Cour d'appel, 28 septembre 2022. 22/00358

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS : SELARL ADVENTIS SARL ARCOLE Me B. De Gaullier des Bordes ARRÊT du 28 SEPTEMBRE 2022 n° : 297/22 RG 22/00358 n° Portalis DBVN-V-B7G-GQUL DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement, Juge des contentieux de la protection, Tribunal Judiciaire de TOURS en date du 25 novembre 2021, RC 20/04201 ; PARTIES EN CAUSE APPELANT : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2740 1424 5605 Monsieur [U] [T] [Adresse 1] - [Localité 5] représenté par Me Clément LEROY de la SELARL ADVENTIS, avocats au barreau de TOURS INTIMÉES : Madame [S] [E] épouse [A] '[K]' - [Localité 6] timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2724 6061 4550 représentée par Me Thierry CHAS de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS Madame [D] [O] épouse [T] [Adresse 3] - [Localité 2] timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2721 6785 3515 représentée par Me Stéphane ANTOINE, avocat plaidant, SELARL CABINET MAET AVOCATS du barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT en présence de Me Benoit de GAULLIER des BORDES, avocat postulant, SCP LEMAIGNEN-WLODYKA-de GAULLIER du barreau d'ORLÉANS ' Déclaration d'appel en date du 10 février 2022 ' Ordonnance de clôture du 20 juin 2022 Lors des débats, à l'audience publique du 29 juin 2022, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré : Monsieur Michel BLANC, président de chambre, Monsieur Eric BAZIN, conseiller, Madame Laure Aimée GRUA, conseiller, Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; Arrêt : prononcé le 28 septembre 2022 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Selon contrat en date du 1er novembre 2013, [L] [G], aujourd'hui décédée et aux droits de laquelle intervient désormais [S] [E] en qualité d'héritière, donnait en location à [M] [T] un local à usage d'habitation sis à [Localité 5], [Adresse 4], moyennant un loyer de 530 € outre 20 € de charges. [D] [O] épouse [T] souscrivait un engagement de caution le 5 novembre 2013. Par jugement en date du 25 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours écartait des débats les écrits produits par [D] [T], écartait des débats les conclusions et pièces produits par [U] [T] mais déclarait recevables les demandes et moyens présentés oralement par ce dernier, constatait le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et ordonnait en conséquence à [U] [T] de libérer les lieux et autoriser à défaut son expulsion, condamnant solidairement [U] [T] et [D] [T] à verser à [S] [E] la somme de 5500 € (échéance du mois de septembre 2020 comprises) avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2020, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation de 550 €, déboutant [U] [T] de sa demande de dommages-intérêts, condamnant les deux défendeurs au paiement de la sommes de 1000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation. Par une déclaration déposée au greffe le 10 février 2022, [U] [T] en interjetait appel. Par conclusions en date du 4 mai 2022, [U] [T] sollicite la réformation du jugement du 25 novembre 2021, demandant à la cour, statuant à nouveau, de le condamner au paiement de la somme de 9075 € au titre des arriérés locatifs et de l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, et de condamner [S] [E] au paiement de la somme de 10'000 € en réparation du préjudice subi par lui-même, résultant de ses inexécutions contractuelles, et demandant à la cour d'ordonner la compensation et de condamner en conséquence [S] [E] à lui payer la somme de 925 € ; il réclame en outre le paiement de la somme de 1500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance. À titre subsidiaire, il demande la réduction des demandes formées par [S] [E] à plus justes mesures. Il réclame le paiement de la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais d'appel. Par ses dernières conclusions en date du 14 juin 2022, [S] [E] sollicite la confirmation du jugement entrepris et l'allocation de la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions en date du 14 juin 2022, [D] [O] épouse [T] sollicite la réformation du jugement entrepris, demandant à la cour, statuant à nouveau, de déclarer nul l'engagement de caution du 5 novembre 2013 et de considérer que cet acte ne saurait l'engager dans un quelconque paiement. À titre subsidiaire, si l'engagement de caution devait être considéré comme valide, elle demande à la cour d'en limiter les effets, de constater la déchéance de tous les accessoires de la dette, frais et pénalités au bénéfice de [S] [E]. Elle réclame la condamnation de [S] [E] à lui payer la somme de 10'000 € au titre de ses préjudices et la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture était rendue le 20 juin 2022. SUR QUOI : Attendu que la partie appelante sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture, prétendant que celle-ci devait être rendue le 14 juin 2022, qu'ell a déposé des conclusions après l'heure indiquée et que cette ordonnance a finalement été rendue le 23 juin 2022 à 11h46 ; Qu'il n'existe aucune cause grave de nature à justifier la révocation de l'ordonnance de clôture rendue non pas le 23 juin mais le 20 juin 2022 ; Que c'est à juste titre que [S] [E] demande à la cour d'écarter les conclusions et pièces qu'il lui auraient été communiquées le 28 juin 2022 à 16h00 par [U] [T], étant observé que selon le fichier électronique de cette cour, ni conclusions de la part de la partie appelante ni aucunes pièces n'ont été déposées postérieurement à l'ordonnance de clôture ; Qu'il n'y a pas lieu de prononcer la révocation de l'ordonnance de clôture et de s'en tenir aux seules pièces et conclusions communiquées et déposées avant le 20 juin 2022 à 10h00 ; Attendu que le tribunal avait écarté des débats trente et une pièces communiqués à 21h52 la veille de l'audience du juge des contentieux de la protection, [S] [E] indiquant aujourd'hui, à juste titre, que lors de la première audience du 8 avril 2021, puis par son jugement de réouverture des débats du 20 mai 2021, le juge avait expliqué la façon de procéder et la nécessité de communiquer ces pièces à la partie adverse, et que dans ces conditions, récidiver et attendre la veille au soir de l'audience pour faire cette communication relevait d'un comportement dilatoire, le juge ayant, à juste titre, tirer les conséquences du comportement de [U] [T], qui avait disposé de toute possibilité de faire valoir ses arguments et de déposer ses pièces en temps utile, ce qu'il n'a pas cru devoir faire, la juridiction ayant, contrairement à ce qu'il prétend de façon inexacte, parfaitement respecté les obligations découlant du principe du contradictoire ; Que le jugement querellé devra être confirmé en ce qu'il a écarté lesdites pièces, étant observé qu'une communication a été faite devant la cour, et que la discussion à ce propos ne présente donc plus aucun intérêt si ce n'est, au regard du contenu des écritures de l'appelant à ce propos, d'attirer une nouvelle fois l'attention sur son comportement dilatoire ; Attendu que la question de la résiliation du bail ne se pose plus puisque les clés du local loué ont été restituées, la partie appelante elle-même sollicitant la confirmation du jugement entrepris sur ce point ; Sur le montant de l'arriéré : Attendu que [U] [T], dans le dispositif de ses conclusions, se reconnaît redevable de l'arriéré de loyer, de charges et indemnités d'occupation de 9075 €, comptes arrêtés à la date de libération des lieux, soit 4950 € au titre de l'arriéré locatif et 4125 € au titre des indemnités d'occupation dues le 15 mai 2021 ; Attendu, s'agissant de l'arriéré de loyer, que l'appelant se prétend redevable d'un mois de loyer de moins que ce qu'a décidé le premier juge ; Qu'il déclare apporter à la procédure (pièce 1) les justificatifs des paiements des loyers de l'intégralité de l'année 2019, alors que sa pièce 1 est constituée par le contrat de location, l'appelant apportant diverses quittances de loyer relatives à des périodes antérieures, mais aucune pièce de nature à établir les paiements invoqués n'étant valablement produite pour le mois de décembre 2019 ; Que c'est donc à juste titre que le premier juge a retenu le montant de 5500 € ; Attendu que l'appelant prétend que l'indemnité d'occupation ne serait due que jusqu'à son départ des lieux loués, soit le 15 mai 2021 ; Que l'appelant s'abstient cependant soigneusement d'indiquer s'il avait fait part de son départ à la bailleresse, Que cette dernière indique qu'il n'a pas avisé de son départ, ce qui est vraisemblable puisqu'il n'apporte aucun élément à cet égard ; Qu'il est cependant constant que les clés n'ont été restituées à la propriétaire que le 21 janvier 2022 ; Que [U] [T] prétend que le propriétaire doit être diligent pour reprendre possession de son bien même si les clés ne lui ont pas été remises, reprochant à [S] [E] de n'avoir pas opéré de diligence particulière pour obtenir la restitution des clés ; Que, pour pouvoir valablement reprocher un manque de diligence à un propriétaire, encore faudrait-il que ce dernier eut été prévenu en temps utile du départ de son locataire ; Que [S] [E] apporte à la procédure le texte des échanges qu'elle a eus avec l'huissier qu'elle avait chargé de ses intérêts, lequel indique, par un message du 12 janvier 2022 (pièce 11) que [U] [T] lui avait communiqué une fausse adresse puis, sur interpellation de sa part, lui avait indiqué qu'« il remettrait les clés à son avocat », cet officier ministériel indiquant à sa cliente par son message du 12 janvier 2022 que si elle n'avait pas les clés à la date du 20 janvier, il établirait un commandement de quitter les lieux selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile ; Qu'il est ainsi établi que le fait que les clés n'ont pas été remises par [U] [T] dès son départ effectif des lieux est imputable à lui seul, les indemnités d'occupation demeurant dues jusqu'à la date de remise des clés, soit le 21 janvier 2022 ; Que c'est à juste titre que [S] [E] considère que le jugement rendu n'en court aucune infirmation de ce chef et que la somme de 4125 €, suggérée par [U] [T] comme étant le montant de l'indemnité d'occupation, ne saurait être validée ; Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris, tant sur l'arriéré de loyer que sur la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, précisant que le paiement de cette indemnité devra être arrêté au 21 janvier 2022 ; Sur la demande de dommages-intérêts : Attendu que [U] [T] sollicite l'allocation de la somme de 10'000 € à titre de dommages-intérêts, invoquant l'absence de fourniture du diagnostic de performance énergétique, l'abstention de la part de la propriétaire de réaliser des travaux de nature à remédier à la vétusté de l'installation électrique, invoquant en outre un manquement de la part de [S] [E] à son obligation de délivrance et à son obligation de garantie alors qu'il aurait signalé les difficultés dès 2015, déclarant qu'il a dû exposer des frais importants s'agissant de la consommation électrique ; Que le juge des contentieux de la protection a écarté la demande reconventionnelle qu'il avait formée en ce sens en raison du défaut de communication de ses pièces en temps utile ; Attendu que tout d'abord que c'est à juste titre que [S] [E] rappelle que [U] [T] est un professionnel de l'immobilier, puisqu'il exerce la profession d'agent immobilier, ce qui figure d'ailleurs en tête de ses écritures, et qu'elle estime donc peu probable qu'il ait pris en location un appartement qui ne répondait pas à des critères de confort et d'habitabilité, et ce d'autant qu'il y avait fait le siège de son activité ; Attendu que le bail mentionne la remise du diagnostic de performance énergétique au locataire, ce qui est attesté par sa signature figurant immédiatement en dessous de la mention renvoyant à l'article 16 des clauses générales du contrat (pièce 1) ; Que la sommation de communiquer faite par l'appelant ne concerne qu'un document dont il est déjà possesseur ; Attendu que [U] [T] prétend que le logement donné à bail n'était pas décent, n'expliquant toujours pas les raisons pour lesquelles, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, il a accepté de prendre en l'état de tels locaux en souscrivant un bail ; Attendu que la partie intimée apporte la preuve de ce que des travaux avaient été effectués (pièce 15) en 2015 pour remédier aux désordres affectant le chauffe-eau électrique, un second problème électrique ayant été réglé par la suite, la totalité des radiateurs électriques ayant été changés en 2018 et remplacés par des appareils programmables (pièce 20), une entreprise intervenant en décembre 2018 pour remédier aux défauts d'une prise et du disjoncteur (pièce 21), une rénovation des couvertures ayant entre-temps été effectuée (pièce 22), [S] [E] versant encore à la procédure différentes factures relatives à l'entretien (pièces 23 à 26) ; Qu'il apparaît ainsi que la bailleresse a rempli ses obligations toutes les fois que le locataire a pu présenter quelque doléance ; Attendu par ailleurs que pour tenter d'établir une surconsommation électrique, [U] [T], qui n'avait manifestement jamais invoqué auprès de la propriétaire de l'immeuble un montant excessif de ses factures d'électricité, alors qu'il a occupé les locaux pendant plus de huit années, ce qui l'a rendu destinataire d'une centaine de factures mensuelles qu'il ne produit pas dans leur intégralité ; Que sa pièce 6 consiste en un calcul de consommation moyenne, sans rapport avec sa propre consommation, puisqu'il va de soi que la facturation des fluides varie nécessairement selon l'utilisation qui est faite, rien n'indiquant avec certitude que les facturations seraient excessives par rapport à l'utilisation normalement faite ; Attendu que [U] [T] produit aujourd'hui (pièce 11) une étude établie par le cabinet EXIM, se fondant sur cette étude pour calculer un préjudice de 8661,44 €, cette étude n'ayant aucun caractère contradictoire puisqu'il n'a pas cru devoir convier [S] [E] aux opérations qui ont été faites dans des conditions obscures, alors qu'une procédure était déjà en cours, le locataire s'abstenant soigneusement de faire en sorte que ces opérations soient opposables à sa propriétaire, soit amiablement, soit par voie judiciaire ; Que le diagnostic de performance énergétique (pièce 11) qu'il produit aujourd'hui a été établi selon des normes qui n'étaient pas encore en vigueur lorsque le bail a été