Cour d'appel, 12 juin 2024. 23/02556

12/06/2024 ARRÊT N°285/2024 N° RG 23/02556 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PSPQ CF/IA Décision déférée du 07 Avril 2023 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 22/02490) V.REYMOND S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM C/ [T] [P] INFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTE S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM agissant poursuites et diligences en la personne de son président directeur général domicilié en cette qualité au siège social de la société. [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉ Monsieur [T] [P] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Sylvain ROSENAU, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/004323 du 28/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. FERREIRA, Première présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. FERREIRA, présidente, déléguée par ordonnance modificative du 15 avril 2024 E.VET, conseiller P. BALISTA, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. FERREIRA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre EXPOSE DES FAITS Par acte sous seing privé du 11 juillet 2017, la Sa Patrimoine Languedocienne a donné à bail à monsieur [T] [P] un logement conventionné de type 2 situé [Adresse 4] moyennant un loyer, actualisé au 11 février 2022, de 444, 76 euros provision sur charges comprise. Des loyers demeurant impayés, par acte d'huissier en date du 11 février 2022, la Sa Patrimoine Languedocienne a fait délivrer à monsieur [T] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire de son contrat, resté vain. Par acte d'huissier en date du 9 mai 2022, dénoncé le lendemain au Préfet de la Haute-Garonne, la Sa Patrimoine Languedocienne a fait assigner monsieur [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, aux fins, notamment, de faire constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion, et le condamner au paiement de ses loyers impayés ainsi qu'au versement d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ. Par ordonnance de référé en date du 7 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, au visa des article 834 et 835 du code de procédure civile, a: - constaté l'existence d'une contestation sérieuse, - dit n'y avoir lieu à référé, - débouté monsieur [T] [P] de sa demande reconventionnelle aux fins d'expertise sur le fondement des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, - renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, - condamné la Sa Patrimoine Languedocienne aux dépens, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Par déclaration en date du 12 juillet 2023, la Sa Patrimoine Languedocienne a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu'elle a débouté monsieur [T] [P] de sa demande reconventionnelle aux fins d'expertise. La Sa Patrimoine Languedocienne, appelante, dans ses dernières conclusions en date du 25 mars 2024 demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de la loi du 06 juillet 1989, de : - infirmer en toutes ses dispositions, l'ordonnance dont appel, statuant à nouveau, - constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 11 juillet 2017 conclu entre elle et monsieur [T] [P] portant sur le logement conventionné sis [Adresse 4], appartement n°42, - constater en conséquence la résiliation du bail du 11 juillet 2017 - prononcer l'expulsion de monsieur [T] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, l'évacuation de tous biens meubles des lieux si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamner par provision monsieur [T] [P] à lui payer la somme provisionnelle de 5.285,16 € au titre des loyers et charges selon décompte du 1er mars 2024, somme à parfaire, - condamner monsieur [T] [P] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant des loyers et charges conventionnelles à compter du 12 avril 2022 et ce jusqu'à son départ effectif des lieux, - débouter monsieur [T] [P] de l'ensemble de ses demandes principales, subsidiaires et de son appel incident, - condamner monsieur [T] [P] au paiement de la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer. Monsieur [T] [P], intimé, dans ses dernières conclusions en date du 8 septembre 2023, demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance dont appel, subsidiairement, statuant à nouveau, sur la demande de résiliation du bail, - statuer qu'il n'y a pas lieu à résilier le contrat de bail, - lui accorder des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du règlement des loyers habituels, et à titre reconventionnel, - ordonner une expertise avant-dire droit afin que soient constatés les désordres du logement, que ce soit d'un point de vue énergétique, sur la présence d'infiltrations et sur les problèmes d'évacuation conduisant à de fortes odeurs, - lui accorder l'aide juridictionnelle à titre provisoire et le dispenser de consignation pour les besoins de l'expertise, subsidiairement, si la juridiction devait s'estimer suffisamment renseignée par les pièces présentées, - ordonner