Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 22/12171

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 MAI 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 22/12171 - N° Portalis DB3S-W-B7G-XCCQ N° de MINUTE : 24/00722 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE MESSIDOR SIS [Adresse 2] [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son syndic, la SASU SEVIA IMMO, prise en la personne de ses représentants légaux domicliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Renée WELCMAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 204 C/ DEFENDEUR Madame [D] [T] [L] [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Mabrouka CHEMLALI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 295 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 06 Mars 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Madame [D] [T] [L] est propriétaire des lots n°8, 60 et 1005 de la résidence MESSIDOR sise [Adresse 4] à [Localité 5] (93). Par acte de commissaire de justice du 08 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence MESSIDOR sise [Adresse 4] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEVIA IMMO, a fait assigner Madame [D] [T] [L] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : - Dire et juger le syndicat des copropriétaires de la résidence MESSIDOR recevable et bien fondé en sa demande, - Condamner en conséquence Madame [L] à lui payer la somme de 9.676,22 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2022, - Dire que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code Civil, - La condamner également à lui verser la somme de 42 euros au titre des frais nécessaires visés à l'article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965, - S'entendre enfin la défenderesse condamner à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir, - Condamner enfin Madame [L] en tous les dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 10 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de : - Dire et juger le syndicat des copropriétaires de la résidence MESSIDOR recevable et bien fondé en sa demande, - Débouter Madame [L] de l’ensemble de ses demandes, - Condamner en conséquence Madame [L] à lui payer la somme de 5.163,59 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2022, - Dire que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil, - La condamner également à lui verser la somme de 42 euros au titre des frais nécessaires visés à l’article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965, - S’entendre enfin la défenderesse condamner à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, - Condamner enfin Madame [L] en tous les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Madame [D] [T] [L] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 18 octobre 2023, elle a demandé au tribunal de : - Rejeter l’ensemble des demandes du Syndicat des copropriétaires de la Résidence MESSIDOR ; - Débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MESSIDOR de l’ensemble de ses demandes ; - Constater que Madame [L] reste à devoir au 03 juillet 2023 la somme de 1.381,08€ au titre des charges de copropriété ; - Accorder à Madame [L] un délai de 36 mois pour solder sa dette. Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 21 décembre 2023 et fixée à l'audience du 06 mars 2024. Elle a été mise en délibéré au 15 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [D] [T] [L]; - l’extrait du compte copropriétaire ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 18 septembre 2020, 1er octobre 2021, 16 septembre 2022 et 15 septembre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés au copropriétaire, - le contrat de syndic. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. Madame [L] conteste le montant sollicité par le syndicat des copropriétaires en justifiant de versements effectués aux mois d'août 2022, octobre 2022, novembre 2022, décembre 2022, janvier 2023, février 2023, mars 2023, avril 2023 et octobre 2023. Ces sommes apparaissent pourtant toutes à l'extrait de compte de Madame [L] du 26 octobre 2023 transmis par le syndicat des copropriétaires. De surcroît, cet extrait de compte reprend toutes les sommes appelées ainsi que tous les règlements effectuées, permettant ainsi un décompte complet et précis. Ainsi, il convient de condamner Madame [D] [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.163,59 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 26 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus. L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure, faute de justifier de la mise en demeure du 18 mai 2022 à compter de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite de faire partir lesdits intérêts. Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière . Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. Sur la demande en paiement des frais nécessaires Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. En l'espèce, il est sollicité la somme de 42 euros au titre de ces frais. Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 le 18 mai 2020, d'un coût de 42 euros. Cependant, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à cette date, seul à même d'établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification, il ne peut être fait droit à la demande. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement. Sur la demande au titre des dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de la mauvaise foi de Madame [L], qui justifie d'une reprise des paiements et ce, avant d'être assignée devant la présente juridiction, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur la demande de délais de paiement En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, Madame [D] [T] [L] sollicite des délais de paiement de 36 mois. Outre le délai supérieur au délai maximum prévu par la loi, Madame [D] [T] [L] ne verse aux débats aucune pièce relative à ses revenus, à son patrimoine et à ses charges, de nature à permettre au tribunal d'apprécier concrètement sa situation personnelle et sa capacité à honorer les termes de l'échéancier de remboursement qu'elle sollicite. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande. Sur les demandes accessoires Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [D] [T] [L] sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ; CONDAMNE Madame [D] [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence MESSIDOR sise [Adresse 4] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEVIA IMMO, la somme de 5.163,59 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 26 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ; DEBOUTE Madame [D] [T] [L] de sa demande de délais de paiement ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence MESSIDOR sise [Adresse 4] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEVIA IMMO, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence MESSIDOR sise [Adresse 4] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEVIA IMMO, de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Madame [D] [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence MESSIDOR sise [Adresse 4] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEVIA IMMO, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [D] [T] [L] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Fait au Palais de Justice, le 15 mai 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame THINAT