Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 24/01066

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [O] [P] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Catherine HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/01066 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33C7 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le 26 juin 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] RIVP, [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [O] [P], [Adresse 2] - [Adresse 3] - [Localité 5] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 mars 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 juin 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 26 juin 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01066 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33C7 FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 17/12/1975, Monsieur [S], aux droits duquel vient la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP), avait donné en location à Madame [O] [P] un logement (2 pièces) situé [Adresse 2] à [Localité 5] ([Adresse 3]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé en dernier lieu de 210,68 €, provisions sur charges comprises (hors toute imputation de SLS). Par acte du 17/10/2023, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a fait délivrer à Madame [O] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 2524,05 €. Par acte du 22/12/2023, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a assigné Madame [O] [P] devant le tribunal judiciaire de de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins d'obtenir : la constatation de la résiliation de plein droit du bail à compter du 28/11/2023 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;la condamnation de Madame [O] [P] au paiement de la somme de 2524,05 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles à compter de la résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux. Enfin, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a réclamé une indemnité de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et le rappel de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir. Le Préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 27/12/2023. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX. Régulièrement citée, Madame [O] [P] a comparu et n'a pas contesté la créance, sous réserve des régularisation faites s'agissant du SLS. Elle a indiqué qu'elle ne recevait pas les quittances de loyer et a fait état d'une baisse de revenus, du fait de son passage à la retraite. Il a été évoqué une mesure de protection en instruction au bénéfice de Madame [P]. Madame [P] a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a proposé de verser la somme mensuelle de 20 € en plus du loyer courant. A l'audience, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a actualisé sa créance, portant sa demande à 4595,69 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23/03/2024 (comprenant une part de SLS sur janvier et février 2024). La RIVP a accepté la demande de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire. La RIVP, suivant autorisation du juge, a adressé une note en délibéré sous la forme d'un mail. Elle a précisé que le solde de la dette s'élevait à 2475,60 € au 27/03/2024, la diminution étant due pour l'essentiel à la régularisation du SLS imputé sur les échéances de janvier et février 2024. MOTIVATIONS Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il est produit à l'instance : le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 17/10/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 27/03/2024. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, 6 semaines après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que les locataires ne s'en sont pas acquittés totalement à la date du 28/11/2023. Si en conséquence, au 29/11/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Madame [O] [P] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. En effet, tout d'abord Madame [O] [P] a repris le paiement du loyer courant. Par ailleurs, la RIVP a accepté l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence. Enfin, le bail est très ancien et une mesure de protection, à ce jour en instance, permettra de rétablir la régularité des paiements de la locataire. L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que : Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil.Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande.Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. En tout état de cause, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, l'accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l'exigence légale susvisée. Or tel est le cas en l'espèce. Au vu de ce qui précède, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion de la locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes. Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement A ce titre, la RIVP justifie d'une créance de 2475,60 €, arrêtée au 27/03/2024. Il apparaît que plus aucune somme n'est imputée à ce jour au titre du SLS, une régularisation étant intervenue. La proposition de Madame [O] [P] de s'acquitter de cette somme en échéances mensuelles de 20 € en plus des loyer et charges exigibles doit être retenue. Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement La locataire, si elle ne s'acquitte pas des sommes dont elle sera redevable au titre du présent jugement, deviendra occupante sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser la RIVP du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles. Sur les demandes accessoires Compte tenu de l'ancienneté du bail et de la situation personnelle de Madame [P], il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) les frais irrépétibles de l'instance. Au vu de la date de l'assignation, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort Constate l'acquisition au 28/11/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 17/12/1975 par Monsieur [S] (aux droits duquel vient la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4]) à Madame [O] [P], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] ([Adresse 3]). Condamne Madame [O] [P] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) la somme de 2475,60 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 27/03/2024, avec intérêts au taux légal sur à compter du 17/10/2023. Accorde à Madame [O] [P] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 35 échéances mensuelles de 20 € puis en une 36ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/10/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts et dépens. Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement. Dit que si Madame [O] [P] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact : 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet. 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. 3/à défaut par Madame [O] [P] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 4/Madame [O] [P] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif. Déboute la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) du surplus de ses demandes. Condamne Madame [O] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture. Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. Fait et jugé à Paris le 26 juin 2024 le greffierle Président