Cour d'appel, 02 mars 2023. 22/04198

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 02/03/2023 **** N° de MINUTE :23/242 N° RG 22/04198 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UPBP Ordonnance (N° ) rendue le 05 Août 2022par le Juge des contentieux de la protection de Roubaix APPELANTE Madame [Y] [C] née le 22 Février 1998 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Chloé Colpart, avocat au barreau de Lille, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/007898 du 30/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE SCI DU [Adresse 2] pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Emilie Guillemant, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 03 janvier 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui,, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 mars 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 décembre 2022 **** Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2017 à effet du 1er avril 2017, la société civile immobilière SCI du [Adresse 2] a donné à bail à Mme [Y] [C] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 520 euros et une provision sur charges de 40 euros. Le 11 février 2022, la SCI du [Adresse 2] a fait signifier un commandement aux fins de résiliation de bail visant la clause résolutoire pour défaut d'assurance, demandant à la locataire de produire les justificatifs d'assurance dans le délai d'un mois à compter de la signification du commandement. La SCI du [Adresse 2] a ensuite fait assigner Mme [Y] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Roubaix statuant en référé aux fins d'entendre constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de la défenderesse, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, de condamner la locataire au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges au jour de la résiliation et jusqu'à libération des lieux, outre une somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Suivant ordonnance de référé contradictoire en date du 5 août 2022, à laquelle il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ladite ordonnance et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Roubaix a : - accordé à Mme [Y] [C] le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2017 entre la SCI du [Adresse 2] et Mme [Y] [C] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 mars 2022, - ordonné en conséquence à Mme [Y] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, - dit qu à défaut pour Mme [Y] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI du [Adresse 2] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - condamné Mme [Y] [C] à payer à la SCI du [Adresse 2] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, - débouté Mme [Y] [C] de ses demandes reconventionnelles, - débouté la SCI du [Adresse 2] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [Y] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, de l'assignation en référé, - rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Mme [Y] [C] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 1er septembre 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. Par ses dernières conclusions en date du 8 décembre 2022, Mme [Y] [C] demande la cour de : - infirmer la décision attaquée, - constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2017 entre la SCI du [Adresse 2] et Mme [Y] [C] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] ne sont pas réunies, le logement étant assuré, - condamner la SCI [Adresse 2] à verser Mme [Y] [C] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, - condamner le bailleur à réaliser les travaux de réfection et ainsi à la remise en bon état d'usage du logement sis [Adresse 3] à [Localité 4] afin de permettre une jouissance paisible à Mme [Y] [C] , et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, A titre subsidiaire, - voir désigner un expert, avec pour mission, tous droits et moyens des parties étant réservés, les parties entendues ainsi que tous sachants, s'il y a lieu, connaissance prise de tous documents, et en s'entourant de tous renseignements, à charge d'en indiquer la source, - de voir et visiter l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], - examiner les désordres dont Mme [Y] [C] à se plaindre, - les décrire, en rechercher l'origine, - indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires pour entretenir l'habitation en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, - de dire si les travaux éventuellement réalisés ont été conduits conformément aux normes techniques et aux règles de l'art, - donner son avis sur les privations éventuelles de jouissance à retenir, - de fournir tous éléments techniques et de faits, de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d'évaluer s'il y a lieu tous les préjudices subis, - de répondre à tous dires et réquisitions des parties, - dire que la consignation sera à la charge des bailleurs, - dire que de ces opérations, l'expert devra déposer son rapport au greffe pour qu'il soit statué ce que de droit, En tout état de cause, - condamner la SCI [Adresse 2] à payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI [Adresse 2] aux entiers frais et dépens. Par ses dernières conclusions en date du 8 décembre 2022, La SCI du [Adresse 2] demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance de référé rendue le 5 août 2022 par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal de proximité de Roubaix en ce