Cour d'appel, 13 février 2024. 22/00184

S.C.P. [O] [A], ROMAIN BRUNET ET MARIE-PAULINE BR UNETEAUD, NOTAIRES ASSOCIES C/ [I] [G] [M] [N] épouse [G] [C] [X] [P] [E] Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 1ère chambre civile ARRÊT DU 13 FEVRIER 2024 N° RG 22/00184 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F4EN MINUTE N° Décision déférée à la Cour : jugement du 28 janvier 2022, rendu par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 11-20-000323 APPELANTE : S.C.P. [O] [A], ROMAIN BRUNET ET MARIE-PAULINE BRUNETEAUD, NOTAIRES ASSOCIES représentée par son gérant en exercice domicilié au siège : [Adresse 6] [Localité 3] assistée de Me Thierry CHIRON, membre de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON, plaidant, et représentée par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126, postulant INTIMÉS : Monsieur [I] [G] né le 15 Avril 1970 à [Localité 8] (Turquie) [Adresse 5] [Localité 4] Madame [M] [N] épouse [G] née le 21 Août 1975 à [Localité 8] (Turquie) [Adresse 5] [Localité 4] représentés par Me Stéphane CREUSVAUX, membre de la SCP BEZIZ-CLEON - CHARLEMAGNE-CREUSVAUX, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17 Madame [C] [L] [K] [X] née le 6 avril 1993 à [Localité 9] (98) [Adresse 2] Numéro 24 étage 2 [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/001782 du 20/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Dijon) Monsieur [P] [E] né le 26 Mai 1992 à [Localité 7] (97) [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/7 du 09/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Dijon) représentés par Me Anne-Laure BERNARDOT, membre de la SELAS BERNARDOT AVOCAT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 2 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 12 décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, Leslie CHARBONNIER, Conseiller, Bénédicte KUENTZ, Conseiller, Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Juliette GUILLOTIN, Greffière DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 13 Février 2024, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES M. [G] et Mme [N] épouse [G] sont propriétaires d'un bien immobilier situé [Adresse 10] (21 300). Par acte authentique reçu le 4 février 2019 par Me [A], notaire associé de la société civile dénommée '[O] [A] et Romain Brunet', les époux [G] ont régularisé une promesse synallagmatique de vente au profit de M. [E] et de Mme [X]. L'étude notariale a notifié l'acte aux acquéreurs par un courrier du 6 février 2019 à l'adresse figurant au compromis ; ce courrier a été retourné à l'étude pour défaut d'adressage. Par deux courriels des 14 et 28 février 2019, l'étude notariale sollicitait l'adresse exacte des acquéreurs. Elle a effectué une nouvelle notification le 4 mars 2019. M. [E] n'a pas retiré la lettre, tandis que Mme [X] a signé l'avis de réception. Par courrier électronique du 19 mars 2019, Mme [X] a indiqué au notaire que M. [E] et elle-même souhaitaient user de leur faculté de rétractation, en faisant référence à une lettre explicative prétendument adressée en recommandée. Par courriel du même jour, les consorts [X] - [E] ont été mis en garde sur le fait qu'ils disposaient d'un délai expirant le 18 mars 2019 pour faire usage de leur droit de rétractation de sorte qu'il leur appartenait d'exercer celui-ci par lettre recommandée postée au plus tard le 18 mars 2019. Par acte du 10 juillet 2020, M. [G] et Mme [N] épouse [G] ont fait assigner M. [E] et Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Dijon, sur le fondement des anciens articles 1152 et 1226 et suivants du code civil, et du nouvel article 1231-5 du code civil, afin d'obtenir leur condamnation solidaire à leur payer les sommes suivantes : 7 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la notification de l'assignation et jusqu'à parfait paiement, 'en vertu de la clause pénale', 385 euros au titre du remboursement du diagnostic technique, 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Selon acte du 12 février 2021, Mme [X] et M. [E] ont fait assigner la société civile professionnelle [O] [A], Romain Brunet et Marie-Pauline Bruneteaud, devant le tribunal judiciaire de Dijon afin de la voir condamner à les garantir des éventuelles condamnations mises à leur charge au bénéfice des consorts [G]. Par jugement du 28 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Dijon