Cour d'appel, 28 septembre 2022. 21/01246

N° RG 21/01246 - N° Portalis DBV2-V-B7F-IXDF COUR D'APPEL DE ROUEN 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 28 SEPTEMBRE 2022 DÉCISION DÉFÉRÉE : Tribunal judiciaire de Rouen du 28 septembre 2020 APPELANTE : Madame [Z] [F] née le 25 janvier 1973 à [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 3] représentée et assistée par Me Clifford AUCKBUR de la Scp AUCKBUR, avocat au barreau de Rouen INTIMES : Monsieur [J] [H] né le 07 février 1953 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 3] représenté et assisté par Me Micheline HUMMEL-DESANGLOIS de la Scp BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen Madame [Y] [X] épouse [H] née le 16 octobre 1948 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 3] représentée et assistée par Me Micheline HUMMEL-DESANGLOIS de la Scp BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 8 juin 2022 sans opposition des avocats devant Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée : Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, M. Jean-François MELLET, conseiller, Mme Magali DEGUETTE, conseillère, GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Catherine CHEVALIER, DEBATS : A l'audience publique du 8 juin 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 28 septembre 2022. ARRET : CONTRADICTOIRE Rendu publiquement le 28 septembre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte notarié du 27 novembre 2017, Mme [Z] [F] a acquis auprès M. [J] [H] et de Mme [Y] [X], son épouse, une maison à usage d'habitation, sise [Adresse 2] (76), pour un prix de 67 100 euros. Dans le cadre de travaux de rénovation de l'immeuble, Mme [F] a fait ouvrir un coffre se trouvant dans la chambre du 1er étage, au-dessus de la fenêtre côté rue, afin de pouvoir reprendre cet élément qui était déformé. Elle a alors constaté que l'extrémité de la poutre soutenant le plancher du 2ème étage se trouvait dans un très mauvais état. Cette poutre s'est affaissée de plusieurs centimètres par la suite. Mme [F] a saisi son assureur, qui a missionné un bureau technique afin d'obtenir un rapport sur ce point : le 16 mars 2017, il a confirmé l'état de pourriture avancée dans lequel se trouvait la poutre qui avait subi les effets d'infiltration d'eau de pluie par la toiture, et ce depuis plusieurs années compte tenu de l'état de pourrissement du bois et, donc antérieurement à la vente. Par acte d'huissier du 17 janvier 2019, Mme [F] a fait assigner M. et Mme [H] devant le tribunal judiciaire de Rouen, aux fins de voir réduire le prix de vente d'une somme de 7 000 euros, de les voir condamner sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer les sommes de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel avec intérêts légaux, 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par jugement contradictoire du 28 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Rouen a : - débouté Mme [F] de l'ensemble de ses prétentions, - condamné Mme [F] à payer à M. et Mme [H] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [F] à supporter les dépens de la présente instance. Par déclaration reçue au greffe le 23 mars 2021, Mme [F] a formé appel du jugement. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 22 avril 2021, Mme [F], au visa des articles 1104, 1112-1, 1137 et 1641 du code civil, demande à la cour, de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et sur le dol par réticence, - condamner M. et Mme [H] à lui payer les sommes de 5 161,94 euros au titre de la reprise de la poutre porteuse pourrie, de 2 651euros au titre de la reprise des trous constatés dans la maçonnerie, à défaut, sur le fondement des vices cachés, - juger la vente immobilière en date du 27 novembre 2017 grevée d'un vice caché, en conséquence, - réduire le prix de vente de l'immeuble d'une somme de 7 812,94 euros au titre tant de la reprise de la poutre pourrie que des trous dans la maçonnerie, à défaut, sur le manquement à l'obligation d'information précontractuelle, - juger que M. et Mme [H] ont manqué à leur obligation précontractuelle d'information, - les condamner à lui payer, la somme de 7 812,94 euros à titre de dommages et intérêts, en tout état de cause, - condamner M. et Mme [H] à lui payer la somme de 2 000 euros correspondant à son préjudice de jouissance, - condamner M. et Mme [H] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en cause d'appel, - condamner M. et Mme [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les constats d'huissier en date des 9 juillet 2018 et 29 mai 2019. Se prévalant des dispositions de l'article 1137 du code civil, elle expose que le dol est l'erreur provoquée par la rétention de l'information capitale