Tribunal judiciaire, 07 mai 2024. 23/09972

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [D] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Gentien HOANG Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/09972 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TKL N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mardi 07 mai 2024 DEMANDEUR Monsieur [Y] [O] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Gentien HOANG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0234 DÉFENDEUR Monsieur [D] [Z] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 février 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2024 par Sandra MONTELS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 07 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09972 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TKL EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 13 octobre 2021 à effet au 20 octobre 2021, M. [Y] [O] a consenti un bail d'habitation à M. [D] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 818 euros et d'une provision pour charges de 42 euros. Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er décembre 2022, M. [D] [Z] a donné congé à M. [Y] [O]. Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2023, M. [Y] [O] a assigné M. [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, voir : -Constater que le bail est résilié depuis le 2 janvier 2023 et que M. [D] [Z] est occupant sans droit ni titre, -Ordonner son expulsion sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, -Supprimer le délai prévu à l'article L412.1 du code des procédures civiles d'exécution, -Fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -Condamner M. [D] [Z] au paiement des sommes suivantes : - 20142,66 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le cout des constats de commissaire de justice des 2 mai et 23 août 2023, - Avec capitalisation des intérêts. Au soutien de ses demandes M. [Y] [O] fait valoir au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1985 qu'à la suite de la délivrance de son congé le locataire s'est maintenu dans les lieux, n'a pas donné suite aux rendez-vous fixés pour l'état des lieux de sortie et n'a pas restitué les clés. À l'audience du 2 février 2024, M. [Y] [O] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Retrouvé sur son lieu de travail dans l'Hérault par le commissaire de justice, M. [D] [Z] a été régulièrement assigné à personne. Il n'a pas comparu à l'audience et ne s'est pas fait représenter. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Le courrier de M. [D] [Z] reçu au tribunal le 18 mars 2024 en cours de délibéré en dehors de toute autorisation est écarté des débats. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est d'un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. La commune de Paris relève du I de l'article 17 susvisé en application du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et de son annexe telle que modifiée par le décret n°2023-822 du 25 août 2023. En l'espèce, M. [D] [Z] a délivré congé avec mention d'un délai de préavis d'un mois par lettre recommandée avec avis de réception du 1er décembre 2022, sans mentionner sa future adresse. M. [Y] [O] indique l'avoir réceptionné le 2 décembre 2022. Le congé ayant été valablement délivré, le contrat de bail est résilié depuis le 3 janvier 2023. M. [Y] [O] argue de ce que M. [D] [Z] ne s'est pas présenté à l'état des lieux de sortie et n'a pas remis les clés à l'issue de délai de préavis. Il produit un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 2 mai 2023 lequel relate s'être présenté sur les lieux à cette date afin d'effectuer l'état des lieux de sortie, que M. [D] [Z] était absent et n'était pas joignable téléphoniquement. Il ressort des pièces que M. [D] [Z] avait été convoqué à cet état des lieux le 18 avril 2023 par lettre recommandée avec avis de réception à sa dernière adresse connue (retournée pli avisé non réclamé) ainsi que par courriel envoyé à l'adresse mail figurant sur le congé, revenu non délivré. M. [Y] [O] produit en outre une mise en demeure délivrée par commissaire de justice le 26 juin 2023 d'avoir à justifier de l'occupation du logement sous un mois. Il produit enfin un procès-verbal de constat par commissaire de justice, établi le 23 août 2023 en application de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, lequel n'a pu certifier que le logement a été abandonné par son occupant. Il a notamment constaté que si l'électricité a été coupée et que le réfrigérateur est hors d'état de fonctionnement, les fenêtres du logement étaient ouvertes, les plantes n'étaient pas desséchées, des objets personnels et des produits de toilette étaient présents. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [D] [Z], s'il a donné valablement congé, n'a pas restitué le logement, qu'aucun état de lieux de sortie n'a été effectué et qu'il n'a pas remis les clés au bailleur. Il est donc devenu occupant sans droit ni titre du logement depuis le 3 janvier 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner à M. [D] [Z] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [Y] [O] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Le recours à la force publique étant une mesure suffisante pour contraindre les occupants à quitter les lieux, la demande d'assortir l'expulsion d'une astreinte sera rejetée. Sur la demande de suppression du délai Aux termes de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l'espèce, M. [D] [Z] a donné congé sans communiquer sa nouvelle adresse et en se rendant injoignable par téléphone et par courriel, sans remettre les clés ni faire d'état des lieux, plaçant le bailleur dans l'impossibilité de reprendre son bien. Il ne s'est pas davantage présenté à l'audience. Ces éléments démontrent de sa part un comportement de mauvaise foi. Le délai sera en conséquence supprimé. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 889,45 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 3 janvier 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [Y] [O] ou à son mandataire. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, M. [Y] [O] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 7 septembre 2023, M. [D] [Z] lui devait la somme de 19586,46 euros au titre de l'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation, soustraction faite des frais de procédure. M. [D] [Z] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Sur la capitalisation des intérêts En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts, dès lors qu'ils seront échus pour une année entière, seront capitalisés. La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 29 septembre 2023. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire M. [D] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. comprenant notamment le coût des procès-verbaux de constat par commissaire de justice des 2 mai et 23 août 2023 ; L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de M. [Y] [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 janvier 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE que le contrat conclu le 13 octobre 2021 entre M. [Y] [O], d'une part, et M. [D] [Z], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 3 janvier 2023 par l'effet du congé délivré par le locataire, ORDONNE à M. [D] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, ORDONNE la suppression du délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; REJETTE la demande d'astreinte ; CONDAMNE M. [D] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 889,45 euros par mois, DIT que cette indemnité d'occupation, qui s'est substituée au loyer dès le 3 janvier 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE M. [D] [Z] à payer à M. [Y] [O] la somme de 19586,46 euros au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation, somme arrêté au 7 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023, ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil à compter du 29 septembre 2023; CONDAMNE M. [D] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des procès-verbaux de constat par commissaire de justice des 2 mai et 23 août 2023 ; CONDAMNE M. [D] [Z] à payer à M. [Y] [O] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2024, et signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées. La Greffière La juge des contentieux de la protection