a : condamné solidairement M. [E] et Mme [X] à payer à M. [G] et à Mme [N] épouse [G] la somme de 7 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2020, débouté M. [G] et Mme [N] épouse [G] du surplus de leurs demandes, condamné la société civile professionnelle '[O] [A]-Romain Brunet-Marie-[C] Bruneteaud', notaires associés, titulaire d'un office notarial à [Localité 3], à garantir M. [E] et Mme [X] de cette condamnation, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, écarté l'exécution provisoire de droit de la décision, condamné la société civile professionnelle '[O] [A]-Romain Brunet-Marie-[C] Bruneteaud', notaires associés, titulaire d'un office notarial à [Localité 3], aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des assignations des 10 juillet 2020 (67,85 euros) et 12 février 2021 (22,70 euros), et qui seront recouvrés selon la règlementation relative à l'aide juridictionnelle. Par déclaration du 11 février 2022, la SCP [O] [A], Romain Brunet et Marie-[C] Bruneteaud, notaires associés, a relevé appel de cette décision. ' Au terme de conclusions notifiées le 27 septembre 2022, la SCP [O] [A], Romain Brunet et Marie-[C] Bruneteaud, notaires associés, demande à la cour de : Vu l'article 16 du code de procédure civile, Vu les articles L. 313-41 et L. 313-42 du code de la consommation, Vu l'article 1369 du code civil, Vu l'article 1240 du code civil, Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, juger que le tribunal judiciaire de Dijon a violé le principe du contradictoire ; annuler le jugement ou subsidiairement : - infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à garantir Mme [X] et M. [E] des condamnations mises à leur charge au bénéfice des époux [G], - infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée aux entiers dépens de l'instance, statuant au fond par le jeu de l'effet dévolutif, juger que Me [A] et les collaborateurs de son étude n'ont commis aucune faute au détriment de Mme [X] et M. [E], juger qu'il n'existe pas de lien de causalité entre les prétendues fautes reprochées à la SCP [A]-Brunet-Bruneteaud et les condamnations qui pourraient être prononcées à l'encontre de Mme [X] et M. [E] au bénéfice des consorts [G], en conséquence, débouter Mme [X] et M. [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, débouter M. [G] et Mme [G] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, condamner in solidum Mme [X] et M. [E] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamner in solidum Mme [X] et M. [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés directement par Me Claire Gerbay en application de l'article 699 du code de procédure civile. ' Au terme de conclusions d'intimés et d'appel incident notifiées le 20 juillet 2022, Mme [X] et M. [E] demandent à la cour de : Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitat, Vu les articles L. 313-41 et suivants du code de la consommation, Vu l'article 1231-5 du code civil, à titre principal, infirmer le jugement rendu le 28 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Dijon en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer à M. [G] et Mme [N] épouse [G] la somme de 7 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2020, statuant à nouveau, à titre principal, débouter Mme [G] née [N] et M. [G] de leurs demandes, débouter la SCP [O] [A], Romain Brunet et Marie-Pauline Bruneteaud représentée par Me [O] [A] de leurs demandes, à titre subsidiaire, requalifier l'indemnité d'immobilisation comprise dans la promesse de vente régularisée le 4 février 2019 en clause pénale, dire et juger que le montant de cette clause est excessif, réduire le montant de cette clause pour être fixé à la somme de 500 euros, débouter la SCP [O] [A], Romain Brunet et Marie-Pauline Bruneteaud représentée par Me [O] [A] de leurs demandes, à titre subsidiaire, confirmer le jugement rendu le 28 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Dijon dans toutes ses dispositions, débouter la SCP [O] [A], Romain Brunet et Marie-Pauline Bruneteaud représentée par Me [O] [A] de toute demande contraire, en tout état de cause, débouter la SCP [O] [A], Romain Brunet et Marie-Pauline Bruneteaud représentée par Me [O] [A] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamner la même aux entiers dépens. ' Au terme de conclusions d'intimés notifiées le 26 juillet 2022, les