Cour d'appel, 07 décembre 2022. 21/05001

07/12/2022 ARRÊT N°756/2022 N° RG 21/05001 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OQYO EV/CD Décision déférée du 09 Novembre 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 20/03340) Mme [Z] [K] [T] C/ [H] [C] CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX *** APPELANT Monsieur [K] [T] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Bouchra MAJHAD, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.027464 du 10/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉE Madame [H] [C] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant , chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E.VET, président O. STIENNE, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre Par acte du 1er février 2012, Mme [H] [Y] épouse [C] a donné à bail à M. [K] [T] un bien situé [Adresse 1]. Le 13 janvier 2020, Mme [C] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte du 18 septembre 2020, Mme [C] a fait assigner M. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir sur le fondement des articles 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le constat de la résiliation de plein droit du bail, l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, sa condamnation au paiement de la somme de 6 504.26 € échue au mois de septembre 2020, somme à parfaire, et sa condamnation à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au dernier loyer mensuel indexé, charges incluses, jusqu'à la reprise effective des lieux par le bailleur. Par jugement contradictoire du 9 novembre 2021, le tribunal a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2012 entre M. [K] [T] et Mme [H] [C] concernant le bien à usage d'habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 13 mars 2020 ; - condamné M. [K] [T] à verser à Mme [H] [C] la somme de 7621,26 € échue au mois de mars 2021, - autorisé M. [K] [T] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 212 € chacune dont une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; - précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la décision ; - suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés; - dit que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; - dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de ; * que M. [K] [T] soit condamné à verser à une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, soit en l'espèce 519,91 € jusqu'à la date de la libération définitive des Iieux caractérisée par la remise des clés; - rejeté toutes plus amples demandes, - condamné M. [K] [T] à verser à Mme [H] [C] une somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [K] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; - rappelé que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration en date du 20 décembre 2021, M. [T] a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a : - condamné M. [K] [T] à verser à Mme [H] [C] la somme de 7621,26 € échus au mois de mars 2021, - rejeté la demande de M. [T] de réduction de loyer à la somme de 200 € par mois en raison du caractère indécent du logement ; - rejeté la demande de M. [T] d'être indemnisé à hauteur de 4000 € pour les préjudices moral et physique subis; - condamné M. [T] à payer la somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. M. [T], dans ses dernières écritures en date du 3 février 2022 demande à la cour de : - réformer le jugement du juge des contentieux de la protection du 9 novembre2021, en ce qu'il a : * condamné M. [T] à verser au bailleur la somme de 7621,26 € échus au mois de mars 2021 ; * rejeté la demande de M. [T] de réduction de loyer à la somme de 200 € par mois en raison du caractère indécent du logement ; * rejeté la demande de M. [T] d'être indemnisé à hauteur de 4000 € pour les préjudices moral et physique subis ; * condamné M. [T] à la somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, En conséquence : - constater que M. [T] s'est toujours acquitté de son loyer et charges afférentes au logement depuis son installation dans le logement loué, - constater que la dette réclamée par Mme [C] est constituée en partie de la réclamation de la taxe d'ordures ménagères sans production de justificatif et de la valorisation abusive des loyers, outre la non déduction des aides au logement perçues et de l'intégralité des paiements effectués par M. [T], - constater que le bailleur a refusé de signer le formulaire du FSL Maintien, un dispositif pouvant l'aider à régler l'arriéré de la dette locative, - constater que la dette locative réelle s'élève à 3851.26 €, soit : 7621.26 - (1896+1680+194) - dire et juger que M. [T] sera autorisé à s'acquitter du paiement de sa dette avec un échelonnement sur une durée de 36 mois, en payant 100 € par mois et la 36ème payera le solde de la dette. - réduire le montant du prix du loyer de 200 € par mois et ce, à compter de l'installation de M. [T] dans le logement loué par Mme [C], - condamner Mme [C] au paiement de la somme de 4.000 € à titre des dommages-et-intérêts en réparation du préjudice moral et physique incontestablement subi, En toute hypothèse : - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner Mme [C] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Mme [C], dans ses dernières écritures du 3 mars 2022, demande à la cour de : - confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, - condamner M. [K] [T] aux entiers frais et dépens de l'instance outre la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 octobre 2022. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS : Sur la demande de constater : M. [T] demande la cour de : - constater qu'il s'est toujours acquitté de son loyer et charges afférentes au logement depuis son installation dans le logement loué, - constater que la dette réclamée par Mme [C] est constituée en partie de la réclamation de la taxe d'ordures ménagères sans production de justificatif et de la valorisation abusive des loyers, outre la non déduction des aides au logement perçues et de l'intégralité des paiements qu'il a effectués, - constater que le bailleur a refusé de signer le formulaire du FSL Maintien, un dispositif pouvant l'aider à régler l'arriéré de la dette locative, - constater que la dette locative réelle s'élève à 3851.26 €, soit : 7621.26 - (1896+1680+194). La cour rappelle que les décisions de « constater » sont dépourvues de caractère juridictionnel, sauf lorsqu'il s'agit de constater le jeu d'une clause résolutoire et qu'une demande en ce sens, n'est pas susceptible de conférer un droit à la partie qui la sollicite. En conséquence, la cour n'est pas saisie par ces demandes de constat. Sur la demande en réduction du montant du loyer : Il convient d'examiner cette demande en premier puisqu'elle influe directement sur le montant du loyer et donc la dette locative puisque le locataire demande que cette réduction soit ordonnée à compter de son entrée dans les lieux. Il est constant qu'aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et répondant à des caractéristiques définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le bailleur ne respecte pas ses obligations, le locataire peut lui demander de mettre le logement en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du bail en cours. A défaut d'accord amiable le juge, saisi à l'initiative de l'une ou l'autre des parties, détermine le cas échéant la nature des travaux à réaliser et leur délai d'exécution. Il peut également réduire le montant du loyer ou suspendre son exigibilité jusqu'à leur achèvement. Enfin, il ne peut être reproché au bailleur de ne pas avoir effectué de travaux s'il n'a pas été informé des désordres par le locataire Il est constant que le bail liant les parties a été signé le 1er février 2012 et s'il est justifié d'échanges entre les parties à compter d'octobre 2018, il n'est démontré aucune plainte du locataire à la bailleresse au titre de désordres avant un message du 8 novembre 2019 évoquant la plomberie, l'installation électrique et la chaudière. Par courrier du 18 décembre 2019 de GRDF, le locataire était informé de l'intervention de techniciens préconisant des interventions dont il est justifié par la bailleresse qu'elles ont été réalisées selon facture du 11 février 2020. Il est aussi justifié de la remise en installation de l'électricité dans la cuisine et le séjour selon facture du 20 janvier 2020. Le locataire ayant fait appel à la commission départementale de conciliation celle-ci a émis un avis le 2 juillet 2020 qui relève que : ' des travaux ont été réalisés par le bailleur : réparation de l'installation électrique et de la chaudière, ' un devis a été validé par le gestionnaire pour les volets et fenêtres, le locataire devant prendre contact avec l'artisan, ' le gestionnaire devait faire le nécessaire pour les moisissures et le lavabo, n'ayant pas été informé d'un désordre antérieurement. La commission rappelait au locataire qu'il devait payer le loyer et les charges mensuellement aux termes convenus. Enfin, M. [T] produit un rapport de constatations établies par le service communal d'hygiène et de santé le 11 mars 2021 relevant : ' que le brise-vue en plastique sur la partie droite du balcon est par endroits détérioré, son cadre en métal étant vétuste et rouillé et constatant l'absence de risque pour les riverains, ' la présence de moisissures en partie haute du mur jouxtant le toit terrasse de l'immeuble voisin ainsi qu'au-dessus de la porte fenêtre du salon. Il était proposé qu'un courrier soit adressé au propriétaire. S'agissant du brise-vue, M. [T] produit des photographies