Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 23/08062

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [C] [V] Monsieur [I] [N] Copie exécutoire délivrée le : à : La SCP MENARD-WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08062 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BG5 N° MINUTE : 3/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 21 février 2024 DEMANDERESSE La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] ayant pour sigle RIVP dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128 DÉFENDEURS Madame [C] [V] demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée Monsieur [I] [N] demeurant [Adresse 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 décembre 2023 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 février 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 21 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08062 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BG5 Exposé du litige Par acte sous seing privé du 5 août 2016, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Madame [C] [V] et Monsieur [I] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 782,77 euros et d’une provision pour charges de 230 euros. Par actes de commissaire de justice du 12 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3312,53 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [C] [V] et Monsieur [I] [N] le 13 juillet 2023. Par assignations des 2 et 3 octobre 2023, la RIVP a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [V] et Monsieur [I] [N] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3112,53 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2023 avec intérêts au taux légal,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné connaissance. À l'audience du 21 décembre 2023, la RIVP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 décembre 2023, s'élève désormais à 3743,74 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par Monsieur [I] [N] et ne pas s’opposer à la suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [I] [N] reconnait le principe et le montant de la dette qu’il propose d’apurer par le versement de la somme mensuelle de 50 euros. Il expose que le loyer est à nouveau repris. Il demande la suspension des effets de la clause résolutoire. Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [C] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 12 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3312,53 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 13 septembre 2023. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 décembre 2023, Madame [C] [V] et Monsieur [I] [N] lui devaient la somme de 3743,74 euros. Monsieur [I] [N] reconnait le montant de la dette tout en indiquant avoir effectué un versement d’un montant de 800 euros qui ne serait pas comptabilisé. Il propose de la régler par versements de 50 euros par mois en plus du loyer courant, ce que la RIVP accepte. Il ressort des débats et du diagnostic social et financier que Monsieur [I] [N] et Madame [C] [V] ont 5 enfants mineurs, que Madame [C] [V] ne travaille pas, que Monsieur [I] [N] cumule deux emplois, qu’une demande de FSL est en cours. Le versement du loyer courant est repris à la date de l’audience. Au vu de ces éléments il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [I] [N] et Madame [C] [V] au paiement à titre de provision de la somme de 3743.74 euros avec intérêts au taux légal selon les dispositions légales et de les autoriser à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 50 euros, la 36ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à titre de provision d’un montant égal à celui du loyer et des charges dus en cas de poursuite du bail. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire. Sur les autres demandes Monsieur [I] [N] et Madame [C] [V] qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. L’équité commande de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la RIVP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 5 août 2016 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], d’une part, et Madame [C] [V] et Monsieur [I] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 13 septembre 2023, CONDAMNONS solidairement Madame [C] [V] et Monsieur [I] [N] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 3743,74 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2023, AUTORISONS Madame [C] [V] et Monsieur [I] [N] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [C] [V] et Monsieur [I] [N], DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 septembre 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [V] et Monsieur [I] [N] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Madame [C] [V] et Monsieur [I] [N] seront condamnés à verser à titre de provision à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNONS solidairement Madame [C] [V] et Monsieur [I] [N] aux dépens, CONDAMNONS solidairement Madame [C] [V] et Monsieur [I] [N] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 février 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge