Cour d'appel, 31 mai 2022. 21/02450

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 31 MAI 2022 N° RG 21/02450 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UOGD AFFAIRE : Mme [R] [U] veuve [V] C/ M. [P] [S] [T] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Octobre 2020 par le Juge des contentieux de la protection d'ASNIERES N° RG : 11-20-000258 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 31/05/22 à : Me Niels ROLF-PEDERSEN Me Nadia OTMANE TELBA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE ET UN MAI DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [R] [U] veuve [V] née le 28 Juillet 1968 à [Localité 5] (ALGÉRIE) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Maître Niels ROLF-PEDERSEN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 291 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/015074 du 09/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANTE **************** Monsieur [P] [S] [T] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Maître Nadia OTMANE TELBA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 503 - N° du dossier 0421/67 - Représentant : Maître Candice CHAUVIDON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R031 INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, Conseillère et Monsieur Philippe JAVELAS, président. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, rédactrice. Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 15 novembre 2016 à effet du même jour, M. [P] [S] [T] a donné en location à Mme [R] [U] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 1] (92). Par acte d'huissier de justice délivré le 30 janvier 2020, M. [S] [T] a assigné Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine aux fins d'obtenir : - que soit prononcée la caducité de l'accord portant sur la réduction de loyer d'un montant de 811,72 euros, - que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 27 juin 2019 pour défaut de paiement visée dans le commandement de payer du 26 avril 2019, - sa condamnation à lui verser la somme de 10 166,10 euros en principal au titre de loyers et charges impayés arrêtés au 27 juin 2019 avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 541 euros à compter du 26 avril 2019, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 30 janvier 2020, date de l'assignation, - que soit fixée l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 27 juin 2019, - sa condamnation à lui verser la somme de 658,21 euros par mois augmentée des intérêts au taux légal et ce jusqu'à libération effective des lieux à compter du 27 juin 2019, date à laquelle elle aurait dû quitter les lieux, Subsidiairement : - que soit validé le congé pour reprise délivré le 14 mai 2019, - que Mme [U] soit dite déchue de plein droit de tout titre d'occupation depuis le 15 novembre 2019, - sa condamnation à lui verser la somme de 11 679,50 euros en principal au titre de loyers et charges impayés arrêtés au 15 novembre 2019 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 541 euros à compter du 26 avril 2019, date du commandement de payer, et sur le surplus, à compter du 30 janvier 2020, date de l'assignation, - sa condamnation à lui verser la somme de 658,21 euros par mois augmentée des intérêts au taux légal et ce jusqu'à libération effective des lieux à compter du 15 novembre 2019, date à laquelle elle aurait dû quitter les lieux suite à la délivrance du congé, En tout état de cause : - que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail, - que soit ordonnée son expulsion immédiate et sans délai ainsi que de tous occupants de son chef jusqu'à la libération effective des lieux, avec assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement, - sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, - l'exécution provisoire de la décision. Par jugement contradictoire du 15 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine a : - condamné Mme [U] à payer à M. [S] [T] la somme de 10 166,10 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 27 juin 2019, terme de juin 2019 inclus, avec intérêts de droit sur la somme de 9 541 euros à compter du commandement de payer du 26 avril 2019 et sur le surplus à compter du 30 janvier 2020, date de l'assignation, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 juin 2019, - prononcé 1'expulsion de Mme [U] et celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin, - dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux serait alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé l'indemnité d'occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que Mme [U] aurait payés en cas de non-résiliation du bail et ce, jusqu'à la libération complète des lieux, et condamné Mme [U] à en acquitter le paiement intégral en deniers ou quittances à M. [S] [T] à partir du 1er juillet 2019, - débouté M. [S] [T] du surplus de ses demandes, - débouté Mme [U] de ses demandes, - condamné Mme [U] aux dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer du 26 avril 2019 et sa dénonciation à la CCAPEX. Par déclaration reçue au greffe le 14 avril 2021, Mme [U] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 juillet 2021, elle demande à la cour de : - la dire recevable et bien fondée en ses conclusions, - réformer le jugement intervenu et la recevoir en ses moyens et demandes, - dire et juger que sa dette locative s'élevait à 3 280 euros au 31 août 2020, - lui accorder les plus larges délais et lui permettre de s'acquitter de sa dette au moyen de 36 règlements mensuels, - débouter M. [S] [T] quant à ses demandes relatives à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou à titre subsidiaire, suspendre les effets de cette clause résolutoire, - débouter M. [S] [T] de sa demande tendant à son expulsion, - condamner M. [S] [T] aux entiers dépens de l'instance. Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 septembre 2021, M. [S] [T] demande à la cour de : - le dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes, - confirmer le jugement en ce qu'il a conclu à la validité du bail daté du 15 novembre 2016, - constater par conséquent que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 juin 2019, sur la base de ce bail, - confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé l'expulsion de Mme [U] et celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin, - condamner Mme [U] à s'acquitter d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, à défaut de quitter les lieux, - ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers appartenant à Mme [U] garnissant lesdits lieux dans tout garde-meuble de son choix et aux frais, risques et périls de Mme [U] - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [U] à lui verser la somme de 10 166,10 euros en principal au titre de loyers et charges impayés arrêtés au 27 juin 2019 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 541 euros à compter du 26 avril 2019, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter de l'assignation, - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [U] à s'acquitter du paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2019, Concernant le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [U] : - infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de caducité de l'accord portant sur la réduction de loyer d'un montant de 811,72 euros, - par conséquent, prononcer la caducité de l'accord intervenu entre Mme [U] et lui à compter du jugement du 5 novembre 2020 l'ayant condamné à verser une contribution à l'entretien et à l'éducation d'un montant de 450 euros, - par conséquent, fixer l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Mme [U] comme suit : - à compter du 27 juin 2019, date à laquelle la clause résolutoire est acquise jusqu'au 5 novembre 2020 date du jugement l'ayant condamné à verser une contribution à l'entretien et à l'éducation à la somme de 750 euros, charges comprises, jusqu'à la libération effective des lieux, - à compter du 5 novembre 2020, date de ce jugement à la somme de 1 561,72 euros, somme correspondant à la valeur locative du bien, révisable et majorée des charges récupérables jusqu'à la libération effective des lieux, A titre infiniment subsidiaire, si la caducité n'était pas prononcée : - confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel majoré des charges récupérables à compter du 1er juillet 2019 jusqu'à libération effective des lieux, - condamner Mme [U] à lui verser la somme de 658,21 euros par mois, augmentée des intérêts au taux légal et ce jusqu'à libération effective des lieux à compter du 27 juin 2019, date à laquelle la clause résolution est acquise, - infirmer le jugement rejetant la demande de condamnation de Mme [U] à lui verser la somme de 658,21 euros par mois, augmentée des intérêts au taux légal et ce jusqu'à libération effective des lieux à compter du 15 novembre 2019, date à laquelle elle aurait dû quitter les lieux suite à la délivrance du congé, A titre subsidiaire : - valider le congé pour reprise délivré le 14 mai 2019, - constater que Mme [U] est déchue de plein droit de tout titre d'occupation depuis le 15 novembre 2019, - condamner Mme [U] à lui verser la somme de 11 679,50 euros en principal au titre de loyers et charges impayés arrêtés au 15 novembre 2019 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 541 euros à compter du 26 avril 2019, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter de l'assignation, - fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [U] : - à titre principal, au loyer prévu au bail à compter du 15 novembre 2019, date à laquelle elle aurait dû quitter les lieux suite à la délivrance du congé, puis à la somme de 1 561,72 euros révisable et majorée des charges récupérables à compter du 5 novembre 2020 (jugement fixant la contribution pour l'enfant à 450 euros) jusqu'à la libération effective des lieux, - à titre subsidiaire au montant du loyer contractuel révisable comme lui et majoré des charges récupérables à compter du 15 novembre 2019, date à laquelle elle aurait dû quitter les lieux suite à la délivrance du congé, En tout état de cause : - débouter Mme [U] de l'ensemble de ses demandes, - condamner Mme [U] à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 26 avril 2019 et sa dénonciation à la CCAPEX. La clôture de l'instruction a été prononcée le 10 mars 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il sera précisé pour la bonne compréhension de l'affaire que Mme [U] et M. [S] [T] ont un temps occupé ensemble le logement en litige, propriété de M. [S] [T], qu'une fille est issue de leur union née en 2006, qu'ils sont séparés depuis lors et que M. [S] [T] n'occupe plus l'appartement, celui-ci étant occupé exclusivement par Mme [U]. Sur le contrat de bail et les sommes dues Mme [U] reproche au premier juge d'avoir considéré qu'il existait un contrat de bail liant les parties, tant la date de signature que l'existence d'un accord étant sujettes à de sérieuses réserves, soutenant que le prix convenu était de 422 euros et non de 600 euros hors charges jusqu'en mai 2019 et que d'ailleurs M. [S] [T] a adressé une attestation en ce sens à la CAF qui sollicitait des éclaircissements. M. [S] [T] poursuit la confirmation du jugement faisant valoir qu'il dispose d'un contrat de bail parfaitement clair. Sur ce, En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une convention doit la prouver. Selon l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer. L'article 