Cour d'appel, 21 mars 2024. 23/01188

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 23/01188 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IYXD LM JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES 13 décembre 2022 RG :22/00092 [W] [X] C/ S.C.I. LES COURTERELLES Grosse délivrée le à Me Lextrait COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section C ARRÊT DU 21 MARS 2024 Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 13 Décembre 2022, N°22/00092 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre Mme Laure MALLET, Conseillère Mme Corinne STRUNK, Conseillère GREFFIER : Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 21 Décembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 29 Février 2024, prorogé à ce jour. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTS : Madame [B] [W] née le 23 Octobre 1984 à [Localité 5] [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Christelle LEXTRAIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro C-30189-2023-1097 du 07/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes) Monsieur [N] [X] né le 04 Mars 1989 à [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Christelle LEXTRAIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 23/1096 du 07/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes) INTIMÉE : S.C.I. LES COURTERELLES prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège assignée à étude d'huissier le 12/06/2023 [Adresse 1] [Localité 2] ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 07 Décembre 2023 ARRÊT : Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 21 mars 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er avril 2018, la SCI Les Courterelles a consenti à M. [N] [X] et Mme [B] [W] un bail portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 2] moyennant un loyer de 600 € outre une provision sur charge de 50 €. Un dépôt de garantie de 1 200 € a été versé. Les locataires ont quitté les lieux le 29 novembre 2021 suite à un congé pour vendre délivré le 3 septembre 2021 par acte d'huissier. Par acte du 12 janvier 2022, la SCI Les Courterelles a assigné M. [N] [X] et Mme [B] [W], devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de voir : -condamner solidairement M. [N] [X] et Mme [B] [W] à lui payer la somme de 3550 euros au titre des réparations locatives, et la somme de 8520,66 euros au titre de l'arriéré de loyers, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; -condamner solidairement M. [N] [X] et Mme [B] [W] [G] à lui payer 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, comprenant le commandement de payer et le procès-verbal de constat ; , le gérant de la SCI Les Courterelles, M. [T] [H] maintenant à l'audience ses demandes en actualisant la créance locative à la somme de 8870 euros. Par jugement contradictoire du 13 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nîmes a : -condamné M. [N] [X] et Mme [B] [W] à payer à la SCI Les Courterelles la somme de 6520,66 euros correspondant au solde de l'arriéré locatif définitif au jour de leur départ des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. -débouté la SCI Les Courterelles de sa demande au titre des réparations locatives. -condamné in solidum M. [N] [X] et Mme [B] [W] à payer les entiers dépens, en excluant le procès-verbal de constat d'huissier du 29 novembre 2021. -débouté la SCI Les Courterelles de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. -rappelé que l'exécution provisoire est de plein droit. Par déclaration du 5 avril 2022, M. [N] [X] et Mme [B] [W] ont relevé appel de ce jugement. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 9 juin 2023, auxquelles il est expressément référé, M. [N] [X] et Mme [B] [W] demandent à la cour de : Vu l'article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, Vu l'article 566 du code de procédure civile, Vu l'article 1347 du code civil, -déclarer l'appel de M. [N] [X] et Mme [B] [W] bien fondé, En conséquence, -réformer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. [N] [X] et Mme [B] [W] à payer à la SCI Les Courterelles la somme de 6.520,66 € correspondant au solde de l'arriéré locatif définitif au jour de leur départ des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et à payer in solidum les entiers dépens. -juger que l'arriéré des loyers et charges s'élève à hauteur de 3.220,66 €, -juger que M. [N] [X] et Mme [B] [W] ont subi un préjudice de jouissance, en raison des coupures d'eau et de la réduction de débit, -condamner la SCI Les Courterelles à payer M. [N] [X] et Mme [B] [W] la somme de 1735 € en réparation de ce préjudice de jouissance, -ordonner la compensation entre ces sommes, -condamner M. [N] [X] et Mme [B] [W] à payer à la SCI Les Courterelles la somme de 1485,65 €, -condamner la SCI Les Courterelles à payer à M. [N] [X] et Mme [B] [W] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. La SCI Les Courterelles, à laquelle la déclaration d'appel et les conclusions du 9 juin 2023 ont été signifiées le 12 juin 2023 selon les modalités de l'article 658 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 décembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION En préliminaire, il y lieu de constater que l'appel à l'encontre du jugement déféré est limité à la condamnation au titre de l'arriéré locatif et aux dépens. Par ailleurs la demande reconventionnelle en réparation du préjudice de jouissance formée pour la première fois en cause d'appel aux fins de compensation avec la dette de loyers est recevable en application de l'article 564 du code de procédure civile. Sur la demande en paiement des loyers impayés, Selon les dispositions des articles 7a et g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Selon décompte actualisé au jour de l'audience du juge des contentieux de la protection, la bailleresse sollicitait les sommes suivantes : -loyers de novembre 2020 à septembre 2021 : 6.750 € -factures d'eau : 240,62 € + 230,04 €, -loyers d'octobre et novembre 2021 : 650 €x 2, soit 8.520,66 €. Le jugement déféré a condamné solidairement M. [N] [X] et Mme [B] [W] à lui payer la somme de 6520,66 € au titre de l'arriéré de loyers. L'appelant, sans contester la dette, fait valoir que le premier juge n'a pas retenu l'ensemble des règlements effectués. Il convient de rappeler que le locataire est tenu de justifier le paiement des loyers pour être libéré de toute obligation. Il ressort des pièces produites aux débats par les appelants et de leur comparaison (relevés de comptes, virements soit aux impôts via l'avis à tiers détenteur notifié à leur égard concernant la bailleresse, soit directement à la bailleresse et du détail des versements au profit de M. [H], gérant de la SCI Les Courterelles, établi par M. [D], inspecteur divisionnaire des Finances publiques pièce 3), pour la période considérée que les locataires ont versé : - novembre 2020 : 600 €, - décembre 2020 : 600 € - janvier 2021 : 400 € +100 € - février 2021 : 500 € - Mars 2021 : 500 € - Avril 2021 : 600 € soit 3 300 € En conséquence, M. [N] [X] et Mme [B] [W] restent redevables au titre des loyers pour la période de novembre 2020 à de novembre 2021 de la somme de 5 220,66 € et non de 3 220,66 € comme indiquée par les appelants, la somme de 3 300 € devant être déduite de celle de 8.520,66 €. et non de 6520,66 sauf à compter deux fois la somme de 2 000 € retenue par le premier juge au titre des versements. Par ailleurs, les appelants ne contestent pas être créanciers des charges d'eau demandées. En conséquence, infirmant le jugement déféré, ils seront condamnés solidairement, le bail stipulant une clause de solidarité, à payer à la SCI Les Courterelles la somme de 5 220,66 € au titre de la dette locative de novembre 2020 à novembre 2021. Sur la demande au titre du préjudice de jouissance, En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 détermine les caractéristiques du logement décent. L'article 3 de ce décret établit la liste des éléments d'équipement et de confort que le logement doit comporter et notamment, une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires. M. [N] [X] et Mme [B] [W] soutiennent avoir subi un préjudice de jouissance en raison des coupures d'eau et une réduction du débit à compter du mois d'avril 2021 jusqu'à leur départ le 29 novembre 2021 suite à la délivrance par acte d'huissier d'un congé pour vendre pour le 31 mars 2022. Il ressort des attestations produites aux débats que les appelants ont subis à compter d'avril 2021 des coupures d'eau régulières et une baisse du débit de la part du propriétaire les obligeant à se rendre au domicile de tiers pour se doucher et se fournir en eau. Ainsi, il ressort du procès-verbal de constat en date du 12 septembre 2022 dressé à la demande d'un locataire du même bailleur dans l'immeuble, M. [V] [K], que le local abritant les compteurs d'eau est fermé à l'aide d'une chaîne cadenassée rendant son accès impossible. M. [O], également voisins des consorts [X]- [W], atteste : « Aux alentours du 10.04.2021, j'ai subi une coupure d'eau durant près de 10 jours de la part de mon propriétaire, M. [H] Je me suis dirigé auprès de mon voisin M. [X] pour voir si lui aussi avait reçu cette coupure, et en effet lui en était victime. Le 16 avril [2021], j'ai fait intervenir un huissier de justice qui a constaté la coupure d'eau ainsi que l'impossibilité d'accéder aux compteurs. M. [H] a toujours été le seul à avoir cet accès et en a profité pour nous couper l'eau. Le rythme était 2 jours sans eau puis 1 jour avec, et cela pendant près de 10 jours. Cette situation a obligé M. [X] à récupérer de l'eau sur son lieu de travail. » Le jugement rendu par le tribunal judicaire de Nîmes du 21 avril 2022 dans une procédure concernant M. [O] mentionne le procès-verbal du 16 avril 2021 dont il ressort que l'accès aux compteurs d'eau de la résidence est rendu impossible du fait de deux rochers posés devant l'ouverture des portes, posés la veille selon les dires de M. [O], et la présence d'un cadenas au niveau des poignées de la porte de ce local avec des photographies. L'huissier mentionne avoir visionné une vidéo permettant de voir un homme man'uvrant une tractopelle afin de superposer les pierres devant le local abritant les compteurs d'eau, M. [O] lui déclarant que cette personne est Monsieur [H]. Mme [E], collègue de travail de Mme [W] atteste « avoir accueilli Mme [W], son fils [R] ainsi que son conjoint M. [X] à mon domicile afin qu'ils puissent se laver et récupérer de l'eau pour leur usage personnel étant donné que leur propriétaire M. [H] leur avait coupé l'eau et condamné l'accès au compteur. Les faits se sont déroulés sur une période d'environ 8 mois ». M. [L], ancien voisin, indique « '. Par la suite j'ai pu constater à plusieurs reprises des coupures d'eau chez M. [X] ainsi que certains voisins de la résidence. Ayant déménagé par la suite, j'ai dû accueillir encore quelque temps plus tard à mon domicile M. [X] sa compagne ainsi que son beau-fils afin qu'ils puissent effectuer leurs toilettes » Il ressort de l'ensemble de ces éléments que les appelants ont subi de manière régulière pendant près de huit mois des coupures d'eau intempestives de la part de leur propriétaire entraînant un préjudice certain s'agissant d'un élément indispensable à un local d'habitation . Pour autant, il résulte des témoignages que ces coupures n'étaient pas constantes ne permettant pas aux appelants de réclamer une réduction de loyer sur la totalité du mois. Ce préjudice sera dès lors justement réparé par l'allocation de la somme de 1 000 €. En conséquence, la SCI Les Courterelles sera condamnée à payer à M. [N] [X] et Mme [B] [W] la somme de 1 000 € au titre du préjudice de jouissance. Il y lieu d'ordonner la compensation entre les sommes dues par les appelants et l'intimée. Sur les demandes accessoires, Les dispositions du jugement déféré concernant les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées. En application de l'article 696 du code de procédure civile, les appelants, succombant principalement, supporteront les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt par défaut rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, Dans la limite de sa saisine, Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné in solidum M. [N] [X] et Mme [B] [W] à payer les entiers dépens, en excluant le procès-verbal de constat d'huissier du 29 novembre 2021 et débouté la SCI Les Courterelles de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau des chefs de jugement infirmés et y ajoutant : Condamne solidairement M. [N] [X] et Mme [B] [W] à payer à la SCI Les Courterelles la somme de 5 220,66 € au titre de la dette locative de novembre 2020 à novembre 2021, Condamne la SCI Les Courterelles à payer à M. [N] [X] et Mme [B] [W] la somme de 1 000 € au titre du préjudice de jouissance, Ordonne la compensation entre la somme due par M. [N] [X] et Mme [B] [W] au titre de la dette locative et celle due par la SCI Les Courterelles au titre du préjudice de jouissance, Dit qu'après compensation, M. [N] [X] et Mme [B] [W] restent redevables envers la SCI Les Courterelles de la somme de 4 220,66 € Condamne M. [N] [X] et Mme [B] [W] aux dépens d'appel. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,