'audience du 25 avril 2024. Par ailleurs, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives la Seine-Saint-Denis le 26 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 15 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989. En conséquence, la demande de la société CDC HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur le bien-fondé de la demande : L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 7 une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Madame [P] [B] le 23 juin 2023, pour la somme de 7 999,41 euros, arrêtée au 15 mai 2023. Il ressort du dernier décompte versé aux débats et en date 23 avril 2024 que les loyers et charges n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 8 décembre 2022 (logement et les deux emplacements de stationnement), à compter du 24 août 2023. En application de l'article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le loca-taire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notam-ment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, la bailleresse s'oppose à l'octroi de tous délais de paiement à la locataire. Par ailleurs, il s'impose de constater, à l'examen de son relevé de compte, que Madame [P] [B], d'une part, n'a pas honoré son dernier loyer courant du mois précédant l'audience, pour répondre aux exi-gences des articles susmentionnés, et qu'elle ne démontre pas réellement sa capacité financière à éteindre sa dette locative, dans les délais avancés, à hauteur de 5 000 euros par mois. Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l'acquisition de la clause résolutoire. La résiliation du bail étant acquise à la date du 24 août 2023, Madame [P] [B] est désormais occupante sans droit ni titre et faute pour elle de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution. Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi. Ainsi, Madame [P] [B], sera condamnée à verser à la société CDC HABITAT ladite indemnité à compter du 1er avril 2024, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement des loyers et charges : Aux termes de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, la société CDC HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 23 avril 2024, établissant l'arriéré locatif à la somme de 25 846,49 euros, mois de mars 2024 inclus. En conséquence, il convient de condamner Madame [P] [B] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 25 846,49 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et du présent jugement pour le surplus. Sur la demande de dommages et intérêts : Selon l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Aux termes de l'article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, la société CDC HABITAT ne justifie pas de l'existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [P] [B], partie qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [P] [B] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS : Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ; DECLARE recevable la demande de la société CDC HABITAT, sise [Adresse 2]), aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 8 décembre 2022, entre la société CDC HABITAT, d'une part, et Madame [P] [B], d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation, sis [Adresse 5], 2ème étage, porte 1222, avec deux emplacements de stationnement n°35 et n°36 à [Localité 6] ([Localité 6]), sont réunies à la date du 24 août 2023 ; CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [P] [B], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique, à l'expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution ; DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la locataire expulsée, en un lieu que celle-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la locataire expulsée d'avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d'Etat ; CONDAMNE Madame [P] [B], qui réside à l'adresse susmentionnée, à payer à la société CDC HABITAT la somme de 25 846,49 euros (vingt-cinq mille huit cent quarante-six euros et quarante-neuf centimes), au titre de l'arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 23 avril 2024, mensualité de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et du présent jugement pour le surplus ; FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation due par Madame [P] [B] au montant des loyers et charges qui auraient été dûs en l'absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE Madame [P] [B] à verser à la société CDC HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du 1er avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; REJETTE la demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE, Madame [P] [B] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 600 euros (six cents euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE, Madame [P] [B] aux entiers dépens de l'instance ; DEBOUTE la société CDC HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision. LE GREFFIER LE PRESIDENT