Cour d'appel, 02 mars 2023. 20/00946

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT AU FOND DU 02 MARS 2023 N°2023/45 Rôle N° RG 20/00946 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFPBP EURL MIRA MENAGER C/ [H] [K] [M] [F] [N] [G] [L] [Y] épouse [F] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Corinne LE GAL Me Paola MARTINS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 17 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/02714. APPELANTE EURL MIRA MENAGER, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis [Adresse 1] représentée par Me Corinne LE GAL de la SELARL LE GAL GERON CORINNE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMES Monsieur [H] [F] né le 17 Septembre 1941 à [Localité 3] (12), demeurant [Adresse 4] représenté par Me Paola MARTINS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Madame [N] [Y] épouse [F] née le 22 Juillet 1947 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 4] représentée par Me Paola MARTINS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur, et Madame Françoise FILLIOUX, conseiller- rapporteur, chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Madame Françoise PETEL, Conseiller Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller, magistrat rapporteur Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023. Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * * * FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE : La société MIRA MÉNAGER était titulaire d'un bail commercial du 01/12/2007, constitué par un avenant à un bail commercial daté du 20/12/2005 préalablement signé entre la SARL SDE, qui a cessé son activité, et Monsieur et Madame [F] pour un local sis [Adresse 2] à [Localité 5] pour y exercer une activité de vente d'électro-ménager, moyennant un loyer de 1 000euros par mois, ramené à 875euros selon accord des parties. La locataire a quitté les lieux et restitué les clés le 15 septembre 2014. Le 20 août 2014, les bailleurs ont fait délivrer une sommation de payer les loyers pour une somme de 15 984,45euros Par assignation du 13 avril 2015 Monsieur et Madame [F] ont attrait l'EURL MIRA'MÉNAGER devant le Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE afin de l'entendre condamner à leur régler la somme de 17 281.11 € au titre de loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 20 août 2014. Par jugement du 17 juin 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a condamné l'EURL Mira Ménager à payer la somme de 13 562euros aux époux [F] au titre de l'arriéré de loyer avec intérêt au taux légal à compter du 20 août 2014 et l'a condamné aux dépens. La juridiction a estimé que l'état des locaux exonérait la locataire du paiement du loyer pendant 4 mois durant l'année 2014. Le 20 janvier 2020, l 'EURL Mira Ménager a interjeté appel de ce jugement. Dans ses conclusions déposées et notifiées le 28 juillet 2020, elle demande à la cour de : Vu l'article 1719 du code civil, Vu les articles 1219 et 1220 du code civil, REFORMER le jugement rendu le 17 juin 2019 par le tribunal de grande instance d'Aix en Provence, DÉBOUTER les époux [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, INFIRMER le Jugement en ce qu'il a : 'Condamné l'EURL MIRA MÉNAGER à payer à monsieur [H] [F] et madame [N] [Y] épouse [F] au titre de l'arriéré de loyer la somme de 13 562,5€ avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 août 2014". Fixé la créance principale de loyer des époux [F] à la somme de 17 062.50 € au lieu de 15 750 €. Retenu au titre de l'exception d'inexécution que 4 mois de loyer, alors que celle-ci doit débuter au plus tard au 1er juillet 2013. Débouté l'EURL MIRA MÉNAGER du surplus de ses demandes. Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision. Condamne l'EURL MIRA MÉNAGER aux dépens, y compris les frais de sommation.' CONDAMNER les époux [F] à régler à Madame [J](sic) la somme de 2000 euros au titre du manquement à leur obligation de délivrance de la chose louée, CONDAMNER les époux [F] à régler à Madame [J] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, CONDAMNER les époux [F] aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel. Elle demande à la Cour d'infirmer le jugement critiqué en ce qu'il a fixé la créance principale de loyer des époux [F] à la somme de 17 062.50 € au lieu de 15 750euros. Elle soutient qu'il est possible d'invoquer l'exception d'inexécution de l'obligation dans le cas où le bailleur a manqué à son obligation de délivrance de la chose louée ou à son obligation de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée, qu'en raison de multiples dégâts des eaux le local est devenu totalement inexploitable, que suite aux dégâts des eaux survenus en juillet 2013, les bailleurs et la locataire ont convenu d'une gratuité des loyers pour la dédommager des inconvénients dus à la fermeture du magasin durant les sinistres, que le local loué ne permettait plus une exploitation normale du commerce en raison de la vétusté importante de la toiture que rien qui ne démontre que des réparations aient été faites après les dégâts des eaux de 2011 et 2013, que la société MIRA MÉNAGER devra être libérée du règlement des loyers à compter de cette date. Dans ses conclusions déposées et notifiées le 26 octobre 2020, les époux [F] demandent à la cour de : Vu les dispositions de l'Article 1719 du Code Civil, Vu les dispositions de l'Article 1728 du Code Civil, Vu les dispositions des Articles 1708 et suivants du Code Civil, Vu les dispositions des Articles 1219 et 1220 du Code Civil, Déclarer l'appelante I'EURL MIRA MÉNAGER irrecevable et non fondée, en son appel, et toutes ses demandes, fins et conclusions, Dire et juger les intimés, Monsieur et Madame [F], recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions, en appel, Confirmer en tous ses points le jugement du 17/06/2019 dont appel En conséquence, le confirmer en ce qu'il a : -' dit et jugé que la sommation de payer du 20/08/2014 est conforme à la Loi et vaut mise en demeure par voie d'Huissier. - condamné I'EURL MIRA MÉNAGER à payer à monsieur [H] [F] et madame [N] [Y] épouse [F] au titre de l'arriéré de loyer la somme de 13.562,50€uros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 août 2014, - fixé la dette locative principale à la somme de 17.062,50 €uros, - retenu que quatre des loyers de l'année 2013 n'étaient pas dus, - refusé de faire débuter l'exception d'inexécution au 0l/0712013, - débouté I'EURL MIRA MÉNAGER du surplus de ses demandes, - condamné I'EURL MIRA MÉNAGER aux entiers dépens, y compris les frais de sommation' Dire et juger que la sommation de payer en date du 20/0812014 est recevable, bien fondée, et valable, et vaut mise en demeure par voie d'Huissier, Condamner I'EURL MIRA MÉNAGER a réglé à Monsieur [H] [F] et Madame [N] [Y] épouse [F] la somme de 13.562,50 €uros au titre de l'arriéré de loyer avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 août 2014, Dire et juger que l'exception d'inexécution ne saurait démarrer au 01/07/2013, Condamner I'EURL MIRA MÉNAGER à payer à Monsieur et Madame [F] la somme de 3.000 €uros au titre de I'Article 700 du Code de Procédure Civile, Débouter I'EURL MIRA MÉNAGER de sa demande de voir condamner Monsieur et Madame [F] au paiement de 2.000 €uros au titre du manquement à leur obligation de délivrance de la chose louée, Condamner I'EURL MIRA MÉNAGER aux entiers dépens de l'instance comprenant le coût de la sommation de payer et ce, en vertu de l'Article 696 du Code de Procédure Civile, Ordonner l'exécution provisoire de la décision à venir et ce, conformément à I'Article 515 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût de la sommation de payer et ce, en vertu de l'Article 696 du Code de Procédure Civile. Ils soutiennent que la sommation de payer délivrée le 20/08/2014 n'a donné lieu à aucune régularisation, et que la locataire a laissé sa dette locative augmentée jusqu'à la restitution des clés le 15/09/2014, que l'appelante doit la somme de 17.281,11 €uros à laquelle la juridiction de première instance a soustrait les frais divers à hauteurs de 218,61 euros soit un reste à payer de 17.062,50 €uros. Ils font valoir que la locataire ne peut opposer, à ses bailleurs, l'exception d'inexécution dans la mesure où elle n'établit pas en quoi les désordres dont elle se plaignait l'ont placée dans une impossibilité totale d'utiliser le bien, que l'exception d'inexécution ne peut jouer que lorsque le local loué est totalement inexploitable, que la locataire doit donc rapporter la preuve de I'impossibilité dans laquelle elle se trouve d'user de la chose louée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les dégâts de juillet et novembre 2013 n'ont entraîné qu'une gêne et une fermeture ponctuelle du local loué par l'appelante, mais aucunement une impossibilité totale d'exploitation du local. Pour plus ample exposé, la cour renvoie aux écritures déposées par les parties. L'ordonnance de clôture est intervenue 3 janvier 2023. Motifs : Les parties sont en l'état d'un bail souscrit en septembre 2005, repris par la présente locataire le 1er décembre 2007, concernant un local situé [Adresse 2] à [Localité 5] d'une surface de 100m², composé de réserves, un atelier, des dépendantes et un espace extérieur à usage de parking de 35m² pour exercer une activité de ' dépannage, réparation de tout appareil d'électro ménager et vente de produits d'entretien correspondants '. Le 20 août 2014, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire une sommation de payer une somme de 15 772,50euros au titre des loyers dus selon décompte arrêté le 1er juillet 2014. Les parties ne contestent pas le montant du loyer mensuel fixé à la somme de 875euros. La bailleresse produit un décompte établi par l'agence mandatée par ses soins pour gérer le bien qui le 13 janvier 2015 retient un solde à devoir de 17 281euros dont il convient de déduire 22,50euros au titre des frais et 196,11euros au titre de la sommation. Reste un solde de 17 062,50euros. Toutefois, ce décompte qui débute en avril 2014, retient un solde antérieur de 12 250euros qui n'est pas ventilé sur les différentes périodes. Les bailleurs produisent un décompte manuscrit dont ils sont les auteurs qui fait état de loyers impayés en juillet, octobre et novembre 2011. La locataire produit un décompte faisant état de 12 versements intervenus en 2010 et de 9 versements intervenus en 2011. Dés lors, il est acquis, et quelle que soit la date effective des versements qui ne correspond pas toujours au mois d'imputation, que 3 loyers mensuels n'ont pas été versés en 2011 soit la somme de 2 625euros. Le décompte établi par les bailleurs mentionne en 2012, le manquement d'un demi-loyer soit la somme de 437,50euros, dette reconnue par la locataire. Pour l'année 2013, les bailleurs sollicitent le paiement de la somme de 6 562euros arguant d'un règlement de 3 937,50euros au lieu des 10 500euros attendu, ce que ne conteste pas la locataire pas plus qu'elle ne conteste la somme due de 7 000euros au titre de l'année 2014. Les bailleurs réclament en sus la somme de 437,50euros au titre du loyer jusqu'an 15 septembre 2014, la locataire affirme avoir quitté les lieux le 1er septembre 2014 sans en justifier. Ainsi la somme de 17 062euros est due au titre du solde locatif au 15 septembre 2014. La locataire excipe de l'exception d'inexécution pour s'affranchir du paiement des loyers. Le bailleur est tenu par la nature du contrat de délivrer au preneur la chose loué et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Il lui appartient de veiller de façon constante à l'entretien de son immeuble et d'effectuer les travaux rendus nécessaires par l'outrage du temps et l'usure normale due à l'action des éléments. Le bailleur ne peut par une clause du bail se décharger de son obligation de délivrance. Le bailleur, qui manque à son obligation de délivrance, ouvre au locataire le droit d'agir en exception d'inexécution. Il est acquis et non contesté par les parties que les locaux ont souffert de plusieurs dégâts des eaux, les premiers en novembre 2011 et les derniers en juillet et novembre 2013. La locataire produit 11 attestations de personnes déclarant avoir constaté des dégâts des eaux dans le local commercial. Ces déclarations peu circonstanciées et peu précises ne datent pas la période du sinistre et n'en décrire nullement l'ampleur. De sorte si elles établissent la réalité des sinistres récurrents, elles ne permettent nullement de retenir une impossibilité totale d'exploiter le local depuis le depuis le mois de juillet 2013. La gérante de la société Mira Ménager dans un courrier du 9 septembre 2014 adressé à son bailleur ne déplore pas non plus une impossibilité d'exercer son commerce en raison d'infiltrations d'eau pluviale mais dénonce de ' grosses infiltrations d'eau dues à une toiture très endommagée ' 'à chaque pluie et ce depuis plusieurs années ...les problèmes ont engendré pour moi une perte sèche dans mon chiffre d'affaires due à la fermeture à plusieurs reprises de mon établissement pendant les jours d'inondation '. Les bailleurs ne produisent aucun élément permettant de justifier de la réalité de travaux entrepris pour remédier aux difficultés rappelées, le nettoyage des gouttières effectué en 2007 et 2009 n'étant pas nature à pallier les désordres. Dés lors la locataire est fondé à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement de 4 loyers en 2013 ainsi que l'a retenu avec raison le juge de première instance. Sur l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [F] seront condamnés aux entiers dépens. La juridiction ne peut allouer aucune somme à Madame [J] qui n'est pas partie à la présente procédure. Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire : Confirme le jugement rendu le 17 juin 2019 par le tribunal de grande instance d'Aix en Provence, Y ajoutant Condamne Monsieur [H] [F] et Madame [Y] épouse [F] [U] [I] aux entiers dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT