Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 21/03790

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 21/03790 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT7RM N° MINUTE : 7 Assignation du : 05 Mars 2021 JUGEMENT rendu le 13 Février 2024 DEMANDERESSE S.A.S. ENNOV [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Michel MARSEILLAN de la SELEURL Cabinet Michel Marseillan-Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0154 DÉFENDERESSE S.C.I. SIPAR [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Maître Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1050 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe Madame LESTERLIN, Juge Madame SANTOS CHAVES, Juge assistées de Christian GUINAND, Greffier principal lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 7 Novembre 2023, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 février 2024. JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2010, la SCI SIPAR a consenti à la SAS ENNOV un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux situés au 3ème étage d'un immeuble en copropriété au [Adresse 2], d'environ 367 m², pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2010, pour se terminer le 31 octobre 2019. La société ENNOV a été créée en 1999 notamment par M. [P] [M] et elle a pour activité l'édition de logiciels applicatifs. Elle est actuellement dirigée par M. [F] [C], devenu actionnaire majoritaire. La société SIPAR a été créée en 2008 par M. [M] et M. [C] pour l'acquisition des locaux susmentionnés aux fins de location à la société ENNOV. M. [C] était le représentant légal de la société SIPAR du 6 mars 2008 au 5 septembre 2019. En septembre 2019, M. [C] a vendu ses parts dans la société SIPAR à M. [M] qui en est devenu le gérant. En application de l'article 8 du contrat de bail, un dépôt de garantie de 80.000 euros a été versé par la locataire. Aucun état des lieux n'a été réalisé à l'entrée de la société ENNOV. Par acte sous seing privé du 2 avril 2019, les parties ont conclu un bail dérogatoire pour une durée de 7 mois expirant le 31 mai 2020, prorogé le 10 janvier 2020 pour une ultime période expirant le 31 juillet 2020. Le 31 juillet 2020 la société ENNOV a quitté les lieux. Un constat d'huissier a été établi le 3 août 2020 à la diligence du nouveau locataire pour constater l'état des lieux à son entrée. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 novembre 2020, la société ENNOV a mis en demeure la société SIPAR de restituer le dépôt de garantie, laquelle lui a restitué la somme de 58.000 euros le 2 février 2021. Par exploit en date du 24 décembre 2020, la société ENNOV a assigné la société SIPAR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de paiement d'une somme de 30.160 euros à titre de restitution du dépôt de garantie. Par ordonnance du 13 avril 2021, le juge des référés a constaté la caducité de l'assignation qui n'avait pas été placée. Par acte d'huissier du 5 mars 2021, la société ENNOV a assigné la société SIPAR devant le tribunal de céans en paiement de la somme de 30.160 euros avec intérêts au taux légal au titre du dépôt de garantie. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2022, la société ENNOV demande au tribunal de : - condamner la société SIPAR à lui payer la somme de 30.160 euros avec intérêt au taux légal à compter du 16 novembre 2020, à titre de remboursement du solde de dépôt de garantie, - la condamner à une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, - condamner la société SIPAR au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens. La société ENNOV fait valoir : - que les parties n'ont pas fait d'état des lieux d'entrée lors de l'exécution du premier bail du 25 octobre 2010, M. [M] représentant de fait de la société SIPAR à cette date n'ayant pas fait diligence à ce sujet, - que le bail dit de courte durée du 10 avril 2019 se trouve soumis aux dispositions de la loi Pinel et en particulier aux dispositions de l'article L.145-40-1 du code de commerce qui sont d'ordre public, de sorte que la société SIPAR ne peut se prévaloir de la présomption de l'article 1731 du code civil, - que si cette argumentation n'est pas retenue, la société SIPAR ne peut prouver que les locaux étaient en état neuf à l'entrée des lieux en 2010, ni que la société ENNOV les a restitués dans un état pire qu'à l'arrivée et que M. [M] ne peut se prévaloir de sa propre turpitude pour ne pas avoir dressé d'état des lieux d'entrée, - qu'en application de l'article 8 du contrat de bail, le bailleur ne justifie d'aucune somme qui devrait lui rester acquise, - qu'un état des lieux contradictoire a été réalisé le 31 juillet 2020 lors de la remise des clés dans lequel le parfait état des locaux est constaté, - que la société SIPAR ne peut soutenir avoir signé ce document pour éviter une négociation qui aurait remis en question l'entrée dans les lieux du nouveau locataire dans la mesure où il aurait pu diligenter un huissier pour un état des lieux contradictoire s'il avait de quelconques craintes, - que la société SIPAR ne démontre pas que M. [C] aurait menacé de ne pas remettre les clés à défaut de signature de l'état des lieux du 31 juillet 2020, - que M. [M] ne peut prétendre ne pas avoir compris la portée de la signature de l'état des lieux de sortie compte tenu de son expérience professionnelle, - que l'état des lieux de sortie constitue également une reconnaissance de dette puisqu'il comporte un engagement de restituer le dépôt de garantie de 88.160 euros dans le délai d'un mois, - que la société SIPAR ne peut invoquer les dispositions de la loi ALLUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour remettre en cause l'état des lieux de sortie dès lors que ces dispositions sont applicables au locaux d'habitation et non aux baux commerciaux comme en l'espèce et que la loi Pinel ayant imposé l'obligation d'état des lieux n'a pas prévu d'obligation de forme ou de contenu, - que les locaux ont été reloués dès le 1er août 2020 par une société disposant déjà de locaux dans le même immeuble et que l'état des lieux réalisé par constat d'huissier du 3 août 2020 a été diligenté par le nouveau locataire dans la perspective des travaux de réaménagement qu'il entendait réaliser et non par le bailleur, - que les factures de travaux versées aux débats par le bailleur démontrent que les travaux réalisés par le nouveau locataire constituaient des travaux de réaménagement liés à son activité et non à des travaux de remise en état, - que la société SIPAR qui a reloué immédiatement les locaux et n'a pas été contrainte de réaliser des travaux de remise en état ne prouve aucun préjudice, le lien entre la franchise de quatre mois de loyers accordée au nouveau locataire et la nécessité de remettre les lieux en état n'étant pas établi, - que la demande de condamnation sous astreinte est justifiée par la résistance dont a fait preuve de mauvaise foi la société SIPAR. Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mars 2022, la société SIPAR demande au tribunal de : - débouter la société ENNOV de ses demandes, - condamner société ENNOV au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Clément Caron en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. La société SIPAR soutient : - que le bail a été conclu le 25 octobre 2010, soit antérieurement à l'application de la loi dite Pinel du 18 juin 2014, et qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, les dispositions de l'article 1731 du code civil sont applicables et la société ENNOV est présumée avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et devait les rendre tels, - qu'en application des stipulations du contrat de bail initial et du bail de courte durée qui a suivi, la société ENNOV s'est engagée à restituer les locaux en parfait état de réparations, d'entretien et de réparations et à s'acquitter du montant des réparations qui pourraient être dues, - que la preuve des dégradations résultant de l'occupation de la société ENNOV est suffisamment établie par un constat d'huissier du 3 août 2020, - que le document signé le 31 juillet 2020 ne répond pas aux obligations de la loi ALUR du 23 mars 2014 et qu'il a été signé par M. [M] par crainte de ne pas récupérer les clés du local et de repousser l'entrée dans les lieux du nouveau locataire, de sorte que la mauvaise foi de la demanderesse est établie et qu'aucune portée ne peut être reconnue à ce document, - qu'aux termes du bail du 25 octobre 2010, le montant du dépôt de garantie est de 80.000 euros et que la preuve d'ajustements portant ce montant à 88.160 euros n'est pas rapportée par la société ENNOV, - que le préjudice de la société SIPAR correspond aux 4 mois de franchise de loyers accordée au nouveau locataire mais qu'elle a accepté de ne retenir que la somme de 22.000 euros, correspondant au tiers des travaux engagés par le nouveau locataire qu'elle estime correspondre aux travaux de remise en état des locaux, ce qui est sous-évalué. Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2022. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 4 avril 2023, reportée au 7 novembre 2023 pour des nécessités de service. L'affaire a été mise en délibéré au 13 février 2024 par mise à disposition au greffe. * MOTIFS DU JUGEMENT A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir " donner acte ", " dire et juger " ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif. Sur la demande en restitution du solde du dépôt de garantie Selon l'article 1134 devenu 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes des articles 1720 et 1730 même code, à moins d'une clause contraire claire et précise, le preneur n'est pas tenu des grosses réparations et des dégradations dues à la vétusté qui résultent de l'usure normale des locaux. L'article 1731 du code prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels ; l'article 1732 précise que le preneur est tenu des dégradations causées par sa jouissance. L'article L. 145-5 du code de commerce dispose que " Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. […] Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire." En l'espèce, la société ENNOV conteste le fait que M. [M] a eu connaissance de la signature du bail dérogatoire du 2 avril 2019, mais elle n'en tire pas de conséquence juridique et ne conteste pas la validité dudit bail. Ainsi, au 31 juillet 2020, lors de la libération des lieux par la société ENNOV, les relations contractuelles entre les parties étaient régies par le bail dérogatoire du 2 avril 2019 et son avenant du 10 janvier 2020. Il est constant qu'aucun état des lieux n'a été réalisé par les parties à l'entrée de la société ENNOV dans les locaux le 1er novembre 2010, ni à l'occasion du bail du 2 avril 2019. En application des dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce et des stipulations contractuelles selon lesquelles le preneur accepte le bail dérogatoire dont le régime l'empêche " de se prévaloir des dispositions des articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce ", le bail du 2 avril 2019 est soumis aux règles de droit commun du louage. En conséquence, en l'absence d'état des lieux d'entrée, la société ENNOV ne peut opposer à la société SIPAR les dispositions de l'article L. 145-40-1 du code de commerce pour faire échec à la présomption de l'article 1731 du code civil prévoyant que le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels. Au surplus, le contrat du 2 avril 2019 stipule dans son article 3 que le preneur s'engage " à entretenir les lieux loués en parfait état de réparation et les rendre en fin de bail en parfait état ", " à jouir des lieux loués en bon père de famille et les rendre en fin de location en bon état de toutes réparations locatives, d'entretien et de gros entretien ", et dans son article 12 que le preneur devra rendre les lieux en parfait état de réparation et qu'il " devra acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues. A cet effet, au plus tard le jour de l'expiration de la location, il sera procédé en la présence du preneur, dûment convoqué, à l'état des lieux et au relevé descriptif et estimatif des réparations à effectuer incombant au preneur par l'architecte de l'immeuble qui reçoit à cette fin mandat commun des parties ". Il résulte de ces éléments que la société ENNOV avait l'obligation de restituer les locaux en bon état d'entretien et de réparations locatives. Il est constant que lors de la restitution des locaux, la société SIPAR a signé avec la société ENNOV un document intitulé " Etat des lieux " dont elle a par la suite contesté la valeur et le contenu. Un état des lieux ne constitue pas une preuve irréfragable et son contenu peut être contredit par d'autres moyens de preuve. S'il n'existe pas de formalisme pour un état des lieux, le document du 31 juillet 2020 ne respecte pas les stipulations de l'article 12 du contrat de bail et le document n'apparait pas exhaustif dans la mesure où il s'agit d'un document d'une page qui ne comporte qu'une seule phrase sur l'état des locaux, à savoir que " le bailleur et le preneur constate que les locaux sont en parfaits états de restitution ". S'agissant de locaux d'une superficie de 367,43 m², cette constatation de pure forme est susceptible d'être contestée par d'autres preuves. La société SIPAR verse aux débats un procès-verbal de constat d'huissier réalisé le 3 août 2020, soit trois jours après la restitution des locaux, à la diligence du nouveau locataire avant qu'il n'investisse le local. Il ressort de ce document de nombreux désordres constatés dans tout le local et illustrés par de nombreuses photographies, notamment : - une moquette en mauvais état avec des tâches, des traces et des marques dans la quasi-totalité du local et des déchirures par endroit, - des dalles de faux plafond avec des traces et des marques à plusieurs endroits, et déchirées par endroit, - des traces, marques et salissures sur les murs et cloisons dans presque tout le local, - quelques prises électriques arrachées ou déboitées, - des traces d'humidité laissant