Tribunal judiciaire, 04 août 2025. 25/00555

Expéditions le : Minute n° 25/00217 Grosse : JUGEMENT DU : 04 Août 2025 DOSSIER N° : N° RG 25/00555 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F3LO TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DEMANDEURS Monsieur [K] [Y] [S] et Madame [J] [D] [Z] épouse [S] demeurant [Adresse 1] représentés par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS DÉFENDEUR Monsieur [R] [C], demeurant [Adresse 2] comparant en personne LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy GREFFIER : Monsieur CHARTIN, Greffier L’affaire a été appelée à l’audience publique du 21 Mai 2025 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Mme ZELINDRE, Greffière ; Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 04 Août 2025. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte de commissaire de justice délivré le 5 mars 2025, l'indivision [K] et [J] [S] a fait assigner Monsieur [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ANNECY afin d'obtenir : - le constat de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers ; - le constat de l'occupation sans droit ni titre des lieux par Monsieur [R] [C] ; - l'expulsion de Monsieur [R] [C] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - la condamnation de Monsieur [R] [C] au paiement de la somme de 2614,88 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 27 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; - la condamnation de Monsieur [R] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges en cours, jusqu'à son départ effectif des lieux, révisable dans les mêmes conditions que le loyer ; - la condamnation de Monsieur [R] [C] au paiement d'une somme de 1080 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamnation de Monsieur [R] [C] au paiement des dépens de l'instance, en ce compris les frais de commandement de payer du 30 octobre 2024, et sa dénoncation à la CCAPEX; - le bénéfice de l'exécution provisoire. Au soutien de ses prétentions, l'indivision [K] et [J] [S] invoque les dispositions les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique que son locataire ne s'est pas acquitté des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire dans le délai imparti par la loi. A l'audience du 21 mai 2025, l'indivision [K] et [J] [S], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son exploit introductif d'instance et a actualisé sa demande de paiement de l'arriéré locatif à la somme de 3265,63 euros euros, selon décompte arrêté au 19 mai 2025. Elle n'est pas opposée à la suspension des effets de clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement de locataire. Monsieur [R] [C], comparant en personne, a sollicité lors de l’audience, la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement à hauteur de 91 euros par mois. Il a été donné lecture du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l'expulsion à l'audience. La décision a été mise en délibéré au 4 août 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande L'indivision [K] et [J] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 novembre 2024, soit 6 semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mars 2025. L’assignation a été notifiée au Préfet par voie électronique le 6 mars 2025, pour une audience fixée au 21 mai 2025. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la demande de constat de la résiliation du bail est recevable. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que par contrat de bail sous-seing privé en date du 9 février 2022, l'indivision [K] et [J] [S] a donné en location à Monsieur [R] [C] un appartement sis [Adresse 2], ainsi qu'un garage, moyennant un loyer mensuel initial de 542,34 euros hors charges. Ce contrat prévoit qu'à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement demeuré infructueux, le contrat de location serait résilié de plein droit. En l'occurrence, l'indivision [K] et [J] [S] justifie avoir fait délivrer à Monsieur [R] [C] un commandement de payer le 30 octobre 2024, lequel vise le contrat de bail litigieux, rappelle la clause résolutoire prévue dans ce contrat, ainsi que les conséquences encourues à défaut de régularisation de la situation dans un délai de deux mois. Or, il ressort du dernier décompte produit au dossier que Monsieur [R] [C] n'a pas réglé l'intégralité de la somme visée dans le commandement de payer dans le délai de deux mois à compter de sa signification. Il convient donc de constater la résiliation du bail à la date du 30 décembre 2024. Sur la demande de paiement de l'arriéré locatif En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, l'indivision [K] et [J] [S] a actualisé à l'audience sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 3265,63 euros, selon décompte arrêté au 19 mai 2025, échéance du mois de mai comprise. Il ressort du dernier décompte fourni à l’audience par le requérant qu'à la date du 19 mai 2025, la dette locative s’élève à la somme de 3265,63 euros. Par conséquent, Monsieur [R] [C] sera condamné à payer à l'indivision [K] et [J] [S], la somme de 3265,63 euros euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 19 mai 2025, mois de mai inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande de délais de paiement L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Compte tenu de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience par Monsieur [C], de de la situation du locataire, de son engagement et de l'accord du bailleur, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire L'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.  En l'espèce, le locataire a exprimé son souhait de se maintenir dans les lieux et a repris le versement intégral de son loyer courant avant l'audience. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé précédemment, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Monsieur [C] et de tout occupant de son chef serait autorisée. De plus, Monsieur [C] serait redevable envers le bailleur, à compter de la déchéance du terme, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer courant, majoré des charges et taxes normalement exigibles et ce, jusqu'au départ effectif des lieux caractérisé soit par la restitution volontaire des clés en mains propres au bailleur, soit par l’expulsion. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur les autres demandes Sur les dépens de l'instance Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l'espèce, Monsieur [R] [C], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des dépens de l'instance, incluant notamment le coût du commandement de payer du 30 octobre 2024 et de la dénonce à la CCAPEX. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, Monsieur [R] [C], condamné au paiement des dépens de l'instance, devra verser à l'indivision [K] et [J] [S] une somme qu'il est équitable de fixer à hauteur de 400 euros en indemnisation des frais exposés non compris dans les dépens de l'instance. Sur l’exécution provisoire L’article 514 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, l’exécution provisoire étant de droit et compatible avec la nature de l’affaire, aucun élément ne justifie de l'écarter. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, CONSTATE la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail ; CONSTATE que le contrat de bail conclu le 9 février 2022 entre l'indivision [K] et [J] [S] et Monsieur [R] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], se trouve résilié par l'effet de la clause résolutoire prévue au contrat à la date du 30 décembre 2024 ; CONDAMNE Monsieur [R] [C] à payer à l'indivision [K] et [J] [S] la somme de 3 265,33 euros au titre des loyers dus au 19 mai 2025 (loyer du mois de mai inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISE Monsieur [R] [C] à se libérer de cette somme par 35 versements mensuels et successifs de 91 euros, en plus du loyer courant et des charges, la 36 ème mensualité équivalent au solde, DIT que ces sommes devront être réglées le 25 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire du contrat de bail pendant le cours de ces délais ; DIT qu'à défaut d'un seul paiement à son échéance ou d’un loyer courant à son terme, la clause résolutoire du bail retrouvera son plein effet et l'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ; ORDONNE en ce cas à Monsieur [R] [C] de libérer les locaux d'habitation de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu'à défaut d'exécution volontaire, il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution ; DIT en ce cas que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE en ce cas Monsieur [R] [C] à payer à l'indivision [K] et [J] [S] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant, provisions pour charges incluses, soit la somme de 630,25 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer, à compter sa défaillance et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés en mains propres au bailleur ou par l'expulsion ; CONDAMNE Monsieur [R] [C] à payer à l'indivision [K] et [J] [S] la somme de 400 euros en indemnisation des frais exposés non compris dans les dépens de l'instance ; CONDAMNE Monsieur [R] [C] au paiement des dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 30 octobre 2024, de la dénonce à la CCAPEX, REJETTE les autres demandes, RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de l'exécution provisoire. Et la présente décision a été signée par la Présidente et le Greffier. Le Greffier La Présidente François CHARTIN Manon FAIVRE