ne permettant pas à la cour de critiquer l'analyse du service communal d'hygiène et de santé. De plus, outre que le 8 novembre 2019, le locataire ne se plaignait pas de moisissures, le rapport du service communal d'hygiène et de santé du 26 février 2020 ne mentionne pas qu'elle serait par son importance de nature à rendre le logement indécent. Au surplus, la cause de cette moisissure récente alors que le locataire est dans les lieux depuis 2012 n'est pas déterminée. Au regard de ces éléments, il n'y a pas lieu d'ordonner la réduction du loyer à 200 €. Sur la résiliation du bail : M. [T] fait valoir qu'à compter de 2016, il a subi des désordres affectant : l'électricité, la plomberie, la fenêtre du salon et la chaudière et que Mme [C] lui ayant indiqué qu'elle ne pouvait assurer la gestion de son bien en raison de son âge mais allait confier cette gestion à une agence il a patienté dans l'attente de la réalisation des travaux. Cependant, aucune réparation n'est intervenue alors que l'agence Foncia commise par Mme [C] lui réclamait des sommes non justifiées au titre de la taxe des ordures ménagères et une révision des loyers alors que le bail ne prévoyait aucune indexation. C'est ainsi qu'il a cessé de régler ses loyers à compter du 18 novembre 2019 et fait appel au service communal d'hygiène et de santé et à la commission départementale de conciliation devant laquelle la bailleresse a pris des engagements qu'elle n'a pas honorés alors que lui-même a repris le paiement des loyers et des charges. D'ailleurs, le service communal d'hygiène et de santé a mis en demeure la bailleresse de respecter ses obligations dans un délai de 15 jours qui n'a pas été respecté puisque certains désordres signalés depuis 2016 n'ont été repris qu'en 2020 et que la moisissure affecte toujours le logement. Il affirme au surplus que la partie vitrée du garde corps du balcon est fissurée par endroit et qu'il existe donc un risque de péril en cas de chute. Il conteste enfin le décompte des impayés qui lui sont reprochés alors que la bailleresse ne lui a jamais demandé le paiement de la taxe ordures ménagère depuis 2012 et ne produit aucune pièce justifiant les montants réclamés. De plus, il considère que la facturation des charges est incompréhensible et que certains versements n'ont pas été déduits de sa dette pour un total de 1680 € de même que des aides au logement pour un montant de 1896 €. Mme [C] oppose que le locataire n'a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 13 janvier 2020 et est toujours redevable à hauteur de 2497,75 € à ce titre, sa dette ayant par ailleurs augmenté. Elle relève que la commission de conciliation a constaté que les réclamations du locataire ont bien été prises en considération pour les désordres lui incombant, que la cause des moisissures n'est pas établie et que les persiennes dégradées ont été remplacées. Elle fait valoir qu'elle a accepté un devis pour le remplacement du garde corps les travaux et qu'il appartenait au locataire de contacter l'entreprise et considère que la cause de la moisissure constatée n'est pas déterminée. L'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Le locataire est tenu de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu, en application des articles 1728- 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire ne pouvant « justifier » des défauts de paiement par les manquements du bailleur à ses propres obligations, au premier rang desquelles l'obligation de délivrance d'un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, les caractéristiques correspondantes étant définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et le locataires ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination. Tel n'est pas le cas si le logement présente certes des points d'indécence mais demeure en mesure de satisfaire aux besoins normaux de ses occupants ; tel est le cas en l'espèce, le locataire ne démontrant pas ainsi qu'il a été dit une atteinte particulièrement importante à son droit de jouissance pouvant justifier l'autorisation judiciaire d'une suspension des paiements du loyer qui n'a pas été sollicitée en l'espèce, le locataire n'ayant réagi judiciairement que suite à l'assignation de la bailleresse en résiliation de bail. Dès lors, l'exception d'inexécution qu'il soutient doit être rejetée. Le locataire reproche à la bailleresse de ne pas avoir imputé sur les sommes dues des versements qu'il aurait effectués pour un total de 1680 € et évoque au surplus un chèque de 1020 €. Cependant, force est de constater que le dernier relevé de compte produit (pièce 8) par la bailleresse porte bien au crédit du locataire un chèque de 1200 € et 7 chèques de 240 €. Ce moyen ne pourra donc être retenu. S'agissant des sommes versées par la CAF, le locataire produit une attestation établie le 16 décembre 2021 mentionnant un versement adressé directement à la bailleresse pour un montant de 1896 € au titre d'un rappel pour la période septembre 2020 à mars 2021. Alors que l'attestation de la CAF indique que ce montant a été versé directement la bailleresse, il n'apparaît pas sur le dernier relevé de compte allant jusqu'au 1er mars 2022. Cependant, la bailleresse ne sollicite pas l'actualisation de sa créance, mais seulement la confirmation du jugement déféré qui a arrêté la créance au mois de mars 2021. Or, à cette date la somme de 1898 € n'avait pas encore été versée, Ce montant ne peut donc être déduit. De plus, si la bailleresse produit le justificatif de la taxe d'ordures ménagère pour l'année 2021, soit 95 €, elle ne justifie pas des montants de 96 et 98 € réclamés pour les années précédentes. En conséquence, il convient de déduire la somme de 194 € du montant de 5984,35 € arrêtés au 1er mars 2021soit 7621,29 € le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [T] à verser à Mme [C] la somme de 7427,29 € mensualitésde mars 2021 comprise. C'est à bon droit que le premier juge constaté que les causes du commandement de payer n'ont pas été régularisées dans le délai de deux mois et constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies. En effet, il résulte de l'historique de compte qu'alors que le commandement de payer a été délivré le 13 janvier 2020 au locataire, celui-ci n'a effectué aucun versement avant septembre 2020. Ainsi, seule la question de la suspension du jeu de la clause résolutoire se pose. M. [T] perçoit le RSA pour un montant de 497,01 € montant retenu en avril 2021. Bien que la dette du locataire ait augmenté au vu du dernier arrêté de compte, sur le fondement duquel la bailleresse ne sollicite pas une actualisation de sa créance,la bailleresse ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement selon les modalités prévues par le premier juge. Les modalités de suspension de la clause résolutoire telles que prévues par le premier juge seront donc confirmées le locataire ne justifiant pas du respect des modalités de paiement prévues par le premier juge malgré l'exécution provisoire de la décision, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de délai de paiement sur 36 mois. Sur la demande de dommages-intérêts : Le locataire fait valoir que le comportement de la bailleresse a eu des conséquences sur sa qualité de vie et fragilisé sa santé et sa sécurité. Il fait notamment valoir que sa vue a beaucoup baissé en raison de l'absence de lumière suffisante dans son logement et qu'il souffre de vertiges et de maux de tête en raison des dysfonctionnements de la chaudière. Si les problèmes médicaux allégués par M. [T] ne sont étayés par aucune pièce, la carence de la bailleresse est établie en ce que malgré les préconisations répétées du service communal d'hygiène et de santé elle ne justifie pas avoir recherché les causes des moisissures dans l'appartement alors que les deux rapports évoquent l'invitation qui lui a été faite de respecter la réglementation et notamment les articles 32 et 33 du règlement sanitaire départemental . Sa carence a obligé le locataire à vivre dans un logement affecté par des moisissures ce qui contrevient à son obligation d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement. En conséquence, il doit être fait droit à la demande de dommages-intérêts du locataire à hauteur de 300 €. Sur les demandes annexes : L'équité commande de rejeter l'ensemble des demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile par infirmation du jugement déféré. M. [T] qui succombe gardera la charge des dépens de première instance par confirmation du jugement déféré et d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, Statuant dans les limites de sa saisine: Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a : ' condamné M. [K] [T] à verser à Mme [H] [C] la somme de 7621,26 € échue au mois de mars 2021, ' rejeté la demande de dommages-intérêts de M. [K] [T] et l'a condamné à verser à Mme [H] [C] une somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant : Condamne M. [K] [T] à verser à Mme [H] [Y] épouse [C] la somme de 7427,26 € échue au mois de mars 2021, Rappelle que Mme [H] [Y] épouse [C] devra déduire des sommes dues par M. [K] [T] les montants versés directement par la CAF, Rejette la demande d'échelonnement de sa dette sur 36 mois par M. [K] [T] , Condamne Mme [H] [Y] épouse [C] à verser à M. [K] [T] 300 € de dommages-intérêts, Rejette les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [K] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement délivré le 13 janvier 2020 et de sa notification à la préfecture. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I. ANGER E. VET