qu'il a 'constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2017 entre la SCI du [Adresse 2] et Mme [Y] [C] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 mars 2022, ordonné en conséquence à Mme [Y] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, dit qu'à défaut pour Mme [Y] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI du [Adresse 2] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, condamné Mme [Y] [C] à payer à la SCI du [Adresse 2] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, débouté Mme [Y] [C] de ses demandes reconventionnelles, condamné Mme [Y] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, de l'assignation en référé, rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire', En conséquence, statuant à nouveau : Vu le bail en date du 25 mai 2017, Vu le commandement de payer en date du 11 février 2022, Vu l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, A titre subsidiaire, vu les articles 1103, 1104, 1194 et 1217 du code civil. - constater que par l'effet du commandement d'avoir à produire son attestation d'assurance en date du 11 février 2022, restés infructueux, la clause résolutoire est acquise depuis le 12 mars 2022, et que Mme [Y] [C] occupe sans droit ni titre, depuis cette date, le logement sis [Adresse 3], à [Localité 4], - ordonner l'expulsion, si besoin est avec le concours de la force publique, de Mme [Y] [C], ainsi que tous occupants de son chef, - condamner Mme [Y] [C] à payer à la SCI du [Adresse 2] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges normalement dus et ce, soumis aux mêmes variations que le loyer à compter de la résiliation du bail jusqu'à l'entière libération des lieux. A titre subsidiaire : Vu les articles 1103, 1193 et 1194 du code civil, vu l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, - dire et juger que Mme [Y] [C] a manqué à ses obligations contractuelles en ne souscrivant pas d'assurance habitation, En conséquence, - prononcer la résiliation du contrat de bail d'habitation en date du 25 mai 2017, - dire et juger que Mme [Y] [C] occupe sans droit ni titre, depuis le 12 mars 2022, le logement sis [Adresse 3], à [Localité 4], - ordonner l'expulsion, si besoin est avec le concours de la force publique, de Mme [Y] [C], ainsi que tous occupants de son chef, - condamner Mme [Y] [C] à payer à la SCI du [Adresse 2] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges normalement dus et ce, soumis aux mêmes variations que le loyer à compter de la résiliation du bail jusqu'à l'entière libération des lieux, En toutes hypothèses : - condamner Mme [Y] [C] à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en considération des frais irrépétibles occasionnés en cause d'appel, - condamner Mme [Y] [C] aux entiers frais et dépens. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la demande de la bailleresse tendant au constat de la résiliation de plein droit : L'expulsion d'un locataire devenu occupant sans droit ni titre par le jeu d'une clause résolutoire peut être demandée au juge des référés au visa des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de cet ex-locataire correspond à un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de ce même ex-locataire de quitter les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable. La bailleresse sollicite l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut d'assurance de son locataire, suite à la délivrance d'un commandement d'avoir à justifier d'une telle assurance. Les articles 24 et 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposent que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet que deux mois dans le premier cas, un mois dans le second cas, après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat prévoit que ' A défautde paiement de tout ou partie d'un seul terme de loyer, des charges justifiées, du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructeux, le contrat sera résilié immédiatement et de plain droit. Ce délai est réduit à 1 mois pour défaut d'assurance contre les risques locatifs ...'. En l'espèce, Mme [M] [C] a produit une attestation d'assurance en date du 11 février 2022 certifiant qu'elle est assurée du 12 février 2022 au 12 février 2023 et justifie avoir transmise cette attestation à sa bailleresse le 19 mars 2022 par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 mars 2022 et encore par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 juin 2022. Le fait que la justification de l'assurance contractée ait été faite le 19 mars 2022 soit postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois suivant la signification du commandement est sans incidence. En effet, il s'évince des dispositions légales susvisées que c'est le défaut d'assurance qui est sanctionné par la résiliation du bail, et pas le défaut de justification de l'assurance. Le premier juge a fait grief à la locataire de ce que l'attestation d'assurance produite ne couvre pas la période allant du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022; Cependant, alors que le délai d'un mois accordé à la locataire dans le cadre ducommandement visant la clause résolutoire est un délai permettant à cette même locataire de régulariser sa situation en souscrivant un contrat d'assurance, il ne saurait être fait grief à Mme [C] qui a conclu le contrat immédiatement après la signification du commandement de ne pas avoir obtenu une couverture du risque rétroactive à compter du 1er janvier 