époux [G] demandent à la cour de : statuer ce que de droit sur l'appel formé par la SCP [O] [A]-Romain Brunet-Marie-[C] Bruneteaud, juger M. [E] et Mme [X] mal fondé en leur appel incident, en conséquence, les débouter de l'ensemble de leurs demandes, confirmer le jugement en date du 28 janvier 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Dijon, sauf en ce qu'il a 'dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile', statuant de nouveau sur ce chef de demande, condamner solidairement M. [E] et Mme [X] à leur payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamner solidairement M. [E] et Mme [X] d'une part, et la SCP [O] [A] - [O] Brunet - Marie-Pauline Bruneteaud, d'autre part, ou qui d'entre eux mieux le devra, à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel, condamner la partie perdante aux entiers dépens. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 9 novembre 2023. SUR CE 1/ Sur les rapports entre les promettants et bénéficiaires de la promesse de vente Selon l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, 'pour tout acte ayant pour objet (...) l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, (...), l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours(...)' Il résulte des pièces aux débats qu'après avoir obtenu les nouvelles adresses des bénéficiaires de la promesse, le notaire a adressé une nouvelle notification à ces derniers par lettres recommandées avec demande d'avis de réception en date du 4 mars 2019. Le pli destiné à M. [E] est revenu avec la mention 'non réclamé'. L'argument d'une erreur d'adresse de présentation n'est pas opérant dès lors que la copie de l'enveloppe jointe au courrier du 4 mars 2019 et comportant le tampon de la poste en date du 5 mars 2019 mentionne bien l'adresse de M. [E] au [Adresse 1], telle que déclarée au notaire, et que la mention 'Tabac Presse Kennedy' figurant en bas de l'avis de réception correspond au lieu de dépôt du courrier par le préposé, tel que le soutient l'office notarial. Contrairement à ce que soutient Mme [X], l'avis de réception du courrier qui lui a été adressé comporte bien une date de réception, à savoir celle du 7 mars 2019, de sorte que les notifications étant régulières, le délai de rétractation courrait, comme l'a jugé la première juridiction, à compter du 8 mars 2019 pour s'achever le 18 mars suivant, conformément aux dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Il en résulte que le courrier électronique adressé par Mme [X] le 19 mars 2019 à l'étude notariale est intervenu hors délai, les appelants ne justifiant pas de la lettre explicative évoquée audit courriel qui aurait été adressée antérieurement. Par suite, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont refusé de requalifier l'indemnité d'immobilisation prévue à l'acte en clause pénale dès lors qu'il était stipulé que l'indemnité, expressément qualifiée d'indemnité d'immobilisation, resterait acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble objet de la promesse de vente pendant la durée de celle-ci. Les deux clauses n'ont donc pas le même objet, la première constituant le prix de l'exclusivité consentie aux acquéreurs et la seconde visant à faire assurer par une des parties l'exécution de son obligation. Ils ont ainsi, à bon droit, refusé de faire application de l'article 1231-5 du code civil. Le jugement mérite donc confirmation en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [X]-[E] au paiement de la somme de 7 500 euros. La cour observe qu'elle n'est pas saisie de la demande de remboursement des frais de diagnostic par les promettants, en l'absence d'appel incident sur ce point. 2/ Sur l'action en garantie contre l'office notarial Les premiers juges ont condamné le notaire à garantir les consorts [E]/[X] des condamnations prononcées à leur encontre au motif que la promesse de vente ne renferme pas la mention de la main des acquéreurs, prévue à l'article L313-42 du code de la consommation, ce dont ils ont déduit que le notaire s'était abstenu d'éclairer complètement et de façon circonstanciée les intéressés sur la portée, les effets et les risques de l'acte rédigé, commettant ainsi une faute en lien direct avec le préjudice subi par les appelants. Selon l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui même le principe de la contradiction. En soulevant d'office les dispositions