Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 23/05863

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [V] [G] Monsieur [N] [G] Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/05863 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LDF N° MINUTE : 9/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 06 février 2024 DEMANDERESSE La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] ayant pour sigle RIVP Société d’économie mixte dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971 DÉFENDEURS Madame [V] [G] demeurant [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] non comparante, ni représentée Monsieur [N] [G] demeurant [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 novembre 2023 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 février 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 06 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05863 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LDF EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé avec effet au 24 août 2022, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] sur les locaux situés [Adresse 1]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 622,17 euros. Par actes de commissaire de justice du 24 février 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 406,72 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [N] [G] et de Madame [V] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, - ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux aux frais et risques des défendeurs, - condamner solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] au paiement de la somme de 4 154,11 euros avec intérêts de retard ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer et charges jusqu'à la libération des lieux, - condamner solidairement Monsieur [N] [G] et de Madame [V] [G] au paiement de la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation et notification à la préfecture et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours. À l'audience du 14 novembre 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 24 octobre 2023, s'élève désormais à 1 985 euros, terme de septembre 2023 inclus. Assignés à étude, Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2024. MOTIFS En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 10 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 27 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 24 février 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 406,72 euros n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 25 avril 2023. Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation sont suspendus à condition que le locataire ou le bailleur le demande. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, si le paiement du loyer courant ait repris, les locataires ne comparaissent pas et la bailleresse ne demande pas la suspension des effets de la clause résolutoire Il convient en conséquence d'ordonner à Monsieur [N] [G] et à Madame [V] [G] ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément d'autoriser la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] restent lui devoir la somme de 1 985 euros à la date du 24 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la date. Ils seront donc condamnés à titre de provision paiement de la somme de 1 985 euros avec en l'absence d'autres précisions intérêts au taux légal sur la somme de 4 154,11 euros à compter de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Ils y seront condamnés solidairement compte-tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article VII). Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de l'échéance d'octobre 2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, DÉCLARONS l'action recevable en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effet au 24 août 2022 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) d'une part et Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) sont réunies à la date du 25 avril 2023, ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS qu'à défaut pour Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme provisionnelle de 1 985 euros (décompte arrêté au 24 octobre 2023, incluant la mensualité de septembre 2023) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation à cette date, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 154,11 euros à compter du 5 juillet 2023, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance d'octobre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [G] et Madame [V] [G] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection