Cour d'appel, 29 mai 2024. 21/17493

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 29 MAI 2024 N° 2024/ 256 N° RG 21/17493 N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQ5U [P] [I] C/ [S] [Z] [Y] [V] épouse [Z] SA AGENCE DE LA COMTESSE (SA GIA MAZET) Communauté HOIRIE [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Joseph MAGNAN Me Paul GUEDJ Me Sandra JUSTON Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité d'AUBAGNE en date du 15 Octobre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-20-0289. APPELANTE Madame [P] [I] née le 10 Décembre 1968 à [Localité 7] (06), demeurant [Adresse 1] représentée par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Joëlle ESTEVE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, avocat ayant plaidé INTIMES Monsieur [S] [Z] né le 18 Février 1979 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3], membre de l'hoirie [Z], ayant pour mandataire L'Agence de la Comtesse Madame [Y] [V] épouse [Z] née le 03 Février 1975 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 12], membre de l'hoirie [Z] ayant pour mandataire l'agence de la Comtesse (GIA-MAZET) La Communauté HOIRIE [Z] composée de M. [S] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 6] Tous trois représentés par Me Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE, ayant plaidé SA AGENCE DE LA COMTESSE (SA GIA MAZET) prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 9] représentée par Me Sandra JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE, ayant plaidé COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 12 Mars 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur COULANGE, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé en date du 20 septembre 2017, Madame [P] [I] a conclu un contrat de bail d'habitation avec l'hoirie [Z], portant sur un appartement sis [Adresse 4] et moyennant un loyer mensuel de 570 euros et 30 euros de provisions sur charges avec pour mandataire l'Agence de la Comtesse GIA MAZET. Suite aux constatations de nombreux désordres dans l'appartement, une décision du Tribunal Administratif rendue le 12 novembre 2019 a désigné un expert, qui dans son rapport établi le 14 novembre 2019, a conclu à un péril grave et imminent. C'est dans ces conditions que le Maire d'[Localité 5], le 15 novembre 2019, a pris un arrêté de péril imposant à Madame [I] de quitter le logement loué et à l'HOIRIE [Z] de réaliser des travaux. Madame [I] a ainsi été relogée, aux frais du bailleur, dans un appartement de 40m² au sein de la Résidence hôtelière Résidella sise [Adresse 2] dans la ZI de [Localité 8]. Malgré ces dispositions, Madame [I] a signé, en date du 14 janvier 2020, un nouveau bail pour un appartement située [Adresse 11] à [Localité 10] et a procédé au déménagement de ses affaires restées dans l'appartement initial le temps des travaux. Le 23 juin 2020, l'autorité municipale a prononcé la mainlevée de l'arrêté de péril, ce dont Madame [I] a été informée le 25 juin 2020. Lorsqu'elle a récupéré ses biens, le 28 juillet 2020, , Madame [I] a soutenu qu'une partie de ceux-ci était abîmée, notamment un matelas qu'elle a dû changer. Suivant acte de commissaire de justice du 20 novembre 2020, Madame [P] [I] a fait assigner Monsieur et Madame [Z], la hoirie [Z] ainsi que son mandataire l'Agence de la Comtesse GIA MAZET, aux fins que le logement querellé soit jugé indécent et non conforme à un usage d'habitation, qu'il soit jugé que le bailleur a failli à ses obligations contractuelles en ne lui remettant pas de diagnostic de performance énergétique, que les bailleurs et leur mandataire soient solidairement condamnés à lui payer les sommes de 15.523,53 euros au titre de son préjudice de jouissance, de 4.478,90 euros au titre du coût en surconsommation énergétique, de 9.445,20 euros au titre de leurs manquements à leurs obligations contractuelles, et de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Par jugement rendu le 15 octobre 2021, le Tribunal de proximité d'AUBAGNE a constaté que la hoirie [Z] a rempli ses obligations contractuelles en sa qualité de bailleur à l'égard de Madame [I], a rejeté l'intégralité des demandes de cette dernière à l'égard de la hoirie [Z] comme de l'Agence de la Comtesse GIA MAZET, l'a condamnée à payer à l'Agence de la Comtesse GIA MAZET la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et l'a condamnée à payer à la hoirie [Z] la somme de 500 euros sur le même fondement, outre les dépens. Par déclaration au greffe en date du 13 décembre 2021, Madame [P] [I] a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'intégralité de ses demandes et en ce qu'il l'a condamnée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Elle sollicite de la Cour qu'elle juge que le logement querellé ne présentait pas les caractéristiques d'un logement décent, que le bailleur et son mandataire ont manqué à leurs obligations en se soustrayant aux prescriptions légales et règlementaires en matière de décence, de salubrité et de sécurité du logement donné à bail, qu'elle les condamne solidairement à lui payer les sommes de 15.237,85 euros au titre des loyers versés pour un logement indécent et insalubre, de 4.478,90 euros au titre des surcoûts électriques, de 1.200 euros au titre des frais de déménagement, de 1.829 euros au titre du dépôt de garantie, de 3.495 euros au titre des loyers payés pour l'appartement de [Localité 10] qu'elle n'a pu habiter avant fin juillet 2020, de 490 euros au titre de la facture de rachat de l'appartement, de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance et de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, les intimés étant déboutés de toutes leurs demandes. A l'appui de son recours, Madame [P] [I] fait valoir : que le logement donné à bail n'a jamais été décent et salubre ; que le bailleur et son mandataire se devaient de prendre les mesures nécessaires ; qu'ils ont encaissé les loyers en les réévaluant chaque année alors que Madame [I] et ses enfants vivaient dans un appartement non conforme à l'usage d'habitation avec un risque grave pour la santé et la sécurité des personnes ; que l'ensemble des désordres occasionnés par l'état insalubre du logement loué a entrainé des préjudices importants qu'elle entend se faire indemniser. Les époux [Z] et l'hoirie [Z] concluent eux à la confirmation du jugement entrepris. Ils demandent en outre à la Cour de condamner Madame [I] à la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de juger que les obligations contractuelles ont parfaitement été remplies à l'égard de cette dernière, de juger que le logement respectait les normes d'un logement décent, de dire que le diagnostic de performance énergétique était joint au contrat de bail signé entre les parties, de juger que Madame [I] ne rapporte pas la preuve de fautes commises par le bailleur de nature à engager sa responsabilité et de la débouter de toutes ses demandes dirigées contre la hoirie [Z]. Ils rappellent que Madame [I] ne soutient plus en cause d'appel que la hoirie [Z] n'aurait pas respecté ses obligations contractuelles en omettant de lui remettre le diagnostic de performance énergétique, que le rapport établi par le Cabinet SIKOUTRIS le 14 février 2019 à la demande de l'appelante écarte toute dangerosité du système électrique, que l'état des lieux d'entrée fait état d'un appartement dont les principales caractéristiques sont soit en l' état soit en état d'usage, que Madame [I] n'a versé aucun loyer pendant la période de relogement, que les frais de relogement ont de surcroit été intégralement assumés par les bailleurs, et qu'aucun manquement ne peut être imputable aux bailleurs qui ont parfaitement respecté les obligations mises à leur charge par la réalisation des travaux préconisés dans l'arrêté de péril imminent et par le relogement de l'appelante. L'Agence de la Comtesse GIA MAZET conclut à la confirmation du jugement entrepris et demande en outre à la Cour qu'elle constate que Madame [I] ne justifie nullement du caractère inhabitable du logement, qu'elle constate que durant sa période de relogement les bailleurs ont intégralement réglés les frais de séjour de Madame [I], qu'elle juge que Madame [I] ne peut solliciter le remboursement des frais de déménagement ainsi que des frais d'agence, dépôt de garantie loyers et charges pour souscription du nouveau logement s'agissant en l'espèce de dépenses incompressibles qu'elle aurait dû en toute hypothèse assumer, qu'elle juge que rien ne s'opposait à ce que Madame [I] organise son déménagement dès le 29 janvier 2020, qu'elle rejette purement et simplement l'intégralité des prétentions et argumentations formulées par Madame [I], qu'elle la condamne enfin au règlement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes de Madame [I] Attendu qu'il convient de constater que Madame [I] ne soutient plus en cause d'appel que la hoirie [Z] n'aurait pas respecté ses obligations contractuelles en omettant de lui remettre le diagnostic de performance énergétique ; Attendu que conformément à l'article 6 de la Loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; Attendu que l'état des lieux d'entrée dans le logement établi contradictoirement entre les parties le 20 septembre 2017 n'a révélé aucun désordre indiquant que l'appartement était inhabitable pour indécence ou insalubrité ; Qu'il fait apparaître les principaux éléments comme étant en bon état ou état d'usage ; Que les sinistres invoqués par Madame [P] [I] sont relatifs aux deux dégâts des eaux survenus l'un le 11 avril 2018 et l'autre le 25 octobre 2019 ; Que c'est à bon droit que le premier juge a constaté que le premier sinistre avait fait immédiatement l'objet d'une prise en charge par le bailleur et qu'à la suite du second sinistre, celui-ci a assuré immédiatement le relogement de Madame [I], a fait procéder aux travaux de sécurisation des lieux de telle sorte que le 16 décembre 2019, l'arrêté de péril imminent était annulé pour être remplacé par un arrêté de péril simple en enjoignant au bailleur de faire réaliser des travaux sur la charpente et la toiture de l'immeuble ; Attendu qu'il n'est pas contesté que Madame [P] [I] a été relogée pendant une période couvrant les deux arrêtés de péril, durant laquelle les frais ont été intégralement assumés par le bailleur ; Qu'il est établi par les éléments du dossier que Madame [I] aurait pu réintégrer le logement querellé dès le 1er juillet 2020, qu'elle ne justifie pas avoir dû rester dans la résidence hôtelière du fait de son bailleur et qu'en conséquence, les frais de déménagement occasionnés pour l'emménagement dans l'appartement de la [Adresse 11] auraient dû être exposés ; Qu'il en est de même pour les frais d'agence et de dépôt de garantie ; Qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement rendu le 15 octobre 2021 par le Tribunal de Proximité de AUBAGNE en ce qu'il a constaté que la hoirie [Z] a parfaitement rempli ses obligations contractuelles en sa qualité de bailleur à l'égard de Madame [I], a rejeté l'intégralité des prétentions formulées par Madame [I] à l'encontre de l'Agence de la Comtesse GIA MAZET, des époux [Z] et de la hoirie [Z] et en ce qu'il l'a condamnée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance ; Sur les demandes reconventionnelles Attendu que l'Agence de la Comtesse GIA MAZET forme une demande en dommages et intérêts pour procédure abusive sans apporter le moindre élément permettant d'étayer cette prétention et de démontrer la faute de Madame [I] ; Qu'il y a donc lieu de rejeter cette demande et de confirmer le jugement entrepris de ce chef ; Attendu qu'il sera alloué à l'Agence de la Comtesse GIA MAZET, qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu qu'il sera alloué aux époux [Z] et à la hoirie [Z], qui ont dû également engager des frais irrépétibles pour défendre leurs intérêts en justice, la somme globale de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que Madame [P] [I] qui succombe, supportera les dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 octobre 2021 par le Tribunal de Proximité de AUBAGNE ; Y ajoutant, REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ; REJETTE la demande en indemnisation formée par l'Agence de la Comtesse GIA MAZET ; CONDAMNE Madame [P] [I] à payer à l'Agence de la Comtesse GIA MAZET la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [P] [I] à payer aux époux [Z] et à la hoirie [Z] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [P] [I] aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT