Cour d'appel, 25 juin 2024. 23/00626

25/06/2024 ARRÊT N° N° RG 23/00626 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PIUU EV/IA Décision déférée du 20 Janvier 2023 - Juge des contentieux de la protection de MURET ( 12 22/0001) E.LAFITE [D] [V] [E] [H] C/ [N] [G] INFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTS Madame [D] [V] [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Audrey DINCE, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/003134 du 20/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) Monsieur [E] [H] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Audrey DINCE, avocat au barreau de TOULOUSE INTIME Monsieur [N] [G] [Adresse 3] [Localité 1] Représenté par Me Pierrick BOURNET de la SELARL MESSAUD & PONS-TOMASELLO, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. DEFIX, président, délégué par ordonnance modificative du 15 avril 2024 E.VET, conseiller P. BALISTA, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Par acte du 25 juin 2017 M. [N] [G] a donné à bail à Mme [D] [V] et M. [E] [H] un immeuble à usage d'habitation située [Adresse 4]. Selon convention signée entre les parties le 31 octobre 2019, les locataires ont été relogés dans l'appartement voisin de la même maison. Par acte du 29 avril 2021, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail du 25 juin 2017. PROCEDURE Par acte du 28 septembre 2022, M. [N] [G] a fait assigner M. [E] [H] et Mme [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret statuant en référé afin : - que soit constatée la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et ordonnée la libération des lieux et à défaut l'expulsion des locataires, au besoin avec le concours de la force publique, - qu'ils soient solidairement condamnés au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 18000 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2022, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à parfaire au jour de l'audience, - qu'ils soient solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en cours, jusqu'à la libération effective des locaux litigieux, - qu'ils soient solidairement condamnés au paiement de la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement de tous les frais et dépens de l'instance. Par ordonnance contradictoire du 20 janvier 2023, le juge a : - constaté la résiliation du bail liant M. [N] [G] à Mme [D] [W] à M. [E] [H], par le jeu de la clause résolutoire, à là date du 30 juin 2021, concernant le logement situé [Adresse 4]), pour défaut de paiement des loyers, - constaté que Mme [D] [V] et M. [E] [H] n'ont pas quitté les lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, - dit que M. [N] [G] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 ainsi que des articles R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné solidairement Mme [D] [V] et M. [E] [H] à payer mensuellement, à titre de provision, à M. [N] [G], au titre de l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail, soit le 30 juin 2021 et jusqu'à libération complète des lieux, une somme égale au montant du loyer indexé et des charges justifiées qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, - condamné solidairement Mme [D] [V] et M. [E] [H] à payer, à titre de provision, à M. [N] [G], la somme principale de 18900 € représentant le solde des loyers et indemnités d'occupation dus au mois de novembre 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance qui fixe le montant de la créance, - débouté Mme [D] [V] et M. [E] [H] de l'ensemble de leurs demandes, - condamné solidairement Mme [D] [V] et M. [E] [H] aux dépens qui seront recouvrés selon les modalités prescrites en matière d'aide juridictionnelle, - rejeté la demande formée par M. [N] [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné d'office la transmission de la présente ordonnance par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département, en vue de la prise en compté de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, - rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de plein droit. Par déclaration en date du 21 février 2023, Mme [D] [V] et M. [E] [H] ont relevé appel de la décision en en critiquant l'enesemble des dispositions. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Mme [D] [V] et M. [E] [H] dans leurs dernières conclusions du 4 janvier 2024 demandent à la cour, de : - constater qu'un nouveau contrat de bail est né entre les parties, - constater l'état d'insalubrité du logement occupé, - dire et juger bien fondée l'exception d'inexécution en paiement des loyers, - constater que les locataires ont quitté les lieux le 1er août 2023, - réformer l'ordonnance en ce qu'elle a : * résilié le contrat de bail, * prononcé l'expulsion, * condamné solidairement Mme [D] [V] et M. [E] [H] à titre de provision au paiement mensuel d'un indemnité d'occupation du montant du loyer, * condamné solidairement Mme [D] [V] et M. [E] [H] à titre de provision au paiement de l'arriéré d'un montant de 18.900 €, * débouté Mme [D] [V] et M. [E] [H] de leurs demandes, Statuant a nouveau, À titre principal, - débouter M. [N] [G] de sa demande en résiliation du bail conclu le 29 juin 2017, en expulsion et en condamnation au paiement d'indemnité d'occupation, - ordonner une expertise et désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission de constater l'état du logement occupé et dire quelles mesures peuvent être prises pour supprimer le danger, - débouter M. [N] [G] de sa demande visant à condamner solidairement Mme [D] [V] et M. [E] [H] au paiement des arriérés de loyers et indemnités d'occupation, - débouter M. [N] [G] de sa demande visant à condamner solidairement Mme [D] [V] et M. [E] [H] au paiement mensuel d'une indemnité d'occupation, - condamner M. [N] [G] au paiement des entiers dépens, À titre subsidiaire, - dire et juger que l'indemnité d'occupation ne peut être due que jusqu'au 1er août 2023, - accorder à Mme [D] [V] et M. [E] [H] de s'acquitter de leur dette par un échelonnement de 36 mensualités, - confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a débouté M. [N] [G] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [N] [G] dans ses dernières conclusions du 5 mai 2023 demande à la cour, au visa des articles 6 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, de : - confirmer l'ordonnance du 20 janvier 2023 en ce qu'elle a : * constaté la résiliation du bail liant M. [N] [G] à Mme [D] [W] à M. [E] [H], par le jeu de la clause résolutoire, à là date du 30 juin 2021, concernant le logement situé [Adresse 4]), pour défaut de paiement des loyers, * constaté que Mme [D] [V] et M. [E] [H] n'ont pas quitté les lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, * dit que M. [N] [G] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec lé concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 ainsi que des articles R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * condamné solidairement Mme [D] [V] et M. [E] [H] à payer mensuellement, à titre de provision, à M. [N] [G], au titre de l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail, soit le 30 juin 2021 et jusqu'à libération complète des lieux, une somme égale au montant du loyer indexé et des charges justifiées qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, * condamné solidairement Mme [D] [V] et M. [E] [H] à payer, à titre de provision, à M. [N] [G], la somme principale de 18900 € représentant le solde des loyers et indemnités d'occupation dus au mois de novembre 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification. de la présente ordonnance qui fixe le montant de la créance, * débouté Mme [D] [V] et M. [E] [H] de l'ensemble de leurs demandes, * condamné solidairement Mme [D] [V] et M. [E] [H] aux dépens qui seront recouvrés selon les modalités prescrites en matière d'aide juridictionnelle, - condamner solidairement Mme [D] [V] et M. [E] [H] au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement Mme [D] [V] et M. [E] [H] aux entiers dépens de l'instance. L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2024. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS Sur la demande en résiliation de bail et paiement d'une provision à l'encontre des locataires : Les locataires font valoir que : ' dès décembre 2018 ils se sont plaints de l'humidité du logement auprès du bailleur qui a entrepris des travaux et les a relogés sans établir de bail dans un appartement contigu à compter du 31 octobre 2017, que dès lors la clause résolutoire ne peut avoir joué à l'égard de ce second appartement, ' le second logement était aussi insalubre, ce qui les justifie à invoquer l'exception d'inexécution, ' ils ont quitté les lieux le 1er août 2023. Le bailleur oppose que : ' les parties ont régularisé le 1er octobre 2019 une convention prévoyant le transfert des locataires pendant la durée des travaux dans le logement donné à bail estimés à un mois, convention devant être analysée comme un avenant au contrat initial qui s'est poursuivi de sorte que la clause résolutoire était toujours en vigueur, ' les lieux ne souffraient d'aucune insalubrité. L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En