Tribunal judiciaire, 29 mars 2024. 23/57326

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/57326 N° Portalis 352J-W-B7H-C2X3Z N° : 2 Assignation du : 13 septembre 2023 [1] [1] 2 copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 29 mars 2024 par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. DEMANDERESSE Madame [U] [J] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Jérôme DOULET de la SELARL SOCIÉTÉ D’AVOCATS DMALEX, avocats au barreau de PARIS - #C2316 DEFENDERESSE La S.A.S. HADL DIFFUSION [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Jérémie COHEN de l’AARPI TEAM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #D2181 DÉBATS A l’audience du 09 février 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante : EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée du 12 septembre 2014, Mme [U] [J] a donné à bail à la SARL HADL DIFFUSION des locaux commerciaux situés [Adresse 2], à [Localité 4]. Des loyers demeurant impayés, Mme [J] a fait délivrer à la société preneuse un commandement de payer, l’acquisition de la clause résolutoire étant constatée par ordonnance du 29 novembre 2019, qui en a suspendu les effets et a accordé des délais de paiement à la société HADL DIFFUSION, les assortissant d’une clause de déchéance du terme. Un nouveau commandement de payer était délivré au preneur par acte du 13 juillet 2023, portant sur la somme de 14 240,86 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2019. Suivant acte de commissaire de justice du 14 août 2023, la société HADL DIFFUSION a formé opposition audit commandement de payer, en assignant la bailleresse devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris. Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Mme [P] [J] a, par exploit délivré le 13 septembre 2023, fait citer la SARL HADL DIFFUSION devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : « - constater la résiliation de plein droit du bail consenti le 12 septembre 2014 à la société HADL DIFFUSION à compter du 14 août 2023 ; - en conséquence et à défaut de départ volontaire, -ordonner l'expulsion de la société HADL DIFFUSION et celle de tous occupants de son chef, et avec, si besoin est, l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à la libération des locaux et la remise des clés volontaire ou forcée ; - ordonner le transport des meubles, matériels et équipements garnissant les lieux dans un garde-meuble désigné par la bailleresse en garantie des sommes dues, et ce aux frais et risques de la société HADL DIFFUSION ; - condamner la société HADL DIFFUSION à payer à Madame [J] : - la somme provisionnelle de 4 740,86 euros, représentant les loyers et charges tel qu’arrêté au 22 août 2023, troisième trimestre 2023 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer pour les causes de celui-ci et à compter de la signification de l'acte introductif d'instance pour le surplus ; - une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu'à libération complète des locaux et restitution des clés, à compter de la résiliation du bail, soit à compter 14 août 2023 ; - une somme provisionnelle de 474,08 euros, représentant 10 % de l’arriéré de loyers et charges au titre de la clause pénale ; - ordonner la capitalisation des intérêts échus par application de l'article 1343-2 du code civil ; - ordonner que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur à titre de dommages et intérêts conventionnels ; - condamner la société HADL DIFFUSION au paiement au profit de Mme [J] d'une somme de 2 790,44 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner enfin la société HADL DIFFUSION aux entiers dépens d'instance qui devront comprendre le coût du commandement de payer du 13 juillet 2023 ; - rappeler que l'ordonnance de référé à intervenir est exécutoire à titre provisoire ». A l'audience du 24 novembre 2023, l'affaire a été renvoyée à la demande de la défenderesse. L'affaire a été plaidée à l'audience du 9 février 2024. La demanderesse a maintenu les demandes formulées aux termes de son acte introductif d’instance, indiquant, en réplique aux moyens soulevés par la défenderesse, que le juge de la mise en état n’est pas compétent en l’espèce ayant été saisi postérieurement au juge des référés, que la preuve de sa mauvaise foi n’est pas apportée et qu’en tout état de cause elle s’opposer à la demande de délais de paiement formulée subsidiairement par la défenderesse. Dans ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société HDL DIFFUSION formule les demandes suivantes : -« à titre principal, - constater la mauvaise foi de Mme [J] dans la délivrance du commandement de payer en date du commandement de payer en date du 13 juillet 2023, -en conséquence, - dire que la société HADL DIFFUSION est bien fondée à se prévaloir de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de cette clause qui est de nature à y faire échec ; - dire nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 juillet 2023 ; - dire qu’il n’y a lieu à référé ; -à titre subsidiaire, - suspendre les effets de la clause résolutoire ; - autoriser la société HADL DIFFUSION régler cette dette en 3 échéances mensuelles dont le premier versement est fixé au 1er jour du mois suivant la signification de la décision intervenir ; -en toute hypothèse, - débouter Mme [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner Mme [J] au paiement de la somme de 5 000 euros au profit de la société HADL DIFFUSION au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ». Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience. MOTIFS DE LA DECISION Sur la compétence du juge des référés Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 2° Allouer une provision pour le procès, 3°Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, 4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires ; Il est constant qu'une instance au fond, qui aurait un objet qui se confond, même partiellement, avec celui qui fonde la demande devant le juge des référés, fait obstacle à la saisine du juge des référés, incompétent pour en connaître. La compétence du juge de la mise en état s'apprécie au jour de sa désignation et celle du juge des référés, au jour du placement de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 754 du code de procédure civile. Il résulte des pièces versées aux débats que par exploit délivré le 14 août 2023, la société HADL DIFFUSION a formé opposition au commandement de payer délivré par Mme [J] le 13 juillet 2023, en assignant la bailleresse devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris. L'affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/13394 auprès de la 8ème chambre, 1ère section, de ce tribunal, et a été appelée à l’audience d’orientation du 9 novembre 2023. Un juge de la mise en état n’ayant pas été désigné avant le placement de l'assignation en référé, effectué le 3 octobre 2023, le juge des référés est compétent pour statuer sur les demandes formulées par la bailleresse. Il ne sera dès lors pas fait droit au moyen tiré de l'incompétence du juge des référés. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Le bailleur demandant au titre d'un bail commercial la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. L'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire interdit au bailleur de délivrer un commandement de mauvaise foi en réclamant dans des circonstances inhabituelles des sommes faisant l'objet de contestations sérieuses, cette mauvaise foi s’appréciant à la date de signification du commandement. L'article 2274 du code civil rappelle que la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver. En l’espèce, la société preneuse estime que l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à des contestations sérieuses, aux motifs que la bailleresse a fait preuve de mauvaise foi en délivrant le commandement de payer le 13 juillet 2023 alors que la dette était échue depuis 5 jours seulement, qu’elle a été apurée le 18 septembre 2023 et qu’elle procède aux versements mensuels depuis la reprise du bail. Elle ajoute qu’en réalité Mme [J] souhaite éviter le paiement d’une indemnité d’éviction suite au congé délivré le 22 novembre 2023. En réponse, la bailleresse expose qu’aucun élément ne vient établir la mauvaise foi alléguée par la défenderesse, exposant que le commandement a été délivré après de multiples relances et qu’elle avait consenti un échéancier au preneur dans le cadre de la précédente procédure en lui accordant les plus larges délais de paiement. Concernant la mauvaise foi alléguée, il n’est pas contestable que la société HADL DIFFUSION effectue des paiements réguliers sur une base mensuelle. Cette dernière ne conteste pas cependant que des délais de paiement lui ont été accordés avec l’accord de la bailleresse par ordonnance du 29 novembre 2019 et que plusieurs relances, en dates de 25 octobre 2021, 12 janvier 2022, 21 avril 2022, 23 mai 2022, 21 décembre 2022 et 20 février 2023 ont précédé la délivrance du commandement de payer du 13 juillet 2023, ces éléments étant antérieurs à la demande de renouvellement du bail dont justifie le preneur, en date du 22. Dans ces conditions, aucun élément versé aux débats ne permet de remettre en cause la bonne foi de la bailleresse et le moyen ne saurait revêtir le caractère de la contestation sérieuse. Le contrat de bail liant les parties stipule qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer et accessoires, le bail pourra être résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement délivré le 13 juillet 2023 mentionne le délai d'un mois pour en régulariser les causes, vise la clause résolutoire et reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il comprend également un décompte permettant au locataire d'en contester éventuellement les causes. Il résulte du décompte locatif que la défenderesse n'a pas soldé l’intégralité des causes du commandement de payer dans le délai d'un mois, ce que celle-ci ne conteste pas, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Sur la demande de provision et de délais Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il résulte du décompte actualisé, que la créance n’apparaît pas sérieusement contestable et n’est pas contestée par la défenderesse à hauteur de la somme de 13 276,81 euros au principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2024, au paiement de laquelle la société preneuse sera condamnée par provision. L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Compte tenu des efforts constants de paiement dont la défenderesse justifie, il y a lieu d’accorder à cette dernière des délais de paiement à hauteur de 3 mois, selon les modalités ci-après exposées dans le dispositif. Sur les mesures accessoires Dans la mesure où c’est la violation de ses obligations contractuelles par la défenderesse qui a conduit à la présente procédure, elle sera condamnée à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût des deux commandements de payer. Il n’apparaît pas inéquitable en outre de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2 790,44 euros, dont elle justifie, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ; Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 août 2023 ; Condamnons la SARL HADL DIFFUSION à verser à Mme [U] [J] la somme de 13 276,81 euros au principal à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2024 ; L’autorisons à se libérer de cette somme par le versement de trois mensualités égales et consécutives, le premier versement devant être effectué au plus tard le 15ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance à défaut d'exécution volontaire de cette ordonnance, sauf meilleur accord des parties ; Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ; Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et ce, 30 jours après l'envoi à la société locataire d'une mise en demeure de payer restée sans effet, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti sur des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 4] ; Autorisons en ce cas l'expulsion de la SARL HADL DIFFUSION et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ; Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamnons en ce cas la SARL HADL DIFFUSION à payer à Mme [U] [J] une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ; Condamnons la SARL HADL DIFFUSION à payer à Mme [U] [J] la somme de 2 790,44 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la SARL HADL DIFFUSION au paiement des dépens, en ce compris le coût des commandements de payer du 13 juillet 2023 ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Fait à Paris le 29 mars 2024. Le Greffier,Le Président, Arnaud FUZATCristina APETROAIE