Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 14 MAI 2024
(n° 206 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/15233 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIHQU
Décision déférée à la cour : ordonnance du 16 février 2023 - JCP du tribunal de proximité de SAINT-DENIS - RG n° 1222000687
APPELANT
M. [P] [T]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Danièle SPIELMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1933
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/500261 du 29/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
S.C.I. V2N IMMO, RCS de Paris n°441654761, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Maria Eugenia BOHABONAY BORIBA de l'AARPI PanAssociés, avocat au barreau de PARIS, toque : C 2176
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 mars 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre
Anne-Gaël BLANC, conseillère
Valérie GEORGET, conseillère
Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Suivant acte sous seing privé du 20 septembre 2020, la société V2N Immo a donné à bail à M. [T] un local d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6].
Le 20 mai 2021, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers.
Par acte du 3 juin 2022, la société V2N Immo a assigné M. [T] aux fins d'obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai sous astreinte et sa condamnation à une provision de 4 344 euros, outre les indemnités d'occupation correspondant aux loyers.
Par ordonnance contradictoire du 16 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis a :
condamné M. [T] à payer à la SCI V2N Immo à titre provisionnel la somme de 4 344 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à juin 2022 inclus, avec intérêts de droit à compter de l'assignation pour son montant en principal ;
rappelé que le solde du dépôt de garantie s'il y en a un sera restitué ou déduit après l'état des lieux de sortie ;
constaté l'acquisition de la clause résolutoire ;
ordonné l'expulsion de M. [T] et de tout occupant de son chef du local situé à [Localité 6] [Adresse 4], avec le concours de la force publique si nécessaire sous les réserves ci-après ;
suspendu cependant les effets de la clause résolutoire et autorisé M. [T] à se libérer de la dette dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision de la somme de 4 344 euros outre les loyers courus depuis la présente décision, venant en sus des loyers et charges ou indemnités d'occupation courus ultérieurement ;
rappelé que :
pendant le cours des délais décidés par le juge dans les conditions prévues, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge,
dans ce cas, en fin de délai, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué,
dans le cas contraire, elle reprend son plein effet dès la date de l'impayé, la preuve du paiement incombant au locataire, que l'expulsion pourra être poursuivie sans autre procédure et que le solde deviendra immédiatement exigible,
en tant que de besoin, fixe l'indemnité d'occupation au montant du loyer augmenté de l'avance sur charge, applicable au moment de la résiliation et assorti des augmentations légales et condamne M. [T] à son payement ;
condamné M. [T] aux dépens qui comprendront les frais de commandement, outre une indemnité de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, payables en sus de la dernière échéance.
Par déclaration du 11 septembre 2023, M. [T] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle :
le condamne à payer à la société V2N Immo à titre provisionnel la somme de 4 344 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à juin 2022 inclus, avec intérêts de droit à compter de l'assignation pour son montant en principal ;
constate l'acquisition de la clause résolutoire ;
ordonne son expulsion et celle de tout occupant de son chef du local situé à [Localité 6] [Adresse 4], avec le concours de la force publique si nécessaire sous les réserves ci-après ;
suspend cependant les effets de la clause résolutoire et l'autorise à se libérer de la dette dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision de la somme de 4 344 euros outre les loyers courus depuis la présente décision, venant en sus des loyers et charges ou indemnités d'occupation courus ultérieurement ;
en tant que de besoin, fixe l'indemnité d'occupation au montant du loyer augmenté de l'avance sur charge, applicable au moment de la résiliation et assorti des augmentations légales, et le condamne à son payement ;
le condamne aux dépens qui comprendront les frais de commandement, outre une indemnité de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, payables en sus de la dernière échéance.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées 26 décembre 2023, M. [T] demande à la cour de :
le déclarer recevable en son appel ;
infirmer l'ordonnance de référé dans toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :
déclarer la société V2N Immo mal fondée en ses demandes ;
débouter la société V2N Immo de toutes ses demandes à l'encontre de M. [T], formées tant
en première instance qu'au titre de son appel incident ;
très subsidiairement, minorer la sommes allouée à titre de provision ;
y ajoutant ; prononcer la résiliation du bail à la date du 13 juillet 2023 ;
condamner la société V2N Immo aux dépens de première instance ;
la condamner aux dépens de la procédure d'appel.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 30 novembre 2023, la société V2N Immo demande à la cour de :
la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident de l'ordonnance du 16 février 2023 rendue par le juge des référés du tribunal de proximité de Saint Denis ;
confirmer le jugement rendu le 16 février 2023 par le juge des référés du tribunal de proximité de Saint-Denis en toutes ses dispositions ;
et statuant à nouveau, selon appel incident ;
condamner M. [T] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 1240 du code civil ;
condamner M. [T] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile ;
condamner M. [T] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner M. [T] aux dépens ;
subsidiairement,
déclarer irrecevables les demandes suivantes de M. [T] :
demande tendant à voir déclarer irrecevable l'assignation délivrée par elle,
demande en nullité du commandement de payer,
demande tendant à faire constater le bien-fondé de la rétention de loyers,
demande en contestation des sommes visées dans le commandement de payer,
en tout état de cause,
débouter M. [T] de l'ensemble de ses demandes.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
Sur ce,
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location du fait d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 applicable en matière de baux d'habitation.
Dans sa version en vigueur à la date de délivrance du commandement, l'article 24, I, de cette loi dispose que le commandement de payer nécessaire à la mise en oeuvre régulière d'une clause résolutoire contractuelle doit, à peine de nullité, contenir notamment la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et la juridiction compétente pour demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Par ailleurs, si la demande d'annulation d'un commandement de payer excède les pouvoirs juridictionnels du juge des référés, l'irrégularité de cet acte peut constituer une contestation sérieuse de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire.
En outre, conformément aux dispositions de l'article 563 du code de procédure, M. [T] peut invoquer pour la première fois en cause d'appel le moyen tiré de la nullité du commandement qui ne s'analyse pas en prétention nouvelle, aucune irrecevabilité n'étant dès lors encourue de ce fait.
Or, comme ce dernier le fait justement valoir, les mentions obligatoires relatives à la saisine du fonds de solidarité et de la juridiction compétente en vue de l'obtention d'une aide financière et de délais de grâce sont manquantes sur le commandement délivré par le bailleur le 20 mai 2021.
Dès lors, il convient de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire qui n'a pas été régulièrement mise en oeuvre et se heurte à une contestation sérieuse.
La décision sera infirmée de ce chef ainsi qu'en ce qu'elle fait droit aux demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
Par ailleurs, la demande de prononcé de la résiliation du bail excède les pouvoirs du juge des référés. Elle sera dès lors rejetée.
L'ordonnance du premier juge qui n'a pas statué sur ce point dont il n'était pas saisi sera complétée en ce sens.
Sur les demandes de provision
Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Par ailleurs, l'article L.521-2, I, du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable entre le 28 mars 2009 et le 1er janvier 2021, dispose que, pour les locaux visés par un arrêté de péril pris en application de l'article L. 511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
Au cas présent, le bailleur sollicite le paiement provisionnel des loyers échus de février à mai 2021, outre les provisions sur charges postérieures, en précisant qu'il a cessé de réclamer le paiement des loyers après un arrêté de mise en sécurité du 25 mai 2021.
Pour contester la demande de provision, le locataire se prévaut d'un arrêté de péril antérieur du 17 juillet 2017.
Le bailleur soutient en réponse que cet arrêté ne concerne pas spécifiquement l'appartement loué et ne saurait dès lors emporter suspension de l'obligation de paiement des sommes versées en contrepartie de l'occupation des lieux.
Cependant, cet arrêté vise les parties communes du bâtiment B de l'immeuble et enjoint au syndicat des copropriétaires de procéder à des travaux de sécurisation des accès aux caves, à la dépose des portes et cloisons en sous-sol pour assurer la libre circulation de l'air ainsi qu'à la suppression des vitrages brisés du bâtiment avec sécurisation des ouvertures.
Or, lorsqu'un arrêté de péril vise des parties communes d'un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l'article L.521-2, I, du code de la construction et de l'habitation s'applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes (3e Civ., 20 octobre 2016, pourvoi n° 15-22.680).
Dès lors, elle s'applique au lot n°43 loué par M. [T].
Il n'est pas contesté que l'injonction de procéder aux travaux n'a pas été suivie d'effet, ceux-ci n'ayant pas été réalisés malgré le devis produit, de sorte que la demande en paiement à titre provisionnel des loyers et provisions postérieurs à cet arrêté se heurte à une contestation sérieuse.
Ainsi, il n'y a pas lieu à référé, la décision devant être infirmée de ce chef.
Sur les demandes reconventionnelles de l'intimé
La demande tendant à voir condamner M. [T] au paiement de 1 000 euros au titre de l'article 1240 du code civil excède les pouvoirs juridictionnels du juge des référés, et partant ceux de la cour, qui ne peut allouer qu'une provision.
Elle sera dès lors rejetée.
Au regard du sens de la présente décision, il convient également de rejeter la demande de la SCI V2N au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile.
Sur les demandes accessoires
La décision de première instance sera infirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.
Partie perdante en appel, la SCI V2N sera tenue aux dépens de la première instance comme de l'appel.
PAR CES MOTIFS
Rejette les exceptions d'irrecevabilité soulevées par la SCI V2N ;
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ;
Rejette la demande de résiliation du bail ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;
Rejette la demande de dommages et intérêts de la SCI V2N ;
Rejette la demande de la SCI V2N en application de l'article 32-1 du code de procédure civile ;
Rejette la demande de la SCI V2N au titre de ses frais irrépétibles ;
Condamne la SCI V2N aux dépens de la première instance et de l'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