une réduction des loyers à hauteur de 200 euros mensuels, - condamner la Sci Aicila à lui verser la somme de 6000 euros au titre de son préjudice de jouissance. L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 avril 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans la limite de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes mesure qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Elle est sérieuse lorsqu'elle apparaît susceptible de prospérer au fond. En l'espèce, pour justifier le non paiement de ses loyers et échapper à la résiliation du bail, monsieur [T] [P] invoque l'existence de désordres affectant le bien loué, tels que des infiltrations, des odeurs nauséabondes, la présence de fourmis. Or, monsieur [P] n'a pas fait dresser un constat des désordres par huissier et ne produit aucune photographie des lieux. De surcroît, il est établi par un courriel de la société de maintenance Logista en date du 6 avril 2022 que celle-ci n'a eu aucun retour de sa proposition de visite pour une recherche de fuite faite le 12 janvier 2022 et que le 6 avril, monsieur [P] lui a indiqué ne pas vouloir prendre de rendez-vous puisqu'il n'y a pas de fuite chez lui ; qu'il est aussi établi que le locataire n'a pas répondu aux demandes de visites conjointes formulées par le service communal d'hygiène et de santé alors que son bailleur avait répondu positivement courant janvier 2023 ; que son dossier de réclamation a donc été clôturé. Il résulte en conséquence de l'ensemble de ses éléments que la contestation alléguée n'est pas sérieuse. L'ordonnance rendue le 7 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse doit être infirmée en toutes ses dispositions. En vertu de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif non régularisé deux mois après la signification d'un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 11 juillet 2017 entre la Sa Patrimoine Languedocienne et monsieur [T] [P] comprend une clause résolutoire en son article 6.2 conforme à l'article 24 sus-visé. Suite à plusieurs impayés locatifs, la Sa Patrimoine Languedocienne a fait délivrer le 11 février 2022 à monsieur [T] [P] un commandement de payer visant cette clause pour la somme en principal de 1 333, 10 €. Ce commandement est demeuré infructueux à l'issue des deux mois, de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise. Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l'article 24V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et, dès lors, suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Le décompte arrêté au 1er mars 2024 fixe le montant de la dette de monsieur [T] [P] envers la Sa Patrimoine Languedocienne à la somme de 5 285, 16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation. Monsieur [T] [P] sollicite l'octroi de délais de paiement. Il résulte du justificatif de la Caisse d'allocations familiales que monsieur [P] bénéficie d'une allocation adulte handicapé et d'une aide personnalisée au logement pour un montant total de 650, 59 euros, soit des revenus ne permettant pas d'envisager un échelonnement des réglements dans le délai légal maximum de 36 mois. La demande de délai de paiement est en conséquence rejetée et monsieur [P] est condamné au paiement de la somme de 5 285,16 € à titre provisionnel. A défaut de départ volontaire, l'expulsion de monsieur [T] [P] doit être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, et sans qu'il n'y ait lieu de s'opposer à la demande d'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux. Depuis la résiliation du bail, monsieur [T] [P] est devenu occupant sans droit ni titre et est tenu de payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en référé, Infirme l'ordonnance de référé rendue le 7 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Dit n'y avoir lieu à contestation sérieuse, Dit que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont acquises et constate en conséquence la résiliation du bail conclu le 11 juillet 2017 entre la Sa Patrimoine Languedocienne et monsieur [T] [P] portant sur le logement conventionné sis [Adresse 4], appartement n°42, au 12 avril 2022, Déclare monsieur [T] [P] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l'adresse ci-dessus mentionnée à compter du 12 avril 2022 et lui ordonne en conséquence de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance Dit qu'à défaut pour monsieur [T] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s'y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux, Condamne monsieur [T] [P] à payer à la Sa Patrimoine Languedocienne la somme provisionnelle de 5165,51 euros représentant l'arriéré de loyers et charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 01 mars 2023, loyer et charges du mois de mars 2023 exclu, Condamne monsieur [T] [P] à payer à la Sa Patrimoine Languedocienne une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne monsieur [T] [P] aux dépens de la procédure d'instance et d'appel comprenant le coût du commandement de payer. LE GREFFIER LA PRESIDENTE I.ANGER C.FERREIRA