conclu, de sorte qu'il ne peut reprocher à sa propriétaire de s'être fondée sur un document établi selon les normes en vigueur lors de la conclusion du bail en 2013 ; Attendu que que [U] [T] ne rapporte donc la preuve ni d'une faute de la part de [S] [X], ni d'un préjudice par lui subi ; Qu'il il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages-intérêts ; Sur l'engagement de caution de [D] [O] épouse [T] : Attendu que [D] [T], qui n'avait pas comparu en première instance, conteste aujourd'hui la validité de l'acte de caution qui lui est opposé ; Attendu qu'elle se plaint de n'avoir pas reçu d'exemplaires du bail, ce qui conduirait à la nullité de son cautionnement ; Que le contrat de bail du 1er novembre 2013, dont [U] [T] (pièce 1) et [S] [E] ( pièce 2) produisent chacun un original, fait apparaître que ces pièces ont été signées par la caution, laquelle a reconnu dans l'acte de cautionnement qu'elle avait parfaite connaissance des clauses et conditions du bail dont un exemplaire lui a été remis ; Que l'argumentation articulée en ce sens ne peut donc être retenue ; Attendu que [D] [T] invoque en outre des vices affectant l'acte de cautionnement, du 5 novembre 2013, lequel ne porterait pas la mention « lu et approuvé, bon pour acceptation » du bailleur ; Que l'acceptation du cautionnement est un acte unilatéral, et ne constitue pas une condition de validité de ce cautionnement, et ne peut donc être contestée que par la personne dont la signature ferait défaut ; Que l'on ne voit aucunement l'intérêt qu'aurait eu la bailleresse, aujourd'hui décédée, à faire en sorte qu'un acte établi dans son intérêt soit affecté de nullité ; Qu'il va par ailleurs de soi que, dans l'hypothèse où [L] [G] n'aurait pas accepté le cautionnement de [D] [T], elle disposait de la possibilité d'exiger un autre cautionnement, ou encore plus simplement de ne pas consentir le bail ; Attendu que [D] [T] se plaint de ce que seule la mention en toutes lettres de ses engagements de caution a été apposée sur l'acte de cautionnement ; Que, s'il est de principe qu'une somme d'argent doit être mentionnée dans un acte juridique en chiffres et en lettres, c'est toujours la somme mentionnée en toutes lettres qui doit être retenue ; Que par ailleurs, la 15e ligne de cet acte mentionne la somme de 550 € en chiffres ; Que les mentions manuscrites de l'acte de cautionnement ont été rédigées de la main de [D] [T], de sorte que les omissions dont elle se plaint lui sont pleinement imputables ; Attendu que la manière dont est rédigé l'acte de cautionnement, lequel porte toutes les mentions manuscrites obligatoires, ne laisse aucun doute sur l'étendue des engagements de son souscripteur ; Attendu que le loyer se montait à 530 € lorsque le bail a été souscrit ; Qu'il se montait toujours à 530 € lorsque le bail a été résilié ; Que [D] [T] ne peut invoquer aucun grief et n'est donc pas recevable à se plaindre de l'absence ou du caractère incomplet d'une clause de révision qui n'a jamais été appliquée ; Attendu que [D] [T] se plaint d'un défaut d'information annuelle sur la créance garantie ; Qu'aucune information particulière n'était requise tant que [U] [T] réglait le montant de son loyer, soit jusqu'au mois de novembre 2019 inclus ; Que le commandement de payer établi à l'encontre du débiteur principal a été signifié à la caution en date du 7 juillet 2020 ; Attendu au surplus que les sommes réclamées aujourd'hui à la caution ne portent que sur le principal, de sorte qu'elle ne peut se plaindre de ce qu'il lui serait réclamé le paiement de frais et accessoires étrangers à ses engagements ; Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé une condamnation solidaire à l'encontre de [D] [T] ; Attendu qu'il y a lieu de débouter cette dernière de sa demande de dommages-intérêts ; Sur les autres demandes : Attendu que [U] [T] d'une part, et [D] [T] d'autre part succombant en leurs prétentions, il convient de le débouter de leurs demandes formées en application des dispositions de l'article 700 sdu code de procédure civile ; Attendu en revanche qu'il serait particulièrement inéquitable de laisser à la charge de [S] [E] l'intégralité des sommes qu'elle a dû exposer du fait de la présente procédure ; Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme qu'elle réclame ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture du 20 juin 2022, Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, Y ajoutant, Juge que l'indemnité d'occupation instaurée par le jugement du 25 novembre 2021 est due jusqu'à la date du 21 janvier 2022, Déboute [D] [O] épouse [T] de sa demande de dommages-intérêts, Condamne [U] [T] et [D] [O] épouse [T] à payer à [S] [E] la somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne [U] [T] et [D] [O] épouse [T] aux dépens. Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,