Cour d'appel, 13 juin 2024. 21/02486

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 13 JUIN 2024 N° RG 21/02486 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MCSL Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] c/ [F] [Z] [S] [Z] [J] [X] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 mars 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 17/10714) suivant déclaration d'appel du 27 avril 2021 APPELANTE : Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en son syndic bénévole Mlle [N] [Y], demeurant en cette qualité [Adresse 1] Représentée par Me Christophe GARCIA de la SELARL CHRISTOPHE GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : [F] [Z] née le 27 Novembre 1960 à [Localité 7] de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] [S] [Z] né le 10 Février 1955 à [Localité 9] de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] [J] [X] née le 02 Avril 1940 à [Localité 8] de nationalité Française Retraitée, demeurant [Adresse 3] Représentés par Me Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés de Me ELOI substituant Me Pierre-Edouard LAGRAULET, de l'AARPI LAGRAULET DE PLATE, avocats au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été examinée le 30 avril 2024 en audience publique, devant la cour composée de : Monsieur Jacques BOUDY, Président Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries. ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSÉ DU LITIGE La résidence "[Adresse 6]" sise [Adresse 2] à [Localité 5] est un immeuble qui a fait l'objet d'un règlement de copropriété, le 19 octobre 1973. Il est notamment constitué de deux immeubles A et B, et d'un jardin, le tout étant divisé en 18 lots. L'immeuble B a été édifié dans la seconde moitié du 19 ème siécle. Il est composé de deux étages et les appartements sont munis de gardes-corps, construit en maçonnerie et représentant un décor végétal. Lors de l'assemblée générale du 23 septembre 2017, il a été proposé aux copropriétaires la réfection de ces gardes-corps, pour un coût de 40 000 euros. Cette résolution a été adoptée à la majorité. Toutefois, M. et Mme [Z] d'une part, et Mme [X] d'autre part ont voté contre cette résolution. Ceux -ci ont par acte d'huissier en date du 24 novembre 2017, assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 6]", représenté par son syndic bénévole Madame [N] [Y], devant le tribunal de grande instance de Bordeaux pour obtenir l'annulation de la résolution contestée. Par jugement en date du 11 mars 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - constaté qu'en l'état des dernières conclusions des requérants signifiées avant l'ordonnance de clôture, la présente juridiction n'était saisie d'aucune demande de communication de pièces sous astreinte, - prononcé l'annulation de la résolution n° 17 du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]" du 23 septembre 2017, - condamné le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence "[Adresse 6]" à payer à Monsieur [S] [Z], Madame [F] [O] épouse [Z] et Madame [J] [X] la somme de 1800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 6]" aux entiers dépens de l'instance, - rappelé qu'en application de l'article 10-1 Monsieur [S] [Z], Madame [F] [O] épouse [Z] et Madame [J] [X] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Par déclaration électronique en date du 27 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, a interjeté appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions en date du 11 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], pris en la personne de son syndic bénévole, demande à la cour de : - déclarer son appel recevable et bien fondé, - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 11 Mars 2021 en ce qu'il a : - prononcé l'annulation de la résolution N°17 du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]" du 23 Septembre 2017, - condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]" à payer à Monsieur [S] [Z], Madame [F] [O] épouse [Z] et Madame [J] [X] la somme de 1.800€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 6]" aux entiers dépens de l'instance, - rappelé qu'en application de l'article 10-1, Monsieur [S] [Z], Madame [F] [O] épouse [Z] et Madame [J] [X] seront dispensés de toute participation à la dépense commune de frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Statuant à nouveau, - dire et juger Monsieur et Madame [Z] et Madame [X] mal fondés en leurs demandes, - dire et juger qu'il n'y a pas lieu à prononcer la nullité de la résolution n°17 du procès-verbal de l'Assemblée Générale du 23 septembre 2017, - constater que Monsieur et Madame [Z] et Madame [X] ont abandonné leur demande de communication de pièces sous astreinte, - condamner Monsieur et Madame [Z] et Madame [X] à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. Dans leurs dernières conclusions du 11 août 2021, Monsieur [S] [Z], Madame [F] [Z] et Madame [J] [X] demandent à la cour de : - juger leurs demandes, fins et prétentions recevables, régulières et bien fondées, - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 11 mars 2021 dans toutes ses dispositions, En conséquence, - rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions formées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 6]", - condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence "[Adresse 6]" à leur payer la somme globale de 5.000,00 euros, ainsi qu'aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2024. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. MOTIFS DE LA DÉCISION Le tribunal a considéré que la résolution n° 17 du procès verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 septembre 2017 portait sur des travaux de réfection de trois gardes corps, lesquels constituaient des parties privatives, si bien que de telles dépenses ne pouvaient être réparties en charges communes alors qu'il résultait de l'article 8 du règlement du règlement de copropriété que seuls les frais de nettoyage et de peinture de ces gardes-corps s'inscrivaient dans le cadre de travaux de ravalement général de l'immeuble et devaient être pris en charge par l'ensemble des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires considère au contraire que la résolution contestée porte sur la reconstruction de trois balcons en ce compris les balustrades mais également le sol des balcons. Or, les gardes corps sont indissociables des dalles des balcons. En conséquence, les travaux sur les garde-corps ne sont que l'accessoire des travaux sur les sols des balcons, et ainsi la nécessité d'entreprendre la réfection des gardes corps n'est que la conséquence des travaux nécessaires sur les sols, parties communes. Il considère en outre que les gardes-corps pourraient être qualifiés de parties communes. Les intimés sollicitent la confirmation du jugement, considérant que nonobstant les travaux affectant les parties communes, ne pouvaient y être inclus ceux concernant les seules parties privatives. *** L'article 5 du règlement de copropriété dispose que si les ornements des façades sont des parties communes, en sont exclus les «' gardes-corps, balustrades, barres d'appui des balcons '.'» Par ailleurs, il résulte de l'article 8- 4° du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 6] que les charges communes aux divers copropriétaires comprendront :«' les frais de ravalement des façades, auxquels s'ajouteront, mais seulement, lorsqu'ils seront la conséquence d'un ravalement général, les frais de nettoyage et de peinture des balcons, des extérieurs des fenêtres des persiennes ou stores, garde-corps, balustrade, appui des balustrades et fenêtres de chaque appartement bien que ces choses soient propriété privée'» En conséquence, les gardes corps litigieux ne peuvent être qualifiés de parties communes. En effet, si le règlement de copropriété dispose que les ornements des façades sont des parties communes, ce même règlement précise toutefois expressément que les gardes corps sont des parties privatives, ce que l'appelant reconnaît dans ses écritures. Aussi, si la peinture des gardes-corps pouvait être prise en charge par les copropriétaires ce n'était que dans le cadre d'un ravalement général de la façade et en raison des conséquences d'une telle réfection sur la peinture des gardes-corps, il n'est pas contestable que des travaux de remplacement de ces garde-corps ne pouvaient être financés par la copropriété et ce même si la réfection des sols de ces éléments devaient être entreprise. En effet, ainsi que le premier juge l'a parfaitement rappelé, en application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, si le démolition des garde-corps scellés dans la dalle du balcon et leur reconstruction s'avérait indispensable si bien que le syndicat des copropriétaires pouvait faire voter leur réfection celui-ci ne pouvait toutefois pas mettre à la charge de l'ensemble des copropriétaires les travaux effectués sur des parties privatives. Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne pouvait inclure dans la résolution soumise au vote des copropriétaires la totalité du coût des travaux à réaliser, alors que seuls ceux concernant les parties communes pouvaient y figurer, la part de ceux concernant les parties privatives, relatifs au démontage et à la reconstruction des gardes-corps ne pouvant être supportés que par les propriétaires concernés. En conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a jugé que c'était en violation du règlement de copropriété que l'assemblée générale avait adopté le 23 septembre 2017 la résolution n° 17 mettant à la charge de la copropriété le coût des travaux de réfection des garde-corps, parties privatives, et leur répartition subséquente entre tous les copropriétaires comme des charges communes. Aussi, il est inutile d'apprécier les autres moyens développés par les intimés quant aux autres causes de nullité de ladite résolution. *** Le syndicat des copropriétaire qui succombe devant la cour d'appel sera condamné aux entiers dépens et à verser aux intimés, ensemble la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, Déboute les parties de leurs autres demandes, Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à payer à M. et Mme [Z] et à Mme [X], ensemble, la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] aux entiers dépens, Rappelle qu'en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme [Z], d'une part et Mme [X] d'autre part, seront dispensés de toute participation à la dépense commune des dépens et frais irrépétibles dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,