Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Pauline TUBIANA
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Linda HOCINI
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/09044 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LJD
N° MINUTE :
4 JCP
JUGEMENT
rendu le mardi 25 juin 2024
DEMANDERESSE
Madame [E] [C], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1383
DÉFENDEUR
Monsieur [F] [D], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Pauline TUBIANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0399
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 25 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09044 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LJD
Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2022, Monsieur [F] [D] a donné en location meublée à Madame [E] [C] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial de 880 euros. Le contrat stipulait qu’il portait sur l’habitation principale meublée mais qu’il s’agissait d’un bail de droit commun exclu de la loi du 6 juillet 1989.
Suivant lettre recommandée avec accusé de réception datée du 10 mai 2023, Madame [E] [C] a sollicité une diminution du montant du loyer et un remboursement du trop-perçu sur le fondement de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, au motif que le loyer appliqué était supérieur au loyer de référence majoré.
Monsieur [F] [D] a refusé cette demande le 16 juin 2023.
Madame [E] [C] a procédé à la saisine de la commission départementale de conciliation des baux d’habitation de Paris sur ce point le 26 juin 2023, laquelle a décliné sa compétence le 4 octobre 2023 au motif que le contrat était relatif à une location meublée exclue du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.
Dans un courrier du 18 juillet 2023, Madame [E] [C] a donné congé des lieux qu’elle occupait pour le 26 août 2023.
Puis, par acte d'huissier délivré le 16 novembre 2023, Madame [E] [C] a fait assigner Monsieur [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de :
Condamner Monsieur [F] [D] à lui verser la somme de 7.036,79 euros en remboursement des loyers trop perçus pour la période du mois de juillet 2022 au mois d’août 2023,Le condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Lors de l’audience du 5 avril 2024, Madame [E] [C], représentée par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de :
Débouter Monsieur [F] [D] de l’ensemble de ses demandes,Le condamner à lui verser la somme de 7.036,79 euros en remboursement des loyers trop perçus pour la période du mois de juillet 2022 au mois d’août 2023,Le condamner à lui verser la somme de 250 euros TTC en remboursement des frais de géomètre expert exposés,Le condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.
Monsieur [F] [D], représenté par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de :
Débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes,
In limine litis,
Dire et juger que l’action de la demanderesse est irrecevable aux motifs que : Son action n’a pas respecté les délais prévus à l’article 140 III, V et VI de la loi ELAN,
Son action n’a pas été portée préalablement devant la CDC,
Son action est forclose au titre de l’article 3.1 de la loi du 6 juillet 1989
Sur le fond :
A titre principal, que c’était la commune volonté des parties de signer un bail de droit commun dérogatoire de la loi de 1989 et lui donner application pleine et entière,A titre subsidiaire, constater que le prix doit être réputé valide dans le cadre de la loi ELAN, conformément à la commune volonté des parties à la conclusion du bail, au métrage contradictoirement effectué en mai 2023, à la spécificité du bien et aux loyers de référence initial et majoré en vigueur à cette adresse,En tout état de cause, constater que le prix est juste et reflétait la volonté initiale des parties et en conséquence, rejeter les demandes en remboursement de trop-perçus,A défaut, fixer la diminution du loyer et ordonner en conséquence le remboursement compte tenu des éléments apportés et du contexte de l’espèce,
En toute hypothèse,
Rejeter la demande en règlement de 250 euros TTC au titre des frais de géomètre expert,Condamner la demanderesse à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées à l'audience, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile.
MOTIFS
Sur le régime juridique applicable au contrat de location :
Le contrat de location stipule qu’il est exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, tout en mentionnant qu’il porte sur l’habitation principale de la locataire.
Or, le titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son article 25-3 que les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.
En l’espèce, il n’est pas contesté que le contrat de location portait sur la résidence principale de Madame [C]. Dès lors, son exclusion du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 titre Ier bis ne saurait recevoir application.
L’article 140 IV de la loi du 23 novembre 2018, dans sa version applicable au litige, précise par ailleurs que :
« IV. - L'arrêté mentionné au I du présent article fixe, pour les logements meublés soumis aux titres Ier bis et Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont déterminés par l'application d'une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence définis au II du présent article pour tenir compte du caractère meublé du logement. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l'observatoire local des loyers.
Le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements meublés.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux logements meublés situés dans une résidence avec services gérée selon un mode d'organisation adapté aux nécessités des résidents par un mandataire unique, définis au c du 4° de l'article 261 D du code général des impôts. »
Il ressort par conséquent de la combinaison de ces textes que le bail conclu entre Monsieur [D] et Madame [C] est soumis au dispositif d’encadrement des loyers.
Sur la recevabilité de la demande présentée par Madame [C] :
Monsieur [D] soulève l’irrecevabilité des demandes présentées par Madame [C] pour les motifs suivants :
Non-respect du délai prévu par l’article 140 VI de la loi ELAN,Non-respect du délai prévu par l’article V de la loi ELAN,Absence de saisine préalable de la CDC,Absence d’introduction de l’action en justice avant l’échéance du bail.
Il soulève également la forclusion de l’action en raison du non-respect du délai prévu par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Or, l’action de Madame [C] n’est pas fondée sur les dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, ni sur celles des articles 140 VI et 140 V de la loi du 23 novembre 2018. Les délais prévus par ces textes ne sont donc pas opposables à Madame [C] et les fins de non-recevoir soulevées de ce chef seront rejetées.
En effet, Madame [C] fonde exclusivement son action sur les dispositions de l’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 (applicable aux logements meublés soumis à la loi du 6 juillet 1989, en application de l’article 140 IV susvisé).
Si ce texte mentionne que la commission départementale de conciliation est compétente pour l’examen des litiges relatifs à l’action en diminution des loyers, cette saisine préalable n’est pas prévue à peine d’irrecevabilité (les dispositions invoquées par le bailleur étant applicables uniquement concernant les contestations relatives au complément de loyer). En tout état de cause, Madame [C] justifie en l’espèce avoir procédé à la saisine de la commission. Aucune fin de non-recevoir ne saurait donc être retenue de ce chef.
S’agissant du grief tiré de l’introduction de l’instance postérieurement à la fin du bail, Monsieur [D] ne précise pas le fondement juridique de sa demande d’irrecevabilité. Or, aucun texte n’interdit au locataire de demander le remboursement du trop-perçu de loyers sur le fondement de l’article III de la loi du 23 novembre 2018 après la fin du bail. La demande présentée de ce chef par Madame [C] sera par conséquent déclarée recevable.
Sur la demande de remboursement du trop-perçu :
Selon les dispositions combinées des articles 140 III et IV de la loi du 23 novembre 2018, dans les territoires où s'applique l'encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. Un complément de loyer peut toutefois être appliqué au loyer de base tel que pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
L'article 140 V de la loi du 23 novembre 2018 dispose que le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements.
Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties stipule que le montant du loyer mensuel est de 880 euros. Aucune mention n’est portée concernant le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
Contrairement aux allégations du bailleur, aucun texte n’impose d’entreprendre une action de mise en conformité du bail préalablement à la saisine du tribunal en remboursement du trop-perçu de loyers.
De même, le contrat ne comporte aucun paragraphe type «complément de loyer », de sorte qu'il convient de constater que le bail ne stipule aucun complément de loyer. Pourtant, la loi exige expressément cette mention qui permet de déterminer les éléments précis envisagés par les parties pour justifier l'application de ce complément de loyer, qui doit être apprécié in concreto selon les particularités du logement et sa situation.
Dès lors, les arguments de Monsieur [F] [D] selon lesquels les caractéristiques du logement auraient pu justifier l'application d'un complément de loyer, ce qui n'est par ailleurs pas démontré, sont inopérants.
L'arrêté préfectoral numéro 2022-06 du 1er juin 2022 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la ville de [Localité 4] à compter du 1er juillet 2022 précise que pour les logements T1 meublés situés dans un immeuble bâti avant 1946 dans le [Localité 5] à [Localité 4], le loyer de référence est de 36 euros le mètre carré tandis que le loyer de référence majoré est de 43,20 euros le mètre carré.
Madame [C] demande au tribunal de retenir une surface de 8,7 m2 pour calculer le loyer de référence majoré, en se basant sur une attestation de superficie datée du 12 juillet 2023 établie par la société IMMO. GEOMETRE
Monsieur [D] conteste cette surface en se prévalant d’un certificat établi le 31 mai 2023 par la société HEYDIAG mentionnant une surface privative de 9,50 m2 et une surface au sol de 22,09 m2. Ces notions sont néanmoins distinctes de celle de surface habitable utilisée pour le calcul du loyer de référence majoré. Monsieur [D] n’est donc pas fondé à demander de substituer ces surfaces à celle de 8,7 m2 reconnue par Madame [C] qui sera donc utilisée pour le calcul du loyer de référence majoré.
Ainsi, en l'absence de stipulation d'un complément de loyer, le bail ne pouvait pas prévoir un loyer mensuel de 880 euros de sorte qu'il convient de fixer le montant du loyer initial au montant du loyer de référence majoré, soit 375,84 euros (soit 43,20 euros x 8,7 mètres carré).
Dès lors, il convient de condamner Monsieur [F] [D] à restituer le trop-perçu entre un loyer de référence majoré de 375,84 euros et le loyer effectivement perçu à hauteur de 880 euros.
Madame [E] [C] est entrée dans les lieux le 2 juillet 2022 et justifie s'être acquittée de l’ensemble des loyers jusqu’à son départ du logement le 25 août 2023. Les calculs présentés par la locataire ne sont pas contestés. Il sera donc retenu un trop-perçu d'un montant total de 7.036,79 euros.
Sur la demande de remboursement des frais de géomètre :
Madame [E] [C] ne justifie pas avoir sollicité préalablement son bailleur aux fins de désignation d’un géomètre pour permettre d’établir la superficie du logement. Elle n’est donc pas fondée à solliciter le remboursement des frais qu’elle a exposés à ce titre.
Madame [E] [C] sera par conséquent déboutée de sa demande en remboursement de la somme de 250 euros au titre du coût du géomètre expert.
Sur les demandes accessoires,
En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [D], qui perd le procès, est condamné aux dépens.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [F] [D] est condamné à payer à Madame [E] [C] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :
CONSTATE qu'aucun complément de loyer n'est stipulé par le bail en date du 2 juillet 2022 conclu entre Monsieur [F] [D] d'une part et Madame [E] [C] d'autre part ;
FIXE en conséquence le montant du loyer initial au montant du loyer de référence majoré, soit 375,84 euros ;
CONDAMNE Monsieur [F] [D] à rembourser à Madame [E] [C] la somme totale de 7.036,79 euros correspondant au trop-perçu au titre des loyers échus entre le mois de juillet 2022 et le mois d’août 2023 ;
DEBOUTE Madame [E] [C] de sa demande en remboursement de la somme de 250 euros au titre des frais de géomètre ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Monsieur [F] [D] à payer à Madame [E] [C] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE Monsieur [F] [D] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Le GreffierLe Juge