1714 précise que l'on peut louer ou par écrit ou verbalement. En l'espèce, M. [S] [T] verse aux débats le contrat de bail signé des deux parties à effet du 15 novembre 2016 pour le logement situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel à hauteur de 600 euros outre une provision pour charges de 150 euros mensuels. Mme [U] ne conteste pas avoir signé ledit contrat, occuper le logement, bénéficier d'une aide au logement versée par la CAF à ce titre et régler ' tout au moins en partie ' le loyer. En outre, il ressort des pièces produites par M. [S] [T] que les parties se sont entendues pour que le contrat prenne effet à la date du 15 novembre 2016 et aucun accord de M. [S] [T] n'est démontré par Mme [U] pour que celui-ci réduise le montant du loyer au seul montant perçu par la CAF au titre de l'aide au logement. Au demeurant, contrairement à ce qu'affirme Mme [U], M. [S] [T] a transmis une attestation à la CAF le 30 janvier 2019 dans laquelle il confirme bien que le montant du loyer est de 600 euros hors charges. Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que le bail était valide et il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et sur le montant des sommes dues non autrement contestées, étant rappelé que la condamnation au titre de l'indemnité d'occupation est en deniers ou quittances pour tenir compte des règlements intervenus depuis lors. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences Mme [U] soutient que les sommes contenues au commandement de payer visant la clause résolutoire ne sont pas dues au regard de l'accord intervenu avec M. [S] [T] pour un loyer égal au seul montant versé par la CAF au titre de l'aide au logement, en sorte qu'elle ne doit aucune somme et que l'acquisition de la clause résolutoire n'a pu intervenir. M. [S] [T] conteste tout accord sur ce point et soutient que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies, poursuivant la confirmation du jugement sur ce point. Sur ce, Selon les termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, ainsi qu'il a été examiné ci-dessus, Mme [U] échouant à démontrer que les parties étaient d'accord sur le règlement d'un loyer moindre, le contrat de bail conclu entre les parties contenant une clause résolutoire, le commandement de payer, signifié le 26 avril 2019, ainsi que le premier juge l'a rappelé, étant resté pendant plus de deux mois infructueux, c'est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 27 juin 2019, aucun règlement n'étant intervenu à cette date. Il y a lieu également de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné l'expulsion, sans assortir la décision d'une astreinte, dit que le sort des meubles serait réglé conformément aux articles 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges que Mme [U] aurait réglé en cas de non résiliation du bail. Sur la demande de délai de paiement et sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire Mme [U] reproche au premier juge d'avoir considéré que sa demande de délais n'était que sur 24 mois et sollicite à hauteur de cour des délais de paiement sur 36 mois par règlements mensuels de 91,11 euros et la suspension de la clause résolutoire. M. [S] [T] s'y oppose au motif que la demande de Mme [U] n'est pas étayée et que sa propre situation est catastrophique, se trouvant dans une situation précaire, justifiant le rejet de tout délai. Sur ce, En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et par dérogation au délai de deux ans fixé par l'article 1343-5 du code civil, le juge peut même d'office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement ou un report de paiement dans la limite de trois années, en prenant en considération la situation du locataire et les besoins du bailleur. En l'espèce, Mme [U] ne démontre pas être en situation de régler sa dette locative, outre qu'elle ne produit aucun élément afin d'actualiser sa situation financière tandis que M. [S] [T] justifie de sa situation financière obérée actuelle. Il y a dès lors lieu de confirmer le jugement qui a rejeté la demande de délais et de rejeter la demande corrélative de suspension de la clause résolutoire telle que formulée par Mme [U]. Sur la demande de caducité de l'accord portant sur la réduction du loyer M. [S] [T] reproche au premier juge de l'avoir débouté de sa demande et poursuit l'infirmation du jugement sur ce point, soutenant que le bail a été conclu entre les parties en modérant le loyer afin de tenir compte de son absence de contribution à l'entretien de leur fille, cet accord étant devenu caduc du fait de la saisine du juge aux affaires familiales par Mme [U] et la fixation d'une contribution à l'entretien à hauteur de la somme de 450 euros par mois. Mme [U] ne répond pas sur ce point. Sur ce, M. [S] [T] ne démontre pas plus devant la cour l'existence d'un accord des parties sur une réduction du loyer qui viendrait compenser l'absence de contribution à l'entretien de l'enfant. Il y a dès lors lieu également de confirmer le jugement sur ce point. Sur les dépens et l'indemnité procédurale Le premier juge a exactement statué sur les dépens et sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile. En conséquence le jugement déféré sera confirmé sur ces points. Mme [U] succombant en appel, il y a lieu de lui faire supporter les dépens. Au regard de l'équité et des liens familiaux unissant les parties au litige, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Rejette la demande de suspension de la clause résolutoire, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Condamne Mme [R] [U] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions concernant l'aide juridictionnelle, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,