Cour d'appel, 02 mai 2024. 22/00606

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 02 Mai 2024 N° RG 22/00606 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G6YU Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ANNEMASSE en date du 28 Février 2022, RG 1121000381 Appelante Mme [S] [B] née le 19 Juin 1962 à [Localité 7] - ALLEMAGNE, demeurant [Adresse 5] - [Localité 1] - SUISSE Représentée par la SCP BENOIST, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS Intimé M. [I] [O] né le 16 Juillet 1978 à MEYRIN - SUISSE, demeurant [Adresse 6] - [Localité 2] - SUISSE Représenté par Me Loïc CONRAD, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 16 janvier 2024 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré , Et lors du délibéré, par : - Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 2 juin 2017, avec prise d'effet au 30 août suivant, M. [I] [O] a consenti à Mme [S] [B] un bail à usage d'habitation portant sur un logement d'une surface de 95 m², répartie sur deux niveaux, situé [Adresse 3] à [Localité 4]. Invoquant des manquements de la part de son bailleur quant à la décence du logement, Mme [B] a quitté le logement le 1er septembre 2020. Postérieurement, par acte du 15 février 2021, Mme [B] a fait assigner M. [O] devant les juge des contentieux de la protection en vue d'obtenir, à titre principal, la restitution d'une partie des loyers et charges outre le bénéfice de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de jouissance. Par jugement contradictoire du 28 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Annemasse a : - dit que le logement loué à Mme [B] par M. [O] situé au [Adresse 3] à [Localité 4] répond aux critères de logement décent, - débouté Mme [B] de ses demandes, - enjoint à M. [O] de remettre à Mme [B] l'intégralité des quittances de loyers depuis le 30 août 2017, date de prise d'effet du bail, - condamné M. [O] à délivrer les quittances de loyer sous une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement, - condamné Mme [B] à payer à M. [O] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté les demandes des parties plus amples ou contraires, - condamné Mme [B] aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par acte du 11 avril 2022, Mme [B] a interjeté appel de la décision. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [B] demande à la cour de : - la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes et en conséquence, - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a, dit que le logement loué à Mme [B] par M. [O] situé au [Adresse 3] à [Localité 4] répond aux critères de logement décent, débouté Mme [B] de ses demandes, condamné Mme [B] à payer à M. [O] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes des parties plus amples ou contraires au jugement, condamné Mme [B] aux dépens, rappelé que l'exécution provisoire est de droit, Confirmer le déféré en ce qu'il a, enjoint à M. [O] de remettre à Mme [B] l'intégralité des quittances de loyers depuis le 30 août 2017, date de prise d'effet du bail, condamné M. [O] à délivrer les quittances de loyer sous une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, Statuant à nouveau, - accueillir son appel, Y faisant droit, - infirmer partiellement le jugement entrepris, - constater que M. [O] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, - condamner M. [O] à lui payer la somme de 14 835,79 CHF + 1 534,74 CHF = 16 370,53 CHF (ou sa contre-valeur en euros au jour du jugement à intervenir, libre de tout frais de change et de transfert), au titre de la restitution des loyers pour la surface de la cave indûment transformée en pièce à usage d'habitation, en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande, - condamner M. [O] à lui payer la somme de 3 865,26 CHF au titre de la restitution du surplus de charges injustifiées (ou sa contre-valeur en euros au jour du jugement à intervenir libre de tout frais de change et de transfert), - condamner M. [O] à lui payer la somme de 17 226 CHF à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance (ou sa contre-valeur en euros au jour du jugement à intervenir libre de tout frais de change et de transfert), En tout état de cause, - rejeter toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires pour être dénuées de fondement ou mal fondées, - condamner M. [O] à payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de civile au titre de la procédure d'appel, - condamner M. [O] aux entiers frais et dépens d'instance de première instance et d'appel dont distraction faite au profit de Me Benoist, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 11 janvier 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [O] demande à la cour de : - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a, dit que le logement loué à Mme [B] par M. [O] situé au [Adresse 3] à [Localité 4], répond aux critères de logement décent, débouté Mme [B] de ses demandes, condamné Mme [B] à payer à M. [O] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes des parties plus amples ou contraires au jugement, condamné Mme [B] aux dépens, rappelé que l'exécution provisoire est de droit, Et, statuant à nouveau, - juger, dans l'hypothèse où la cour considérerait que les critères de décence du logement qu'il a mis à disposition ne sont pas remplis, que lesdits critères ne sont pas applicables au cas d'espèce, s'agissant d'une résidence secondaire occupée par Mme [B], - constater qu'il a respecté son obligation de remettre à Mme [B] l'intégralité des quittances de loyers depuis le 30 août 2017, date de prise d'effet du bail, - condamner Mme [B] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens de l'instance. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande indemnitaire présentée au titre de l'indécence du logement Conformément aux articles 1719 et suivants du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. L'article 6 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version en vigueur au jour de la signature du bail, ajoute en ce sens, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. Les articles 1 à 3 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 précisent au surplus qu'un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par ce même décret. Ainsi, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R.111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. Enfin, le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants: 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ; 2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ; 3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ; 4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ; 5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.c extérieur au logement à condition que ce w.c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; 6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables. Il échet en l'espèce de rappeler que la période contractuelle ayant lié preneur et bailleur s'étend du 30 août 2017 au 1er septembre 2020. Au cour de cette période, il n'est pas sérieusement contestable, eu égard aux stipulations contractuelles du bail et aux éléments factuels versés aux débats par l'appelante (pièces n°44 à 46), que le logement a été donné à bail en tant que de résidence principale. Aussi, la seule production d'une copie d'un courrier de Mme [B], postérieur à son départ du logement, mentionnant une location en 'résidence secondaire' ne saurait exonérer M. [O] de ses obligations légales et réglementaires ci-dessus rappelées. Au titre de l'insalubrité du logement pris à bail, Mme [B] dresse une liste des défauts du logement qu'elle indique avoir successivement observés en trois ans de location et sollicite, en dédommagement du préjudice de jouissance qu'elle indique avoir subséquemment subi, la condamnation de M. [O] à lui verser la somme de 17 226 CHF. En premier lieu, Mme [B] pointe le fait qu'elle a été privée d'un chauffage à l'automne 2017. Elle reconnaît cependant dans ses écritures que son bailleur a remplacé le chauffage défectueux dès janvier 2018 et M. [O] justifie pour sa part de diligences au moyen de courriels échangés avec l'appelante desquels il s'évince qu'il a commandé un appareil de remplacement le 27 novembre 2017. Il est en outre démontré, à la lecture du bail et de l'état des lieux du 1er septembre 2017 (quoique non établi au contradictoire de Mme [B]), que le logement comportait cinq chauffages de type convecteur électrique (entrée, séjour, chambre 1, chambre 2 et salle de bain) ce qui n'est adversairement pas contesté. Il en résulte que le caractère prétendument insalubre du logement n'est aucunement établi sur ce point, quoiqu'un des cinq chauffages soit effectivement tombé en panne en fin d'année 2017. Par ailleurs, s'il s'avère incontestable que le logement pris à bail a subi un dégâts des eaux depuis un appartement voisin ou les parties communes de l'immeuble, comme en attestent les échanges des parties versés aux débats (mails et SMS) ainsi que les différentes mentions reproduites par le commissaire de justice (Selarl Viatores) dans son constat du 11 août 2020 faisant état de taches jaunâtres sur certaines parties des murs et du caractère craquelé de la peinture à certains endroits, force est de constater que l'existence d'un sinistre, pour lequel le bailleur s'est montré réactif à la lecture des échanges précités, ne permet pas, ipso facto et en l'absence d'éléments précis sur l'ampleur des infiltrations et l'habitabilité du logement, de caractériser l'indécence d'un logement. Au surplus, le fait que la partie en sous-sol comprenne, selon les propres écritures de l'appelante, 'deux petites ouvertures [donnant] sur deux courettes anglaises' témoigne du fait que cette partie du logement (27 m² sur les 95 m² du logement) située en 'sousplex' présente effectivement des ouvertures permettant son aération ainsi qu'un éclairage naturel