Cour d'appel, 14 février 2023. 21/01533

ARRET N° [U] [I] épouse [U] C/ [L] veuve [B] MS/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU QUATORZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/01533 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IBHH Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU DOUZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN PARTIES EN CAUSE : Monsieur [T] [U] né le 24 Novembre 1971 à [Localité 2] de nationalité Française [Adresse 5] [Adresse 5] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/005474 du 15/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AMIENS) Représenté par Me Pauline DELETRÉ-CANTET, avocat au barreau d'AMIENS Madame [N] [I] épouse [U] nés le 20 Novembre 1968 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 5] [Adresse 5] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/005473 du 15/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AMIENS) Représenté par Me Pauline DELETRÉ-CANTET, avocat au barreau d'AMIENS APPELANTS ET Madame [E] [H] [D] [L] veuve [B] née le 30 Avril 1940 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Chrystèle VARLET, avocat au barreau d'AMIENS Ayant pour avocat plaidant Me Yamina SADEK, avocat au barreau DOUAI INTIMEE DÉBATS & DÉLIBÉRÉ : L'affaire est venue à l'audience publique du 06 décembre 2022 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi. A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. Sur le rapport de Mme Myriam SEGOND et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 février 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. PRONONCÉ : Le 14 février 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. * * * DECISION : EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Suivant acte notarié du 19 décembre 2015, [S] [B], depuis décédé, et son épouse Mme [L] ont vendu à M. [U] et son épouse Mme [I] une maison d'habitation située à [Adresse 5], moyennant la constitution d'une rente annuelle viagère de 11 760 euros, payable en douze mensualités de 980 euros au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signature d'un bail d'habitation par Mme [B], laquelle est intervenue au mois d'août 2016. Le 15 mai 2019, arguant de retards et défauts de paiement de la rente depuis le mois de septembre 2016, Mme [B] a délivré un commandement aux fins de saisie-vente, puis assigné M. et Mme [U] devant le tribunal judiciaire d'Amiens pour obtenir la résolution de la vente, l'expulsion des acquéreurs et le paiement d'une indemnité d'occupation. M. et Mme [U] ont formé une demande reconventionnelle de délais de paiement avec suspension des effets de la résolution. Par ordonnance du 25 juin 2020, le juge de la mise en état a constaté le désistement de M. et Mme [U] de leurs demandes tendant à voir déclarer irrecevable l'action de Mme [B] pour défaut de publication de l'assignation et défaut de qualité à agir. Par jugement du 12 février 2021, le tribunal judiciaire d'Amiens a : - prononcé la résolution judiciaire du contrat de vente, - ordonné à M. et Mme [U] de restituer le bien, sous astreinte de 980 euros par mois de retard pendant une durée de trois mois à compter de la signification de la décision, - ordonné, à défaut de restitution volontaire, l'expulsion de M. et Mme [U] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, - dit que Mme [B] pourra conserver, à titre de dommages-intérêts, les arrérages échus déjà perçus ainsi que tous embellissements et améliorations apportés au bien par M. et Mme [U], - débouté Mme [B] de sa demande de paiement d'une indemnité d'occupation, - débouté M. et Mme [U] de leurs demandes reconventionnelles, - rappelé que la décision devra être publiée au service de la publicité foncière de [Localité 3] à l'initiative de la partie la plus diligente, - condamné in solidum M. et Mme [U] à payer à Mme [B] la somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum M. et Mme [U] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration du 11 mars 2021, M. et Mme [U] ont fait appel puis ont saisi la juridiction du premier président statuant en référé d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 13 juillet 2021. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 septembre 2022. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS Par conclusions du 16 juin 2022, M. et Mme [U] demandent à la cour : - d'infirmer le jugement, - rejeter les demandes de Mme [B], - leur accorder un délai de douze mois pour payer l'arriéré des rentes dues au 5 juin 2021, Subsidiairement, en cas de prononcé de la résolution judiciaire de la vente : - leur accorder un délai de trois mois pour quitter les lieux, - ordonner à Mme [B] de leur restituer la somme de 69 577,96 euros arrêtée au 5 juin 2022 correspondant aux rentes versées, Subsidiairement, en cas d'application de la clause pénale : - réduire la pénalité contractuelle à la somme de 1 000 euros, En tout état de cause : - condamner Mme [B] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils font valoir que : - la résolution de la vente viagère n'est pas justifiée par des manquements suffisamment graves à leurs obligations contractuelles puisqu'ils ont repris le paiement régulier des rentes et qu'ils doivent au 5 juin 2022 la somme de 2 038,31 euros soit deux mois de rente, - ils résident dans le logement avec leurs enfants depuis cinq ans et rencontrent des difficultés pour se reloger, - le montant de la clause pénale est manifestement excessif par rapport au préjudice effectivement subi par la créancière puisqu'ils ont versé des rentes d'un montant de 69 577,96 euros au 5 juin 2022, soit un tiers de la valeur de l'immeuble. Par conclusions du 20 juillet 2022, Mme [B] demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner M. et Mme [U] à leur payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle réplique que : - les retards réitérés dans le paiement des arrérages constituent une violation grave et renouvelée des obligations contractuelles, l'arriéré des rentes s'élevant au 31 décembre 2021 à la somme de 4 274,31 euros et les débirentiers n'étant pas en mesure de fournir une garantie de paiement de celles-ci pour l'avenir, - M. et Mme [U] ne justifient pas de circonstances d'une exceptionnelle dureté justifiant la prorogation du délai imparti par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - la conservation des rentes versées constitue la juste indemnisation de son préjudice tenant à la perte de jouissance du bien et aux frais exposés pour se loger pendant la durée d'occupation du bien par les débirentiers. MOTIVATION 1. Sur la demande de résolution judiciaire de la vente Vu les articles 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 et 1978 du même code, Mme [B] établit que les débirentiers ont payé les rentes de manière irrégulière : Pour l'année 2016, M. et Mme [U] n'ont pas payé les rentes à leur échéance. Ils ont acquitté la somme totale de 3 440 euros, soit un restant dû de 1 460 euros. Pour l'année 2017, M. et Mme [U] n'ont pas payé les rentes à leur échéance. Ils ont payé la somme totale de 11 932 euros, soit un excédent de 172 euros. Pour l'année 2018, M. et Mme [U] n'ont pas payé les rentes à leur échéance. Ils ont payé la somme totale de 8 121,69 euros, soit un restant dû de 3 638,31 euros. Pour l'année 2019, M. et Mme [U] n'ont pas payé les rentes à leur échéance. Ils ont payé la somme totale de 10 996 euros, soit un restant dû de 764 euros. Pour l'année 2020, M. et Mme [U] n'ont pas payé les rentes à leur échéance. Ils ont payé la somme totale de 12 936 euros, soit un excédent de 1 176 euros. Pour l'année 2021, M. et Mme [U] ont payé les rentes à leur échéance de mars à décembre. Ils ont payé la somme totale de 11 750 euros, soit un restant dû de 10 euros. Pour l'année 2022, M. et Mme [U] ont payé les rentes de janvier à juin 2022, soit la somme de 5 880 euros, avec un léger retard. Ainsi, l'examen des comptes de 2016 à 2022 laisse apparaître que M. et Mme [U] règlent les rentes avec retard et doivent la somme de 4 524,31 au 30 juin 2022. Si l'arriéré des rentes peut paraître faible au terme d'une période de six années, il convient d'observer d'une part que les retards réitérés dans le paiement des arrérages ont causé un préjudice important à Mme [B] qui a été privée de la perception régulière des recettes lui permettant de financer le paiement de son propre loyer, la conclusion d'un bail d'habitation par celle-ci étant un élément porté à la connaissance des débirentiers dans l'acte de vente. D'autre part, la durée de l'inexécution de leurs obligations par les débirentiers démontre une incapacité structurelle à y faire face, ce qui est corroboré par certains paiements faits au moyen de chèques provenant de tiers en 2021. Ils ne prouvent pas davantage aujourd'hui être en mesure d'acquitter les rentes puisque leur avis d'impôt sur le revenu de 2020 vise un revenu fiscal de référence de 3 033 euros en 2019, que la décision d'aide juridictionnelle du 15 juillet 2021 a fixé leur revenu mensuel à 252 euros et qu'ils n'ont pas répondu à la proposition de Mme [B] visant à leur permettre le maintien du contrat en contrepartie de la souscription d'une garantie du paiement des rentes. Ainsi, les retard réitérés de M. et Mme [U] dans le paiement des arrérages constituent une violation grave et renouvelée de leurs obligations contractuelles. C'est donc à bon droit que le premier juge a prononcé la résolution du contrat de vente et fixé les modalités de restitution du bien comme il l'a fait. Le jugement sera confirmé. 2. Sur la demande de prolongation du délai de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution Vu les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, L'expulsion d'un local d'habitation ne peut être exécutée qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux. Ce délai peut être prorogé d'une durée maximale de trois mois lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques. M. et Mme [U] ne fournissent pas d'élément justifiant des conséquences exceptionnellement dures de l'expulsion. Ils ont déjà bénéficié de délais de deux ans depuis le jugement dont appel et bénéficieront automatiquement de la trêve hivernale jusqu'au 31 mars de cette année. La demande sera, par conséquent, rejetée. 3. Sur la clause pénale Vu les articles 1152 et 1226 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; Constitue une clause pénale la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée. Le juge peut diminuer la pénalité ainsi fixée en cas de disproportion manifeste entre son montant et le préjudice effectivement subi par le créancier. L'acte de vente, page 25, stipule qu' 'en cas de résolution, tous les arrérages perçus par le crédirentier et tous embellissements et améliorations apportés à l'immeuble vendu, seront de plein droit définitivement acquis au crédirentier, sans recours ni répétition de la part du débirentier défaillant, à titre de dommages-intérêts et d'indemnité forfaitaire.' La crédirentière a subi un préjudice tenant à la privation de jouissance de son bien pendant plus de six années. Si elle a perçu des arrérages d'un montant de 65 055,69 euros, soit un montant mensuel moyen de 916 euros (65 055,69 / 71 mois), elle a exposé des dépenses de loyer d'un montant mensuel de 955 euros qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, ce d'autant plus que l'économie du contrat visait à garantir l'équilibre de sa situation financière. Par ailleurs, les dépenses d'amélioration du bien par les débirentiers et l'éventuel profit subsistant pour la crédirentière ne sont pas prouvés. Dans ces conditions, il n'est pas établi de disproportion manifeste entre la conservation des arrérages perçus et le préjudice effectivement subi par Mme [B]. La demande de diminution de la pénalité contractuelle sera rejetée. 4. Sur les frais du procès Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées. La solution donnée au litige justifie de condamner in solidum M. et Mme [U] aux dépens et à payer à Mme [B] la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Y ajoutant : Rejette la demande de diminution du montant de la clause pénale, Condamne in solidum [T] [U] et son épouse [N] [I] aux dépens d'appel, Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum [T] [U] et son épouse [N] [I] à payer à [E] [B] la somme de 1 800 euros. LE GREFFIER LE PRESIDENT