Cour d'appel, 22 mars 2023. 22/03570

5ème Chambre ARRÊT N°-116 N° RG 22/03570 - N° Portalis DBVL-V-B7G-S2LU S.A.S.U. NBL ENTREPRISE C/ S.A.S. SOCIETE EP Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 22 MARS 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 25 Janvier 2023 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Mars 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : S.A.S.U. NBL ENTREPRISE [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Sébastien CHEVALIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES INTIMÉE : S.A.S. SOCIETE EP [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Franck-Olivier ARDOUIN de la SELARL ARKAJURIS, Postulant, avocat au barreau de NANTES Représentée par Me Armelle DUTERTRE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS Le 19 octobre 2015, la SCI Immofi Unik a donné à bail commercial en l'état futur d'achèvement à la société EP des locaux situés [Adresse 1], à usage mixte de bureaux et de commerces représentant une surface locative de 2 401,20 m2. Par acte du 10 juillet 2020, la société EP a sous-loué à la société NBL Entreprise un local à usage commercial de 266,40 m2 situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 47 726 euros hors taxes et hors charges, outre une provision sur charges de 10% HT du loyer appelée trimestriellement en même temps que le loyer. La société NBL Entreprise a pour activité principale l'exploitation d'une salle de sport, de remise en forme et activités suivantes : fitness, aérobic, stretching, renforcement musculaire, musculation, différents arts martiaux, détente, sauna, relaxation et vente de prestations de coaching. La locataire ne payant pas régulièrement les loyers échus depuis septembre 2020, la société EP lui a fait délivrer le 7 décembre 2021 un commandement d'avoir à payer la somme de 90 632,60 euros. Faisant valoir que le commandement est demeuré infructueux et invoquant les dispositions de la clause résolutoire insérée dans le bail, la société EP a fait assigner par acte du 29 mars 2022 la société NLB Entreprises devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes notamment pour voir constater la résiliation dudit bail, ordonner son expulsion des lieux loués et la voir condamner à lui payer à titre provisionnel sur le montant des loyers et charges impayés, la somme de 101 882,20 euros. Par ordonnance en date du 12 mai 2022, le juge a : - constaté la résiliation du bail du 10 juillet 2021 avec toutes conséquences de droit et notamment, ordonné l'expulsion de la société NBL Entreprise et de tous occupants de son chef et sans délai, ce, au besoin avec l'assistance de la force publique, - condamné la société NBL Entreprise par provision à régler à la société EP la somme de 101 882,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités dus au 29 mars 2022, outre le règlement à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 30 mars 2022 et jusqu'à la parfaite libération des lieux, de la somme de 6 000 euros par mois, - rejeté les autres prétentions, - condamné la société NBL Entreprise au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement du 7 décembre 2021. Le 9 juin 2022, la société NBL Entreprise a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 7 juillet 2022, elle demande à la cour de : - la recevoir en ses demandes, Y faisant droit, - réformer l'ordonnance de référé rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes du 12 mai 2022, - dire n'y avoir lieu à référé, - condamner la société EP à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de défense, - condamner la société EP aux entiers dépens de l'instance, Infiniment subsidiairement, - suspendre les effets de la clause résolutoire visée par le commandement, - lui accorder un échelonnement de sa dette locative sur 24 mois, Par dernières conclusions notifiées le 8 août 2022, la société EP demande à la cour de : - l'accueillir en ses écritures et l'y déclarer recevable et bien fondée, Y faisant droit ; - confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Nantes, le 12 mai 2022 en toutes ses dispositions, En conséquence ; - juger que la clause résolutoire insérée dans le contrat de sous-location conclu le 10 juillet 2020 est acquise, - prononcer la résiliation du contrat de sous-location de surface à usage de commerce en date du 10 juillet 2020 afférent aux locaux sis [Adresse 3] sous-loués par la société NBL Entreprise, - ordonner la libération des lieux par la société NBL Entreprise et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, - ordonner l'expulsion de la société NBL Entreprise ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique, - ordonner l'enlèvement, la séquestration et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société NBL Entreprise, - condamner la société NBL Entreprise à lui payer à titre provisionnel la somme de 101 882,20 euros pour la partie des locaux sous- loués restant due au titre du dépôt de garantie, des loyers et charges impayés et majorée des intérêts au taux annuel de l'intérêt légal, - condamner la société NBL Entreprise au paiement d'une indemnité d'occupation à hauteur de 6 000 euros par mois, à compter du 30 mars 2022, et ce jusqu'à la libération des locaux et de la restitution des clefs, Y additant, - condamner la société NBL Entreprise à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société NBL Entreprise aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 7 décembre 2021. L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 décembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION - sur la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire Pour s'opposer aux demandes formées par la bailleresse, la société NBL Entreprise se prévaut de contestations sérieuses. Elle soutient que le commandement délivré est nul, dans la mesure où il ne l'a pas été de bonne foi, la bailleresse connaissant les difficultés financières de la société preneuse consécutives au contexte sanitaire ; elle précise avoir saisi le tribunal judiciaire de Nantes à cette fin. Elle rappelle avoir été créée entre les deux confinements et n'avoir donc pu croître, que sa bailleresse devait l'accompagner dans le cadre d'un partenariat censé l'aider à démarrer son activité, mais n'a pas respecté celui-ci (non paiement des cotisations mensuelles fixées en contrepartie du fait qu'aucune cotisation n'était émise pour les salariés EP et de la Cantine Numérique qui bénéficiaient effectivement et gratuitement des prestations). Elle ajoute que la société EP a entrepris une campagne dénigrante à son égard en annonçant et affichant sur la porte de l'immeuble la fermeture de la salle de sport et l'ouverture d'un bar à sa place. Elle souligne avoir, pour sa part, fait des efforts en règlant partiellement le loyer en période de fermeture administrative malgré une absence totale de trésorerie et que face à ses difficultés et à défaut d'aides publiques malgré les démarches initiées par son comptable, elle s'est rapprochée de sa bailleresse pour tenter de trouver une issue amiable. Ainsi, elle estime, au vu du comportement des parties, que la délivrance de mauvaise foi d'un commandement relatif à la période de fermeture administrative liée à la crise sanitaire constitue une contestation sérieuse. En réponse, la société EP considère qu'aucune contestation sérieuse ne s'oppose à sa demande de résiliation de bail et d'expulsion. Elle estime le commandement délivré parfaitement valable et soutient qu'il n'encourt aucune nullité. Elle conteste être à l'origine d'une campagne dénigrante à l'égard de sa sous-locataire, ainsi que toute mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire. Elle rappelle que la bonne foi est toujours présumée, et que la preuve contraire n'est pas rapportée par la société appelante. Elle conteste tout contrat de partenariat entre les parties, et précise avoir tenté à plusieurs reprises de trouver une issue amiable afin de permettre à la sous-locataire de se conformer à ses obligations contractuelles, avoir donné ainsi son accord pour la mise en place d'un échéancier de sa dette locative en 24 mois, ce qui témoigne de sa particulière bonne foi. Il ressort de l'article 834 du code de procédure civile que 'dans les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend'. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite. En l'espèce, le contrat de sous-location liant les parties prévoit à l'article 11 une clause résolutoire comme suit : Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction du terme de loyer ou indemnité d'occupation et/ou accessoires à leur échéance ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions et obligations substantielles des présentes ou des dispositions résultant de la loi ou d'une décision de justice et après un mois un simple commandement de payer ou une simple sommation d'exécuter visant la présente clause, le présent contrat sera résilié de plein droit si bon semble au locataire principal. La société NBL Entreprise déclare avoir ouvert son