Cour d'appel, 29 mars 2023. 22/02377

CF/SH Numéro 23/01136 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 29/03/2023 Dossier : N° RG 22/02377 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IJVV Nature affaire : Action en responsabilité exercée contre le syndicat Affaire : S.A.R.L. HÔTEL FBJ 64 C/ [X] [K] Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 29 Mars 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 15 Février 2023, devant : Madame FAURE, magistrate chargée du rapport, assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes, Madame FAURE, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame FAURE, Présidente Madame ROSA-SCHALL, Conseillère Madame REHM, Magistrate honoraire, qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.A.R.L. HÔTEL FBJ 64 prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 4] Représentée et assistée de Maître BOURDALLÉ de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocat au barreau de BAYONNE INTIMES : Monsieur [X] [K] né le 25 Avril 1943 à [Localité 3] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU assisté de Maître HENNEBUTTE, avocat au barreau de BAYONNE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1] pris en la personne de son gestionnaire de syndic, la SAS PARENT-LAFOURCADE et dont le siège social est [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Localité 4] Représenté et assisté de Maître BENOTEAU de la SELARL ACBC, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 02 AOÛT 2022 rendue par le PRÉSIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE RG numéro : 22/00196 EXPOSE DU LITIGE Le 10 novembre 2016, M. [X] [K] a signifié à la SARL Hôtel FBJ 64 un congé avec offre de renouvellement. Le 15 novembre suivant, la SARL Hôtel FBJ 64 a refusé l'augmentation de loyer sollicitée en raison de l'état de délabrement de la façade de l'immeuble. Suivant une ordonnance du 23 octobre 2018, une expertise judiciaire a été ordonnée, aux termes de laquelle l'expert conclut que le ravalement de façade réalisé en 2012 n'avait pas été réalisé selon les règles de l'art. Par actes d'huissier en date du 15 avril 2022, la SARL Hôtel FBJ 64 a fait assigner M. [X] [K] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], devant la présidente du tribunal judiciaire de Bayonne statuant en référé, aux fins de voir condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à faire procéder aux travaux de ravalement de façade sous astreinte, ordonner une expertise aux fins d'évaluer les préjudices d'image, d'exploitation et la perte clientèle subis par la SARL FBJ 64, et condamner solidairement M. [K] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à lui verser une indemnité provisionnelle de 15'000 euros, outre la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Suivant ordonnance contradictoire en date du 2 août 2022 (RG n°22/00196), le juge des référés a  : - débouté la SARL Hôtel FBJ 64 de l'ensemble de ses demandes, - condamné la SARL Hôtel FBJ 64 à verser à M. [X] [K] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SARL Hôtel FBJ 64 à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné la SARL Hôtel FBJ 64 aux dépens. Le juge des référés a déclaré : - il ressort du rapport d'expertise que les désordres n'ont pas de conséquences sur la solidité de l'immeuble et qu'ils ne constituent pas un trouble ou un dommage imminent ; - en visant l'article 146 du code de procédure civile, le juge des référés a déclaré que la demande d'expertise n'était pas justifiée. La SARL Hôtel FBJ 64 a relevé appel par déclaration du 19 août 2022 (RG n°22/02377), critiquant l'ordonnance dans l'ensemble de ses dispositions. Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l'affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières écritures en date du 15 février 2023, la SARL Hôtel FBJ 64, appelant, statuant sur le fondement des articles 145 et 809, 4 et 905 du code de procédure civile, entend voir la cour : - débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de sa demande de voir rejeter des débats les conclusions n°2 et les pièces 26 et 27 de l'appelante notifiées le 6 février 2023, - déclarer recevable l'appel interjeté par la SARL FBJ 64, - réformer le jugement entrepris par le président du tribunal judiciaire de Bayonne en date du 2 août 2022, ce en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, sur la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux de ravalement de façade, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], sous astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard courant 3 mois à compter de la décision à intervenir, à faire procéder aux travaux de ravalement de façade de l'immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2], sur la demande d'expertise judiciaire, - ordonner une expertise de la SARL FBJ 64, ce au contradictoire de M. [X] [K] et du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], - désigner tout expert qu'il lui plaira avec la mission suivante : - se faire communiquer, par toute personne, tous documents, pièces et informations qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission, - se rendre sur les lieux au [Adresse 2], après y avoir régulièrement convoqué les parties et leurs conseils, - déterminer le cadre contractuel liant les parties en présence, - évaluer les préjudices d'image, d'exploitation et la perte de clientèle subis par la SARL FBJ 64 en lien avec le défaut d'entretien de la façade de l'immeuble sis [Adresse 2], - fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues, - en cas d'urgence reconnue par l'expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les