vertu de l'article 24 de la même loi, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail du 27 juillet 2017 comprend une clause résolutoire ainsi rédigée : « modalités de résiliation de plein droit du contrat : clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer des charges aux termes convenus, le non versement du dépôt de garantie, la non souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. ». Cette clause, qui évoque le défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne précise pas que ce défaut de paiement deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux entraînera la résiliation immédiate et de plein droit du bail. Le bailleur a fait délivrer aux locataires le 29 avril 2021un commandement de payer la somme principale de 13'650 € reprenant les termes de la clause telle que rappelés. Surtout, les parties sont d'accord sur le fait que le bail a été conclu pour un appartement et qu'en 2019 les locataires ont été relogés dans l'appartement voisin. À cette occasion elles ont signé le 1er octobre 2019 un document intitulé «transfert pour cause de travaux» signé le 31 prévoyant que les locataires logeraient dans l'appartement voisin de celui objet du bail le temps des travaux de peinture et d'isolation devant durer un mois et qu'ils réintègreraient l'appartement à la fin des travaux. Il n'est pas contesté que finalement les locataires sont restés dans le second logement. Or, il n'appartient pas au juge des référés de qualifier juridiquement la convention du 31 octobre 2019 qui ne fait aucune référence au bail concernant le premier logement et qui ne comporte aucune clause résolutoire. Dès lors, le juge des référés, juge de l'évidence ne peut constater le jeu d'une clause résolutoire non contractuellement prévue. En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur le constat de la résiliation du bail et l'expulsion des locataires par infirmation de la décision déférée. Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. En l'espèce, les locataires, qui ne contestent pas avoir été redevables d'une contrepartie financière de 750 € par mois pour l'occupation du second logement font valoir que le bailleur n'a pas respecté son obligation de délivrer un logement décent conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. SUR CE Il résulte des pièces produites que : ' par lettre recommandée du 28 juillet 2019 Mme [V] s'est plainte auprès de son bailleur d'un important problème d'humidité rendant le bien insalubre, ' selon la convention signée entre les parties le 31 octobre 2019 les locataires ont été transférés dans l'appartement voisin, le bien loué devant faire l'objet de travaux de peinture et d'isolation des murs et plafonds. La réalisation de ces travaux pour un montant total de 14'300 € est justifiée par le bailleur, ' les attestations produites par les locataires qui concernent le premier logement sont suffisamment précises pour confirmer la particulière humidité des lieux: M.[L] [C], voisin ayant vu les traces d'humidité recouvertes par le bailleur de peinture blanche avant l'arrivée de la locataire et des amies Mmes [I] et [S] ayant constaté que les murs suintaient, ' le rapport de la mairie de [Localité 2] du 30 mars 2023 concernant le second logement conclut à l'absence de respect des règles d'hygiène et de salubrité du règlement sanitaire départemental : absence de VMC dans l'ensemble de la maison et de système de ventilation dans les menuiseries, forte présence d'humidité, moisissures sur les cloisons, murs dégradés en partie basse sous l'effet de l'humidité, détérioration des cloisons par capillarité, défaillance du système électrique et de l'évacuation avec remontée des eaux usées. Les photographies jointes au rapport sont particulièrement édifiantes en ce qu'elles révèlent des taches particulièrement importantes d'humidité et de moisissure. Ce rapport se termine par l'injonction faite au propriétaire de réaliser différents travaux: création de ventilations permanentes et efficaces, recherche et traitement de toutes les causes d'humidité dans le délai de trois mois. Enfin, l'état des lieux de sortie du second appartement établi le 20 septembre 2023, relève une humidité importante dans toutes les pièces de la maison exceptée la chambre 3. Il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence, de statuer sur le bien-fondé de l'exception d'inexécution évoquée mais de rechercher si les appelantscontestent suffisamment sérieusement leur obligation au paiement de la contrepartie convenue à l'occupation des lieux. Or, la locataire ayant alerté