Cour d'appel, 20 février 2023. 21/00882

AFFAIRE : N° RG N° RG 21/00882 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FRVN  Code Aff. : ARRÊT N° AL ORIGINE :JUGEMENT du Tribunal paritaire des baux ruraux de SAINT BENOIT en date du 19 Avril 2021, rg n° 511912 COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION CHAMBRE CIVILE TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX ARRÊT DU 20 FEVRIER 2023 APPELANT : Monsieur [P] [X] [Adresse 2] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me Jean patrice SELLY de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉE : Madame [E] [C] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Me Eric BODO de la SELARL ACTIO DEFENDI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION DÉBATS : En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2022, en audience publique devant Alain Lacour, président de chambre chargé d'instruire l'affaire, assisté Delphine Grondin, greffière, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 20 février 2023; Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Président : Alain Lacour Conseiller : Laurent Calbo Conseiller : Aurélie Police Qui en ont délibéré ARRÊT : mis à disposition des parties le 20 février 2023 greffier lors des débats : Mme Delphine Grondin LA COUR : Exposé du litige : Selon acte sous seing privé en date du 21 décembre 2018, M. [X] a donné à bail à Mme [C] un fonds agricole exploité sur la parcelle cadastrée commune de [Localité 4], section [Cadastre 3], d'une superficie de 5 ha et 74 a, moyennant un loyer annuel de 120 000 euros. M. [X] a fait signifier à Mme [C] un commandement d'avoir à payer la somme de 48 000 euros par acte d'huissier du 18 octobre 2019, cette somme correspondant à un arriéré de fermage. Saisi par Mme [C], qui réclamait que les clauses du bail fixant sa durée à trois ans et le montant du fermage sans faire référence à une denrée, en contrariété aux dispositions d'ordre public, fussent annulées et qui demandait que le fermage fût fixé judiciairement, le tribunal des baux ruraux de Saint-Benoît, par jugement rendu le 19 avril 2021, a notamment dit que le contrat signé entre les parties est un bail à ferme, déclaré recevable l'action en régularisation du fermage illicite, prononcé la nullité de la clause du bail fixant cette durée à trois ans, fixé sa durée à neuf ans, prononcé la nullité des clauses fixant le montant du fermage et refusant au preneur sortant tout droit à indemnité, débouté Mme [C] de sa demande tendant à voir annuler la clause relative au terme du paiement du fermage, de celle portant sur l'indemnisation d'un trouble de jouissance, débouté M. [X] de ses demandes tendant à voir Mme [C] contrainte de réaliser la vente au terme convenu, soit le 31 décembre 2021, à la condamnation de Mme [C] à des dommages-intérêt pour non-réalisation de la vente, de sa demande d'expulsion et, avant-dire droit, ordonné une mesure d'expertise destinée à donner au tribunal les éléments permettant de fixer le fermage. Appel de cette décision a été interjeté par M. [X] le 18 mai 2021. Vu les conclusions notifiées par M. [X] le 20 juin 2022, auxquelles il s'est expressément référé lors de l'audience de plaidoiries tenue le 21 novembre 2022 ; Vu les conclusions notifiées le 20 septembre 2022 par Mme [C], oralement soutenues lors de l'audience de plaidoiries ; Pendant le cours du délibéré, les parties ont été invitées à s'expliquer sur le fait, relevé d'office par la cour, que le contrat daté du 21 décembre 2018 est rédigé comme suit en son article 11 : « Le preneur déclare qu'il exploite à ce jour : 0ha en qualité de locataire, 0ha en qualité de propriétaire, 50ha 33a en qualité de membre d'une société exploitante. En application de l'article L 331-2 du CRPM et du schéma directeur départemental des structures en vigueur : il est soumis au contrôle des structures. L'autorisation d'exploiter n'a pas encore été accordée, le contrat est conclu sans la condition suspensive de l'obtention de cette autorisation ». Ni M. [X], ni Mme [C] n'ont fait d'observation. Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé, par application des dispositions de l'article 455, aux conclusions susvisées et aux développements infra. Sur ce : Sur la qualification de la convention conclue le 21 décembre 2018 : Vu les articles 1103, 1589 du code civil et 12 du code de procédure civile ; Attendu que par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2018 intitulé « bail à ferme », les parties sont convenues, notamment, de ce qui suit : « Article 1 : Objet Le bailleur donne au preneur, qui accepte, la jouissance des biens en l'état ci-après désignés. Le présent bail obéit aux règles impératives du statut du fermage (art. L 411.1 et suivants du CRPM) et à toutes les modifications qui pourront y être apportées à l'avenir. Il obéit également aux règles du Code civil, aux usages locaux applicables dans le département de la Réunion qui ne sont pas contraires audit statut ainsi qu'aux conditions particulières convenues par les parties dans les limites de ce que la loi permet. Article 2 : Désignation cadastrale Commune Section Cadastrale Numéro de parcelle Surface Nature Saint André AK 547 5ha74a Terres agricoles et bâtiments d'élevage, de stockage, garage, bureau, et serre. Plantation de canne à sucre Adresse de l'exploitation : [Adresse 1]. Le bailleur donne à bail à ferme au preneur les immeubles à usage agricole qui figurent au cadastre sous les mentions suivantes : [Cadastre 3] Soit une contenance totale de 5ha 74a, avec toutes leurs dépendances. ['] Article 4 : Durée du bail Le bail est consenti pour une durée de trois années entières et consécutives qui commenceront à courir le 01 janvier 2019 pour se terminer le 31 décembre 2021. ['] Article 7 : Prix du fermage Le présent bail est consenti et accepté moyennant un fermage annuel qui est fixé : 120 000,00 euros (cent vingt mille euros) - pour les terres, culture, les bâtiments d'exploitation et droit à produire : la somme annuelle de 120 000,00 euros ne sera pas actualisée sur les trois premières années en fonction de la variation de l'indice national des fermages publié annuellement par arrêté ministériel. Le fermage est payable à terme échu en fonction de la date du bail : trimestriellement au 30 du mois à compter du mois de mars 2019. Article 8 : Jouissance exploitation - 8.1 Le bailleur est tenu de mettre à la disposition du preneur les biens loués pendant toute la durée du bail, et de lui en assurer la libre jouissance. Le preneur s'engage à jouir des biens loués, suivant leur destination, en fermier soigneux et de bonne foi, conformément à l'usage des lieux ['] » ; Attendu qu'il est constant que Mme [C] exploite les terres objet de ce contrat et qu'elle s'est acquittée au moins partiellement des fermages contractuellement prévus ; Attendu qu'il en résulte que les parties sont ainsi convenues d'une mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter, ce qui caractérise l'existence d'un bail rural, étant relevé que M. [X], qui soutient que ce bail était un avant-contrat préalable à la vente du fonds agricole, qu'il s'inscrirait dans une opération globale de vente d'unité agricole et qu'il constitue une convention sui generis, n'en justifie nullement, pas plus qu'il ne justifie d'un accord sur la chose et sur le prix, ni par conséquent d'une vente, l'article 8-11 de ce contrat, qu'il invoque au soutien, étant muet sur ce point ; Attendu que la circonstance que Mme [C] ait indiqué à l'huissier de justice qu'elle avait mandaté pour dresser un procès-verbal que : « Mon mari et moi-même avions convenu avec M. [X] qu'à l'issue des trois années, nous devenions propriétaires de la parcelle moyennant un reliquat, les échéances précédemment payées devant être déduites du prix global du terrain. Il est en effet l'article 8 dudit contrat stipule " À la fin du bail de trois ans le preneur s'engage à l'achat du bien loué et le bailleur à leur vendre ce bien. Le montant et modalité de cette transaction sera faite sur une promesse de vente et d'achat établie par les deux parties à la signature du présent bail" », est indifférente, s'agissant de la qualification de la convention litigieuse ; Attendu en conséquence que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a qualifié cette convention de bail rural ; que M. [X] doit donc être débouté de ses demandes portant sur la vente du fonds agricole litigieux et de celles subséquentes ; Sur la nullité du bail pour défaut d'autorisation administrative : Vu les articles 1304 du code civil, invoqué par M. [X], L. 331-6, R. 331-4 et R. 331-6 du code rural et de la pêche maritime, invoqués par Mme [C] ; Attendu que M. [X] fait grief à Mme [C] de n'être titulaire d'aucune autorisation administrative d'exploiter, alors que la convention a été conclue sous la condition suspensive d'obtention d'une autorisation d'exploiter au nom du titulaire du bail ; qu'il lui reproche en outre l'absence d'autorisation d'exploiter de l'EARL Magolas ; Attendu que Mme [C] objecte