Cour d'appel, 07 mai 2024. 23/01905

ARRET N°162 CL/KP N° RG 23/01905 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G3SP [Z] C/ [O] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 07 MAI 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01905 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G3SP Décision déférée à la Cour : jugement du 26 juin 2023 rendu par le Juge des contentieux de la protection de SAINTES. APPELANT : Monsieur [K] [Z] né le 11 Décembre 1987 à [Localité 4] [Adresse 1] [Localité 2] Ayant pour avocat plaidant Me Sylvie HAGUENIER, avocat au barreau de SAINTES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-4654 du 13/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de POITIERS) INTIME : Monsieur [J] [O] né le 13 Février 1949 à [Localité 3] (17) [Adresse 5] [Localité 3] Ayant pour avocat plaidant Me Stéphanie FRUCHARD LAURENT de la SCP AIGOIN FRUCHARD-LAURENT, avocat au barreau de SAINTES. COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 19 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Cédric LECLER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ****** Le 6 septembre 2016, Monsieur [J] [O] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [K] [Z] portant sur un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer de 450 euros mensuels et 40 euros de provision sur charges. Le 23 février 2022, Monsieur [O] a fait signifier à Monsieur [Z] un commandement de payer la somme de 10.014 euros, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et de justification de l'assurance locative. Le 23 juin 2022, Monsieur [O] a attrait Monsieur [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes. Dans le dernier état de ses demandes, Monsieur [O] a demandé : - de constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ; - d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] ; - de le condamner au paiement des sommes suivantes : -14.840 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d'occupation actualisés au mois de mars 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2022 ; - 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ; - de le condamner à lui régler une indemnité mensuelle d'occupation égale au dernier loyer charges comprises, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail ; - de déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [Z] et à défaut, de l'en débouter. En dernier lieu, Monsieur [Z] a demandé de : - débouter Monsieur [O] de sa demande de résiliation : - de commettre un expert aux fins d'établir l'indécence du logement, dont les frais seraient pris en charge par le Trésor Public ; - condamner Monsieur [O] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts ; - de réduire rétroactivement le loyer à hauteur de 253 euros par mois, soit 13509 euros, avec compensation des sommes dues ; subsidiairement, - l'octroi de délais de paiement. Par jugement contradictoire en date du 26 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes a : - déclaré les demandes reconventionnelles de Monsieur [Z] recevables ; - rejeté la demande formée par Monsieur [Z] au titre de l'expertise judiciaire ; - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 septembre 2016 entre Monsieur [O] et Monsieur [Z] pour un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 1], étaient réunies à la date du 24 mars 2022 ; - ordonné en conséquence à Monsieur [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; - dit qu'à défaut pour Monsieur [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [O], pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans de tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ; - rejeté la demande formée par Monsieur [Z] en réduction des loyers ; - condamné Monsieur [Z] à payer la somme de 14.840 euros à Monsieur [O] au titre des arriérés locatifs et indemnités d'occupation dus jusqu'au mois de mars inclus, avec intérêts locatifs et indemnités d'occupation dus jusqu'au mois de mars inclus, avec intérêts à taux légal sur la somme de 10.014 euros à compter du 23 février 2022, date du commandement de payer, et à compter du 26 juin 2023, date du présent jugement, pour le surplus; - condamné Monsieur [Z] à payer à Monsieur [O] une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui eussent été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 450 € outre les charges mensuelles, sur production de justificatifs et ce, à compter du 1er avril 2023 jusqu'à la restitution des lieux effective des lieux (sic) caractérisée par la remise des clés au bailleur ; - condamné Monsieur [O] à payer Monsieur [Z] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice de jouissance ; - ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties ; - débouté Monsieur [Z] de sa demande de délais de paiement ; - condamné Monsieur [Z] à verser à Monsieur [O] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles. Le 4 août 2023, Monsieur [Z] a relevé appel de ce jugement, en intimant Monsieur [O]. Le 8 mars 2024, Monsieur [Z] a demandé de réformer le jugement déféré et de : - débouter Monsieur [O] de sa demande de résiliation pour défaut d'assurance et troubles du voisinage; - constater l'état d'indécence du logement; - en tant que de besoin ordonner une expertise de ce chef et désigner tel expert qu'il plaîrait avec mission habituelle, de réunir les parties, de se faire communiquer les pièces du dossier, de se rendre sur les lieux, de vérifier les conditions d'habitation de sa propre famille, de dire si le logement était indécent au sens légal, d'indiquer les travaux et leur coût pour remédier à cette indécence; - dire que les frais seraient avancés par le Trésor Public, Monsieur [Z] bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale; - condamner Monsieur [O] à lui régler 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi; - fixer le loyer sur les 5 dernières années à une somme qui ne sût être supérieure à 253 euros par mois (sur 60 mois de juillet 2018 à juillet 2023), soit 14.220 euros de réduction; - en tant que de besoin prononcer la compensation entre les sommes dues; - débouter Monsieur [O] de son appel incident aucun état des lieux sortant n'étant produit aux débats; - A titre subsidiaire, si des sommes restaient dues par le locataire, lui accorder des délais de paiement sur 3 années. Le 15 janvier 2024, Monsieur [O] a demandé : - de débouter Monsieur [Z] de l'ensemble de ses demandes ; - d'infirmer le jugement en ce qu'il l'avait condamné à payer à Monsieur [Z] une somme de 3.000 euros au titre du préjudice de jouissance ; - de débouter Monsieur [Z] de sa demande de ce chef ; - de confirmer le jugement pour le surplus ; - de condamner Monsieur [Z] au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites. Le 12 mars 2024 a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire. MOTIVATION : A titre liminaire, et au regard des prétentions des parties, concordantes sur ce point, il y aura lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevables les demandes reconventionnelles de Monsieur [Z]. Sur la demande d'expertise aux fins de constat d'indécence du logement: Selon l'article 146 du code de procédure civile, Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. Monsieur [Z] demande la réalisation d'une expertise aux fins d'établir l'indécence du logement donné à bail. Mais il produit lui-même des photographies, attestations, et un compte-rendu de dépistage d'IgE spécifique de mélange allergènes, à l'appui desquels il conclut à l'indécence manifeste du logement. Et avec le premier juge, il sera retenu qu'il lui était loisible de solliciter à cette fin les autorités publiques compétentes pour procéder à un tel constat. Il en résulte ainsi que le locataire disposait de la faculté suffisante d'apporter la preuve nécessaire à l'appui de sa prétention, et que la mesure d'instruction sollicitée ne peut donc pas venir suppléer son éventuelle carence à cet égard. Il y aura donc lieu de rejeter la demande de Monsieur [Z] au titre de l'expertise judiciaire, et le jugement sera confirmé de ce chef. Sur l'indécence du logement et le préjudice de jouissance du locataire: Selon l'article 20-1 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989, Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteint à la validité du contrat en cours. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission et la remise de son avis ne constituent pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. Selon l'article 6 de la même loi, Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionné au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent au sens de ce premier texte, lequel doit notamment satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment en assurant le clos et le couvert, en protégeant des infiltrations d'air parasites, en présentant des réseaux et branchements d'électricité, et des équipements de chauffage conformes aux normes de sécurité en vigueur. Le manquement suffisamment grave d'un cocontractant à une de ses obligations peut dispenser l'autre partie d'exécuter les siennes. C'est à celui qui se prévaut d'une exception d'inexécution d'en rapporter la preuve. Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l'obligation de délivrer un logement décent s'il s'agit de l'habitation principale du preneur, ainsi que d'assurer sa jouissance paisible pendant la durée du bail. Mais le preneur ne peut refuser de payer le loyer en se prévalant de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires, sauf à démontrer une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination. Pour s'opposer au paiement des loyers qui lui sont réclamés, le locataire entend exciper de l'indécence du logement donné à bail. Mais le locataire ne présente aucun moyen de nature à critiquer efficacement les exactes appréciations du premier juge, qui a retenu, au vu de l'état de précision de l'état des lieux d'entrée, que les dégradations manifestes, apparaissant sur les photographies produites par le preneur, étaient réputées être apparues après son entrée dans les lieux, et en conséquence imputables au locataire, sauf s'agissant des désordres d'humidité. A l'inverse, le bailleur convient lui-même dans ses écritures qu'après avoir fait procéder à des travaux de réfection de la toiture, justifiés par une facture du 26 avril 2019, un événement climatique quelconque a induit un déplacement de tuiles qui a causé des infiltrations par la toiture. Et au regard de cette reconnaissance, ainsi que de l'ampleur des désordres révélés par les photographies, mettant en évidence des moisissures et des gondolements révélateurs d'un excès d'humidité, il sera retenu que ces désordres ne relèvent pas de l'obligation de menu entretien à la charge du preneur, mais ressortissent des grosses réparations afférentes au clos et au couvert, dont seul doit répondre le bailleur. Enfin, la circonstance, à la supposer établie, que le preneur n'ait pas prévenu le bailleur ni de la survenance du sinistre initial, ni de son aggravation, est sans emport sur la teneur des obligations du premier. S'il en résulte que le locataire fait la preuve suffisance d'un préjudice de jouissance, il ne démontre pas pour autant l'indécence de ce logement, alors qu'il est continûment resté dans les lieux depuis le début du bail, de surcroît sans avoir signalé de quelconques désordres au bailleur ni sollicité des institutions spécialisées aux fins de réalisation d'un tel constat. Et la sensibilité attestée de l'intéressé aux allergènes, résultant du test de dépistage produit, n'est pas de nature à infléchir cette analyse. Ainsi, le locataire défaille à démontrer l'impossibilité totale de jouissance des locaux donnés à bail. Dès lors, Monsieur [Z] est malhabile à opposer à Monsieur [O] une exception d'inexécution. Au regard de l'état des désordres d'humidité ainsi relevés, notamment par les photographies et écrits de proches, mais sans pouvoir déterminer la date exacte de début des dommages initiaux, ainsi que leur rythme d'aggravation, il