prestations estimées indispensables par l'expert, ces prestations étant exécutées par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l'expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l'importance de ces prestations, - entendre les parties en leurs explications ainsi que tous sachant, recueillir les dires écrits des parties et y répondre, - fournir, compte tenu de la spécificité technique de l'espèce, toutes observations, tous renseignements permettant de statuer sur le litige opposant les parties, - dire que l'expert pourra se faire assister par tout spécialiste de son choix, à charge de préciser dans son rapport la nature des actes dont il aura sollicité l'exécution et l'identité du spécialiste consulté, - dire que l'expert sera mis en oeuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 du code procédure civile et qu'il devra dresser un rapport écrit de ses travaux comprenant toutes annexes explicatives utiles à déposer au greffe dans le délai de 3 mois à compter de la date figurant sur l'avis de consignation de la provision, sauf prorogation demandée au juge chargé du contrôle des expertises, - dire qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou sur simple requête de la partie la plus diligente, par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises, - fixer la provision à consigner au greffe à titre d'avance sur les honoraires de l'expert dans le délai qui sera imparti par l'ordonnance à intervenir, en tout état de cause, - débouter M. [X] [K] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner solidairement M. [X] [K] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à verser à la SARL FBJ 64 une indemnité provisionnelle d'un montant de 15 000 euros, - condamner solidairement M. [X] [K] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à verser à la SARL FBJ 64 une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions déposées le 31 octobre 2022, M. [X] [K], entend voir la cour : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du 2 août 2022, - débouter les parties de toutes demandes dirigées contre M. [K], y ajouter, - condamner la SARL Hôtel FBJ 64 à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel. Par conclusions déposées le  14 février 2023 , le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], sur le fondement des articles 4 et 905, 835 et 145 du code de procédure civile, entend voir la cour : à titre principal, - débouter la société FBJ de toutes ses demandes en référé en ce qu'elle est mal fondée en toutes ses demandes, - écarter du litige les conclusions n°2 de l'appelante ainsi que les pièces 26 et 27, - confirmer l'ordonnance du 2 août 2022 de la présidente du tribunal judiciaire de Bayonne, en tout état de cause, - condamner la société FBJ 64 à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] une somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société FBJ 64 aux entiers dépens. Vu l'ordonnance de clôture du 15 février 2023. MOTIFS : Par une note notée sur le rôle de l'audience, il a été noté l'accord des parties sur le dépôt des conclusions de l'appelante le jour de l'audience. Sur le rejet des conclusions et pièces 26 et 27 : L'ordonnance de clôture n'est intervenue que le 15 février 2023, date des plaidoiries. Les pièces produites le 6 février 2023 par l'appelante, la sarl Hôtel FBJ 64, sont une lettre du 5 octobre 2022 adressée aux conseils de Monsieur [K] et du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] donc déjà connue par les intimés, et un constat d'huissier du 3 octobre 2022 sur l'état de l'immeuble occupé par l'hôtel comportant de nombreux clichés photographiques. Cet état était déjà avéré plus ou moins dans la même ampleur et donc connu des parties. Le principe du contradictoire est respecté d'autant que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a pu apporté des commentaires sur ce constat dans ses conclusions du 14 février 2023. Aussi, les conclusions du 6 février 2023 de l'appelante apportant des commentaires sur ces nouvelles pièces et les pièces 26 et 27 seront conservées aux débats, d'autant que les conclusions de l'appelante du 15 février 2023 ont été acceptées par les parties à l'audience. Sur la demande de travaux sous astreinte : Il est sollicité par la SARL FBJ 64 de voir condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence à faire procéder aux travaux de ravalement sous astreinte. L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés, même en présence d'une contestation sérieuse, peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La SARL FBJ 64 a invoqué l'existence d'un trouble illicite sur l'état des façades, puis ensuite l'existence d'un dommage imminent avec la survenance des fissurations dans des pièces de l'hôtel. Il convient de revenir sur la chronologie des faits pour apprécier l'illicéité du trouble dès lors que celui-ci est avéré eu égard au rapport d'expertise judiciaire de Madame [F] du 4 novembre 2019 qui a relevé des désordres sur les façades de l'immeuble et notamment sur celles de l'hôtel exploité par la SARL FBJ 64 avec des différences de coloration très nette de la peinture, sans dégradation apparente de l'intégrité générale de la peinture, des boursouflures et décollement de la peinture, une desquamation de la peinture, et une absence de peinture avec apparition de l'enduit. L'expertise judiciaire a été organisée par ordonnance de référé des 23 octobre 2018 et 30 avril 2019 avec désignation de Madame [F] le 10 décembre 2018. L'organisation d'une expertise judiciaire est intervenue à la suite de désordres sur les façades de l'immeuble qui avaient fait l'objet d'un ravalement en mars 2012, commandé par Monsieur [X] [K], propriétaire de l'immeuble. L'expert judiciaire a relevé que la première plainte du maître de l'ouvrage est intervenue auprès de l'entrepreneur le 4 juin 2015. Dans le cadre d'une négociation sur la revalorisation du montant du loyer, par lettre officielle du 10 juillet 2017, la SARL locataire a rappelé à son bailleur, Monsieur [K], l'état de la façade et sa détérioration. Par sa demande diligentée par acte d'huissier du 20 mars 2019 de se voir déclarer communes les opérations d'expertise organisées entre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et le constructeur, la SARL FBJ 64 a signalé au syndicat des copropriétaires de la résidence l'existence de son trouble. Celui-ci est devenu illicite puisque, alors que l'expert judiciaire a déposé son rapport le 4 novembre 2019 après avoir constaté les détériorations et préconisé un nouveau ravalement pour un coût de 34 131,16 € TTC, le syndicat des copropriétaires de la résidence a attendu le 28 avril 2022, soit à une date postérieure à l'assignation devant le juge des référés, pour convoquer une assemblée générale au 23 mai 2022 aux fins de solliciter un maître d'oeuvre. À la date des débats en février 2023, il n'est apporté aucun élément de la part du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] qui décrive un calendrier proche pour le déroulement des travaux. La cour ne peut suivre la conclusion de l'expert judiciaire qui a déclaré que l'hôtel ne peut se prévaloir d'incidences sur l'exploitation de son activité car les désordres de nature esthétique sont exclusivement localisés en façade extérieure d'une part et sur des zones très limitées de l'hôtel, alors que cela affecte en tout état de cause son aspect extérieur, que l'exploitation du local en hôtel dans une zone très touristique de [Localité 4], en toute proximité de l'océan aggrave le trouble en raison du standing attendu dans cette station balnéaire d'un établissement destiné au tourisme. Quant à la fissure située au-dessus de la porte d'entrée de l'hôtel, l'expert judiciaire a estimé que cela était sans rapport avec les désordres extérieurs affectant la peinture dès lors qu'elle pouvait provenir d'un phénomène de dilatation différentielle du linteau située au-dessus de l'entrée et d'une fenêtre du rez-de-chaussée. À tout le moins, il n'est pas rapporté d'élément de nature à caractériser le lien entre les désordres de la salle de bains, le faux plafond tel que relatés dans le constat d'huissier du 3 octobre 2022 et les désordres de peinture de la façade. Aussi, l'existence d'un dommage imminent ne peut être retenu du fait des fissures. Cependant l'existence d'un trouble illicite étant retenu par la présente cour, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence à faire procéder aux travaux de ravalement sous astreinte dont les modalités seront décrites dans le dispositif pour garantir une bonne exécution de la décision puisque depuis 2019, rien n'a été entrepris pour remédier aux désordres même esthétiques. L'ordonnance sera donc infirmée sur ce point. Sur la demande d'expertise judiciaire : L'ordonnance attaquée a rejeté la demande d'expertise de la SARL FBJ 64 au motif qu'elle n'était pas justifiée au visa des articles 145 et 146 du code de procédure civile. En effet, l'expert-comptable Monsieur [Y] [Z] a déjà pu établir qu'au 1er juillet 2019, le préjudice financier de la société hôtelière était de 24 720 € en lien avec la façade détériorée de l'immeuble. Celui-ci peut donc à nouveau établir un préjudice pour les années suivantes. Par ailleurs, l'origine des fissures à l'intérieur de l'hôtel n'a pu être établie avec précision et ce désordre ne peut donc être inclus dans un déficit d'exploitation. Enfin, l'existence d'un contentieux entre la SARL FBJ et Monsieur [K], présent dans la cause, dans le cadre du calcul du nouveau loyer ayant donné lieu à l'organisation d'une expertise judiciaire confiée à Madame [W] par arrêt de la cour d'appel de Pau du 4 janvier 2022, est de nature à interférer dans le présent litige et à empêcher l'application de l'article 145 du code de procédure civile dès lors qu'il existe déjà un procès. Le rejet de la demande d'expertise sera donc confirmé. Sur la demande de provision : L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Dès lors que le principe de la provision oblige à examiner l'engagement de la responsabilité contractuelle du bailleur Monsieur [K] vis-à-vis de sa locataire, et de l'engagement de la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à l'égard de l'occupant de l'immeuble litigieux, il s'agit d'une question qui relève du juge du fond et pour laquelle le juge des référés n'a pas de pouvoir juridictionnel. Aussi, l'ordonnance de référé sera confirmée sur ce point ainsi que sur les indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. En appel, il sera alloué une indemnité à la SARL FJB 64 uniquement et à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise judiciaire et de provision de la SARL FBJ 64 et les indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, Infirme l'ordonnance pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant : Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à faire procéder dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt, aux travaux de ravalement de l'immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2], sous astreinte de 100 € par jour de retard à l'expiration de ce délai et ce, sur une période de quatre mois. Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à payer à la SARL FBJ 64 une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE