Texte intégral
MINUTE N° 153/2024
ORDONNANCE DU:
15 Mai 2024
ROLE:
N° RG 24/00058 - N° Portalis DBZ2-W-B7I-IBDK
S.A.S.U. CARMILA FRANCE
C/
S.A.R.L. POK OPTIQUE
Grosse(s) délivrée(s)
à Me PINEAU-BRAUDEL
Me WAREMBOURG
le
Copie(s) délivrée(s)
à Me PINEAU-BRAUDEL
Me WAREMBOURG
le
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE
Ce jour, quinze Mai deux mil vingt quatre, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE
Nous, Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.
Dans la cause entre :
DEMANDERESSE
S.A.S.U. CARMILA FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître François Xavier BRUNET de la SELARL BRUNET-VÉNIEL-GUISLAIN-LAUR, avocats au barreau de BETHUNE, substitué par Maître Diane LAUR, avocat au barreau de BETHUNE, Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS
DEFENDERESSE
S.A.R.L. POK OPTIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Laure WAREMBOURG de la SELARL LW & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LILLE
A l’appel de la cause ;
A l’audience du 17 Avril 2024 ;
Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 15 Mai 2024;
Sur quoi, Nous, Président, Juge des référés avons rendu l’ordonnance suivante :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 13 décembre 2021, la SASU Carmila France a consenti à la société Pok Optique, un bail commercial portant sur un local situé à [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2021 pour se terminer le 31 décembre 2030, moyennant un loyer annuel de base fixé à 47 892,60 euros hors taxes et hors charges, à indexer, et d’un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 7,10 % hors taxe du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur et le loyer annuel de base.
Par ordonnance du 1er février 2023, le président du tribunal de commerce d’Arras a désigné la SELARL BMA Administrateurs judiciaires en qualité de mandataire ad’hoc de la société Pok Optique.
Par ordonnance du 08 novembre 2023, le président du Tribunal de commerce d’Arras a désigné la SELARL BMA Administrateurs judiciaires en qualité de conciliateur de la société Pok Optique afin notamment de favoriser un accord avec ses principaux partenaires.
Le 08 novembre 2023, la SASU Carmila France a fait délivrer à la SARL Pok Optique un commandement de payer la somme de 47 032,29 euros au titre des loyers, charges et accessoires dues au 26 octobre 2023, visant la clause résolutoire comprise dans le bail conclu le 13 décembre 2021.
Le 24 novembre 2023, la SASU Carmila a fait délivrer à la SARL Pok Optique un second commandement de payer la somme de 47 032,29 euros dans les mêmes termes.
Invoquant que ce dernier commandement est resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, la S.A.S Carmila France a fait assigner la SARL Pok Optique devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société Carmila France et prononcer la résiliation de plein droit du bail à effet du 25 décembre 2023 ;
ordonner l'expulsion de la SARL Pok Optique et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin ;
condamner par provision la SARL Pok Optique au paiement selon décompte du 22 janvier 2024, de la somme de 89 554,82 euros, soit 55 489,88 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés, 25 923,60 euros au titre de remboursement des allègements de loyers et avoirs « Covid », 8 141,34 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 %, outre les intérêts de retard au taux contractuel à parfaire ;
juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la société Carmila France, conformément aux stipulations contractuelles,
fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Pok Optique au montant du double du loyer exigible au titre de la dernière année de location, majoré de la TVA, à compter du 25 décembre 2023, et jusqu’à parfaite libération des lieux ;
rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir ;
condamner la SARL Pok Optique au paiement de la somme de 2 800 euros au titre des frais irrépétibles occasionnés par la procédure ;
condamner la SARL Pok Optique aux entiers dépens.
Initialement fixée à l'audience du 06 mars 2024, l'affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, pour être plaidée à l'audience du 17 avril 2024.
A l’audience du 17 avril 2024, aux termes de ses conclusions, la S.A.S Carmila France demande au juge des référés de :
Condamner par provision la société Pok Optique à payer selon décompte du 1er avril 2024, la somme de 111 040,89 euros, soit 74 022,67 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés, 25 923,60 euros au titre de remboursement des allègements de loyers et avoirs « Covid », 10 094,62 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 %, outre les intérêts de retard au taux contractuel à parfaire ;
Constater que selon ordonnance du 27 février 2024 du Président du tribunal de commerce d’Arras, la dette locative, en principal seulement d’un montant de 55 489,88 euros au 08 février 2024 a fait l’objet d’un rééchelonnement sur 24 mois ;
Condamner par provision la société Pok Optique au paiement immédiat du différentiel entre le montant total des sommes dues (111 040,89 euros) et le montant en principal faisant l’objet d’un échelonnement (55 489,88 euros) soit la somme de 55 551,01 euros ;
Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société Carmila France ;
En suspendre les effets au respect du moratoire fixé par le Président du tribunal de commerce d’Arras par ordonnance du 27 février 2024 ;
Dire qu’à défaut de paiement, à bonne date, d’une seule échéance conformément à l’échéancier octroyé par le Président du tribunal de commerce d’Arras sur le principal de la dette arrêtée au 08 février 2024, outre d’une part les sommes accessoires dont Pok Optique n’a pas cru devoir saisir ce dernier, et d’autre part, et en tout état de cause, les loyers, charges et accessoires courants à leurs dates d’exigibilité dus en sus, le jeu de la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et emportera en conséquence :
° la résolution de plein droit du bail à effet du 25 décembre 2023,
° l’expulsion de la société Pok Optique et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin,
° la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due par la société Pok Optique au montant du double du loyer exigible au titre de la dernière année de location, majoré de la TVA, à compter du 25 décembre 2023, et jusqu’à parfaite libération des lieux ;
° la conservation du dépôt de garantie qui sera définitivement acquis à la société Carmila France, conformément aux stipulations contractuelles ;
En tout état de cause, rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir ;
Condamner la société Pok Optique à payer à la société Carmila France la somme de 4 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Condamner la société Pok Optique aux entiers dépens.
En défense, la SARL Pok Optique demande au juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune de :
Prendre acte de ce que dans son ordonnance du 27 février 2024, le Président du tribunal de commerce d’Arras a :
° fixé le montant de la créance échue de la société Carmila France à l‘égard de la société Pok Optique au titre de l’exécution du bail du 13 décembre 2021 du Magasin Lissac de la Galerie Marchande Carrefour à [Localité 4] (62), à la date du 08 février 2024, la somme de 55 489,88 euros ;
° ordonné le rééchelonnement de la dette en 24 échéances mensuelles à compter du 07 mars 2024 ;
° rappelé que sa décision avait pour effet, sous réserve de la bonne exécution du moratoire, de suspendre toute mesure de recouvrement forcé ou en résiliation du bail ;
Rappeler que l’ordonnance du président du tribunal de commerce d’Arras du 27 février 2024 a pour effet de suspendre toute mesure de recouvrement forcé ou en résiliation du bail initié par la société Carmila France ;
Juger que dans ces conditions, la créance locative de la société Carmila France à l’égard de la société Pok Optique n’est pas exigible ;
En conséquence, débouter la société Carmila France de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de sa demande de condamnation de la société Pok Optique au paiement de provisions ;
Plus généralement, débouter la société Carmila France de l’ensemble de ses demandes,
A titre subsidiaire, constater l’existence de contestations sérieuses sur l’exigibilité de la dette empêchant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que la condamnation de la société Pok Optique au paiement de sommes provisionnelles et en conséquence se déclarer incompétent ;
Constater que la société Pok Optique est à jour du paiement de l’appel de loyers et charges du deuxième trimestre de l’année 2024 ;
Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;
Condamner la société Carmila France à verser à la société Pok Optique la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Carmila France aux dépens.
La présente décision sera contradictoire.
A l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise à disposition au greffe de la présente ordonnance à compter du 15 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les créanciers inscrits
L'article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu'un mois écoulé depuis la notification.
En l'espèce, la demanderesse produit un état des inscriptions de la SARL Pok Optique, à jour à la date du 26 janvier 2024, laissant apparaître dix inscriptions. Elle justifie avoir dénoncé la procédure judiciaire à l’encontre de Pok Optique uniquement à la Banque Populaire du Nord par courrier du 07 février 2024.
La présente décision ne sera donc pas opposable aux autres tiers inscrits.
Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail, sur la demande d’expulsion et sur la demande de condamnation en paiements
L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».
La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :
- du bail du 13 décembre 2021, qui contient une clause résolutoire, aux termes de laquelle « Il est expressément stipulé qu’en cas d’inexécution par le preneur d’une seule des obligations mises à sa charge par l’effet du bail, de ses avenants futurs éventuels (en ce compris avenant de renouvellement) du CPTAA, ou de leurs annexes, ou d’une décision judiciaire, et plus généralement de l’ensemble des documents contractuels le liant au bailleur, et en particulier, à défaut de paiement à leur échéance d’un seul terme ou fraction d’un terme de loyer, fraction de terme ou de rappel de loyer, indemnité d’occupation vise à l’article L. 145-28 du code de commerce, charges et/ou accessoires en ce compris les frais de justice et honoraires d’avocats, ou pénalités, compléments ou arriérés de loyers après fixation du loyer de renouvellement, ou actualisation du Dépôt de Garantie ou du Fonds de Roulement éventuel, régularisations de charges annuelles, Fonds Marketings, et un mois après la délivrance d’un commandement de payer et/ou d’un commandement visant la clause résolutoire resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et ce, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration dudit délai d’un mois. Il en sera de même en cas d’exécution partielle par le preneur »,
- du commandement de payer la somme de 47 032,29 euros, correspondant aux loyers impayés sur la période d’octobre 2016 au 26 octobre 2023, qui a été délivré le 24 novembre 2023 avec rappel de la clause résolutoire.
Or, le défendeur produit l’ordonnance du 27 février 2024 rendue par le Tribunal de commerce d’Arras qui a pris acte de la dette locative, soit 55 489,99 euros au 08 février 2024, et a ordonné son rééchelonnement en 24 mensualités à compter du 07 mars 2024 en rappelant la suspension de toute mesure de recouvrement forcé ou en résiliation initiée par Carmila France, sous réserve de la bonne exécution du moratoire.
Le demandeur n’apporte aucun élément prouvant le non-respect du moratoire par Pok Optique.
Il y a donc lieu de rejeter la demande en résiliation de bail et de constater en l’état le respect du moratoire imposé par l’ordonnance du 27 février 2024 du Tribunal de commerce d’Arras, qui conformément à l’article L. 611-10-1 du code de commerce arrête et interdit toute poursuite individuelle dans le but d’obtenir le paiement des créances qui en font l’objet
En outre, Carmila France demande le paiement du différentiel qui concerne la somme de 18 532,68 euros (74 022,67 euros – 55 489,99 euros) au titre des loyers et charges impayée et accessoires impayés au 1er avril 2024.
Or Pok Optique justifie avoir effectué un règlement de 19 032,79 euros par virement du 05 avril 2024.
Même si ce justificatif ne mentionne pas expressément le bénéficiaire du règlement, il n’en constitue pas moins une contestation sérieuse quant à l’exigibilité de la dette.
Il convient par conséquent de rejeter la demande en condamnation en paiement du différentiel dû au titre des loyers, charges et accessoires.
Sur la clause pénale et le remboursement des allègements de loyers et avoirs « Covid »
La société Carmila France demande la condamnation de Pok Optique au paiement de la somme de 10 094,62 euros au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle de 10%, et de la somme de 25 923,60 euros au titre de remboursement des allègements de loyers et avoir Covid suivant l’avenant du 14 décembre 2021.
En l'espèce, le bail comporte une clause pénale à l’article 115 qui prévoit la majoration de 10% des sommes impayées et exigibles au titre du contrat de bail.
La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d=être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n=y a pas lieu à référé sur ce point.
De même, l’appréciation de la volonté des parties à l’avenant du 14 décembre 2021 relève de la compétence du juge du fond. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.
Sur les demandes accessoires
La société Carmila France qui succombe, sera tenue aux entiers dépens.
L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire de Béthune, juge des référés, assisté de Laëtitia Wegner, greffière, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :
Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,
Mais dès à présent :
CONSTATONS le moratoire prononcé par l’ordonnance du 27 février 2024 rendue par le Tribunal de commerce d’Arras ;
DEBOUTONS la société Carmila France de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNONS la société Carmila France aux entiers dépens ;
REJETONS les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;
REJETONS, en tant que de besoin, le surplus des demandes.
Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 15 mai 2024, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