de l'article L313-42 du code de la consommation alors qu'elles n'étaient ni mentionnées à la promesse de vente ni invoquées par les parties, les premiers juges ont violé le principe du contradictoire de sorte que le jugement doit être annulé en ce qu'il a condamné l'office notarial à garantir les consorts [E]/ [X] des condamnations prononcées à leur encontre et aux dépens. La cour, en application des dispositions de l'article 568 du code de procédure civile, peut évoquer les points non jugés. Les consorts [E]/[X] reprochent au notaire de ne pas avoir attiré leur attention sur la portée, les effets et les risques de l'acte qu'ils étaient en train de signer, manquant ainsi à son devoir de conseil et d'information. En page 11 de la promesse de vente, il est mentionné dans un paragraphe intitulé 'Absence de prêt' que: 'le bénéficiaire déclare qu'il n'entend pas contracter d'emprunt pour le financement de l'acquisition envisagée, le financement devant être asuré en totalité par ses deniers personnels. Si, contrairement à cette déclaration, il avait néanmoins recours à un tel prêt, il reconnaît avoir été informé qu'il ne pourrait, en aucun cas, se prévaloir de la condition suspensive prévue à l'article L313-41 du code de la consommation.' Cette mention ne peut pas être remise en cause par la mention en page 8 du même acte indiquant 'fonds empruntés 82 150 euros' et 'fonds personnels 0". Outre que cette mention résulte manifestement d'une erreur de ligne, les appelants ne justifient d'aucune démarche en vue de l'obtention d'un prêt et le courrier électronique par lequel ils se sont rétractés ne fait aucunement référence à de telles démarches qui se seraient révélées infructueuses. Par ailleurs, selon l'article 1369 alinéa 2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016, lorsque l'acte est reçu par un notaire, il est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi de sorte que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, la mention manuscrite de la main de l'acquéreur prévue par l'article L313-42 du code de la consommation, n'avait pas à figurer à l'acte. De même, la jurisprudence invoquée par le notaire (cf Civ 3ème 18 mars 2021 n°20-16.354) est parfaitement applicable en l'espèce alors qu'elle n'est que la stricte application de l'article 1369 alinéa 2 du code civil qui, au demeurant, ne fait que reprendre les dispositions de l'article 1317-1 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016. En conséquence, en l'absence de démonstration d'une faute du notaire en lien avec le préjudice invoqué, les consorts [E]/ [X], doivent être déboutés de leur demande de condamnation en garantie dirigée contre l'office notarial. 3/ Sur les frais de procès Les consorts [E]/ [X], parties succombantes, sont condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle, M. [E] et Mme [X] bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale. Parties tenues aux dépens, ils sont condamnés in solidum à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile : -1 500 euros à la SCP [O] [A], Romain Brunet et Marie-Pauline Bruneteaud, notaires associés, -1 500 euros à M. et Mme [G]. PAR CES MOTIFS La cour, dans la limite de sa saisine, Confirme le jugement en ce qu'il condamne solidairement M. [P] [E] et Mme [C] [X] à payer à M. et Mme [G] la somme de 7 500 euros avec intérêt au taux légal à compter du 10 juillet 2020, Annule le jugement en ce qu'il condamne la SCP [O] [A], Romain Brunet et Marie-Pauline Bruneteaud, notaires associés, à garantir M. [P] [E] et Mme [C] [X] de cette condamnation, Evoquant l'affaire sur ce point, Déboute M. [P] [E] et Mme [C] [X] de leur appel en garantie dirigé à l'encontre de la SCP [O] [A], Romain Brunet et Marie-Pauline Bruneteaud, Infirme le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau sur ces deux points et ajoutant, Condamne in solidum M. [P] [E] et Mme [C] [X] aux dépens de première instance et d'appel,qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle, Autorise Maître Claire Gerbay à recouvrer directement à leur encontre les dépens d'appel qu'elle a avancés sans en avoir reçu provision, Condamne in solidum M. [P] [E] et Mme [C] [X] à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile : - 1 500 euros à la SCP [O] [A], Romain Brunet et Marie-Pauline Bruneteaud, notaires associés, -1 500 euros à M. Et Mme [G]. Le Greffier, Le Président,