fonds mi-octobre 2020, avoir fait l'objet d'une fermeture administrative à compter du 29 octobre 2020, en raison de la crise sanitaire, et que la salle n'a pu rouvrir qu'en juin 2021. Un commandement de payer la somme de 90 632,60 euros visant la clause résolutoire a été délivré par la société EP le 7 décembre 2021 en application de l'article L 145-41 du code du commerce. Cet acte reproduit la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l'article L 145-41 et L 145-17 du code de commerce. La société EP a assigné la société NBL Entreprise aux fins de constat de la résiliation du bail par acte du 29 mars 2022. Les sommes réclamées dans le commandement de payer visent les loyers de septembre 2020 à décembre 2021. Pendant partie de ces périodes la société NBL Entreprise ne faisait l'objet d'aucune mesure de fermeture. Aucun contrat de partenariat dans les termes évoqués par la société NBL Entreprise signé par les parties n'est versé aux débats. S'agissant de la prétendue campagne dénigrante menée par la société EP à l'endroit de sa sous-locataire, la cour constate que ces affirmations s'appuient sur une affiche annonçant la fermeture du club de sport, et que le message qui y figure est signé par le conseil syndical, de sorte qu'il ne peut être affirmé que la société EP en est l'auteur. Les pièces versées aux débats établissent qu'avant la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, la société EP a adressé à la sous-locataire un mail le 14 décembre 2020 avec détail de l'encours, puis une relance le 18 décembre 2020. Il n'est pas contesté que suite à ces courriers, les parties se sont rencontrées le 26 février 2021 puis le 2 avril 2021. Suite à l'envoi d'une nouvelle mise en demeure de payer adressée en recommandé avec accusé de réception le 17 mai 2022, la société EP a consenti à un étalement sur 24 mois de la somme alors due de 69 493,67 euros ainsi que son accord pour un règlement mensuel du loyer, échéancier qui a été accepté par la société NBL Entreprise le 2 août 2021. La société NBL Entreprise admet ne pas avoir respecté cet échéancier. La preuve de la mauvaise foi de la société EP n'est pas caractérisée alors même qu'elle a entrepris plusieurs démarches et a consenti à un étalement de la dette avant de mettre en jeu la clause résolutoire prévue au bail. La société NBL Entreprise ne conteste pas l'absence de règlement des sommes commandées. À défaut de justifier de contestations sérieuses s'opposant au constat d'acquisition de la clause résolutoire à la date du 7 janvier 2022, la cour approuve le premier juge qui a constaté la résiliation du bail liant les parties. - sur la suspension des effets de la clause résolutoire Sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil et de l'article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, la société NBL Entreprise demande de suspendre les effets de la clause résolutoire. Elle argue de sa bonne foi, traduite par le versement de portions de loyers sans réelle capacité contributive alors que toute activité lui était interdite. La société EP s'oppose à cette demande, relevant que la sous-locataire a déjà bénéficié de délais de paiements qu'elle n'a pas honorés. Les paiements réalisés par la société NBL Entreprises pendant la période de fermeture sont inopérants. Le non-respect d'un échéancier précédemment accordé en août 2021 pour régler sa dette ainsi aménagée ainsi que l'absence de tout élément permettant de démontrer sa faculté à régler mensuellement la dette locative dans les délais sollicités doivent conduire au rejet de cette demande. La cour confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions. - sur la provision La société NBL Entreprise ne formule aucune observation quant à la provision à valoir sur les loyers et charges impayées, allouée à la société EP à hauteur de 102 882,50 euros. Cette décision est confirmée. - sur l'indemnité d'occupation L'ordonnance n'est pas critiquée en ce qu'elle condamne la société NBL Entreprise au paiement d'une somme de 6 000 euros par mois à compter du 30 mars 2022 jusqu'à libération des lieux. Ces dispositions sont confirmées. -sur les frais irrépétibles et les dépens La cour confirme l'ordonnance en ses dispositions. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. La société NBL Entreprise qui succombe supportera les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe : Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne la société NBL Entreprises aux dépens d'appel. Le Greffier La Présidente