penser à un dégât des eaux sous un évier, - un WC bouché et un dont la lunette est déboitée. Le bailleur verse également aux débats un devis de travaux de la nouvelle locataire qui souhaitait procéder à un réaménagement de l'espace. Si les travaux de réaménagement incombent au nouveau locataire et sont indépendants de l'état des locaux, il résulte cependant du devis que l'intégralité de la moquette a été changée ainsi que 40% des dalles de faux plafonds correspondant aux dalles abîmées. Par ailleurs, le bailleur verse aux débats une attestation de l'administrateur de biens en charge de la relocation du local litigieux, selon lequel la société ENNOV a restitué les locaux en mauvais état, ce qui a été systématiquement relevé par les candidats à la location, et une franchise de loyer a dû être accordée au nouveau locataire notamment au regard de l'état des locaux. Il ressort des pièces versées aux débats que la société ENNOV rapporte la preuve du mauvais état des locaux à la date de leur restitution le 31 juillet 2020, en dépit du document signé par les parties le 31 juillet 2020, de sorte que le manquement du preneur à ses obligations résultant du contrat du 2 avril 2019 est caractérisé. Si la société SIPAR ne produit pas le bail du nouveau locataire, l'attestation de l'administrateur de biens faisant état d'une franchise de loyer pour palier notamment le mauvais état des locaux est suffisante pour établir le préjudice subi par le bailleur. S'agissant du montant du dépôt de garantie conservé par la société SIPAR au titre de son préjudice, aux termes du bail initial du 25 octobre 2010, le preneur a versé un dépôt de garantie d'un montant de 80.000 euros, cette somme étant soumise à révision de plein droit en cas de révision du loyer. La société ENNOV produit un extrait de compte dont il ressort un règlement au profit de la société SIPAR en date du 18 mars 2014 d'un montant de 8.160 euros, à titre d'augmentation du dépôt de garantie. La société ENNOV a toujours sollicité la restitution de la somme de 88.160 euros et le bailleur n'a pas contesté ce montant avant la présente procédure, en particulier dans son courrier du 26 novembre 2020 en réponse à la mise en demeure du preneur. Il est donc établi que le montant total du dépôt de garantie versé par la société ENNOV est de 88.160 euros. Sur le montant du préjudice de la société SIPAR, il est constant que le bailleur a restitué la somme de 58.000 euros au preneur au titre du dépôt de garanti. Il estime avoir conservé à titre amiable la somme de 22.000 euros au titre de son préjudice, cette somme étant sous-évaluée d'après lui au regard du montant des travaux réalisés par le nouveau locataire. Au regard des désordres établis dans le constat d'huissier du 3 août 2020, le montant du préjudice de la société SIPAR peut être évalué à : - 22.134 euros HT au titre du changement du revêtement du sol sur la totalité du local, - 2.030 euros HT au titre du remplacement des dalles de faux plafond abîmées représentant 40% de la surface globale, Soit un total de 24.164 euros HT. Les autres postes de travaux ne peuvent être rattachés à l'état des locaux dans la mesure où ils portent sur un réaménagement de l'espace par le nouveau locataire ayant entrainé une modification des cloisons et de l'électricité. Au regard du montant du préjudice du bailleur, la société SIPAR sera condamnée à restituer au preneur la somme de 5.996 euros (88.160 - 58.000 - 24.164) au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 novembre 2020. L’astreinte n’ayant pas vocation à assortir une demande de condamnation à paiement, la demande formée de ce chef par la société ENNOV sera rejetée. Sur les demandes accessoires Les parties succombant chacune partiellement à l'instance, les dépens seront supportés par moitié par la société ENNOV et la société SIPAR. Compte tenu du partage des dépens, l'équité commande de rejeter les demandes respectives des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile. * PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : Dit que le dépôt de garantie versé par la SAS ENNOV pour les locaux situés [Adresse 2], restera acquis à la SCI SIPAR à hauteur de 24.164 euros, Condamne la SCI SIPAR à payer à la SAS ENNOV la somme de 5.996 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 16 novembre 2020, Rejette la demande de la SAS ENNOV de condamnation de la SCI SIPAR à une astreinte, Déboute la SCI SIPAR et la SAS ENNOV de leur demande respective au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI SIPAR et la SAS ENNOV chacune à la moitié des dépens de l'instance, Fait et jugé à PARIS, le 13 février 2024 LA GREFFIERELA PRESIDENTE C. BERGER S. GUILLARME