par les vendeurs de ce qu'ils avaient déjà été préalablement contraints de faire redresser la charpente puis, de faire changer la panne intermédiaire six jours avant la signature du compromis de vente intervenu en date du 8 août 2017 ; que la facture produite aux débats avait été émise et libellée au nom d'une société elle-même professionnelle de travaux, dans le cadre d'un « sinistre LEMMONIER » et l'intervention de deux sociétés compétentes permettent de considérer que M. et Mme [H] étaient avisés de l'état de la charpente. Elle soutient, compte tenu des articles 1641 et 1643 du code civil que les pièces produites par M. et Mme [H] démontrent qu'ils ne pouvaient ignorer l'état calamiteux de la charpente ; que ce désordre était caché pour elle et rendait par son état de « pourriture avancée », la charpente non seulement impropre à sa destination mais encore parfaitement dangereuse s'agissant d'une poutre porteuse. Enfin, faisant valoir ce qu'énoncent les articles 1104 et 1112-1 ancien du code civil, en vigueur au 1er octobre 2016 et donc à la vente litigieuse ainsi que les termes de la page 14 de l'acte de vente stipulant une obligation d'information, elle précise qu'omettre de l'informer des travaux importants réalisés au cours de la semaine précédant la vente, constitue un manquement grave ayant nécessairement eu pour conséquence, le fait de tromper leur acquéreur, qui leur faisait confiance, sur la substance même de l'objet du contrat. La règle étant d'ordre public, les vendeurs ne peuvent échapper aux conséquences de leurs manquements. Par dernières conclusions notifiées le 14 mai 2021, M. et Mme [H] demandent à la cour, de confirmer le jugement entrepris, débouter Mme [F] de ses prétentions et de la condamner au paiement d'une indemnité de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils allèguent que pour que l'action fondée sur le dol puisse aboutir, Mme [F] doit prouver la réalité de man'uvres de leur part au moment de la vente en vue de lui faire souscrire un contrat d'acquisition en méconnaissance d'informations à caractère substantiel qui, si elles avaient été connues, ne l'aurait pas amenée à contracter ; qu'aucune preuve n'est produite démontrant qu'ils connaissaient l'état de la poutre et qu'ils ont accompli des man'uvres, volontairement dissimuler les défauts de l'immeuble. Ils considèrent que la garantie des vices cachés prévue à l'article 1641 du code civil est inapplicable dès lors qu'une clause de non-garantie est prévue à l'acte. Enfin, Ils n'ont pas averti d'un mauvais état de la charpente puisque précisément ils n'en avaient pas connaissance ; que la preuve de la rétention d'une information substantielle n'est pas rapportée. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 mai 2022. MOTIFS Sur l'action fondée sur le dol L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. Mme [F] agit à titre principal sur le fondement du dol dans les conditions posées par l'article 1137 du code civil. Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. Il ressort des observations du rapport d'expertise amiable du 16 mars 2018, rédigé par le bureau technique Texa, mandaté par l'assureur de Mme [F] que : « ce sinistre ne relève pas d'une cause accidentelle compte tenu de l'état d'avancement de pourriture de la poutre qui laisse penser qu'elle a subi les effets de l'eau pendant plusieurs mois/années. Par ailleurs, les éléments de bois remaniés au niveau de la charpenterie et au-dessus du bâti de fenêtre laissent penser que le problème n'était pas inconnu des anciens propriétaires. Les dommages constatés relèvent davantage d'un vice caché que d'un sinistre. » Le procès-verbal de constat d'huissier, établi le 9 juillet 2018, à la demande de Mme [F], indique que des éléments de la charpente sont en très mauvais état et que la requérante a été dans l'obligation de faire consolider la maison par la pose d'étais métalliques. Les photographies annexées au procès-verbal démontrent l'état très dégradé de la charpente affectée par la pourriture. Pour démontrer que les vendeurs avaient connaissance de l'état de la charpente, elle invoque la dissimulation de l'intervention d'un charpentier, facturée le 2 août 2017 soit 6 jours avant la signature du compromis de vente, et au nom d'une société LPS au lieu des vendeurs. Elle s'interroge sur la mention « sinistre [D] » portée de façon manuscrite le 3 août 2017. Les travaux portaient sur de la panne intermédiaire par une poutre en sapin. M. et Mme [H] verse aux débats la correspondance de l'agent immobilier chargé de la vente qui certes, a des intérêts dans l'opération à la fois dans le cadre du mandat exercé pour les vendeurs et au regard de la rémunération perçue en cas de vente. Il fait état de la remarque concernant une panne endommagée devant être changée, l'intervention du charpentier ayant réalisé la toiture constituant un atout, avant l'expiration de la garantie décennale. En effet, les propriétaires justifient de la réfection totale de la toiture suivant facture du 12 juillet 2007 portant mention du redressage sommaire de la charpente : le professionnel ne serait pas intervenu si la charpente avait présenté un état faisant obstacle à la pose de la toiture en tuiles. La réception des travaux a été formalisée par procès-verbal du 23 août 2007 sans réserve. S'agissant de la facturation pratiquée le 2 août 2017, au nom de la société du père de Mme [H], posant assurément une question d'ordre comptable, l'observation n'est pas utile dans la démonstration d'un dol. Il est en revanche acquis que les vendeurs ont fait intervenir, de nouveau, un professionnel qui n'a mentionné sur la facture aucune difficulté : il s'agissait du remplacement d'une panne intermédiaire. Ces seuls éléments ne peuvent suffire à caractériser le dol allégué à l'encontre des vendeurs. Ces derniers ne sont pas des professionnels de la construction, n'occupaient pas l'immeuble vendu et ont, en tant que de besoin, sollicité les professionnels qui ne les ont pas alertés en 2017, peu de temps avant la vente, sur une dégradation de la charpente en raison de la poutre affectée par la pourriture. L'état de la poutre n'a été découverte qu'après démontage du coffre qui cachait la structure de l'immeuble de sorte que les vendeurs ne pouvaient pas connaître son état. Plus encore, le bureau qui a rédigé le rapport précise que Mme [F] a, pour constater l'ampleur des dégâts, fait procéder à « l'enlèvement des BA 13 des plafonds de la chambre et du bureau où la poutre porteuse du plancher du deuxième étage est traversante. Elle a pu constater que la poutre à son extrémité est dans un état de pourriture avancée. ' Le BA 13 du plafond et la laine de verre dans les combles masquaient ce problème », celui des infiltrations à l'origine du pourrissement de la poutre ». En l'absence de démonstration de man'uvres dolosives, d'omission de la part des vendeurs dans la délivrance d'informations utiles à l'appréciation exacte de l'état du bien, l'action entreprise sur le fondement de l'article 1137 du code civil ne peut prospérer. Sur la garantie des vices cachés Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1643 dispose qu'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Il résulte de l'article 1644 que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. La description faite ci-dessus des désordres affectant la poutre, partie de la charpente, permettent de les considérer comme cachés lors de la vente et présentant un degré de gravité suffisant pour compromettre l'usage de l'habitation, la reprise de la structure étant indispensable. Toutefois, la mise en 'uvre de la garantie des vices est exclue par la clause portée en page 7 de l'acte authentique de vente privant l'acquéreur de « recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés ». Pour écarter les effets de cette clause de non-garantie, l'acquéreur doit démontrer la connaissance qu'avaient acquise les vendeurs des vices affectant l'immeuble. La seule intervention sur la panne intermédiaire quelques jours avant la signature du compromis, limitée et localisée, ne suffisait pas à la révélation du pourrissement d'une poutre dont l'état n'a été découvert qu'après le démontage des plafonds, et dans son ampleur par le retrait de la laine de verre. Il ne peut être imputé aux vendeurs la connaissance de ces faits. L'action n'est pas davantage fondée sur ce moyen. Sur le manquement à l'obligation d'information des vendeurs L'article 1112-1 de ce même code, énonce que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. La mauvaise foi des vendeurs n'étant pas démontrée à la lumière des précédentes explications soit leur connaissance des défauts allégués de l'immeuble, il ne peut davantage leur être reprochés un défaut d'information. La toiture avait été refaite dix ans avant la signature du compromis, n'était pas ancienne ; l'intervention facturée le 2 août 2017 n'était pas particulièrement conséquente. Les prétentions de Mme [F] ne peuvent prospérer. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [F] de toutes ses demandes. Sur les dépens et frais irréductibles Mme [F], partie succombante à l'instance, devra supporter les dépens. Elle sera condamnée en équité à payer à M. et Mme [H] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne Mme [Z] [F] à payer à M. [J] [H] et Mme [Y] [X], son épouse la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [Z] [F] aux dépens. Le greffier,La présidente de chambre,