y aura lieu de dire que le préjudice de jouissance de Monsieur [Z] sera entièrement réparé par une indemnité de 3000 euros que Monsieur [O] sera condamné à lui payer, et le jugement sera confirmé de ce chef. Sur demande en révision du loyer : Selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, en son troisième alinéa, Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement à la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'État dans le département l'ordonnance le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxième alinéa de l'article 6. Pour rejeter la demande en révision du loyer présentée par le locataire, le premier juge a exactement retenu que ce dernier ne présentait aucune demande de mise en conformité des lieux. Et en ce que l'intéressé n'a pas plus formulé une telle demande à hauteur de cour, cette demande ne pourra pas plus prospérer. Il y aura donc lieu de rejeter la demande de Monsieur [Z] en réduction des loyers, et le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la résiliation du bail : Un manquement suffisamment grave d'une partie à ses obligations peut justifier la résolution judiciaire du contrat. Selon l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 7 g de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le dit commandement reproduisant, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Le contrat de bail litigieux comporte une clause résolutoire selon laquelle à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme du loyer et des charges, ainsi qu'à défaut de justification d'une assurance locative dans le délai d'un mois suivant le commandement de payer, le bail serait résilié de plein droit. Le décompte de la bailleresse, faisant état d'un impayé de 11 529 euros arrêté au mois de mai 2022, non contesté par le preneur qui revendique le bien fondé de son refus de paiement, a été réactualisé au mois de mars 2023 inclus pour faire ressortir un impayé, non contesté par le preneur, de 14 840 euros au titre des impayés de loyers et charges. Et le 23 février 2022,1e commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire. Il est constant entre parties que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus d'un mois pour l'assurance, et pendant plus de deux mois pour le paiement du loyer. Il sera renvoyé aux développements figurant plus haut, pour en retenir que Monsieur [Z] ne peut pas se prévaloir d'une exception d'inexécution. Il y aura donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies, d'ordonner à Monsieur [Z] de quitter les lieux, de dire qu'à défaut de libération des lieux deux mois après un commandement l'y invitant, Monsieur [O] pourrait procéder à son expulsion, et le jugement sera confirmé de ces chefs. Sur les condamnations au titre des loyers et charges et de l'indemnité d'occupation : Au regard des observations qui précèdent, il y aura lieu de : - condamner Monsieur [Z] à payer la somme de 14.840 euros à Monsieur [O] au titre des arriérés locatifs et indemnités d'occupation dus jusqu'au mois de mars inclus, avec intérêts locatifs et indemnités d'occupation dus jusqu'au mois de mars inclus, avec intérêts à taux légal sur la somme de 10.014 euros à compter du 23 février 2022, date du commandement de payer, et à compter du 26 juin 2023, pour le surplus ; - condamner Monsieur [Z] à payer à Monsieur [O] une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui eussent été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 450 € outre les charges mensuelles, sur production de justificatifs et ce, à compter du 1er avril 2023 jusqu'à la restitution des lieux effective caractérisée par la remise des clés au bailleur ; et le jugement sera confirmé de ces chefs. Il y aura lieu d'ordonner la compensation des créances respectives des parties, et le jugement sera confirmé de ce chef. Sur les délais de paiement: L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet l'octroi de délais de paiement, dans la limite de 3 ans, au locataire en situation de régler sa dette locative, en suspendant les procédures d'exécution engagées par le bailleur, ainsi que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard pendant le délai ainsi octroyé. Monsieur [Z] sollicite des délais de paiement pendant 3 ans. Il fait valoir que seule sa compagne travaille, tandis que lui-même s'occupe de leur enfant commun. Mais au regard de la production un seul bulletin de paye pour le mois de juin 2022, notablement ancien au jour où la cour statue, et sans assurance de la continuité de ce contrat de travail, et au regard d'un salaire net de 1253,09 euros, il n'apparaît pas en quoi les délais de paiement sollicités permettraient au preneur de faire mieux face à l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation, alors qu'il ne justifie pas du paiement de l'indemnité d'occupation actuelle. Il est en ce sens significatif que l'intéressé n'ait pas réalisé un quelconque paiement depuis l'engagement de la présente procédure, ni même ne propose le moindre paiement. Sa situation semble ainsi plutôt relever d'une situation de surendettement. Il y aura donc lieu de débouter Monsieur [Z] de sa demande de délais de paiements, et le jugement sera confirmé de ce chef. * * * * * Le jugement sera confirmé pour avoir condamné Monsieur [Z] aux entiers dépens de première instance et à payer à Monsieur [O] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance. Il y sera ajouté pour débouter Monsieur [Z] de sa demande à ce dernier titre. Succombant en son appel, Monsieur [Z] sera condamné aux entiers dépens d'appel, débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel, et condamné au même titre à payer à Monsieur [O] la somme de 1200 euros. PAR CES MOTIFS: La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions; Y ajoutant : Déboute Monsieur [K] [Z] de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne Monsieur [K] [Z] aux entiers dépens d'appel et à payer à Monsieur [J] [O] la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,