Tribunal judiciaire, 21 janvier 2026. 25/07870

N° RG 25/07870 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2AQ TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 3] [Adresse 6] [Localité 4] 11ème civ. S4 N° RG 25/07870 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2AQ Minute n° ☐ Copie exec. à : Me Camille BLANCHARD M. [L] [V] ☐ Copie c.c à la Préfecture Le Le Greffier Me Camille BLANCHARD RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 21 JANVIER 2026 DEMANDEUR : Monsieur [D] [T] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Camille BLANCHARD, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 191 DEFENDEUR : Monsieur [L] [V] demeurant [Adresse 1] non comparant, non représenté OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection Fanny JEZEK, Greffier [U] [S], auditrice de justice DÉBATS : A l'audience publique du 21 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Janvier 2026. JUGEMENT Réputé contradictoire en premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier N° RG 25/07870 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2AQ RAPPEL DES FAITS Par contrat de location du 25 juillet 2018 avec effet au même jour, M. [D] [T] a donné à bail à M. [L] [V] pour une durée de 3 ans un logement à usage d'habitation de trois pièces principales et un parking 2 sis [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 750 € outre une provision pour charges de 270 €. M. [D] [T] a demandé le paiement à M. [L] [V] des régularisations de charges locatives des années 2021 à 2024 par lettre datée du 25 octobre 2024, reçue contre récépissé le 15 décembre 2024. Des loyers et accessoires étant demeurés impayés, M. [D] [T] a fait signifier le 31 décembre 2024 à M. [L] [V] un commandement de payer pour un montant en principal de 6 238,97 € au titre des charges locatives et 1 100 € au titre des soldes sur loyers, correspondant à la régularisation des charges locatives pour les années 2021 à 2024, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire du contrat de location. Le commissaire de justice instrumentaire a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 2 janvier 2025. Puis il a fait assigner M. [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l'audience du 21 novembre 2025, par acte de commissaire de justice du 22 août 2025, pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel les loyers sont réglés en numéraire, l'augmentation des charges annoncées ne serait pas supportable, la situation financière de la famille étant déjà sous contrainte. M. [D] [T], représenté par son conseil, au soutien de son acte introductif d'instance demande de : - juger et constater la résiliation du contrat de location ; Subsidiairement, - prononcer la résiliation du contrat de bail en raison des manquements commis par le locataire dans l'exécution du contrat ; - juger que le défendeur est occupant sans droit ni titre du bien et de ses annexes ; En conséquence, - ordonner l'expulsion de M. [L] [V] et celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; - le condamner à lui payer la somme de 10 466,33 € au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois d'août 2025 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l'audience à intervenir ; - le condamner à lui payer une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu'au départ effectif des lieux soit la somme de 1 020 € par mois ; - dire et juger que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée au bail tant que les occupants n'auront pas quitté les lieux ; - dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront aux taux d'intérêt légal à compter du commandement de payer ; - le condamner à lui payer une somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - le condamner aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris le coût du commandement de payer. Il actualise la dette à la somme de 12 469,33 € au 12 novembre 2025. M. [L] [V] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter bien que régulièrement assigné par acte déposé à l'étude du commissaire de justice. Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour. MOTIFS DE LA DECISION En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. SUR LA RECEVABILITE : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 22 août 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, M. [D] [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 2 janvier 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. 2. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 1103 du code civil dispose que " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.". Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire page 2 des conditions générales "clause résolutoire et clauses pénales (art. 7 § G ET 24)" et un commandement de payer la somme en principal de 7 338,97 € en principal dont 1 100 € au titre d'un solde sur loyer a été signifié le 31 décembre 2024. Ce commandement, qui n'est par définition pas contesté, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l'obligation de payer, seuls deux paiements de 750 € du locataire sont intervenus dans le temps du commandement, insuffisants pour en apurer les causes, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2025 à 24 heures. L'article 1231-7 du code civil dispose que " En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.” M. [L] [V], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera condamné en vertu de l'article 1240 du code civil, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation au caractère indemnitaire et compensatoire sera fixée au prorata temporis du montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce pour la première fois à compter du présent jugement. L'expulsion de M. [L] [V] sera ordonnée, en conséquence. 2.1. Sur la réduction du délai d'expulsion Aux termes de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, " Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. " Les éléments de la cause et l'absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal alors que le bailleur semble avoir particulièrement tardé à notifier la régularisation des charges locatives récupérables et qu'il n'est pas en l'état justifié qu'il ait respecté les formalités et délais prévus à l'article 23 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande. 3. SUR LE MONTANT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF : Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, " le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ". En application de l'article 1353 du code civil, " celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". M. [D] [T] produit un décompte faisant état de ce que M. [L] [V] restait lui devoir la somme de 12 469,33 € après le quittancement du mois de novembre 2025. Sa créance en loyers, indemnités d'occupation, provisions et régularisation pour charges et accessoires est fondée. M. [L] [V], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Le bailleur se référant à l'application de clause pénale contractuelle, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 12 469,33 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ". L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". Il s'évince des dispositions précitées que l'octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler la dette locative. En l'espèce, plus aucun paiement du locataire n'est intervenu depuis le mois d'août 2025 et aucun élément ne vient établir sa capacité financière. 5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : M. [L] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront les coûts liés au commandement de payer. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, l'équité justifie de le condamner à payer la somme de 300 € au bailleur en application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 25 juillet 2018 avec effet au même jour entre M. [D] [T] et M. [L] [V] concernant un logement à usage d'habitation de trois pièces principales et un parking 2 sis [Adresse 5], sont réunies à la date du 28 février 2025 à 24 heures ; ORDONNE en conséquence à M. [L] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour M. [L] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [D] [T] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE M. [L] [V] à payer à M. [D] [T] une indemnité d'occupation à compter du 1er mars 2025 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés au prorata temporis tels que si le contrat s'était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce pour la première fois à compter du présent jugement ; CONDAMNE M. [L] [V] à payer à M. [D] [T] au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés, la somme de 12 469,33 € (décompte arrêté à l'échéance de novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; DIT n'y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ; CONDAMNE M. [L] [V] aux dépens lesquels comprendront les coûts du commandement de payer; CONDAMNE M. [L] [V] à payer à M. [D] [T] la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe. Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection Fanny JEZEK Laurent DUCHEMIN