Cour d'appel, 14 juin 2022. 19/17862

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 14 JUIN 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/17862 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAVYW Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juillet 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS 17ème - RG n° 11-19-003090 APPELANTE SCI ALLEGRO Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. Siret n°403 240 195 00020 [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : D0945 ayant pour avocat plaidant Me Jacques SALOMON, avocat au barreau de Paris, toque : B0156 INTIMEE Madame [Z] [D] veuve [O] Née le 22 Avril 1950 à [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 3] représentée et ayant pour avocat plaidant Me Armelle LE ROC'H de la SCP GAUDIN JUNQUA-LAMARQUE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R243 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 11-19-003090 du 06/12/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Michel CHALACHIN, président de chambre Mme Marie MONGIN, conseiller M. François BOUYX, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY ARRÊT : contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Marie MONGIN, conseiller faisant fonction de président et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ******* FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 30 avril 1976, à effet au 1er mai 1976, M. [E] [O], aux droits duquel vient Mme [Z] [O] née [D], a conclu avec M. [C] [W], aux droits duquel vient la société civile immobilière Allegro, un bail portant sur un local à usage d'habitation principale situé dans l'immeuble sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel d'un montant total de 3 489,88 francs (532,03 euros). Par jugement du 12 décembre 2000, le tribunal d'instance du 14ème arrondissement de Paris a jugé que ledit bail était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, et a fixé le montant du loyer mensuel à la somme de 315,70 francs (48,13 euros) à partir du 1er octobre 1998. Le 2 février 2018, la société Allegro a fait délivrer à Mme [O] un commandement d'avoir à régler la somme principale de 510,56 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2018, la clause résolutoire insérée au bail étant visée. Par acte d'huissier du 22 février 2019, la société Allegro a fait assigner Mme [O] devant le tribunal d'instance de Paris afin d'obtenir la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, son prononcé, l'expulsion de Mme [O] et sa condamnation à lui verser le solde de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle. Par jugement du 24 juillet 2019, cette juridiction a ainsi statué : Déboute Mme [O] de sa demande de nullité de l'assignation du 22 février 2019, Déboute la société Allegro de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et des conséquences de cette dernière, Déboute la société Allegro de sa demande de prononcé de résiliation du bail du 30 avril 1976 et des conséquences de cette dernière, Condamne Mme [O] au paiement à la société Allegro de la somme de 74,18 euros au titre de la dette locative arrêtée au 6 février 2019, échéance de février 2019 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, Condamne la société Allegro au paiement à Mme [O] de la somme de 222 euros à titre de dommages et intérêts, Ordonne la compensation judiciaire entre les condamnations réciproques des parties, Ordonne l'expulsion sans délai de Mme [O] et celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, de la cave n°5 située dans l'immeuble sis [Adresse 2], Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ni de celles de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Condamne la société Allegro, d'une part, et Mme [O], d'autre part, chacune pour moitié aux dépens de l'instance, Rejette toute demande des parties plus amples ou contraires, Ordonne l'exécution provisoire du jugement. Le 17 septembre 2019, la société Allegro a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 28 février 2022, elle demande à la cour de : Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : Débouté la société Allegro de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et des conséquences de cette dernière, Débouté la société Allegro de sa demande de prononcé de résiliation du bail du 30 avril 1976 et des conséquences de cette dernière, Débouté la société Allegro de ses autres demandes, Condamné la société Allegro au paiement à Mme [O] de la somme de 222 euros à titre de dommages et intérêts, Ordonné la compensation judiciaire entre les condamnations réciproques des parties, Condamné la société Allegro, pour moitié aux dépens de l'instance. Statuant à nouveau : Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail. En tant que de besoin : Prononcer la résiliation du bail au 2 avril 2018, Ordonner l'expulsion de Mme [O], et de tout occupant de son chef, des locaux qu'elle occupe sis au 5ème étage de l'immeuble du [Adresse 2], ainsi que de la cave n° 5, Condamner Mme [O], à payer à la société Allegro la somme de 1 924,90 euros, Condamner Mme [O], au paiement d'une indemnité d'occupation de 800 euros par mois, à compter du 2 avril 2018 jusqu'à libération effective des locaux donnés à bail, Condamner Mme [O] à payer à la société Allegro la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code procédure civile, Condamner en tous les dépens, lesquels comprendront les frais de commandement ainsi que tous les frais exposés par le bailleur pour recouvrer les sommes qui lui sont dues, y compris la totalité du droit proportionnel de l'huissier, Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 14 février 2020, Mme [O] demande à la cour de : Déclarer Mme [O] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions, Confirmer le jugement entrepris en rejetant les demandes de la société Allegro au titre de la révision du loyer, en paiement, en reconnaissance d'une clause résolutoire, en acquisition de la clause résolutoire, en résiliation judiciaire et les demandes subséquentes, À titre subsidiaire, accorder à Mme [O] trois ans de délais pour régler sa dette, Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la cave, Confirmer le jugement entrepris sur le principe de condamnation à dommages-intérêts, l'infirmer sur le quantum et condamner la société Allegro à verser la somme de 1 500 euros à Mme [O] à titre de dommages-intérêts, Débouter la société Allegro de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, Condamner la société Allegro à verser à Me Armelle Le Roc'h, conseil de Mme [O] bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, la somme de 3 000 euros application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Condamner la société Allegro aux dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mars 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le calcul du montant du loyer Par jugement du 1er juillet 2000, le tribunal d'instance de Paris 14ème arrondissement a dit que le contrat de bail dont il s'agit était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et a déterminé le montant du loyer (315,70 francs) s'agissant d'un logement classé en catégorie IIIA dont la surface corrigée est de 35 m². Pour rejeter la demande en paiement de la société Allegro au titre de la révision du montant du loyer à compter du 1er juillet 2016, le tribunal a exclusivement fait application des dispositions de l'article 7 du décret d'application du 10 décembre 1948 relatif à la majoration annuelle du loyer libre de l'article 34 de la loi du 1er septembre 1948, alors que ce sont celles des articles 26 à 31 qui s'appliquent s'agissant d'un loyer encadré. L'article 31 précise que le décret déterminant le prix de base prévu par l'article 30 fixe également le prix du mètre carré applicable jusqu'à ce que le loyer ait atteint la valeur locative définie à l'article 27. Comme l'admet Mme [O] en page 7 dans ses conclusions, le bailleur est libre d'appliquer ou non la majoration, dans la limite de la valeur locative, laquelle se calcule ainsi qu'il suit par référence aux dispositions du décret 2016-1448 du 26 octobre 2015 : 10 m² x 3,84 + 25 m² x 2,06 = 89,9 euros soit une hausse annuelle de 0,06 % à compter du 1er juillet 2016. En ce qui concerne les charges, le contrat de bail vise expressément la taxe de ramassage des ordures ménagères et, contrairement à ce que soutient Mme [O], la société Allegro n'a pas renoncé à la percevoir à partir de 2009, mais a simplement corrigé un doublon en lui remboursant l'une des sommes perçues deux fois au titre du même exercice. C'est donc à bon droit que la bailleresse a intégré les taxes annuelles successives dans son décompte. Au 3 février 2022, date du décompte le plus récent produit par la société Allegro, Mme [O] restait redevable de la somme de 1 924,90 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, échéance de février 2022 comprise. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la société Allegro au paiement de la somme de 222 euros à titre de dommages et intérêts, le tribunal ayant retenu à tort l'absence de dette locative. Sur la résiliation du bail La clause résolutoire insérée dans le bail est effectivement rayée d'un trait mais, ainsi que le fait justement remarquer la société Allegro, lorsque les parties ont voulu modifier une autre disposition contractuelle en première page de la convention, elles ont apposé leur paraphe en marge, ce qui n'est pas le cas en ce qui concerne ladite clause. La volonté commune des parties de renoncer au bénéfice de la clause résolutoire n'étant établie, elle doit recevoir application. Il est constant que Mme [O] ne s'est pas acquittée du paiement de la somme de 510,56 euros visée dans le commandement de payer dans le délai légal de deux mois si bien que le jeu de la clause résolutoire est acquis au 2 avril 2018. Il convient cependant d'en suspendre les effets à la condition que la locataire s'acquitte, en plus du loyer courant, de la dette locative par 35 mensualités de 53 euros et une ultime mensualité du solde compte tenu des ressources modestes de la locataire. A défaut, l'intégralité du reliquat de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein et entier effet, la locataire pouvant être expulsée et devant verser une indemnité d'occupation d'un montant de 700 euros compte tenu du préjudice éprouvé par la bailleresse du fait de l'indisponibilité des lieux et de son occupation illicite. Sur la mise à disposition d'une cave Le contrat ne mentionne pas la mise à disposition d'une cave au profit de la locataire et la lettre circulaire du précédent bailleur demandant aux locataires, dont M. [O] ancien occupant, de laisser libre l'accès à tous les locaux y compris les caves et greniers ne constitue pas une preuve suffisante du fait que la location d'une cave entrait dans le champ contractuel. C'est donc à bon droit que le tribunal a ordonné l'expulsion de Mme [O] de la cave n° 5. Sur les autres demandes Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile compte tenu du déséquilibre économique entre les parties, mais Mme [O], qui succombe à l'instance en appel, sera condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la société Allegro de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et de prononcé de la résiliation du bail, condamné Mme [O] au paiement de la somme de 74,18 euros au titre de la dette locative arrêtée au 6 février 2019, condamné la société Allegro au paiement de la somme de 222 euros à titre de dommages et intérêts, et ordonné la compensation judiciaire entre les sommes réciproquement dues, Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant : Condamne Mme [O] à payer à la société Allegro la somme de 1 924,90 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés au 3 février 2022, échéance de février 2022 comprise, Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 2 avril 2018, En suspend les effets à la condition que Mme [O] s'acquitte, en plus du loyer courant, de la dette locative en 35 mensualités de 53 euros, la 36ème du solde, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois qui suivra la signification de la présente décision, Dit qu'à défaut de versement d'une seule échéance, l'intégralité du reliquat de la dette locative deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire produisant en outre son plein et entier effet, En ce cas : Ordonne l'expulsion de Mme [O], et de tout occupant de son chef, des locaux sis au 5ème étage de l'immeuble du [Adresse 2], Condamne Mme [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 700 euros à compter du 2 avril 2018 et jusqu'à libération effective des lieux, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, Condamne Mme [O] aux dépens d'appel. Le greffier, Pour le président empêché,