Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 22/02719

Du 15 mars 2024 5AA SCI/ PPP Contentieux général N° RG 22/02719 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XB3P [X] [P], [L] [V] C/ [T] [N], [E] [N], S.A.R.L. [J] IMMOBILIER - Expéditions délivrées à - FE délivrée à TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] JUGEMENT EN DATE DU 15 mars 2024 JUGE : Madame Frédérique MAILLOT, Vice Présidente GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT, DEMANDEURS : Monsieur [X] [P] né le 16 Janvier 1968 à [Localité 8] [Adresse 4] Représenté par Me Dominique LAPLAGNE (Avocat au barreau de BORDEAUX) Madame [L] [V] née le 25 Novembre 1981 à [Localité 7] [Adresse 4] Représentée par Me Dominique LAPLAGNE (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEURS : Monsieur [T] [N] [Adresse 1] Représenté par Me Romain CORBIER-LABASSE (Avocat au barreau de BORDEAUX) Madame [E] [N] [Adresse 1] Représentée par Me Romain CORBIER-LABASSE (Avocat au barreau de BORDEAUX) S.A.R.L. [J] IMMOBILIER [Adresse 3] Représentée par Maître Armelle DUFRANC de la SCP AVOCAGIR (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 27 Novembre 2023 délibéré du 26 janvier 2024 prorogé au 15 mars 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 30 septembre 2019, M [T] [N] et Mme [E] [N] ont donné mandat à la société [J] IMMOBILIER de gérer leur bien en location (maison meublée de 119m²) située [Adresse 1]. Par contrat de bail du 18 novembre 2019, M [T] [N] et Mme [E] [N] via le mandataire ont donné en location à M [X] [P] et Mme [L] [V] cette maison. Le congé du bail avec préavis réduit a été donné par M [P] et Mme [V] pour le 11 juillet 2022 et l’état des lieux de sortie réalisé le 12 juillet 2022. La société gestionnaire [J] IMMMOBILIER faisait part suivant courriel du 30 juin 2022 de son intention de résilier le mandat de gestion à la clôture du compte locataire. Par acte d'huissier en date du 10 août 2022, M [X] [P] et Mme [L] [V] (ci-après “les locataires”) ont assigné M [T] [N] et Mme [E] [N] (“les bailleurs”) devant le tribunal judiciaire de Bordeaux - pôle protection et Proximité- demandant : * leur condamnation in solidum au paiement, * de la somme de 7260€ au titre de la décôte de loyer sur la dernière année de location ou à titre de dommages et intérêts pour la délivrance d’un logement non-décent, * de la somme de 10000 € en remboursement de la surconsommation d’eau assumée par les locatiares en raison d’une fuite sur la canalisation principale d’adduction d’eau de l’immeuble loué ; * subsidiairement une expertise immobilière ; * leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 1500€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. (RG 22/2719) Par acte d'huissier en date du 12 décembre 2022, M [T] [N] et Mme [E] [N] née [F] ont assigné la société [J] IMMOBILIER (ci-après “le gestionnaire”) devant le tribunal judiciaire de Bordeaux - pôle protection et Proximité- demandant : * sa condamnation à les indemniser de l’intégralité des préjudices subis du fait de la mauvaise exécution de son mandat et en conséquence à les garantir et relever indemne des condamnations prononcées à leur encontre à la demande de M [P] et Mme [V] * sa condamnation à les indemniser du préjudice lié aux désordres survenus dans leur maison dont le coût sera fixé à dire d’expert * sa condamnation au paiement de la some de 16440 € au titre du préjudice économique subi, 10000 € au titre du préjudice moral outre 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. (RG 22/3613) L’instance RG 322/3613 a été jointe avec l’instance 22/2719 par mention au dossier à l’audience du 15 février 2023. Après 8 renvois pour permettre aux parties d'échanger, l'affaire a été plaidée le 27 novembre 2023. M [X] [P] et Mme [L] [V] représentés par leur conseil ont sollicité du juge des contentieux de la protection de bien vouloir : * condamner insolidum M et Mme [N] au paiement : * de la somme de 7260€ au titre du préjudice de jouissance (sept 2021 - 11 juillet 2022) causé par la délivrance d’un logement non-décent, * de la somme de 10000 € en remboursement de la surconsommation d’eau assumée par les locataires en raison d’une fuite sur la canalisation principale d’adduction d’eau de l’immeuble loué ; * subsidiairement ordonner une expertise immobilière ; * condamner insolidum M et Mme [N] au paiement de la somme de 1500€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens. Ils exposent qu’en 2021, ils ont informé le gestionnaire de l’immeuble de fuites importantes et récurrentes d’eau qui n’ont jamais été résolu, seuls des travaux “d’apparat” ayant été effectués avec retard ; qu’en 2022, ils ont constaté la prolifération de moisissures et une humidité importante dont ils ont avisé le mandataire ; qu’ils ont dû faute de travaux saisir le service de santé de la ville qui a listé des désordres dont le maire a sollicité