Cour d'appel, 19 mai 2022. 21/01923

N° RG 21/01923 - N° Portalis DBV2-V-B7F-IYPD COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRET DU 19 MAI 2022 DÉCISION DÉFÉRÉE : 17/02717 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DU HAVRE du 08 Avril 2021 APPELANTE : S.A.R.L. EMBALLAGES DIFFUSION [Adresse 3] [Localité 2] représentée et assistée par Me Claude AUNAY de la SCP AUNAY, avocat au barreau du HAVRE INTIMES : Monsieur [M] [U] [Adresse 1] [Localité 2] Madame [P] [H] [Adresse 1] [Localité 2] représentés et assistés par Me Richard FIQUET de la SELARL SUREL LACIRE-PROFICHET FIQUET, avocat au barreau du HAVRE COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 16 Mars 2022 sans opposition des avocats devant M. URBANO, Conseiller, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Madame FOUCHER-GROS, Présidente M. URBANO, Conseiller M. MANHES, Conseiller GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme DEVELET, Greffier DEBATS : A l'audience publique du 16 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2022 ARRET : CONTRADICTOIRE Rendu publiquement le 19 Mai 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame FOUCHER-GROS, Présidente et par M. GUYOT, Greffier présent lors du prononcé. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : Le 8 avril 2004, M. et Mme [R], propriétaires d'un immeuble situé [Adresse 1], ont consenti à la SARL Emballages Diffusion, dont le siège social est situé [Adresse 3], un bail pour une durée d'un an renouvelable portant sur des locaux à usage de « garage ou parking » de 139 m². Le 13 avril 2017, M. [U] et Mme [H] ont acquis l'immeuble de M. et Mme [R]. Par courrier recommandé du 12 mai 2017, M. [U] et Mme [H] ont avisé la SARL Emballages Diffusion de ce qu'ils étaient les nouveaux propriétaires des lieux et qu'ils entendaient lui donner congé un mois après la réception de ce même courrier. Par courrier du 18 mai 2017, la SARL Emballages Diffusion a sollicité un délai de trois mois alléguant que les locaux servaient à stationner des véhicules mais également à entreposer des archives et du mobilier de bureau. Après des négociations infructueuses, la SARL Emballages Diffusion a fait assigner M. [U] et Mme [H] devant le tribunal de grande instance du Havre par acte d'huissier du 27 décembre 2017 afin que le bail considéré soit requalifié en bail commercial et que le congé soit annulé. M. [U] et Mme [H] se sont opposés aux demandes soutenant qu'il s'agissait d'un bail portant sur un garage ne relevant pas des dispositions impératives du code de commerce. Par jugement du 8 avril 2021, le tribunal judiciaire du Havre a : -mis hors de cause la SELARL Catherine Vincent ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL Emballages Diffusion et Me [D], ès qualités d'administrateur judiciaire de ladite société, -débouté la SARL Emballages Diffusion de toutes ses demandes, -condamné la SARL Emballages Diffusion à verser à M. [U] et Mme [H] ensemble la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de sa responsabilité contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, -condamné la SARL Emballages Diffusion à payer à M. [U] et Mme [H] ensemble une indemnité de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, -ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, à l'exception du chef de dispositif portant sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile, -débouté les parties de leurs autres demandes, -condamné la SARL Emballages Diffusion aux dépens de la présente procédure. La SARL Emballages Diffusion a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 4 mai 2021. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 mars 2022. EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES : Vu les conclusions du 23 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de la SARL Emballages Diffusion qui demande à la cour de: -recevant la société Emballages Diffusion en son appel et l'en déclarant bien fondé, -infirmer le jugement entrepris et : -dire et juger que le contrat du 8 avril 2004 par lequel M. et Mme [R], aux droits desquels se trouvent M. [U] et Mme [H], ont consenti à la société Emballages Diffusion un bail, sur un local sis [Adresse 1] pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, constitue un bail commercial, -dire et juger nul et de nul effet le « congé » donné par M. [U] et Mme [H] par lettre recommandée du 12 mai 2017, -débouter les consorts [U]-[H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, -condamner solidairement M. [U] et Mme [H] au paiement de somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1147 du code civil et la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, de première instance et d'appel. La SARL Emballages Diffusion soutient que : - le bail portant sur le garage ou le parking qui lui a été consenti, alors qu'elle est une société commerciale, par M. et Mme [R], a un caractère commercial et relève de l'article L145-1 du code de commerce dont les dispositions sont d'ordre public ; - l'emplacement donné à bail est indispensable à l'exercice de son activité (fabrication de palettes) et sert à garer les véhicules de l'entreprise et à y entreposer ses archives ainsi que des prototypes de palettes ; - à supposer que le bail du 8 avril 2004 n'ait pas été commercial à l'origine et ait pu être considéré comme dérogatoire, il l'est devenu de plein droit lors de son renouvellement ; - le congé donné au mépris des règles des articles L145-9 et L145-14 et suivants du code de commerce est nul ; - à supposer que le local ne soit pas considéré comme principal, il s'agit d'un local accessoire nécessaire à l'exploitation, le commissaire aux comptes et l'ancien administrateur judiciaire (la SARL Emballages Diffusion ayant bénéficié d'une procédure de sauvegarde) attestent en ce sens et la SARL Emballages Diffusion est assurée à titre professionnel pour ces locaux ; - M. [U] et Mme [H] avaient connaissance que les locaux donnés à bail servaient à l'activité commerciale de la SARL Emballages Diffusion ; - l'abandon de ce local, à proximité immédiate du siège social, constituerait un amoindrissement de la valeur du fonds ; - elle verse aux débats des photographies et des attestations démontrant que les lieux servent à entreposer des matériels et archives. Vu les conclusions du 23 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de M. [U] et Mme [H] qui demandent à la cour de : -dire et juger recevable mais mal fondée l'appel interjeté par la société Emballages Diffusion, -débouter la société Emballages Diffusion de sa demande de dire et juger que le contrat de bail du 8 avril 2004 que M. et Mme [R] ont consenti à la société Emballages Diffusion constitue un bail commercial, -confirmer le jugement rendu le 8 avril 2021 en ce qu'il a déclaré le congé en date du 12 mai 2017 valide et applicable, -infirmer partiellement le jugement rendu le 8 avril 2021 en ce qu'il a condamné la société Emballages Diffusion à verser 3.000 euros à titre de dommages et intérêts à M. [U] et Mme [H], Statuant à nouveau, -condamner la société Emballages Diffusion à verser la somme de 15.696 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de valeur locative, -condamner la société Emballages Diffusion à verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, -condamner la société Emballages Diffusion aux entiers frais et dépens. M. [U] et Mme [H] soutiennent que : - le bail signé en 2004 ne porte aucune indication qu'il serait commercial alors qu'il s'agit de prendre à bail un garage ou un parking ; - aucun caractère accessoire ne peut être caractérisé par la SARL Emballages Diffusion alors que les lieux ont exclusivement servi au dirigeant de la société à titre personnel pour un garer ses véhicules de luxe, son bateau ainsi que des matériels de loisirs maritimes ; - ils déclarent verser aux débats des photographies et des attestations en ce sens ; - ce n'est qu'en cours de procédure et pour les besoins de la cause que le dirigeant de la SARL Emballages Diffusion y a entreposé des archives et des palettes ; - la SARL Emballages Diffusion ne démontre pas en quoi la privation de ce local compromettrait l'existence de son fonds de commerce ; - le maintien dans les lieux de la SARL Emballages Diffusion y compris durant la présente instance en appel leur a causé un préjudice alors qu'ils auraient pu le donner à bail pour un loyer de 750 euros par mois au lieu des 423 euros que règle la SARL Emballages Diffusion ; - ils subissent une perte de 15 696 euros depuis 48 mois. MOTIVATION DE LA DECISION : Sur l'existence d'un bail commercial : Aux termes de l'article L145-1 du code de commerce : « I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre : 1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ' ». Le 8 avril 2004, les auteurs de M. [U] et Mme [H] ont consenti un « engagement de location de garage ou parking » à la SARL Emballages Diffusion de quatre emplacements au [Adresse 1] pour une année renouvelable par tacite reconduction moyennant un loyer mensuel de 305 euros prenant effet le 1er avril 2004. Selon l'extrait du registre du commerce et des sociétés produit par la SARL Emballages Diffusion (pièce n° 15), l'activité de cette dernière est l'achat, la revente, l'import-export, la fabrication et la réparation de palettes et emballages industriels et son établissement est situé [Adresse 3]. Aucun fonds de commerce n'étant exploité par la SARL Emballages Diffusion rue Docteur Suriray, aucune clientèle n'y étant reçue, aucun acte de commerce n'y étant réalisé, la seule disposition applicable en l'espèce est le I. 1° de l'article L145-1 du code de commerce relatif aux locaux accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce. Les premiers juges ont exactement indiqué que la protection du statut n'est accordée au local accessoire qu'à une double condition cumulative, la première étant l'existence d'un propriétaire commun pour les deux locaux ou la connaissance par le propriétaire du local accessoire de l'utilisation jointe et la seconde étant le caractère indispensable du local pour l'exploitation du fonds. Dès lors que la SARL Emballages Diffusion ne justifie pas que les époux [R] étaient ses bailleurs communs pour l'établissement situé [Adresse 3] et pour celui situé rue du Docteur Suriray, il lui appartient de démontrer que les époux [R], dont M. [U] et Mme [H] tiennent leur droit, avaient connaissance de l'utilisation jointe des locaux et qu'ils le savaient au jour de la conclusion du bail. Dans le cas contraire, il lui faut établir que le bailleur, non seulement a eu connaissance de l'utilisation jointe mais a accepté par des actes positifs non équivoques les conséquences juridiques qui en résultent. Enfin, il lui faut démontrer que la privation du local donné à bail est de nature à compromettre l'exploitation du fonds, c'est-à-dire si la perte du local est de nature à affecter l'existence même du fonds et cette condition doit être appréciée au moment de la date de délivrance du congé et uniquement au regard de l'exploitation, sans considération des possibilités de remplacement du local accessoire, dont le preneur pourrait disposer. M. [U] et Mme [H] versent aux débats de multiples photographies et attestations desquelles il résulte que pendant des années et jusqu'au 30 juin 2017 (date non contesté d'une réparation de chauffage dans les lieux, la photographie ayant été publiée sur un site internet le 1er août suivant, pièce n° 6 de la SARL Emballages Diffusion) c'est à dire postérieurement au congé qui avait été délivré par M. [U] et Mme [H] le 12 mai de cette année, les locaux donnés à bail servaient au dirigeant de la SARL Emballages Diffusion à entreposer un bateau, des véhicules non professionnels comprenant une moto, un quad, un jet-ski et une voiture de course à l'exclusion de palettes ou de boîtes d'archive qui n'y ont été entreposées que postérieurement (pièces n° 7, 10 à 15, 18, 20 et 21 de M. [U] et Mme [H]). Les photographies, le procès-verbal de constat, les courriers électroniques, les courriers du commissaire aux comptes et du mandataire judiciaire de l'époque et les attestations versés aux débats par SARL Emballages Diffusion dont il ressort que, désormais des palettes et des archives sont entreposées dans les lieux, ne sont pas datés pour certains tandis que les autres sont tous postérieurs au 12 mai 2017, date de délivrance du congé (procès-verbal du 10 novembre 2017 en pièce 19, attestation de M. [O] visant des faits de début 2017 sans autre précision en pièce 22, attestation de M. [B] rapportant des faits sans date, courrier de M. [S], qui a également attesté pour les intimés, rapportant des faits sans date) ou font état des propres affirmations de la SARL Emballages Diffusion. Enfin, le fait que la SARL Emballages Diffusion ait fait assurer les locaux à titre professionnel ne saurait entraîner aucune conséquence quant à leur qualification exacte. La SARL Emballages Diffusion ne produit aucune pièce démontrant que les époux [R] étaient propriétaires de l'ensemble des locaux, ni aucun élément démontrant que les époux [R] avaient connaissance, dès le 8 avril 2004, de l'utilisation jointe de ces locaux . M. [U] et Mme [H] démontrent que les locaux, jusqu'au 12 mai 2017, ont servi personnellement au dirigeant de la SARL Emballages Diffusion pour y entreposer ses biens, Dès lors, l'appelante échoue à faire la démonstration de l'existence de toutes les conditions cumulatives exigées par le texte régissant la matière. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la SARL Emballages Diffusion de toutes ses demandes. Sur les dommages et intérêts réclamés par M. [U] et Mme [H] : Le premier juge a considéré, au visa de l'article 1147 du code civil dans sa version applicable au litige, que : - le contrat de bail liant la SARL Emballages Diffusion à M. [U] et Mme [H] prévoyait que le préavis en cas de résiliation, « tant par le propriétaire que par le locataire », était d'un mois ; - M. [U] et Mme [H] avaient notifié par courrier recommandé en date du 12 mai 2017 un congé à leur locataire, avec un préavis d'un mois ; - le locataire n'avait pas respecté ce préavis et s'était maintenu dans les lieux, cette attitude constituant une faute engageant la responsabilité contractuelle de la SARL Emballages Diffusion ; - cette faute avait causé un préjudice à M. [U] et Mme [H] consistant en une perte de chance de louer le local litigieux à un prix plus avantageux alors qu'il résultait d'une annonce publiée sur le site Leboncoin que ceux-ci souhaitaient louer ce garage moyennant un loyer mensuel de 750€, contre 423€ actuellement, et ce à compter du 1er août 2017 ; -compte tenu de la durée particulièrement longue du maintien dans les lieux depuis le préavis, du prix escompté par M. [U] et Mme [H], de l'incertitude relative au fait qu'ils auraient effectivement pu trouver de nouveaux locataires à de telles conditions, leur préjudice s'analysait en une perte de chance et devait être justement évalué à hauteur de 3 000€. Ces motifs étant pertinents, la cour les adopte et le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions. Eu égard au fait que depuis le jugement du 8 avril 2021, la SARL Emballages Diffusion s'est maintenue dans les lieux, le préjudice résultant de la perte de chance subie par M. [U] et Mme [H] s'étant aggravé, une somme supplémentaire de 2000 euros de dommages et intérêts leur sera alloué. PAR CES MOTIFS : La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire ; Confirme, dans les limites de l'appel, le jugement du tribunal judiciaire du Havre du 8 avril 2021 en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : Condamne la SARL Emballages Diffusion à verser à M. [U] et Mme [H] ensemble la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de sa responsabilité contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Condamne la SARL Emballages Diffusion aux dépens ; Condamne la SARL Emballages Diffusion à payer à M. [U] et Mme [H] solidairement la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIERLA PRESIDENTE