Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/05807

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 23/05807 N° Portalis 352J-W-B7H-CZTYG N° MINUTE : Assignation du : 20 Avril 2023 JUGEMENT rendu le 27 Juin 2024 DEMANDEUR Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet [N], S.A [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260 DÉFENDERESSE S.C. Société Civile G C INVEST chez Monsieur [G] [F] [Adresse 2] [Localité 4] non-représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 27 Juin 2024 Charges de copropriété N° RG 23/05807 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTYG DÉBATS A l’audience publique du 23 Mai 2024 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La société civile G C Invest est propriétaire, dans l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4], du lot numéro 2. La société civile G C Invest ne respecte pas l’obligation de participation aux charges communes fixée par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4] son syndic, le Cabinet [N], a assigné la société civile G C Invest devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir condamné au paiement des sommes suivantes : - 25.751,62 euros, au titre des appels de charges et des appels de travaux impayés au 11 avril 2023 et correspondant à la période allant du 1er octobre 2021 au 1er avril 2023 ; majorée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance et avec capitalisation des intérêts ; - 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ; - 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Me Buniak, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L’assignation du 20 avril 2023 a fait l’objet d’une remise à l’étude. La société civile G C Invest n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture des débats a été prononcée le 30 novembre 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 23 mai 2024, puis mise en délibéré au 27 juin 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande principale en paiement des charges En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4], justifie tout d'abord par un justificatif de propriété que la société civile G C Invest est propriétaire du lot n°2 dans l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - le justificatif régularisation de charges 2017, - la répartition des charges de l'exercice 2018 + extraits grands livres (travaux) exercice 2018, - l’extrait grand livre 2019, - l’appel 1 exercice 2020 + appel fonds travaux ALUR, - l’appel 2 exercice 2020 + appel fonds travaux ALUR, - l’appel 3 exercice 2020 + appel fonds travaux ALUR, - le solde de charges exercice 2019, - l’appel 4 exercice 2020 + appel fonds travaux ALUR, - l’appel 1 exercice 2021 + appel fonds travaux ALUR, - l’appel 2 exercice 2021 + appel fonds travaux ALUR, - l’appel 3 exercice 2021 + appel fonds travaux ALUR, - le solde de charges exercice 2020 14. Appel 4 exercice 2021 + appel fonds travaux ALUR, - l’appel 1 exercice 2022 + appel fonds travaux ALUR, - l’appel 2 exercice 2022 + appel fonds travaux ALUR, - le solde de charges exercice 2021, - l’appel 3 exercice 2022 + appel fonds travaux ALUR, - l’appel 1 provision retraite gardien, - l’appel 2 provision retraite gardien, - l’appel 4 exercice 2022 + appel fonds travaux ALUR, - l’appel 1 exercice 2023 + appel fonds travaux ALUR, - l’appel 2 exercice 2023 + appel fonds travaux ALUR, - le procès-verbal d'assemblée générale, - l’attestation de non recours, - les lettres de relance, - le contrat de syndic. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société civile G C Invest est débiteur de la somme de 24.839,62 euros, au titre des appels de charges et des appels de travaux impayés au 11 avril 2023 et correspondant à la période allant du 1er octobre 2021 au 1er avril 2023. La société civile G C Invest ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 24.839,62 euros, au titre des appels de charges et des appels de travaux impayés au 11 avril 2023 et correspondant à la période allant du 1er octobre 2021 au 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 avril 2023. 2. Sur les frais de recouvrement Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 912 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les intérêts de retard ; - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4] sollicite au titre des frais, le paiement de frais d’architecte et de mise en demeure afférant à des désordres qui ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges. Seuls les frais de mise en demeure du 01/10/22 (156 euros et du 02/03/2023 (156 euros) seront considérés comme des frais nécessaires. Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la société civile G C Invest à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 312 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 avril 2023. Décision du 27 Juin 2024 Charges de copropriété N° RG 23/05807 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTYG 3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.500 euros de dommages-intérêts. Toutefois, il n’établit pas que les manquements de la société civile G C Invest à son obligation de payer les charges aient causé des difficultés de trésorerie à la copropriété. En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. 4. Sur l'anatocisme Selon les dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. À cet égard, il y a lieu de rappeler qu'à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d'intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1re, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2ème, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Cass., Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694). En l'espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 20 avril 2023, date de signification de l'assignation introductive de la présente instance. En conséquence, il convient d'ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2023. 5. Sur les demandes accessoires La société civile G C Invest succombant, sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés par Me Buniak, avocat qui en a fait la demande sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. La société civile G C Invest sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4] sera débouté du surplus de ses demandes. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort : CONDAMNE la société civile G C Invest à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4], la somme de 24.839,62 euros, au titre des appels de charges et des appels de travaux impayés au 11 avril 2023 et correspondant à la période allant du 1er octobre 2021 au 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 avril 2023 ; CONDAMNE la société civile G C Invest à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4], la somme de 312 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 avril 2023 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4], de sa demande de dommages et intérêts ; DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil à compter du 20 avril 2023 ; CONDAMNE la société civile G C Invest à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4], la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE la société civile G C Invest aux dépens qui pourront être recouvrés par Me [V], conformément à l’article 699 du code de procédure civile ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4], du surplus de ses demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 27 Juin 2024 La Greffière La Présidente