2022. La partie intimée soutient par ailleurs que la cour se devra de 'prononcer 'la résiliation du bail pour manquement contractuel de la locataire à son obligation d'assurer les locaux donnés à bail depuis le début de ce dernier . Elle fait valoir que depuis le début du bail, Mme [C] a produit plusieurs attestations d'assurance dont la véracité peut être remise en cause. Elle indique ainsi que sa locataire n'a produit lors de la conclusion du contrat de bail qu'une simple proposition d'assurance, qu'elle a ensuite remis à sa bailleresse une attestation d'assurance pour la période allant du 1er mars 2019 au 29 février 2020, datée du 28 février 2018, ce qui ne justifie pas de l'existence d'une assurance pour l'année 2018 et qu'enfin elle a remis curieusement une attestation d'assurance pour la période du 26 mars 2017 au 28 février 2018 à effet du 1er avril 2017 ,alors pourtant que le bail n'a commencé qu'en mai 2017. Elle ajoute que la locataire n'a manifestement pas été assurée pour l'année précédant la délivrance du commandement et que par ailleurs le contrat Friday souscrit après la délivrance du commandement a été résilié le 21 juin 2022; Indépendamment cependant des contestations opposées par Mme [C] aux différentes observations formulées par la société bailleresse, il convient de rappeler qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, au motif d'un manquement grave de la locataire à son obligation de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs, manquement qui aurait perduré pendant plusieurs années. Dès lors qu'un mois après la signification du commandement, la locataire était effectivement assurée, la décision sera infirmée en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient acquises à la date du 12 mars 2022, prononcé l'expulsion de Mme [C] et condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à parfaite libération des lieux. Sur les demandes reconventionnelles de Mme [C] : Sur la demande tendant à la réalisation de travaux : L'article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Mme [C] demande reconventionnellement la condamnation de la SCI du [Adresse 2] à effectuer des travaux de remise en état et de réfection de son logement au titre d'une obligation de faire du bailleur non sérieusement contestable, sans préciser autrement dans le dispositif de ses écritures les travaux qui seraient nécessaires, ce qui pourrait d'emblée être source de difficultés quant à l'exécution de la décision si la cour la suivait dans ses demandes. Pour justifier de sa demande à l'encontre de son bailleur, tenu de lui assurer une jouissance paisible des locaux donnés à bail au visa notamment des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, la demanderesse s'est bornée à produire aux débats un constat de dégâts des eaux concernant une fuite d'eau et quelques photographies de plans partiels très rapprochés pour lesquels elle soutient qu'ils représentent son logement. Cependant, ces quelques pièces ne peuvent en aucun cas faire la preuve avec l'évidence requise en référé d'un manquement du propriétaire à son obligation d'assurer la jouissance paisible, de délivrer un logement décent ou d'effectuer les réparations autres que locatives. Il convient dès lors pour la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en exécution de travaux. Sur la demande subsidiaire aux fins d'expertise : Cette demande est nécessairement fondée sur les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile. Aux termes de cet article, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. Il en résulte que le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer la réalité de ses suppositions à cet égard, cette mesure ' in futurum' étant précisément destinée à l'établir, mais qu'il doit justifier d'éléments les rendant crédibles et de ce que le procès en germe en vue duquel il sollicite cette mesure n'est pas dénué de toute chance de succès. Ni l'urgence, ni l'absence de contestation sérieuse, ne sont des conditions d'application de ce texte. En l'espèce, il y a lieu de constater que l'intimée n'a, au vu des pièces qu'elle produit aux débats et qui ont été décrites plus haut, établi aucun élément rendant suffisamment crédible l'existence de manquements du bailleur à ses obligations de délivrer un logement décent ou d'effectuer les réparations autres que locatives. Il convient dès lors pour la cour de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expertise présentée dans le cadre d'un subsidiaire. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile : Il y a lieu , au regard de ce qui a été décidé plus haut, de laisser à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d'appel et de dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de Mme [Y] [C] tendant à voir condamner la SCI du [Adresse 2] à effectuer des travaux sous astreinte et subsidiairement à voir ordonner une mesure d'expertise ; Infirmant l'ordonnance entreprise pour le surplus et statuant à nouveau, Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI du [Adresse 2] tendant à entendre constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation liant les parties, ordonner l'expulsion de Mme [Y] [C] et condamner cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à parfaite libération des lieux ; Laisse à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d'appel ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier Fabienne Dufossé Le Président Véronique Dellelis