qu'elle est titulaire d'une autorisation d'exploiter, que M. [X] a été informé de la demande d'autorisation d'exploiter présentée par elle pour le compte de l'EARL Magolas et qu'il a été destinataire d'une copie de l'autorisation administrative d'exploiter délivrée à cette société ; Attendu que force est de constater que Mme [C] ne verse aux débats ni l'autorisation administrative d'exploiter les parcelles objet du bail litigieux établie à son nom, ni celle au nom de l'EARL Magolas, alors qu'elle ne soutient pas qu'elle-même et cette société seraient dispensées de cette autorisation ; Attendu cependant que l'article 11 du bail liant les parties, intitulé « Contrôle des structures » est ainsi rédigé : « Le preneur déclare qu'il exploite à ce jour : 0ha en qualité de locataire, 0ha en qualité de propriétaire, 50ha 33a en qualité de membre d'une société exploitante. En application de l'article L 331-2 du CRPM et du schéma directeur départemental des structures en vigueur : il est soumis au contrôle des structures. L'autorisation d'exploiter n'a pas encore été accordée, le contrat est conclu sans la condition suspensive de l'obtention de cette autorisation » ; Attendu que les parties ont été invitées par voie de note en délibéré à s'expliquer sur cette rédaction et qu'elles n'en ont rien fait ; Attendu qu'il résulte de cette formulation que les parties ont entendu contracter sans la condition suspensive d'obtention par Mme [C] d'une autorisation administrative d'exploiter ; Et attendu, surabondamment, que force est de constater que le bail en date du 21 décembre 2018 a reçu exécution, puisque M. [X] a mis à disposition de Mme [C] les terres qui ont font l'objet, que Mme [C] les a exploitées et qu'elle s'est acquittée au moins partiellement des fermages ; que M. [X] les a encaissés ; que le moyen de nullité dont excipe M. [X] par voie d'exception doit par conséquent être écarté puisque l'exception de nullité ne peut être soulevée que pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté ; Attendu en conséquence que M. [X] sera débouté de sa demande tendant à l'annulation du bail pour défaut d'autorisation administrative d'exploiter ; Sur l'annulation du bail pour vice du consentement : Vu les articles 1130, 1132 et 1133 du code civil ; Attendu que M. [X] conclut à la nullité de la convention litigieuse pour vice de son consentement en excipant de ce qu'il n'a jamais eu l'intention d'accorder à Mme [C] les droits résultant du « statut contraignant des baux ruraux » ; Mais attendu que M. [X], qui ne caractérise, ni même n'invoque, aucune erreur, ni violence, ni dol, ne peut qu'être débouté de cette demande, à laquelle Mme [C] s'oppose Sur la résiliation du bail : Vu l'article L. 461-25 du code rural et de la pêche maritime ; Attendu qu'à titre subsidiaire, M. [X] demande la résiliation du bail litigieux en reprochant à Mme [C] de ne l'avoir informé de la mise à disposition des terres objet du bail, intervenue le 1er janvier 2019, que le 29 octobre 2019, alors que le texte susvisé lui en faisait l'obligation dans le délai de deux mois suivant ladite mise à disposition ; Mais attendu que l'article L. 461-25 susvisés dispose en son alinéa 3 que « Le bail ne peut être résilié que si le preneur n'a pas communiqué les informations prévues au deuxième alinéa dans un délai d'un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La résiliation n'est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n'ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur » ; Or, attendu, d'abord, que M. [X] n'invoque pas avoir mis Mme [C] en demeure de lui communiquer les informations mentionnées au deuxième alinéa du texte susvisé et, ensuite, qu'il ne démontre pas en quoi les omissions ou irrégularités auraient été de nature à l'induire en erreur ; Attendu que M. [X] ne peut dans ces conditions qu'être débouté de sa demande de résiliation ; Sur l'expulsion de Mme [C] : Vu l'article 544 du code civil ; Attendu que M. [X] réclame l'expulsion sous astreinte de Mme [C] de la « maison d'habitation sise [Adresse 1] » (sic) ; qu'il soutient à l'appui que Mme [C] en est occupante sans droit ni titre, cette maison n'étant pas comprise dans le contrat litigieux ; Attendu que Mme [C] s'oppose à cette demande en objectant qu'elle fait suite aux critiques qu'elle a elle-même formulées quant au fait que cette maison ne satisfait pas aux critères minima de décence ; Attendu que le bail désigne, en son article 2, les biens qui ont font l'objet, de la façon suivante : « Désignation cadastrale Commune Section Cadastrale Numéro de parcelle Surface Nature Saint André AK 547 5ha74a Terres agricoles et bâtiments d'élevage, de stockage, garage, bureau, et serre. Plantation de canne à sucre Adresse de l'exploitation : [Adresse 1]. Le bailleur donne à bail à ferme au preneur les immeubles à usage agricole qui figurent au cadastre sous les mentions suivantes : [Cadastre 3] Soit une contenance totale de 5ha 74a, avec toutes leurs dépendances. Le preneur déclare connaître ces limites et l'étendue des biens loués, mais sans garantie de contenance indiquée ci-dessus. La propriété se compose également de plusieurs bâtiments d'exploitation : - 1 bâtiment d'élevage de poulets n° 248 de 1056 m² - 1 bâtiment d'élevage de poulets n° 247 de 832 m² un droit à produire de 1800 m² avec la coopérative Avipole lié à exploitation de ces 2 bâtiments est mis à disposition qui prendra effet au 1er janvier 2019. - 1 bâtiment d'élevage de poulets de 320 m² n° 1 actuellement servant au stockage de matériel - 1 bâtiment de stockage de matériel de 440 m² - 1 bâtiment de stockage de matériel roulant de 200 m² - 1 bâtiment de stockage de de matériel et matériel roulant de 155 m² - 1 serre tôle translucide de 150 m² - 1 bureau avec sanitaires et coin cuisine de 46 m² - 2 ha 20 ca de canne a sucre plantée (surface faisant partie de la contenance total). - De nombreux arbres fruitier letchis, mangue ainsi que des palmistes » ; Attendu que force est de constater que ce bail ne concerne pas la maison d'habitation qu'occupe Mme [C], en sorte que c'est par erreur que les premiers juges ont retenu que la maison d'habitation faisait partie intégrante du bail à ferme ; Attendu en conséquence qu'il convient d'infirmer le jugement entrepris et d'ordonner l'expulsion de Mme [C], occupante sans droit ni titre de ladite maison d'habitation, sous astreinte, selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt ; Sur les dommages-intérêts pour préjudice subi du fait de la non-réalisation de la vente : Attendu que M. [X] réclame la somme de 150 000 euros de ce chef, sans autrement s'en expliquer, alors que Mme [C] s'oppose à cette demande ; que M. [X] ne peut dans ces conditions qu'en être débouté ; Sur les dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la dégradation des lieux loués et de leur remise en état : Attendu que M. [X] réclame la somme de 100 000 euros de ce chef en faisant valoir que la maison d'habitation et dans un « état lamentable » en raison d'un défaut d'entretien manifeste par Mme [C] ; qu'il invoque au soutien ses pièces : ' n° 5, constituée d'une photographie aérienne ; ' n° 10, constituée de la photographie d'un chemin et de bâtiments ; ' n° 11, constituée d'une attestation sur l'honneur attribuée à M. [R] [Z] et de ses annexes (certificat de conformité, factures diverses), qui n'est pas accompagnée d'une copie d'une pièce justifiant de l'identité de son auteur prétendu, en sorte que cette attestation est dépourvue de toute force probante ; Attendu que ces pièces ne font pas la preuve des dégradations alléguées en sorte que M. [X] ne peut qu'être débouté de cette prétention ; Sur les autres demandes : Attendu que le présent arrêt n'est susceptible d'aucun recours suspensif ; que la demande de Mme [C] tendant à voir ordonner l'exécution provisoire est sans objet ; Attendu que le surplus du jugement n'est pas critiqué à hauteur d'appel et sera par suite confirmé ; PAR CES MOTIFS : La cour, Statuant publiquement, contradictoirement, Confirme le jugement rendu le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Benoît le 19 avril 2021 sauf en ce qu'il a débouté M. [X] de sa demande d'expulsion de Mme [C] ; Statuant à nouveau du chef infirmé, Dit que Mme [C] est occupante sans droit ni titre de la maison d'habitation sise [Adresse 1] ; Ordonne l'expulsion de Mme [C] et de tous occupants de son chef de la maison d'habitation sise [Adresse 1] dans le délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt, au besoin avec le concours de la force publique, et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai, pendant trois mois au terme desquels il pourra de nouveau être fait droit ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, Rejette les demandes ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Laisse les dépens d'appel à la charge de ceux qui les ont exposés. Le présent arrêt a été signé par M. Lacour, président, et par Mme Grondin, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La greffière Le président