Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 22/04554

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Guillaume CIZERON Copie exécutoire délivrée le : à :Maître BESSIS Philippe Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 22/04554 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXE7O N° MINUTE : 17 JCP JUGEMENT rendu le mardi 27 février 2024 DEMANDERESSE Association IMMOBILIERE LA MONTLUELDE, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES, [Adresse 1] DÉFENDERESSE Association OASIS, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître BESSIS Philippe, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C0391 non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Christine FOLTZER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 Décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 février 2024 par Christine FOLTZER, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 27 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 22/04554 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXE7O EXPOSE DU LITIGE Par exploit d’huissier, la Société immobilière LA MONTLUELDE ,bailleur d’un immeuble situés [Localité 4] a fait assigner l’association OASIS suivant bail aux fins d’obtenir: -la condamnation de l’association à payer la somme de 21 467,22 Euros au titre des loyers et charges impayées au 1er avril 2022 -le prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties - l’autorisation de faire procéder à l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef -dire que les biens mobiliers seront régis par les dispositions des articles L 433-1 L 433-2 R 433-1 et R 433-7 du Code de procédure civile d’exécution - la fixation du loyer majoré à la somme de 406 770,35 Euros HT et HC annuels pour la période allant de 1er juillet 2022 jusqu’au prononcé de la résolution du contrat de bail - la condamnation de l’association à payer à la somme de 406 770,35 Euros HT et HC annuels pour la période allant de 1er juillet 2022 jusqu’au prononcé de la résolution du contrat de bail - la condamnation de l’association à payer à la somme de 600 000,00 Euros à titre d’indemnité d’occupation allant de la résiliation judicaire jusqu’au départ définitif des lieux - la condamnation de l’association au paiement de la somme de 5000,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile . -l'exécution provisoire de droit. -La condamnation aux dépens Par conclusions en réplique N° 2 l’association immobilière sollicite de la juridiction : -le prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties - l’autorisation de faire procéder à l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef -dire que les biens mobiliers seront régis par les dispositions des articles L 433-1 L 433-2 R 433-1 et R 433-7 du Code de procédure civile d’exécution - la fixation du loyer majoré à la somme de 406 770,35 Euros HT et HC annuels pour la période allant de 1er juillet 2022 jusqu’au prononcé de la résolution du contrat de bail - la condamnation de l’association à payer à la somme de 406 770,35 Euros HT et HC annuels pour la période allant de 1er juillet 2022 jusqu’au prononcé de la résolution du contrat de bail - la condamnation de l’association à payer à la somme de 600 000,00 Euros à titre d’indemnité d’occupation allant de la résiliation judicaire jusqu’au départ définitif des lieux Sur les demandes reconventionnelles : Déclarer l’Oasis irrecevable de sa demande reconventionnelle tendant à l’annulation de l’acte d’apport partiel d’actif A défaut et en tout état de cause débouter l’Oasis de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles En tout état de cause - la condamnation de l’association au paiement de la somme de 7000,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile . -l'exécution provisoire de droit. -La condamnation aux dépens A l’audience de plaidoirie, le bailleur maintient ses demandes ; Il sollicite de la juridiction : -le prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties - l’autorisation de faire procéder à l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef -dire que les biens mobiliers seront régis par les dispositions des articles L 433-1 L 433-2 R 433-1 et R 433-7 du Code de procédure civile d’exécution - la fixation du loyer majoré à la somme de 406 770,35 Euros HT et HC annuels pour la période allant de 1er juillet 2022 jusqu’au prononcé de la résolution du contrat de bail - la condamnation de l’association à payer à la somme de 406 770,35 Euros HT et HC annuels pour la période allant de 1er juillet 2022 jusqu’au prononcé de la résolution du contrat de bail - la condamnation de l’association à payer à la somme de 600 000,00 Euros à titre d’indemnité d’occupation allant de la résiliation judicaire jusqu’au départ définitif des lieux Sur les demandes reconventionnelles : Déclarer l’Oasis irrecevable de sa demande reconventionnelle tendant à l’annulation de l’acte d’apport partiel d’actif A défaut et en tout état de cause débouter l’Oasis de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles En tout état de cause - la condamnation de l’association au