Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
62 rue Franklin
93100 MONTREUIL
Téléphone : 01 48 58 82 53
@ : civil.tprx-montreuil-sous-bois@justice.fr
REFERENCES : N° RG 24/00145 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YU3J
Minute :
E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT EX OPH MONTREUILLOIS VENANT AUX DROITS DE L’OPHLM
C/
Madame [X] [Z]
copie Exécutoire délivrée à :
E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT EX OPH MONTREUILLOIS VENANT AUX DROITS DE L’OPHLM
Copie certifiée conforme délivrée à :
E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT EX OPH MONTREUILLOIS VENANT AUX DROITS DE L’OPHLM
Madame [X] [Z]
Le
JUGEMENT du 21 mars 2024
Jugement contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 21 Mars 2024;
par Mme Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 30 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Mme Laurence HAIAT,juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT EX OPH MONTREUILLOIS VENANT AUX DROITS DE L’OPHLM, demeurant 17 rue Molière - 93105 MONTREUIL CEDEX
représentée
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [X] [Z], demeurant 24 rue Jules Ferry - 6ème - porte 301 - 93100 MONTDREUIL- SOUS-BOIS
comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de bail en date du 25 août 2004, l'OPHM a donné à bail à Madame [X] [Z], un appartement à usage d’habitation (logement conventionné), type F4, situé au 24 rue Jules Ferry, 93100 MONTREUIL, pour un loyer mensuel initial de 309 euros, hors charges.
Par ailleurs, Madame [X] [Z] dispose d’un emplacement de parking, dont le bail n’a pas été versé aux débats.
Des loyers étant demeurés impayés, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS a fait signifier à Madame [X] [Z], par acte d'huissier en date du 22 août 2023, un commandement de payer la somme de 4.833,92 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 14 août 2023, et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte d'huissier en date du 20 novembre 2023, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS, a fait assigner Madame [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, relatives au paiement des loyers de l'habitation, et en conséquence, résilier le bail,
- prononcer la résiliation du contrat concernant le parking et ordonner l’expulsion du requis,
- ordonner de quitter et vider les lieux, avec tous occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance des requérants et ce, dès signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, à peine d'y être contraint par expulsion réalisée, avec l'assistance de la force publique si besoin,
- condamner Madame [X] [Z] à lui payer les sommes suivantes :
4.605,13 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 9 novembre 2023,
les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l'audience,
une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,
200 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 janvier 2024.
L'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, régulièrement représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 4.973,39 euros, échéance du mois de décembre 2023 comprise, selon décompte en date du 29 janvier 2024. Il s’oppose à tout délai de paiement.
Madame [X] [Z], comparant en personne, expose sa situation financière, explique avoir perdu son emploi au mois de juillet 2023 et propose de verser la somme de 30 euros tous les mois en sus du loyer courant pour apurer la dette locative.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 1er décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, justifie avoir saisi la CAF le 29 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail afférent au logement
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 25 août 2004 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 août 2023, pour la somme en principal de 4.528,83 euros. Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d'un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s'exposent à une procédure judiciaire de résiliation de leurs baux et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 octobre 2023.
Sur le prononcé de la résiliation du bail afférent à l’emplacement de parking
En vertu de l'article 1224 et 1228 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L'article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1729, si le preneur ne paye pas le prix du bail, le bailleur peut faire résilier le bail.
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il résulte du décompte actualisé versé par l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT que la dette du locataire relative au parking, s’élevait à la somme de 150 euros, lors du commandement de payer en date du 22 août 2023, correspondant ainsi à 10 mois d’impayés, le loyer mensuel s’élevant à 15 euros.
Il est ainsi établi que Madame [X] [Z] s'est abstenue de payer régulièrement les loyers et charges, contrevenant à son obligation en tant que locataire. L'importance et l'ancienneté de la dette caractérisent une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail par application des articles précités.
Il convient, en conséquence, de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement.
Sur les délais de paiement
Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années".
En l'espèce, Madame [X] [Z] perçoit des indemnités chômage à hauteur de 1130 euros. Elle vit dans le logement avec son fils majeur, à la recherche d’un emploi. Madame [X] [Z] a repris le versement du loyer et a réalisé quelques versements en sus du loyer.
Compte tenu de ces éléments et du montant de la dette, Madame [X] [Z] M sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Madame [X] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, faute de justifier tant de la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires accordés ci-dessus, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Madame [X] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 août 2004, entre l'OPHM et Madame [X] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 24 rue Jules Ferry, 93100 MONTREUIL, sont réunies à la date du 14 octobre 2023 mais en suspend les effets ;
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail afférent à l’emplacement de parking, conclu entre l'OPH MONTREUILLOIS et Madame [X] [Z], à la date du présent jugement, mais en suspend les effets ;
CONDAMNE Madame [X] [Z] à verser à l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 4.973,39 euros (décompte arrêté au 29 janvier 2024, incluant la mensualité de décembre 2023) ;
AUTORISE Madame [X] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 130 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [X] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Madame [X] [Z] soit condamnée à verser à l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ou à son mandataire ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ;
DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [X] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection
