Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/00043

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION. le JEUDI TREIZE JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE N° RG 23/00043 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YHY6 NUMERO MIN: 24/00048 Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier A l’audience publique tenue le 02 Mai 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 13 Juin 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ENTRE : S.A. SNCF RESEAU immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le n° 412 280 737 [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX ET Monsieur [Z] [C] né le 12 Mai 1938 à [Localité 8] [Adresse 13] [Adresse 13] [Localité 2] représenté par Maître Kathleen GENTY, avocat au barreau de BORDEAUX En présence de Madame [V] [H], Commissaire du Gouvernement ------------------------------------------- Grosse délivrée le: à : Expédition le : à : FAITS ET PROCÉDURE Monsieur [Z] [C] est propriétaire d’une parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 5] sise [Adresse 10] à [Localité 11] d’une superficie de 4 553 m², issue de la division de la parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 3] d’une surface de 124 110 m². Par arrêté du 25 novembre 2015, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de SNCF RESEAU, les travaux nécessaires à la réalisation des aménagements ferroviaires au Sud de [Localité 9]. Les effets de cette déclaration d’utilité publique ont été prorogés par arrêté du préfet de la Gironde du 26 septembre 2022. SNCF RESEAU a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde en adressant un mémoire valant offre par lettre recommandée avec accusé de réception reçu au greffe le 4 septembre 2023 aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession du bien appartenant à monsieur [C] à la somme de 22 665 euros au titre de l’indemnité principale et à la somme 3 277 euros au titre de l’indemnité de remploi. Le transport sur les lieux a été fixé au 9 février 2024 par ordonnance du juge de l’expropriation 4 janvier 2024. Par mémoire reçu au greffe du juge de l’expropriation le 26 décembre 2023, le commissaire du gouvernement a proposé au juge de l’expropriation d’allouer aux expropriés une somme de 27 320 euros au titre de l’indemnité principale et une somme de 3732 euros au titre de l’indemnité de remploi, outre indemnités accessoires pour rétablissement de clôtures, sur devis ou factures. Le transport sur les lieux s’est déroulé le 9 février 2024 en présence de monsieur [C], son conseil, du représentant de SNCF Réseau, de son conseil et du commissaire du gouvernement. Par ordonnance du 26 janvier 2024, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriée, pour cause d’utilité publique la parcelle précitée, propriété de monsieur [C]. L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 mai 2024. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 18 avril 2024, la société SNCF RESEAU demande au juge de l’expropriation de : -fixer l’indemnité principale de dépossession à la somme de 22 665 euros, A titre subsidiaire, 52 150 euros se répartissant comme suit : 3900 m² x 5 euros /m²=19500 euros pour la partie en N et 653 m²x50 m² pour la partie classée en 1AUC, soit 32 650 euros, -fixer l’indemnité de remploi à la somme de 3277euros ou à titre subsidiaire à 6215 euros, -fixer l’indemnité pour frais de reconstitution de la clôture à 19750,32 euros à défaut de production de devis, -rejeter les demandes indemnitaires de monsieur [C]. Au soutien de ses demandes, la société SNCF RESEAU expose que la parcelle expropriée est en nature de prairie. Elle est située le long de l’[Adresse 7]. Le bien est libre de toute occupation. Elle expose que l’emprise à exproprier n’est pas soumise au droit de préemption urbain, est située en majeure partie sur un emplacement réservé destiné à une « réserve d’emprise pour l’aménagement de la voie ferroviaire » et en zone de préemption au titre des Espaces Naturels sensibles (ENS) en partie SUD. Elle ajoute que selon le plan établi le 16 avril 2024 par un géomètre expert, la partie Nord de l’emprise expropriée est située en emplacement réservé pour une surface de 1586 m² et pour 653 m² hors emplacement réservé. La partie Sud de l’emprise d’une superficie de 2314 m² est en totalité en zone de préemption ENS. Elle estime que pour la partie Nord de l’emprise située en emplacement réservé sur une surface de 156 m², la date de référence à retenir en application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation est celle de la publication la révision du PLU de [Localité 11] approuvée par délibération du 17 septembre 2017. A cette date, la partie de l’emprise était classée en zone N du PLU. Pour la partie Nord de l’emprise située hors emplacement réservé d’une surface de 653 m², la date de référence est en application de l’article L. 322-2 un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la DUP, soit le 25 août 2013. A cette date, l’emprise hors emplacement réservé était classé en zone 1AUC (zone naturelle destinée à être ouverte à l’urbanisation sous certaines conditions). Pour la partie Sud située en zone de préemption au titre des ENS, elle estime qu’en application de l’article L. 215-18 du code de l’urbanisme et de l’article L. 322-22 du code de l’expropriation, la date de référence est la date de publication de la DUP (5 décembre 2015) ayant mis en compatibilité le PLU dès lors que les modifications du PLU intervenues postérieurement n’ont pas impacté le classement de la partie Sud, contrairement à la partie Nord. A cette date, le PLU classait la parcelle en zone N. S’agissant de la classification du terrain, elle estime que la partie de la parcelle située en zone N ne peut être considérée comme un terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation (totalité de la partie Sud de la parcelle, une partie de la partie Nord située dans l’emplacement réservé), laquelle est en outre située en zone de préemption au titre des ENS. Pour la partie située en zone AUC, (653 m²), elle estime que si l’emprise est desservie par la voie, l’exproprié ne démontre pas que la parcelle pourrait accueillir 10 habitations minimum et/ou que les réseaux existants seraient suffisants pour assurer la desserte de l’ensemble de l’opération, ni que leur raccordement pourrait être immédiat. Elle estime que les termes de comparaison produits par l’exproprié doivent être écartés car non comparables, la partie de la parcelle située en zone AU ne pouvant être considérée comme un terrain à bâtir. S’agissant de la partie située en zone N, elle considère également que les termes de référence produits ne sont pas comparables.  S’agissant des termes de référence produits par le commissaire du gouvernement, elle ne conteste pas ceux produits s’agissant de la zone N mais conteste ceux produits concernant la zone AU, non comparables car concernent des droits à construire. S’agissant de son offre, elles souligne qu’en cas d’emprise partielle, la qualification du terrain doit correspondre à la totalité de la parcelle constituant la propriété initiale. Elle propose 5 euros du m² au regard des termes de comparaison produits portant sur des cessions intervenues entre 2018 et 2021, sur des parcelles situées en zone N. Subsidiairement, pour la partie classée en zone AUC, elle propose une indemnité à hauteur de 50 euros le m² au regard de 3 termes de comparaison produits. Elle s’oppose à la demande de dépréciation pour le surplus au motif qu’il n’est pas démontré une quelconque perte de valeur, monsieur [C] bénéficiant toujours d’un vaste terrain accessible et non impacté par la procédure d’expropriation dès lors que l’accessibilité à la parcelle est conservée et non modifiée et qu’aucune perte de chance d’aménagement du terrain ne saurait être prise en considération par le juge de l’expropriation, dès lors que ce n’est pas la procédure d’expropriation qui a amoindri les possibilités de construction mais la révision du PLU de 2017. Elle ajoute que le préjudice hypothétique n’est pas indemnisable. S’agissant des frais de reconstitution des clôtures ayant fait l’objet d’un devis, elle indique accepter cette demande. En réplique, selon ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 29 avril 2024, monsieur [C] demande au juge de l’expropriation de débouter la société SNCF Réseau de ses demandes, de fixer l’indemnité principale à 1 209 510,90 euros indemnités accessoires et de remploi comprises, et de condamner la société SNCF Réseau à lui verser 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il rappelle qu’initialement, il exploitait la parcelle mère en tant qu’agriculteur. Désormais retraité, il vit dans une maison d’habitation qu’il a érigé sur cette parcelle. Il précise que cette procédure d’expropriation n’est pas la première qu’il a à subir. A ce jour l’emprise expropriée n’est pas exploitée et libre d’occupation, elle est en nature de pré. Sur la date de référence, il souligne que l’ensemble des parties sont d’accord pour appliquer un traitement différencié selon les régimes juridiques applicables à l’emprise. S’agissant de la partie située en emplacement réservé, il souligne qu’en application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation, la date de référence est fixée, par exception au jour de l’acte le plus récent délimitant la zone dans laquelle est située l’emplacement réservé. Il souligne qu’en application de la jurisprudence en la matière, l’arrêté déclarant l’utilité publique de l’opération et emportant mise en compatibilité du PLU constitue la date de référence. Il en déduit que si une simple mise en compatibilité est jugée comme document satisfaisant les conditions de l’article L. 322-6, il lui semble évident que seuls les documents emportant création ou modification des limites de l’emplacement réservé peuvent satisfaire ces conditions. Il considère que si l’emplacement réservé n’a pas été modifié postérieurement à l’arrêté de DUP emportant mise en compatibilité c’est la date de cet arrêté qui doit être retenue comme date de référence. Il en déduit que dès lors que le PLU adopté le 20 septembre 2017 n’a pas modifié les caractéristiques de l’emplacement réservé, la date de référence doit être fixée au 4 décembre 2015. Il estime qu’une autre interprétation serait contra legem et soumettrait les propriétaires des parcelles expropriées grevées d’un emplacement réservé à la versatilité des changements de zonage pour les besoins de la cause. A cette date, l’emplacement réservé se situait pour partie en zone 1AUC et pour partie en zone Ni. Il ajoute que si le bien exproprié est concerné pour partie par la zone de préemption au titre des ENS, cette zone ne grève pas l’ensemble de la parcelle. Il fait valoir qu’au final, il y a lieu de distinguer trois sections au sein de l’emprise expropriée : une section concernée par l’emplacement réservé située au nord de la parcelle dont la date de référence est le 4 décembre 2015 : partie classée en zone 1AUC ; une partie concernée par l’emplacement réservé située au sud de la parcelle, dont la date de référence est le 4 décembre 2015 : partie classée en zone Ni, également concernée par la ZPENS. Le reliquat de la parcelle située au nord qui n’est ni concerné par l’emplacement réservé ni par la ZPENS pour laquelle la date de référence est le 25 août 2013, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique : cette partie était à cette date clasée en zone 1AUC. S’agissant de la partie située en zone 1AUC, il souligne que la parcelle d’origine est d’une superficie de 124110 m² de sorte que cela aurait permis la réalisation d’une opération de 10 000m² et que la parcelle [Cadastre 5] aurait pu à elle seule accueillir un projet de logement collectif de plus de 10 logements, la zone située en 1AUC disposant d’une contenance de 2238 m². S’agissant de la servitude d’utilité publique liée au chemin de fer, il rappelle que si la servitude grève la parcelle expropriée, il s’avère que les prescriptions afférentes lui sont inapplicables dans la mesure où elle se situe à plus de 12m du chemin de fer, de sorte qu’elle n’est pas concernée par une quelconque inconstructibilité. Sur l’usage effectif à la date de référence, il estime que 2238 m² peuvent être qualifiés de constructibles et doivent être évalués en qualité de terrain à bâtir, ce qui n’est pas contesté par le commissaire du gouvernement. Il souligne que la zone 1AUC est désignée comme constructible par le PLU et que le terrain est desservi par la route départementale, qui a une capacité  suffisante pour desservir un projet de 10 logements. Le terrain est par ailleurs desservi par les réseaux EDF, téléphone et eau potable et est près d’une zone urbanisée, d’un lotissement et d’une maison de retraite. Il fait valoir que la parcelle relève de l’assainissement non collectif supposant que le projet de construction prévoit un dispositif d’assainissement individuel et que le PLU impose simplement un raccordement aux réseaux existants à savoir l’eau, l’électricité et le téléphone et n’impose pas un raccordement au réseau d’assainissement collectif. Sur les termes d’évaluation, il considère que les termes de comparaison fournis par l’expropriant sont non pertinents car ne reflètent pas les caractéristiques de sa parcelle dès lors qu’une grande partie est située en zone AU1. Il souligne l’absence d’avis des Domaines justifiant la fixation d’une indemnité principale à hauteur de 22665 euros. Pour la partie constructible, il propose 10 termes de comparaison, choisis parmi les terrains à bâtir situés dans les zones immédiatement à proximité de la parcelle concernée à savoir les zones AO, AX, AW et AZ. Il ajoute que les termes de comparaison anciens ont été ajustés pour tenir compte de l’évolution des prix de l’immobilier. En réplique aux arguments du commissaire du gouvernement et de l’expropriant contestant ses termes de référence, il souligne qu’une superficie inférieure à 10000 m² n’empêchait pas la construction d’un ensemble de 10 logements dont 25% de logement social et que l’ensemble de ses termes de référence ne se trouvent pas en zone urbaine, les termes 1, 2 et 3 se trouvant en zone 1AUC avec des caractéristiques équivalentes. Néanmoins, il souligne que dès lors que le terrain d’assiette permettrait d’accueillir un programme de 10 