paiement de la somme de 7000,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile . L’association OASIS citée régulièrement devant la juridiction est non comparante à l'audience de plaidoirie. Par conclusions elle sollicite de la juridiction : Déclarer irrecevable la présente procédure engagée par l’Association Montluelde au visa de l’article 1355 du Code Civil Subsidiairement, Juger que le droit de veto apposé par l’Oasis à la résolution N) 2 inscrite au PV du conseil d’administration de l’Association Montluelde du 08/02/2022 à 14 h est valablement applicable, Juger nul et de nul effet la résolution N° 2 point 2 inscrite au procès verbal du conseil d’administration du 08/02/2022 à 14 heures Débouter l’association de toutes ces demandes Ordonner la résolution de l’apport partiel d’actif du 24 mars 199 des biens de l’oasis à la Montluelde Condamner la Montluelde à verser à l’oasis la somme de 100 000 Euros en réparation de son préjudice moral au regard des procédures abusives et injustifiées et du harcèlement dont elle est victime Condamner l’association Montluelde à payer la somme de 10 000,00 Euros pour procédure abusive, Condamner l’association Montluelde à verser la somme de 20 000,00 Euros au titre de l’article 700 du CPC Condamner l’association aux dépens MOTIFS DE LA DÉCISION: Attendu qu’il résulte des débats et des pièces versées aux débats les faits suivants : L’association immobilière est une association qui a été constitué par les membres de la congrégation religieuse des filles du cœur de Marie congrégation de droit pontifical Son objet est double : Gérer les biens qu’elle possède à des fins culturelles éducatives et sociales, Soutenir tous organismes poursuivant les mêmes finalités dans l’esprit de cette association et en particulier les foyers et résidences de de jeunes notamment en mettant à leur dispositions les biens mobiliers et immobiliers quelle possède En pratique cette association permet à la congrégation de dissocier la propriété des biens immobiliers qu’elle déteint de leur gestion et exploitation C’est dans ce contexte que l’association l’oasis qui était alors rattachée à la même congrégation et qui exploitait un foyer pour jeunes filles au sein d’un immeuble situé [Adresse 3] dont elle était également propriétaire a fait apport de la propriété dudit immeuble à la montluelde par acte en date du 24/03/1999 Ce transfert de propriété de l’immeuble [Adresse 3] au profit de la montluelde a été immédiatement suivi de la signature d’un bail au profit de l’oasis en date du 21/06/1999 portant sur ledit immeuble pour lui permettre de poursuivre l’exploitation du foyer L’acte d’apport comme le bail ont tous deux été consentis en vue d’un objectif commun faire en sorte que l’œuvre morale et sociale du foyer se poursuive et qu’elle ne puisse être remise en cause ni par le propriétaire ni par le locataire puisque désormais la propriété et la gestion de l’immeuble sont séparés Pour s’assurer de cela les représentants de l’époque de la montluelde et l’oasis ont mis en place un mécanisme de contrôle réciproque entre les deux associations : Attribuant un droit de veto à l’Oasis pour toute décision de la Montluelde qui serait contraire au caractère propre du foyer d’une part Et en obligeant l’Oasis à affecter les locaux loués exclusivement à l’activité d’accueil essentiellement désintéressée de jeunes étudiants travailleurs aux quels il est proposé toute forme d’aide dans l’esprit de la bailleresse sous peine de résiliation de plein droit du bail Attendu que le demandeur bailleur sollicite de la juridiction : -le prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties - l’autorisation de faire procéder à l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef -dire que les biens mobiliers seront régis par les dispositions des articles L 433-1 L 433-2 R 433-1 et R 433-7 du Code de procédure civile d’exécution - la fixation du loyer majoré à la somme de 406 770,35 Euros HT et HC annuels pour la période allant de 1er juillet 2022 jusqu’au prononcé de la résolution du contrat de bail - la condamnation de l’association à payer à la somme de 406 770,35 Euros HT et HC annuels pour la période allant de 1er juillet 2022 jusqu’au prononcé de la résolution du contrat de bail - la condamnation de l’association à payer à la somme de 600 000,00 Euros à titre d’indemnité d’occupation allant de la résiliation judicaire jusqu’au départ définitif des lieux Sur les demandes reconventionnelles : Déclarer l’Oasis irrecevable de sa demande reconventionnelle tendant à l’annulation de l’acte d’apport partiel d’actif A défaut et en tout état de cause débouter l’Oasis de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles En tout état de cause - la condamnation de l’association au paiement de la somme de 7000,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile . Attendu que le demandeur verse aux débats les pièces suivantes : Statuts de l’association LA MONTLUELDEStatuts de l’association l’OasisActe d’apport partiel d’actifContrat de bail du 21 juin 1999AttestationsActe d’apport temporaire d’usufruitNotification de la fin de l’usufruitAvenant au bail Bail d’habitationArrêts Cour d’appelArrêt de la Cour de Cassation Bilan de l’Oasis Courriers Procès verbal du conseil d’administration Décompte arrêté au 1 er avril 2022Convention de mise à disposition Sur l’autorité de la chose jugée Attendu qu’in limine litis le défendeur en vertu de l’article 1355 du Code civil soulève l’irrecevabilité de la demande présentée par l’association la Montluelde. Attendu que l’article 1355 du Code Civil énonce : « l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement il faut que la chose demandée soit la même que la demande soit fondée sur la même cause que la demande soit entre les même parties et formées par elle et contre elles en la même qualité. » Attendu que le défendeur ne justifie pas suffisamment l’autorité de la chose jugée telle que visée par l’article 1355 du Code Civil. Attendu en effet que les parties sont les mêmes que certaines demandes sont proches voir identiques mais que la demande principale essentielle représente une demande de prononcé de résiliation judiciaire du bail alors que les autres procédures visaient essentiellement une demande de congé . Attendu qu’il convient en conséquence de dire qu’il n’y a pas autorité de chose jugée au sens de l’article 1355 du Code Civil Sur la résiliation du bail Attendu que la société demanderesse sollicite le prononcé de la résiliation du bail pour inexécution des obligations notamment en l’espèce pour non respect de la préservation du caractère social de l’immeuble conformément à l’œuvre poursuivie par la congrégation religieuse à laquelle ces associations étaient rattachées qui était la commune intention des parties lorsque l’acte d’apport puis le bail ont été convenus. Attendu que la société demanderesse souligne plusieurs éléments pour invoque ces inexécutions tels que le prix du loyer des chambres louées et l’affectation des lieux loués Mais attendu que l’ensemble des explications et des éléments versés aux dossiers ne sont pas suffisants et permettent pas à la juridiction de dire que la société défenderesse n’ a pas respecté ses obligations. Attendu qu’il convient de rejeter l’ensemble des demandes de la partie demanderesse notamment au titre du prononcé de résiliation de bail Sur le droit de veto Attendu que la partie défenderesse sollicite de la juridiction qu’elle juge que le droit de veto apposé par l’Oasis à la résolution N° 2 inscrite au procès-verbal du conseil d’administration de la Montluelde à 14H est valablement applicable Attendu que la juridiction n’a pas d’éléments suffisants pour statuer sur ce droit qu’il convient de rejeter en l’état la demande à ce titre Sur la résolution N° 2 inscrite au procès verbal Attendu que la juridiction n’a pas suffisamment d’éléments pour déclarer nul et de nul effet la résolution N° 2 litigieuse qu’il convient de rejeter la demande à ce titre Sur la demande reconventionnelle de demande d’annulation du traité d’apport partiel d’actif. Attendu que la société demanderesse soulève l’autorité de la chose jugée en vertu de l’article 1355 du Code Civil. Attendu qu’effectivement une juridiction le Tribunal de Grande Instance de Paris par décision en date 02/06/2015 a déjà statué sur le problème d’annulation du traité d’apport partiel d’actif confirmée par la Cour d’Appel de Paris en date du 02/03/2017. Attendu qu’il convient de dire que la demande reconventionnelle présentée est irrecevable en vertu de l’article 1355 du Code Civil pour autorité de la chose jugée Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts 1 sur la demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral Attendu que la demande sollicitée au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral n’est pas suffisamment justifiée qu’il convient en conséquence de la rejeter 2 sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive Attendu que la demande sollicitée au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive n’est pas suffisamment justifiée qu’il convient en conséquence de la rejeter Sur l’article 700 du CPC Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du défendeur le sommes non comprise dans les dépens Sur les dépens Attendu que les dépens resteront à la charge de la partie demanderesse Sur l’exécution provisoire Attendu que l’exécution provisoire de droit est justifiée par l’ancienneté du litige PAR CES MOTIFS: Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement ,par décision réputée contradictoire et en premier ressort REJETTE la demande de résiliation du bail intervenu entre l’association immobilière la MONTLUELDE et l’association l’Oasis. REJETTE l’ensemble des demandes présentées par l’association immobilière la MONTLUELDE REJETTE l’ensemble des demandes reconventionnelles de l’association l’Oasis REJETTE les demandes de dommages et intérêts présentées par l’association l’OASIS CONDAMNE l’association immobilière la MONTLUELDE payer la somme de 2500,00 Euros en vertu de l’article 700 du CPC METS les dépens à la charge de l’association immobilière la MONTLUELDE DIT que l’exécution provisoire est de droit Le GreffierLe Juge