la résolution par travaux aux bailleurs. Ils ajoutent que le 12 juin 2022 l’assurance du bailleur a conclu à une fuite sur une conduite d’adduction d’eau principale et que les époux [N] ont refusé de réaliser les travaux en l’absence de moyens financiers ; que face à cette situation ils ont donné congé et ont quitté les lieux le 12 juillet 2022. Ils estiment que les époux [N] informés n’ont rien fait. ****** M [T] [N] et Mme [E] [N] représentés par leur conseil ont demandé au juge de : - débouter M [P] et Mme [V] de leurs demandes; - condamner M [P] et Mme [V] et la société [J] IMMOBILIER à les idnemniser de l’intégralité des préjudices subis du fait de la mauvaise exécution du bail et du mandat de gérance et en conséquence à la somme de 7000 € au titre du préjudice moral, les autres préjudices étant à parfaire selon les conditions de prise en charge de leur assureur du coût de reprise des désordres et des pertes de revenus locatifs - condamner la société [J] IMMOBILIER à les garantir et relever indemne des condamnations prononcées à leur encontre à la demande de M [P] et Mme [V] - condamner M [P] et Mme [V] et la société [J] IMMOBILIER à leur payer la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens en ce inclut le procès verbal de constat de 644 €. M et Mme [N] exposent qu’ils sont partis en Thaïlande en laissant le bien en gérance ; qu’ils ont validé systématiquement les devis de réparation en maximum 10 jours ; que les autres intervenants n’ont pas préconisé de changement total comme l’expert en recherche de fuite. Ils contestent toute défaillance de leur part et estiment que les locataires ont tardé à dénoncer les dégradations ; qu’ils ne peuvent demander réparation à compter de septembre 2021 alors qu’ils n’ont informé le gestionnaire des infiltrations et moisissures le 8 juin 2022 ; que le bien était très dégradé lorsqu’ils l’ont repris ; que les travaux de reprise s’élèvent à 35000 € et que leur assureur a estimé que les difficultés venaient de l’intérieur de la maison. Ils reprochent aux locataires d’avoir tardé et de ne pas avoir diligenté une recherche de fuite avant. Enfin, ils précisent qu’au vu de la facture les locataires n’ont réglé que 2949 € de facture d’eau et non 10000 €. ******* La société [J] Immobilier représentée par son conseil a demandé au juge de : - dire et juger que la société [J] IMMOBILIER n’a commis aucune faute dans l’exécution de sa mission de gestion et débouter les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contre elle ; - subsidiairement, prononcer la mise hors de cause de la société [J] IMMOBILIER - à titre infiniment subsidiaire, juger que la société [J] IMMOBILIER ne s’oppose pas et s’associe à la demande d’expertise avant dire droit - en tout état de cause condamner les époux [N] au paiement d’une indemnité de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Elle expose qu’elle n’a commis aucune faute dans la prise en charge des réclamations, des travaux et de l’information des bailleurs ; qu’elle a signalé les difficultés, fait faire les devis, prévenu de la nécessité de faire des travaux d’ampleur du fait de la porosité du tuyau mais avoir été confronté aux défauts de réponse des bailleurs ou à leur réaction tardive mais surtout à leur volonté de faire intervenir leurs propres artisans aux conclusions distinctes et aux préconisations de travaux réduits. Elle ajoute que les époux [N] ne justifient d’aucun préjudice ; qu’elle n’a même pas facturé le suivi travaux ou sinistre pourtant exigible. Pour le surplus il convient de se reporter aux arguments développés par les parties dans leurs conclusions remises à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2024 a été prorogée pour cause de surcharge au 15 mars 2024. La présente décision, en premier ressort, sera contradictoire. DISCUSSION Sur l’indemnisation de M [P] et Mme [V] En application des dispositions combinées des articles 1720 et 1721 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. L’article 25-4 de l loi du 6 juillet 1989 étend ces exigences au logement meublé. L’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 définissant la notion de logement décent précise que le logement doit notamment être en bon état d’entretien et de solidité notamment des matériaux de construction, des canalisations et revêtements, présenter des installations de chauffage normales, et protéger les locaux contre les ruissellements et les remontées d’eau, mais également les infiltrations d’eau. Par ailleurs le logement doit permettre une aération suffisante avec un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptée aux besoins d’une occupation normale du logement et aux fonctions des équiements. Tout manquement à cette obligation engage la responsabilité du bailleur. En l’espèce, il résulte du devis de la SARL PMTP mandatée par les bailleurs qu’en octobre 2021 il existait une fuite sur