logements, sans que cela nécessite d’aménagement particulier, les réseaux et la voie publique étant à proximité, il n’y a pas lieu de limiter les termes de comparaison aux seules zones 1AUC ou aux seules parcelles susceptibles de porter des projets d’opérations nécessitant la création d’un lotissement ou la mise en œuvre d’aménagements coûteux. Il estime justifié de comparer sa parcelle à des parcelles inférieures à 5000 m² ne nécessitant pas d’aménagements importants, plutôt que des parcelles de 10 000 m² nécessitant des aménagements importants et souligne à cet égard le manque de pertinence des termes de comparaison du commissaire du gouvernement. Il ajoute que si certains termes de comparaison ne sont pas des parcelles viabilisées, elle disposent de réseaux publics existants à proximité. Enfin, il estime que le fait que tout projet de construction serait soumis à une obligation de logement social de 25% n’est pas un critère de moins value car cette obligation s’applique également aux terrains à bâtir situées dans la zone U. Il conteste les allégations de l’expropriant critiquant les termes de comparaison portant sur des droits à construire, en soutenant que ces termes ne portent pas sur des droits à construire, ou charge foncière, supportés par le vendeur et donc entrant dans le cadre de la négociation et compris dans le prix de vente, mais concernent des cessions de parcelles sur lesquelles les acquéreurs ont obtenu un permis de construire. Or, l’expropriant n’explique pas en quoi cette autorisation aurait eu une quelconque plus value sur ces terrains. S’agissant de la partie inconstructible il produit 5 termes de comparaison aboutissant à 31 euros le m² et rejette les arguments du commissaire du gouvernement tendant à écarter comme non pertinent certains de ses termes de comparaison. Sur les indemnités accessoires, il demande une indemnité pour dépréciation du surplus au motif que l’emprise offre à ce jour une desserte d’une partie importante de la parcelle directement par l’[Adresse 7] et par le [Adresse 12]. L’expropriation va priver une portion non négligable de la parcelle de la possibilité d’accéder directement par ces deux voies, en raison d’une partie boisée classée qui prive de tout accès depuis le [Adresse 12].Il ajoute qu’il perdra une marge d’isolement par rapport à la route et que l’ensemble du reste de l’emprise hors expropriation en sera touchée. Il ajoute que la constructibilité de la parcelle restante est fortement impactée par l’expropriation dès lors que l’expropriation impliquera une réduction des possibilités opérationnelles de construction de 20% : il précise que la portion située en zone 1AUC présente une contenance inférieure à 10 ha, ou en s’adjoignant le bien exproprié, une surface de constructibilité en zone 1AUC de 11 862 m² était offerte avant expropriation : il sera donc privé de la possibilité de faire le choix de diviser son unité foncière en plusieurs grandes parcelles d’un nombre inférieur à 10 terrains à bâtir. Il n’aura donc pas d’autre choix que de procéder à des plus petites divisions densifiant la zone. Il a donc une perte de chance d’avoir recours à un aménagement en divisant son unité foncière en plusieurs grandes parcelles. Il évalue cette dépréciation du surplus à 486 974 euros correspondant à 20% de la valeur des parcelles impactées. Il demande en outre une indemnité pour le rétablissement des clôtures outre une indemnité de remploi. Dans ses dernières conclusions du 11 janvier 2024, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité principale à la somme de 281 118 euros, de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 29 112 euros outre des indemnités accessoires pour le remplacement de la clôture. S’agissant de la date de référence, il retient pour la partie nord de la parcelle située en emplacement réservé la date du 4 décembre 2015 correspondant à la date de publication de l’arrêté de déclaration d’utilité publique portant mise en compatibilité du PLU. A cette date, la parcelle était classée pour moitié en zone 1AUC et pour moitié en zone Ni. Pour la partie hors emplacement réservé, la date de référence qu’il retient est celle du 25 août 2013, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique. A cette date la parcelle était classée pour moitié en zone 1AUC et pour partir en zone Ni. Il indique avoir fait le choix de ne conserver que ces deux dates de références, la partie de la parcelle également concernée par la ZPENS étant en zone naturelle quelle que soit la date de référence. Il estime que la parcelle [Cadastre 5], située en zone AUC à concurrence de 2700 m², peut accueillir une opération comme celle prévue par le PLU pour cette zone. En outre, elle dispose d’un accès sur la voie publique et dispose de réseaux à proximité. Il en déduit qu’il s’agit d’un terrain à bâtir. Le surplus de 1853 m² doit être évalué en fonction de son usage effectif, en nature de prés et de taillis. Il estime que les termes de comparaison présentés par l’exproprié ne sont pas pertinents car ne concernent que des terrains destinés à la construction de maisons individuelles, le plus souvent viabilisés et d’une superficie inférieure à 1ha, alors que la zone 1AUC n’est constructible que dans la mesure où elle accueillerait une opération d’une superficie minimale d’un hectare ou d’au moins 10 logements avec un minimum de 25% de logement sociaux. Sur la partie non constructible, il écarte également les termes de comparaisons produits comme non pertinents au motif qu’il s’agit d’immeubles situés en zone urbanisée ou constructibles. Il ne formule aucune remarque particulière sur les termes proposés par l’expropriant, dont 3 sont communs aux siens. Sur la partie terrain à bâtir, il propose 4 termes de comparaison, étant précisé que ses recherches ont porté sur des terrains à aménager d’une superficie supérieure à un hectare ou destinés à la construction d’au moins 10 logements, avec un minimum de 25% de logements sociaux, à proximité du bien à évaluer et sur les communes proches de [Localité 15] et de [Adresse 19]. Pour la partie non constructible, il propose 7 termes de comparaison portant sur des parcelles situées en zone N étant observé que la parcelle en cause est située à proximité des zones urbanisées, en situation dite privilégiée. MOTIVATION Sur la consistance du bien exproprié Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.” En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 26 janvier 2024. A cette date, la consistance du bien était identique à celle qui a pu être constatée lors du transport sur les lieux. Selon transport sur les lieux et procès-verbal de transport, le bien exproprié est composé d’une parcelle d’une superficie de 4553 m², non bâtie, en nature de prés et de bois taillis. La parcelle est située entre [Adresse 14] et le [Adresse 12] et longe la route de [Adresse 19]. Un clôture avec piquets en bois et barbelés est présente sur deux côtés de la parcelle. Le fonds de la parcelle est boisé. Des poteaux électriques longent la parcelle. Sur la date de référence Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (ci-après, code de l’expropriation) : “Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance./ Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 [enquête préalable à la déclaration d’utilité publique] (...) » Il s’ensuit qu’en principe, la date de référence est fixée un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique. Toutefois, en application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, lorsque l’expropriation porte sur terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé. Par ailleurs, en application de l’article L. 215-18 du code de l’urbanisme, lorsqu’un terrain est soumis au droit de préemption au titre des espaces naturels, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation est remplacée, s'il existe un plan local d'urbanisme, par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En outre, il est constant que lorsque le terrain est affecté d’un emplacement réservé sur une partie et soumis au droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles, ou bien n’est affecté d’aucun d’eux, il convient de rechercher les dates de références applicables pour chacune des situations. En l’espèce, il n’est pas discuté que l’emprise supporte un emplacement réservé n°2 au bénéfice de SNCF Réseau sur la partie nord de la parcelle. Cet emplacement réservé est en outre en partie situé dans la zone de préemption au titre des espaces naturels et sensibles. La date de référence à retenir pour la partie nord de la parcelle, affectée par un emplacement réservé est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située la parcelle en cause, sur laquelle est par ailleurs situé l’emplacement réservé, soit en l’espèce le 25 septembre 2017 (date de transmission à la préfecture selon la pièce 14 de l’expropriant), date à laquelle la révision du PLU de [Localité 11] approuvée par délibération du 17 septembre 2017 est réputée avoir été rendue opposable, à défaut de production de la date de la publication de cet acte . En effet, si l’arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique les travaux nécessaires aux aménagements ferroviaires du Sud de [Localité 9] du 25 novembre 2015 a emporté mise en compatibilité le PLU, et en conséquence sa modification, il convient de constater, ainsi que le souligne SNCF Réseau, qu’à cette date le bien était situé en zone 1AUC. Or, le zonage a été modifié depuis lors puisque, ainsi que le souligne également SNCF Réseau, la partie de la parcelle concernée est désormais en zone N: ainsi c’est bien la date du 25 septembre 2017 qui doit être retenue pour la partie nord affectée par un emplacement réservé. En effet, contrairement à ce que soutient monsieur [C], il n’y a pas lieu de rechercher si l’emplacement réservé a été modifié depuis la mise en compatibilité du PLU par l’acte déclarant d’utilité publique l’opération. La date de référence à prendre en compte est ici celle de la modification du PLU qui affecte une ou plusieurs caractéristiques de la zone dans laquelle se situe le bien à exproprier ; tel est le cas avec le passage d’un classement 1AUC en N. Il en va de même s’agissant de la ZPENS : il n’y a pas lieu de rechercher uniquement si le périmètre de la ZPENS a été modifié, mais de rechercher si les caractéristiques de la zone ont été modifiées. A cette date, la partie nord de la parcelle était située en zone N du PLU de [Localité 11]. Pour la partie sud de la parcelle, située dans l’emplacement réservé et soumis à la ZPENS, la date de référence à retenir est celle du 4 décembre 2015 correspondant à la date à laquelle a été rendu opposable l’arrêté déclarant d’utilité publique les travaux et emportant mise en compatibilité du PLU de [Localité 11], aucune modification de la zone n’ayant eu lieu postérieurement à cette date. A cette date, la partie sud de la parcelle était classée en zone N du PLU de [Localité 11]. Pour la partie située hors emplacement réservé et hors ZPENS, il convient d’appliquer la date de référence de l’article L. 322-22 du code de l’expropriation, à savoir le 25 août 2013, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la DUP qui a débuté le 25 août 2014. A cette date, elle était classée en zone 1AUC du PLU. La zone N du PLU de [Localité 11] concerne les espaces à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages, de leur intérêt. Les possibilités de construction et d’occupation du sol sont limitées. La zone 1AUC du PLU impose des conditions particulières pour les occupations et utilisations du sol. Seules sont autorisées les opérations d’ensemble à condition qu’elles respectent certaines conditions d’aménagement et d’équipement de la zone, qu’elles portent sur une superficie minimale de 1 hectare ou qu’elles comportent au moins 10 logements et que toute l’opération comporte a minima 25% de logements sociaux. Elles ne doivent pas compromettre ou rendre plus onéreuse l’urbanisation du reste de la zone et doivent être immédiatement raccordées à tous les réseaux communaux existants. Sur la qualification de terrain à bâtir et sur l’usage effectif à la date de référence et sur l’usage effectif Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. » Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs. L’article L. 322-4 du même code prévoit toutefois que l’indemnisation doit tenir compte des possibilités effectives de construction et des servitudes. En l’espèce, la partie de l’emprise expropriée est située en zone N du PLU de [Localité 11], zone naturelle qui n’est pas désignée comme constructible, qui supporte par ailleurs des servitudes qui sont des contraintes d’urbanisme. La parcelle considérée est en nature de pré et de taillis. Cette partie de parcelle doit être considéré pour son évaluation comme un terrain qui n’est pas à bâtir (3900 m²). S’agissant de la portion nord de la parcelle classée en zone 1AUC (653 m²) : Aux termes de l’article R. 151-20 du code de l’urbanisme : « Les zones à urbaniser sont dites " zones AU ". Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation. / Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone et que des orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d'aménagement et d'équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement./ Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme comportant notamment les orientations d'aménagement et de programmation de la zone. » En application de cet article, l’article 1AU2 du PLU de [Localité 11] prévoit que dans ce secteur, les opérations d’ensemble sont autorisées, sous réserve qu’elles respectent les conditions d’aménagement et d’équipement de la zone définies par le document d’orientations et d’aménagement (non produit), qu’elles portent sur une superficie minimale de 1ha ou qu’elles comportent au moins 10 logements et qu’elles comprennent un minimum de 25% de logements sociaux. Ces opérations d’ensemble doivent être immédiatement raccordées à tous les réseaux communaux existants. Il ressort des pièces 8 et 9 de l’expropriant (reproduction des dispositions applicables en zone AU) et en particulier de l’article 1AU4 que dans le cadre des opérations d’aménagement d’ensemble mentionnées à l’article 1AU2, « les réseaux seront prolongés à la charge de l’opérateur à partir de ceux existants sur le domaine public au droit