le bailleur de difficultés dès le 30 juillet 2019, les parties ont convenu d'un relogement temporaire des locataires à compter du 3 octobre 2019 selon convention signée le 31. Il est justifié de la réalisation des travaux par le bailleur selon facture du 10 janvier 2020. Si les parties ont convenu d'un retour des locataires dans le premier logement après réalisation des travaux, les locataires ne justifient pas du refus du bailleur à leur réintégration, peu importe l'état du second logement pour lequel ils ne justifient d'aucune mise en demeure du propriétaire, les désordres allégués n'étant justifiés que selon le rapport de visite des services communaux du 30 mars 2023. Dès lors, la contestation des locataires n'apparaît pas suffisamment sérieuse pour que la demande en paiement de provision du propriétaire soit rejetée. Le propriétaire n'a pas estimé utile d'actualiser le montant de sa demande de provision arrêtée au mois de novembre 2022. Les appelants ne prétendent pas avoir effectué un quelconque versement depuis cette date. En conséquence, la décision déférée doit être confirmée en ce qu'elle a condamné solidairement les appelants à payer, à titre de provision, à M. [N] [G], la somme principale de 18900 € représentant le solde des somme dues au mois de novembre 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance déférée. Enfin, les appelants ne démontrant pas avoir restitué les clés avant l'établissement de l'état des lieux de sortie le 20 septembre 2023, ils seront solidairement condamnés au paiement de la somme mensuelle de 750 € convenue en contrepartie de l'occupation du second logement outre les charges. Les appelants sollicitent des délais de paiement pendant une durée de 36 mois. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : «Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ». Les locataires n'ont jamais repris le versement intégral du loyer courant il ne peut donc être fait application de ce texte. L'article 1343-5 du Code civil autorise l'octroi de délais de paiement sur une durée de deux ans. Cependant, Mme [V] justifie percevoir l'allocation d'aide au retour à l'emploi d'un montant d'environ 1000 € et les ressources de M. [H] ne sont pas justifiées. Surtout, les locataires ne justifient d'aucun versement depuis novembre 2022 ni de pouvoir régler le montant dont ils sont redevables dans le délai légal. En conséquence, leur demande doit être rejetée par confirmation de la décision déférée. Sur la demande d'expertise : En application des dispositions de l'article 145 du Code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, en référé, par le président du tribunal judiciaire. Pour que le motif de l'action soit légitime, la mesure demandée doit être pertinente et avoir pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur. Ainsi, non seulement, l'appelant ne doit ni disposer de preuves suffisantes, ni pouvoir rassembler les éléments nécessaires par elle-même, et de plus, la mesure d'instruction doit être a priori de nature à influer sur la solution du litige potentiel. En l'espèce, les locataires ont quitté les lieux et au regard des pièces qu'ils produisent, elle n'apparaît pas que l'apport technique d'un expert judiciaire est nécessaire à démontrer l'existence des désordres et leur cause. L'équité commande de rejeter la demande présentée par M. [G] en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour Infirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Muret statuant en référé sauf en ce qu'elle a : - condamné solidairement Mme [D] [V] et M. [E] [H] à payer, à titre de provision, à M. [N] [G], la somme principale de 18900 € représentant le solde des loyers dus au mois de novembre 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance, - débouté Mme [D] [V] et M. [E] [H] de leurs demandes en prononcé d'une expertise et les délais de paiement, - condamné solidairement Mme [D] [V] et M. [E] [H] aux dépens, - rejeté la demande formée par M. [N] [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau'et y ajoutant : Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [N] [G] en constat de la résiliation du bail, expulsion des locataires et paiement d'une indemnité d'occupation, Constate que Mme [D] [V] et M. [E] [H] ont quitté les lieux, Condamne solidairement Mme [D] [V] et M. [E] [H] au paiement de la somme de 750 € par mois outre les charges à titre provisionnel jusqu'au 20 septembre 2023, Condamne solidairement Mme [D] [V] et M. [E] [H] aux dépens. Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [N] [G]. LE GREFFIER LE PRESIDENT I.ANGER M.DEFIX