Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 22 FÉVRIER 2024
N° 2024/ 104
Rôle N° RG 22/09596 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJVWD
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
[R] [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Talissa ABEGG
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juridiction de proximité de [Localité 3] en date du 30 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/05110.
APPELANTE
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Talissa ABEGG, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée de Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON,
INTIME
Monsieur [R] [I]
demeurant [Adresse 2]
Assigné à étude le 08/09/2022,
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 16 novembre 2020, M. [S] [O] a donné à bail à M. [R] [I] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial révisable de 570 euros par mois outre une provision sur charges de 30 euros par mois, exigible le 1er de chaque mois.
Selon acte sous seing privé du 16 novembre 2020, le bailleur a conclu une convention VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qui s'est ainsi portée caution solidaire du locataire pour le paiement du loyer et des charges.
Selon acte du 19 mai 2021, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [I] un commandement de payer la somme en principal de 3625,73 euros en visant la clause résolutoire du bail.
La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a émis, le 18 juillet 2021, une quittance subrogative au profit du bailleur pour un montant total de 4788,01 euros.
Suivant exploit d'huissier du 3 septembre 2021, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer M. [R] [I] aux fins d'obtenir à titre principal la constatation de la résiliation du bail conclu le 16 novembre 2020 par l'effet de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail pour le non-respect par le locataire de son obligation de payer le loyer, que soit prononcée l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, la condamnation du requis au paiement de la somme de 4788,01 euros outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mai 2021 sur la somme de 3625,73 euros et pour le surplus à compter de l'assignation, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle et à toute sommes payées par la requérante à ce titre sur présentation d'une quittance subrogative ainsi qu'à la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Par jugement réputé contradictoire du 30 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a statué ainsi :
Déboute la société ACTION LOGEMENT SERVICES de la demande au titre de la résiliation du bail et des demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ;
Condamne M. [R] [I] à payer à la société ACTION LOGEMENT SEVICES la somme de 4788,01 euros au titre des sommes dues selon quittance subrogative du 18 juillet 2021, outre intérêts au taux légal non majoré à compter du prononcé du jugement ;
Déboute la société ACTION LOGEMENT SERVICES de ses plus amples demandes ;
Laisse les dépens à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;
Rappelle que le jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
Par déclaration du 05 juillet 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a interjeté appel en ce que le juge l'a déboutée de sa demande au titre de la résiliation du bail et des demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation, l'a déboutée de ses demandes plus amples et l'a condamnée aux dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande à la cour de :
Infirmer le jugement en date du 30 mai 2022, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] en ce qu'il déboute la société ACTION LOGEMENT SERVICES de la demande au titre de la résiliation du bail et des demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ; déboute la société ACTION LOGEMENT de ses plus amples demandes ; laisse les dépens à la charge de la société ACTION LOGEMENT.
Confirmer le jugement rendu en date du 30 mai 2022, le juge des contentieux de [Localité 3] en ce qu'il a condamné M. [I] à payer à la société ACTION LOGEMENT la somme de 4788,01 euros au titre des sommes dues selon quittance subrogative du 18 juillet 2021, outre intérêts au taux légal majoré à compter du prononcé du jugement ;
Débouter M. [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
En conséquence,
Dire et juger recevable et bien fondé ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,
Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
A titre subsidiaire,
Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [I].
En conséquence,
Ordonner l'expulsion de M. [I] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,
Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
Condamner M. [I] à payer lesdites indemnités d'occupation à ACTION LOGEMENT, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux,
Condamner M. [I] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et les dépens de première instance,
En réactualisant la créance,
Condamner M. [I] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12134,66 euros arrêté au 27 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mai 2021 sur la somme de 3625,73 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,
Y ajoutant,
Condamner M. [I] à payer à ACTION LOGEMENT la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC,
Condamner M. [I] en tous les dépens d'appel.