réseau eau potable entre le compteur et la maison et qu’après réparation et rebouchage il “restait une micro fuite”, la société précisant qu’il “serait préférable de refaire le réseau compte tenu de la porosité du tuyau”. Si les locataires ne justifient pas par la production d’un courrier ou d’un courriel avoir alerté leurs bailleurs et le gestionnaire, néanmoins, la copie écran des messages échangés entre bailleurs et gestionnaire corrobore le fait que les bailleurs ont bien été avisés d’une fuite d’eau dans leur propriété en septembre 2021 ; qu’ils ont reçu du gestionnaire des photographies et des comptes rendus. Par ailleurs, il résulte du mail du 10 mars 2022 que les locataires ont signalé une nouvelle fuite d’eau. Au vu des discussions WhatsApp (pièce11), les bailleurs en ont été informés, Mme [N] se souvenant d’une surconsommation liée à des travaux dans la rue 3 ans avant. Fin mars [J] et les époux [N] ont mandaté la société ADN pour une recherche de fuite ; le 28 mars la société ADN constatait une fuite sur réseau. Des travaux de réparation de fuite ont été effectués au 6 avril (facture SARL PMTP pièce 13 de [J]) et la société ADN concluait à une absence de fuite sur le réseau enterré AEP au 6 avril 2022 mais préconisait le changement de la chasse d’eau et de la vanne de fermeture générale dans la maison fuyardes. Une nouvelle fuite sur le chemin d’accès a été signalée par le locataire au gestionnaire qui a repercuté l’information aux bailleurs par mail du 25 mai 2022. Le service protection juridique de PACIFICA mettait en demeure le gestionnaire de séquestrer les loyers jusqu’à complet travaux. Enfin, il est produit un nouveau devis de réparation de la SARL PMTP du 17 juin 2022 pour le remplacement de l’alimentation en eau sur 70ml, travaux effectués en juillet. Au vu des factures d’eau de [Localité 6] METROPOLE pour la période allant de septembre 2021 à mars 2022, puis de mars 2022 à juillet 2022 et du courrier d’accompagnement du 15 mars 2022, des difficultés ont perduré sur toute la période générant une surconsommation d’eau importante quasiment jusqu’au départ des locataires. Dans la mesure où les bailleurs étaient informés de l’existence d’une fuite d’eau sur la canalisation d’adduction d’eau potable du bien loué et dès le premier devis de réparation de la nécessité de remplacer la canalisation au vu de la porosité et du risque de nouveau sinistre, préconisation rappelée à maintes reprises par le gestionnaire, en effectuant à deux reprises des réparations minimes ont manqué à leur obligation de conserver les canalisations en bon état d’entretien pour les locataires et donc de délivrance d’un logement décent. Il résulte du rapport de la mairie de [Localité 5] suite à la visite des lieux du 30 juin 2022 qu’outre la fuite d’eau, les services ont constaté des remontées telluriques sur les murs extérieurs, un développement de moisissures dans la chambre 2, le cellier et la cuisine, une humidité importante dans le mur de la chambre 2, une aération insuffisante dans la salle de bains et les toilettes, une absence d’orifice d’évacuation air vicié dans la cuisine, une absence de section ouvrante permettant une aération suffisante dans le salon, une aération insuffisante dans les chambres 1 et 2, un système électrique à sécuriser du fait de l’humidité des murs et la présence de fils électriques dénudés à proximité de la piscine. Ils précisaient que suite aux infractions constatées en matière de salubrité de l’habitat le maire mettrait les propriétaires en demeure de faire les travaux nécessaires. L’expert mandaté par l’assureur des bailleurs (la société SEDGWICK) constatait après visite le 20 juin 2022 au titre des dommages liés au sinistre une importante perte d’eau, la nécessité de refaire les BA 13 dans la chambre d’enfants, le séjour, le cellier, la cuisine et l’entrée et ce après assèchement de la maison et précisait que l’ampleur du sinistre ne serait fixé qu’après assèchement. Enfin les époux [N] eux mêmes ont qualifié leur maison de “catastrophe” au 12 juillet 2022. Il convient donc de constater que M [X] [P] et Mme [L] [V] ont subi un préjudice de jouissance compte tenu des fuites à répétition entre septembre 2021 et juillet 2022 et de l’apparition des moisissures et de l’humidité ; que néanmoins, s’agissant de ce dernier point ils ne justifient pas de la date d’apparition des désordres ou du fait qu’ils étaient là sur toute la période. M [T] [N] et Mme [E] [N] seront donc condamnés à leur verser une somme de 4000 € en réparation du préjudice de jouissance subi. S’agissant de la surconsommation d’eau, elle est bien liée à la fuite de la canalisation non remplacée par les propriétaires malgré les demandes et les préconisations lors de la première recherche de fuite. Néanmoins, les locataires ont bénéficié sur la première facture d’un dégrèvement de sorte que leur reste à charge était de 2349,12 €, soit selon le gestionnaire une répartition 679,90 € à la charge des locataires et 1672,22 € pour les propriétaires. La seconde facture n’a pas donné lieu à dégrèvement et à suivre la même méthode de répartition qui paraît pertinente, la répartition pourrait être de 2473,76€ pour les bailleurs et 1001,36 € pour les locataires. En conséquence, M [T] [N] et Mme [E] [N] seront donc condamnés à leur verser une somme de 4145,98 € au titre du remboursement de la surconsommation d’eau. La demande d’expertise étant subsidiaire, il n’y a pas lieu de l’examiner. Sur la demande d’indemnisation des époux [N] Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il est en outre tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat à moins que celles-ci n’aient été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Conformément à l’article 1315 du Code civil, la charge de la preuve des dégradations pèse sur le bailleur. Si effectivement M et Mme [N] ont retrouvé leur maison dans un état catastrophique du fait de l’humidité et de la moissisure, ils ne justifient nullement de l’imputabilité des désordres à leurs locataires. Au contraire comme indiqué précédemment, les désordres sont liés au manquement des bailleurs à l’obligation de maintenir les canalisations en bon état d’entretien et de mise en place d’éléments d’aération corrects dans toute la maison. M et Mme [N] seront déboutés de leur demande à l’encontre de M [P] et Mme [V]. L’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. L’article 1992 précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Si en cas d’inexécution la faute est présumée, au contraire s’agissant d’une mauvaise exécution du mandat de gestion, il appartient au mandat de rapporter la preuve des fautes que le mandataire aurait commis dans sa mission de gestion, qu’il n’a pas tout mis en oeuvre pour éviter par exemple les conséquences préjudiciables pour son mandant. M et Mme [N] reprochent au gestionnaire d’avoir failli à sa mission au motif que la maison au bout de 3 ans était devenue inhabitable, et que face aux accusations de leurs locataires ils ont été abandonnés par leur gestionnaire. M et Mme [N] justifient avoir retrouvé leur bien abîmé par les moisissures et l’humidité. Néanmoins, ils peinent à justifier de la négligence de leur gestionnaire. Au contraire [J] IMMOBILIER développe pièces à l’appui une chronologie des faits démontrant qu’en sa qualité de gestionnaire elle a toujours relayé les difficultés des locataires à M et Mme [N] dès qu’elle en a été informée, s’être rendue sur place dès la première fuite pour envoyer des photographies à ses mandants, qu’elle les a relancés à de nombreuses reprises quand les prises en charge tardaient, qu’elle a fait faire des devis parfois même par avance, qu’elle les a avertis dès la première fuite et à nombreuses reprises après que la canalisation devait être changée et non reparée. Par ailleurs, il est justifié que [J] IMMOBILIER a fait les démarches au niveau de l’assurance mais également des services de l’EAU. Les époux [N] quant à eux ont parfois mis du temps à réagir, ils n’ont pas suivi les préconisations, avertissements et devis des professionnels sur place préférant faire appel à leurs propres artisans depuis l’étranger. La société [J] justifie avoir suivi le sinistre et géré au mieux, n’ayant finalement jeté l’éponge qu’après avoir réalisé l’état des lieux de sortie des locataires, et ce en dénonçant son mandat en amont de manière régulière laissant aux époux [N] le temps de trouver un autre gestionnaire. Aucun manquement de la part de la société [J] IMMOBILIER n’est démontré et la demande d’indemnisation et de garantie des époux [N] sera rejetée. M et Mme [N] succombant assumeront la charge des entiers dépens. EN conséquence, ils seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles. Au contraire, ils seront condamnés à verser à M [P] et Mme [V] la somme de 1500 € et à la société [J] IMMOBILIER la somme de 1500 € et ce en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles que ces derniers ont dû engager dans la présente instance et non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort, Condamne M [T] [N] et Mme [E] [N] née [F] à payer à M [X] [P] et Mme [L] [V] les sommes suivantes : *4000 € au titre de leur préjudice de jouissance *4145,98 € au titre du remboursement de la surconsommation d’eau ; Déboute M [T] [N] et Mme [E] [N] née [F] de l’ensemble de leurs demandes ; Rejette pour le surplus des demandes ; Condamne M [T] [N] et Mme [E] [N] née [F] à payer à M [X] [P] et Mme [L] [V] la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamne M [T] [N] et Mme [E] [N] née [F] à payer à la société [J] IMMOBILIER la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamne M [T] [N] et Mme [E] [N] née [F] aux entiers dépens. Ainsi fait, jugé et statué les jour, mois et an susdits, Le Greffier Le Président