conformément aux photographies produites par M. [O] (pièce n°12), étant rappelé que la salle de bain situé à ce niveau est au bénéfice d'une VMC et que Mme [B], qui a visité l'appartement avant de souscrire le bail, reconnaissait dans un SMS du 15 mai 2017 produit par l'intimé : 'je tiens à vous remercier de l'accueil que vous m'avez réservé lors de la visite de votre appartement. L'appartement est plus qu'idéal pour moi, il est spacieux, lumineux, bien agencé et que plus d'être mon coup de coeur cet appartement se trouve proche de mes parents et enfants. Raison pour laquelle je vais vous envoyer demain matin ma candidature avec tous les documents usuels'. En ce sens, les griefs élevés par Mme [B] à ce titre ne peuvent caractériser une quelconque indécence quoique les prescriptions administratives d'aménagement n'auraient pas été respectées par M. [O]. Concernant la panne de réfrigérateur intervenue en novembre - décembre 2019, il convient de relever que cet équipement n'est pas visé dans la liste des éléments caractérisant un logement décent et que M. [O] a, en tout état de cause, procédé à bref délai à la commande d'un équipement de remplacement identique de sorte que la défectuosité de ce dernier ne peut fonder la demande indemnitaire de Mme [B] au titre du caractère insalubre du logement. De plus, s'agissant de la salle de douche, le bris de la robinetterie n'est étayé par aucun élément factuel tandis que les quelques moisissures, objectivées par le constat du 11 août 2020, s'avèrent d'une ampleur très limitée et relèvent, à la vue des photographies du commissaire de justice, d'un défaut d'entretien du locataire. De même, la présence d'odeurs d'égouts n'est pas étayée par l'appelante, le constat précité dressé à sa demande ne mentionnant aucunement ce point. Enfin, les critiques émises par l'appelante concernant le défaut d'agencement des portes des meubles de la cuisine, le caractère imparfait des travaux effectués en 2019 pour la rénovation du plan de travail de la cuisine, la fermeture du store du séjour, la fermeture difficile du portail du jardin et imparfaite de la porte de la salle de bain ou de la douche (mention non-explicite dans les écritures de l'appelante et non-étayée par le constat), l'imparfaite étanchéité des joints de la porte du séjour ainsi que la taille, par le syndic, d'une haie extérieure ayant pu lui procurer davantage d'intimité sont, à supposer chacun de ces défauts établis, insusceptibles de caractériser l'indécence de l'appartement au sens des normes législatives et réglementaires susvisées de sorte que Mme [B] ne peut qu'être déboutée de sa demande indemnitaire présentée sur ce fondement. Il résulte ainsi de ce qui précède que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [B] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la prétendue indécence du logement. Sur la restitution d'une fraction des loyers payés Estimant que la surface 'louable' du logement se limitait à (95 - 27) 68 m², Mme [B] proratise le loyer qu'elle estime devoir à son bailleur au titre du seul rez-de-chaussée en sollicitant le remboursement du surplus. Il a cependant été démontré que la surface située en sous-sol, correspondant à une chambre et une salle de bain, ne s'entend pas d'une partie insalubre s'agissant du bien offert à bail. En outre, il a été rappelé que, quoique Mme [B] mette en doute la régularité administrative de l'aménagement réalisé en sous-sol par son bailleur, aucune disposition légale ni aucune norme réglementaire ne la dispense, à supposer une irrégularité établie, de s'acquitter du loyer contractuellement convenu avec son bailleur. Dans ces conditions, Mme [B] doit être déboutée de sa demande de restitution. Sur la restitution des charges locatives Il convient d'observer que le bail signé entre M. [O] et Mme [B] fixe un loyer de 1 600 CHF hors charges. Aucun somme fixe ou provisionnelle n'est mentionnée au contrat concernant les charges. Mme [B], qui sollicite le remboursement des sommes versées au titre des charges locatives, ne démontre pas l'existence de paiements à ce titre, étant observé que les quittances qu'elle verse aux débats (pièce n°36) ne portent que sur le paiement d'un loyer de 1 600 CHF. Dès lors, faute de démontrer qu'elle s'est acquittée de charges en sus du loyer courant, elle ne peut qu'être déboutée de sa demande de restitution, sans qu'il y ait lieu d'observer plus avant le bienfondé de ses moyens. Sur les frais irrépétibles et les dépens Mme [B], qui succombe en son appel, est condamnée aux dépens. Elle est en outre condamnée à payer la somme de 2 500 euros à M. [O] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire, Confirme le jugement déféré, Y ajoutant, Condamne Mme [S] [B] aux dépens d'appel, Condamne Mme [S] [B] à payer à M. [I] [O] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Ainsi prononcé publiquement le 02 mai 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La Greffière La Présidente