du terrain à desservir, dans la mesure où leur capacité est suffisante ». Ainsi, il est obligatoire de se raccorder au réseau d’eau potable urbain, ou encore au réseau public d’assainissement. En l’absence de réseau collectif, les constructions ne sont autorisées que pour autant que les eaux et matières usées soient traitées et éliminées conformément à la réglementation en vigueur et de manière à pouvoir dès sa réalisation être raccordée au réseau collectif. S’agissant d’une expropriation partielle, il y a lieu d’examiner cette possibilité à l’échelle de l’ensemble de la parcelle et donc de prendre en considération les caractéristiques de la parcelle AO [Cadastre 4]. Selon le plan de géomètre expert produit, la parcelle AO [Cadastre 4], d’une contenance totale de 119 557 m² comporte 9624 m² en zone 1AUC, auxquels s’ajoutent donc les 653 m² de la parcelle AO [Cadastre 5], de sorte que le critère de 1 ha imposé par l’article 1AU2 du PLU est rempli. Il est constant que la parcelle est desservie par la voie publique. Toutefois, l’article 1AU2, qui ouvre certes la voie à l’urbanisation, impose un raccordement immédiat aux réseaux communaux existants. Il n’est pas contesté que l’emprise considérée n’est pas en l’état raccordée aux différents réseaux de la commune. De plus, si la parcelle est bordée par des lignes de moyenne et haute tension, cela ne saurait, en l’absence de transformateur pour alimenter le terrain en électricité être considéré comme un raccordement de la parcelle au réseau. Par ailleurs, aucune pièce n’est apportée par l’exproprié pour justifier que les réseaux existants pourraient absorber une telle opération d’ensemble. Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de considérer que la parcelle [Cadastre 5] est à la date de référence classée dans une zone non immédiatement constructible, à défaut de réalisation des raccordements aux réseaux et de justification d’effectuer ce raccordement pour l’opération d’ensemble. Ainsi, il y a lieu de prendre en considération son usage effectif à la date de référence, soit un terrain en nature de pré et de taillis. Sur l’indemnité principale L’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence. La consistance matérielle et juridique du bien n’a pas été modifiée depuis l’ordonnance d’expropriation. En l’espèce, il y a lieu de retenir la méthode par comparaison, non contestée par les parties et le commissaire du gouvernement. En revanche, au regard de ce qui précède, il y a lieu d’examiner uniquement les termes de comparaison de cessions de biens présentant les mêmes caractéristiques que la parcelle AO [Cadastre 5], selon son usage effectif, soit une parcelle en nature et bois et de taillis libre de toute occupation. Dès lors, l’ensemble des termes de comparaison présentés par l’exproprié et le commissaire du gouvernement concernant des terrains à bâtir doivent être écartés comme non pertinents. Il sera souligné à toutes fins que l’avis des Domaines, pour lequel l’exproprié reproche à l’expropriant le défaut de production, n’a pas à être produit dans le cadre de la présente procédure, le commissaire du gouvernement n’étant pas lié par cet avis et fournissant un avis en toute indépendance au juge afin de l’éclairer. La société SNCF Réseau se fonde sur 4 termes de comparaison (TC) relatifs à des parcelles non constructibles situées en zone N. Le TC1 portant sur une cession intervenue le 22 juin 2018 sera écarté car trop ancien. Les TC 3 et TC 4 doivent être écartés pour concerner des cessions intervenues sur les communes de [Localité 18] et de [Localité 15] pour des prix bien inférieurs à ceux recensés par l’expropriant et le commissaire du gouvernement sur la commune de [Localité 11]. Le TC2 porte que des parcelles inconstructibles et frappées d’une servitude de mines et carrières, classées en zone N du PLU et situées à moins d’un kilomètre du bien peut être retenu comme pertinent. Le prix au m² est de 9,57 euros. Le commissaire du gouvernement présente deux termes de comparaison communs à ceux de l’expropriant. Pour les raisons énoncées plus haut, les TC 1 et TC 6 doivent être écartés. Le TC 3 qui concerne une cession intervenue sur la commune de [Localité 17] éloignée de 20 km de l’emprise doit être écarté comme non pertinent car trop éloigné. Les autres termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement peuvent être retenus car présentant des caractéristiques similaires au bien exproprié. Le TC 2 est relatif à une cession de deux parcelles en nature de pré et de taillis (11202 m²), en zone N, limitrophe de la zone UB. La cession a eu lieu pour 9.60 euros le m². Le TC 4 est relatif à une cession intervenue certes à [Localité 20], mais concerne une parcelle en zone NB (827 m²), zone naturelle réservoir de biodiversité, proche de