A l'appui de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SREVICES soutient qu'elle n'avait pas à procéder à l'appel en cause du bailleur en l'absence de dispositions légales en ce sens ; que subrogée dans les droits du bailleur, elle est en droit d'agir en acquisition de clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire ; qu'au cours du délai de deux mois qui a couru à compter de la signification du commandement de payer, les causes dudit commandement n'ont pas été réglées par le locataire, qu'il est donc incontestable que la clause résolutoire est acquise ; qu'à titre subsidiaire, elle demande de prononcer la résiliation du bail aux griefs de M. [I] pour le manquement à l'obligation principale du preneur de régler le loyer, la dette étant d'un montant de 11521,95 euros ; qu'en effet, aucun loyer n'est payé entièrement depuis janvier 2021 ; qu'il existe des décisions rendues par différentes cours d'appel qui, dans le cadre du dispositif VISALE, ont systématiquement ordonné l'expulsion des locataires comme conséquence de la résiliation de baux ; qu'il convient de réactualiser la créance en condamnant M. [I] à payer la somme de 12134,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Par acte remis à étude le 8 septembre 2022, l'appelante a fait signifier à M. [I] sa déclaration d'appel.
Par acte remis à étude le 26 octobre 2022, l'appelante a fait signifier à M. [I] ses premières conclusions notifiées au greffe le 4 octobre 2022.
M. [I] n'a pas constitué avocat.
La procédure a été clôturée le 30 novembre 2023.
MOTIVATION :
En vertu de l'article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est rendue en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne.
En l'espèce, l'intimé n'ayant pas été assigné à personne et n'ayant pas constitué avocat, le présent arrêt sera rendu par défaut, susceptible d'opposition de sa part.
En application de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien-fondée.
Sur la recevabilité des demandes en résiliation du bail, en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation formées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :
Aux termes de l'article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Il est fait exception à cette règle lorsque l'action vise à faire reconnaître un droit purement personnel du créancier.
En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du paiement au bailleur des loyers dus par le locataire, par le biais du contrat de cautionnement signé entre le bailleur et elle même en date du 16 novembre 2020 et de la dernière quittance subrogative du 11 octobre 2022 portant sur une somme de 12921,66 euros arrêté au mois d'octobre 2022.
La quittance subrogative stipule expressément que la subrogation peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par la caution.
Le contrat de cautionnement VISALE n°A10090358744 du 16 novembre 2020 signé entre le bailleur, représenté par son mandataire, la SAS D'AGOSTINO, et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit dans son article 8.1 que conformément à l'article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation.
Ainsi, par l'effet de la subrogation, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES doit donc être déclarée recevable.
Sur le bien-fondé des demandes en résiliation du bail, en expulsion et paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation formée par l'appelante :
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date du litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat de bail signé par M. [I] prévoit, dans son article 15, une clause résolutoire selon laquelle 'à défaut de paiement du dépôt de garantie, d'un seul terme de loyer ou des charges à leur échéance et deux mois après un commandement de payer demeuré sans infructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice'.
Par acte du 19 mai 2021, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [I] un commandement de payer la somme en principal de 3625,73 euros en visant la clause résolutoire du bail, cette somme correspodant aux impayés des mois de décembre 2020 à mai 2021 inclus.
Selon décompte du 20 juillet 2021, il apparaît qu'aucun paiement n'est intervenu et qu'ainsi les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans les deux mois, soit au 19 juillet 2021.
Ainsi, le commandement étant infructueux pendant deux mois, le bail est résilié de plein droit à compter du 20 juillet 2021.
Faute de renseignement sur les ressources et charges actuelles du locataire, M. [I], qui est défaillant en appel comme il l'était en première instance, ne démontre pas qu'il est en mesure de bénéficier du délai légal de trente six mois : il n'y a pas donc pas lieu de suspendre les effets de la résiliation de plein droit dans les conditions prévues à l'article 24 V à VII de la loi du 6 juillet 1989.
Il y convient, en conséquence, d'ordonner la libération par M. [I] des locaux qu'il occupe sans droit ni titre depuis la date de résiliation du bail et à défaut de départ volontaire des lieux, son expulsion, avec le concours si besoin est de la force publique, selon les formes et délais prévus par les articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Concernant l'indemnité d'occupation, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, le contrat de bail étant résilié depuis le 20 juillet 2021, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due à compter de la date précitée et jusqu'à la libération définitive des lieux, au montant du loyer contractuel augmenté des charges, qui aurait été payés si le bail avait continué, tel que demandé par l'appelante.
En conséquence, M. [I] sera condamné au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération des locaux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire, directement à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que cette dernière justifiera de sa subrogation au titre de cette indemnité par une quittance subrogative.
Ainsi, le jugement déféré sera infirmé sur ces points.
Sur la demande de paiement au titre des loyers et charges impayés :
En application des dispositions de l'article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L'article 7 a ) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les chaque aux termes convenus.
En l'espèce, il convient de préciser que s'il est établi que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a bien signifié à M. [I] ses premières conclusions du 4 octobre 2022 selon lesquelles elle lui réclame la somme de 11521,95 euros arrêtée au 30 septembre 2022 tout en demandant de façon contradictoire la confirmation du jugement déféré qui a condamné ce dernier au paiement de la somme de 4788,01 euros outre intérêts, elle ne justifie pas lui avoir signifié ses dernières conclusions.
En effet, la consultation du RPVA fait apparaître à la date du 8 décembre 2023 présentée comme étant celle de la signification de ces conclusions à l'intimé un document joint qui n'est en rien un procès-verbal de signification émanant d'un commissaire de justice mais une facture de la société BOULANGER.
C'est ainsi qu'il convient donc de les écarter quant à la demande portant sur l'arriéré locatif pour non respect du principe de la contradiction envers M. [I], défaillant.
En outre, l'appelante n'a pas visé dans sa déclaration d'appel la disposition du jugement déféré selon laquelle il condamne M. [R] [I] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4788,01 euros au titre des sommes dues selon quittance subrogative du 18 juillet 2021, outre intérêts au taux légal non majoré à compter du prononcé du jugement.
Ainsi, la Cour ne peut être considérée comme étant saisie de ce chef de demande et n'a pas donc pas à le confirmer.
Il convient juste d'actualiser la créance locative de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à la somme de 11521,95 euros arrêtée au mois de septembre 2022 inclus, conformément à la demande de l'appelante figurant dans le dispositif de ses conclusions signifiées à M. [I].
Il est versé aux débats la dernière quittance subrogative en date du 11 octobre 2022, permettant de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de M. [O] pour l'intégralité de la somme demandée.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, M. [I], succombant en appel, sera condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant également le coût du commandement de payer du 19 mai 2021.
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, l'équité commande de condamner M. [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles dans le cadre de la procédure de première instance et d'appel.
Le jugement querellé sera, quant à lui, infirmé en ce qu'il a débouté la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe:
INFIRME, dans les limites de l'acte d'appel, le jugement querellé en ce qu'il a débouté la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de la résiliation du bail et des demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation, l'a déboutée de ses plus amples demandes et a laissé les dépens à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES;
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :
DÉCLARE recevable l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de M. [S] [O], à la date du 20 juillet 2021 ;
AUTORISE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de M. [S] [O], à faire procéder à l'expulsion de M. [R] [I] , de corps et de biens, et de celle de tous occupants de son chef, des lieux loués situés [Adresse 2], à défaut pour ce dernier, d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, avec si besoin est le concours de la Force publique ;
DIT que l'expulsion de M. [R] [I] aura lieu selon les formes et délais prévus par les articles L412-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire, au montant mensuel du loyer contractuel augmenté des charges, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi ;
CONDAMNE M. [R] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l'indemnité mensuelle d'occupation précédemment fixée, à compter du mois d'août 2021 jusqu'à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire, dès lors que ces paiements seront justifiées par une quittance subrogative ;
ACTUALISE la créance locative de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à la somme de 11521,95 euros arrêtée au mois de septembre 2022 inclus ;
CONDAMNE M. [R] [I] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile;
DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE M. [R] [I] aux dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront également les frais du commandement de payer du 19 mai 2021 ;
ORDONNE la notification du présent arrêt, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