la voie ferrée. La cession a eu lieu pour 6.05 euros le m². Le TC 5 est identique au TC 2 de l’expropriant. Le TC 7 est relatif à une cession d’un terrain non constructible en zone N et UE (1000 m²) pour 11 euros le m². Le TC1 et le TC4 de l’exproprié ne figurent plus dans son dernier mémoire. Le TC 4 concerne un terrain construit et doit en conséquence être écarté. Le TC3 concerne un terrain pour lequel un permis de construire a été déposé de sorte que même si le sort de ce permis est aléatoire, il ne peut être prétendu que le terrain présente les mêmes caractéristiques. Le TC 2 concerne une cession d’un terrain destiné à l’accueil des gens du voyage. S’agissant d’une zone naturelle, ce terme peut être retenu. Le prix au m² est de 21 euros. En effet, il n’y a pas lieu d’appliquer une plus-value de 20% sur cette transaction qui concernerait la commune de [Localité 11] et la communauté des communes de [Localité 16], comme le soutient l’expropiré, le prix étant déjà supérieur à la moyenne des autres transactions. Au total, le prix moyen au m² qui peut être retenu est le suivant : 9,57+9,60+6,05+11+21= 11,44 euros L’indemnité principale de dépossession pour la partie située en zone N sera fixée à 11x 4553 = 50 083 euros. Sur les indemnités accessoires En application de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Sur l’indemnité de remploi L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus. L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 6 008 euros (5000x 20% + 10000 x 15% + 35 083x10%). Sur l’indemnité au titre du remplacement de la clôture Il sera fait droit à la demande formée par monsieur [C] à hauteur de 19 750,32 euros acceptée par SNCF RESEAU. Sur la dépréciation du surplus L’exproprié est fondé à demander une indemnisation pour compenser la dépréciation du reste de l’emprise hors expropriation. En l’espèce, il ressort de la visite sur les lieux et des pièces produites que l’expropriation porte sur une parcelle de 4553 m², représentant moins de 4% de la surface totale de la parcelle avant expropriation. L’emprise expropriée est linéaire, et a pour effet de faire reculer la limite de propriété. Si le projet prévoit de créer une piste cyclable et un trottoir, l’emprise est d’ores et déjà longée par une route et la voie ferrée est également proche. Aucune perte d’intimité n’est établie, la maison d’habitation de monsieur [C] étant très en retrait de l’[Adresse 7]. Par ailleurs, l’accès à son terrain par l’[Adresse 7] sera rétabli après les travaux et il ressort du plan du géomètre expert produit qu’il conservera un accès à sa parcelle [Cadastre 4] après la partie boisée à partir du chemin [Adresse 14]. Il convient également de souligner que seul le préjudice certain peut être indemnisé. Ainsi, si effectivement l’expropriation aura pour conséquence de faire passer en dessous de la barre de 1 ha la surface du terrain exigée pour les opérations d’aménagement d’ensemble, il y a lieu de rappeler que monsieur [C] ne justifie d’aucun projet d’opération d’ensemble qui serait contrarié par l’expropriation et qu’en tout état de cause, l’article 1AU2 subordonne ces opérations soit à un terrain de 1ha soit à la construction de 10 logements, lesquels seraient possibles sur une surface résiduelle de 96a et 24ca. En conséquence, il n’est pas établi que l’expropriation conduise à une perte de valeur du surplus. Leur demande sera rejetée. Sur les dépens Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, SNCF RESEAU supportera les dépens. Sur les frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. Au vu des circonstances du litige, il apparaît équitable de condamner SNCF RESEAU à verser une somme de 2 500 euros à monsieur [C] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, FIXE la date de référence au 25 septembre 2017 pour la partie nord de la parcelle AO [Cadastre 5] située en ZPENS et affectée par un emplacement réservé, FIXE la date de référence au 4 décembre 2015 pour la partie sud de la parcelle AO [Cadastre 5] située en ZPENS, FIXE la date de référence au 25 août 2013 pour la partie de la parcelle AO [Cadastre 5] située hors emplacement réservé et hors ZPENS, Fixe les indemnités revenant à Monsieur [Z] [C] pour l’expropriation de la parcelle cadastrée AO [Cadastre 5] d’une surface totale de 4553 m² à [Localité 11] aux sommes suivantes : - indemnité principale50 083 euros - indemnité de remploi6 008 euros, -indemnité au titre de la reconstitution de la clôture : 19 750,32 euros Condamne SNCF Réseau à verser à monsieur [C] une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.  Rejette la demande d’indemnité au titre de la dépréciation du surplus. Condamne SNCF RESEAU aux dépens. La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé. Le GreffierLe Juge de l’Expropriation